Cour d'Appel · 2 e chambre civile — 27 avril 2023

VCF/LL











[H] [M]



[B] [T] épouse [M]



C/



SAS STELLIUM IMMOBILIER



SCI LES SEPT COLLINES





















































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 27 AVRIL 2023



N° RG 22/01456 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GCFO



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 novembre 2022, 

rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 21/01543









APPELANTS :



Monsieur [H] [M]

né le 14 Juin 1969 à LE NOUVION EN THIERACHE (02)

domicilié :

[Adresse 5]

[Localité 1]



Madame [B] [T] épouse [M]

née le 03 Avril 1969 à SOISSONS (02)

domiciliée :

[Adresse 5]

[Localité 1]



représentés par Me Maxence PERRIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 108

assisté de Me Ghislaine BETTON, membre de la société PIVOINE AVOCATS, avocat au barreau de LYON







INTIMÉES :



SAS STELLIUM IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]



représentée par Me Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD- RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

assistée de Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE







SCI LES SEPT COLLINES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Fabrice CHARLEMAGNE, membre de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17

















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 février 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, Président, ayant fait le rapport, 

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,



qui en ont délibéré.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 27 Avril 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



La SCI des sept collines, société de promotion immobilière dont le gérant est la SAS Seger a, au cours de l'année 2003, entrepris sur la commune de Besançon, la réalisation d'une résidence destinée à l'investissement locatif défiscalisé. 

Elle a confié la commercialisation des appartements à la SAS Omnium Conseil, devenue Stellium Immobilier, qui a établi une plaquette de présentation destinée à l'information des potentiels acheteurs qu'elle a démarchés. 



Les époux [H] [M] / [B] [T] ont sélectionné un bien de cette résidence, un appartement de type T2 d'une surface de l'ordre de 44 m², avec dépendances, au prix de 121 000 euros TTC. 

Ils ont conclu avec la SCI des sept collines un contrat de réservation le 10 mars 2004, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement ayant été signé le 19 mai 2004. 



Parallèlement, les époux [M] ont confié à la société Omnium Gestion le soin de prendre livraison du bien une fois la résidence achevée et de s'occuper de sa gestion locative et ont souscrit un contrat d'assurance pour être garantis de la perception de revenus locatifs en cas d'absence de locataire ou de défaillance du locataire dans le paiement des loyers. 



Le bien a été livré le 29 septembre 2005 et loué à compter du 30 septembre 2006. 



S'ils souhaitaient bénéficier du dispositif de défiscalisation dit Robien, les époux [M] devaient conserver le bien pendant 9 ans et le mettre en location pendant la même durée. Ils pouvaient proroger ce dispositif pour une durée de trois ans, renouvelable une fois, ce qu'ils ont fait.

En revanche, le bénéfice de ce dispositif n'est pas conditionné à la revente du bien à son terme. 



Les époux [M] exposent que dans la perspective de la revente du bien, ils ont fait procéder à son estimation en novembre 2019. Ils indiquent alors avoir 'découvert que l'opération présentée comme dénuée de risques et avec une importante rentabilité, avait été contractée à perte, puisque leur bien acquis à hauteur de 121.000 euros, et dont la valeur de cession avait été estimée par la société Stellium Immobilier, mandataire de la société SCI des sept collines, à hauteur de 133.659 euros minimum, ne valait plus que 68 000 à 74 500 euros net vendeur.'



C'est dans ce contexte que par actes des 29 et 30 juin et 1er juillet 2021 ils ont assigné les sociétés Omnium Finance, Seger, Stellium Immobilier et la SCI des sept collines devant le tribunal judiciaire de Dijon. Leur reprochant un manquement à leurs obligations d'information et de mise en garde, à l'origine d'une 'perte de chance de conclure un autre investissement, à liquider selon un taux de pondération de 99%', ils sollicitent essentiellement leur condamnation à leur payer la somme de 100 009,10 euros ainsi ventilée : 

- perte subie : 53 000 euros

- gains manqués : 18 150 euros 

- intérêts et frais dus sur la somme empruntée de façon surabondante : 28 859,10 euros. 



Les sociétés défenderesses ont soulevé deux fins de non-recevoir tenant pour les deux premières à leur défaut de qualité à défendre et pour les deux autres à la prescription de l'action des époux [M]. 



 

Par ordonnance du 14 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dijon a : 

- constaté le désistement des époux [M] à l'égard de la SAS Seger, 

- déclaré les époux [M] irrecevables en leurs demandes dirigées à l'encontre de la SAS Omnium Finance à raison du défaut de qualité à défendre de cette société, 

- déclaré les époux [M] irrecevables en leurs demandes dirigées à l'encontre de la SAS Stellium Immobilier et de la SCCV Les sept collines en raison de la prescription, 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum les époux [M] aux dépens et admis les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Les époux [M] ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 24 novembre 2022, leur recours n'étant dirigé qu'à l'encontre de la SAS Stellium immobilier et de la SCCV Les sept collines et ne critiquant que les chefs de l'ordonnance les ayant déclarés irrecevables en leur action à l'encontre de ces deux sociétés et les ayant condamnés aux dépens. 





Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 19 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, les époux [M] demandent à la cour au visa des articles 9, 122, 700 et 789 du code de procédure civile et 1144 et 2224 du code civil, d'infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré leurs demandes prescrites et les a condamnés aux dépens et statuant à nouveau de : 

- juger qu'ils n'ont été en mesure de découvrir leurs préjudices que le 14 novembre 2019, date à laquelle ils ont été informés de la perte de valeur de leur bien, et au plus tard le 30 septembre 2021, date de la fin de leur obligation locative, 

- juger recevable comme non prescrite l'action en responsabilité qu'ils ont engagée, 

- débouter les sociétés Stellium Immobilier et SCI des sept collines de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

- condamner in solidum les sociétés Stellium Immobilier et SCI des sept collines :

. aux entiers dépens de première instance et d'appel, 

. à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 18 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SCI des sept collines demande à la cour, au visa des articles 1242 nouveau, 1382 ancien, et 2224 du code civil, de :

- confirmer l'ordonnance dont appel et en conséquence déclarer prescrite l'action des époux [M] et les déclarer irrecevables en leurs demandes, 

- condamner les époux [M] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







 Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 18 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SAS Stellium Immobilier demande à la cour de : 

- confirmer l'ordonnance dont appel 

- rejeter comme prescrites les demandes formulées à son encontre par les époux [M], 

- condamner solidairement les époux [M] : 

. aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, le tout avec distraction au profit de Maître Florent Soulard de la S.C.P d'avocats Soulard Raimbault, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

. à lui payer une indemnité de 3 000 euros HT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







MOTIFS DE LA DÉCISION 



Les époux [M] invoquent les actuelles dispositions de l'article 1144 du code civil selon lesquelles Le délai de l'action en nullité ne court, en cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé. 

Ce texte est doublement inapplicable en l'espèce dès lors que :

- le contrat conclu avec la SCI des sept collines est antérieur au 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de cet article, 

- l'action engagée par les époux [M] ne tend pas à la nullité du contrat pour vice du consentement, notamment pour dol. 



La faute que les époux [M] reprochent aux intimées d'avoir commise remonte à la conclusion du contrat et elle est de nature à engager leur responsabilité extracontractuelle. 

En 2004, lors de la conclusion du contrat, l'action en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivait, en application de l'ancien article 2270-1 du code civil, par dix ans à compter de la manifestation du dommage.

Le régime de la prescription a été modifié par la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008. Les époux [M] invoquent justement les dispositions de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de cette loi : Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, étant rappelé que selon l'article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée d'un délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. 



En l'espèce, il est discuté du point de départ de la prescription, dont la détermination dépend de la date à laquelle le dommage dont il est demandé réparation a été connu ou aurait dû l'être. 



Le premier juge a retenu, ce qui satisfait les intimées, que le préjudice consistait en une surévaluation du bien lors de son acquisition. 

Or les époux [M] lui reprochent d'avoir mal interprété leurs demandes lesquelles ne portent pas sur la surévaluation du bien au jour de l'achat. Ils indiquent d'ailleurs en page 13 de leurs conclusions que le prix d'achat n'était pas si surévalué que ça, voire pas du tout surévalué. 

Ils évoquent l'absence de capital à la revente ou la perte accusée à la revente alors qu'ils n'ont pas du tout été prévenus d'un risque de revente à perte et d'un risque de ne finalement pas disposer d'un capital. Ils soutiennent en conséquence que le point de départ du délai de la prescription est le jour où ils ont découvert le faible prix de revente ou la fin de l'obligation locative. Il est écrit au bas de la page 15 de leurs conclusions que ce n'est qu'à la date du débouclage de l'opération qu'ils ont découvert que la valeur de leur bien était très inférieure au prix de revente annoncé. 



Si les époux [M] évoquent la rentabilité globale escomptée lors de l'achat de l'appartement dans le cadre d'une opération de défiscalisation, il n'en demeure pas moins qu'ils demandent réparation de trois postes de préjudice distincts. 







' sur les gains c'est-à-dire sur les revenus locatifs manqués. 

L'appartement n'a pas été loué dans l'année qui a suivi sa livraison. 

Les gains manqués remontent donc à la période comprise entre les mois de septembre 2005 et de septembre 2006, étant observé en outre que les appelants avaient souscrit une assurance pour pallier l'absence de revenus locatifs, ce qui révèle qu'ils avaient parfaitement conscience du risque de gains manqués. 

La manifestation du dommage dont ils demandent réparation remontant au plus tôt à septembre 2006, c'est à bon droit que le premier juge a retenu la prescription et les a déclarés irrecevables en leur demande portant sur la somme de 18 150 euros.



' sur les intérêts et frais dus sur la somme empruntée de façon surabondante. 

Les époux [M] estiment avoir trop emprunté pour acquérir l'appartement litigieux, alors qu'en même temps ils soutiennent que son prix n'était pas surévalué. 

En toute hypothèse, ce poste de préjudice est nécessairement lié au prix d'achat de l'appartement, à son évaluation au jour de la vente. 

Ainsi en ce qu'elle porte sur la somme de 28 859,10 euros, la demande indemnitaire des époux [M] est nécessairement prescrite, la cour adoptant sur ce point les motifs pertinents du premier juge, qui a notamment retenu, pour fixer le point de départ de la prescription au jour de l'achat, qu'un acquéreur, même profane et créancier d'une obligation d'information et de conseil, est, en raison de l'importance de son investissement, tenu de se renseigner sur l'état du marché local afin de vérifier l'adéquation entre celui-ci et le prix auquel il envisage d'acquérir un bien immobilier. 



' sur la perte subie de 53 000 euros. 

Cette somme résulte de la différence entre le prix d'acquisition du bien en 2004 (121 000 euros pour du neuf) et son évaluation la plus basse en 2019 (68 000 euros pour un bien de 15 ans qui a pu mal vieillir). 

Les époux [M] reprochent au vendeur et au mandataire commercial un défaut d'information ou une mauvaise information, non pas sur la valeur du bien lors de son acquisition, mais sur les perspectives de plus value au débouclage de l'opération. Ils soutiennent, en se référant à la pièce 3 de leur dossier, plus précisément à la page 3 de cette pièce intitulée 'analyse détaillée de l'investissement', qu'il leur avait été annoncé un prix de revente en 2014 à hauteur de 133 659 euros. 

A supposer que, contrairement à la mention qui figure sur cette simulation, elle ait une valeur contractuelle, alors notamment que la revente du bien n'est pas imposée par le dispositif de défiscalisation, l'opération était d'une durée convenue de 9 ans, période durant laquelle la vente n'est certes pas interdite mais n'est toutefois pas concevable sauf à perdre le bénéfice du régime fiscal favorable qui est un des arguments de vente et un des critères d'achat ; d'ailleurs, la valeur de 133 659 euros qui figure dans la colonne 'autres recettes' est inscrite en face de l'année 2014, soit 9 ans après la livraison du bien annoncée pour 2005. 

Si en l'espèce, le débouclage de l'opération intervient 15 ans après la vente, c'est exclusivement parce que les époux [M] ont usé à deux reprises de la faculté de proroger de trois ans, la période de 9 ans. Or, la détermination du point de départ du délai de prescription de leur action ne peut pas dépendre de leurs seules décisions ou de la date à laquelle ils ont décidé de faire estimer leur bien.

En conséquence, même en suivant le raisonnement des appelants, la date à laquelle ils auraient dû connaître les faits leur permettant d'exercer leur action doit être fixée au 29 septembre 2014 - soit 9 ans après la livraison du bien-, voire au 30 septembre 2015 -soit 9 ans après sa mise en location. Même dans cette hypothèse, leur action serait prescrite puisqu'elle a été engagée plus de cinq après la seconde de ces deux dates. 



Il convient donc de confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré les époux [M] irrecevables en leur action à l'encontre de la société Stellium Immobilier et de la société civile des sept collines. 



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés par les époux [M], avec application de l'article 699 du même code au profit du conseil de la société Stellium Immobilier en ce qui concerne les dépens d'appel. 



Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur des intimées, auxquelles les époux [M] sont condamnés à payer la somme de 1 500 euros chacune au titre des frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour statuant dans les limites de l'appel, 



Confirme les dispositions critiquées de l'ordonnance déférée, 



Y ajoutant, 



Condamne in solidum les époux [H] [M] / [B] [T] aux dépens d'appel, Maître Florent Soulard de la SCP Soulard - Raimbault étant autorisé à recouvrer directement à leur encontre ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, 



Condamne in solidum les époux [H] [M] / [B] [T] à payer à la SAS Stellium Immobilier et à la SCI des sept collines la somme de 1 500 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.







Le Greffier, Le Président,