Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 2 mai 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 02 MAI 2023



N° 2023/ 144













Rôle N° RG 19/15508 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE7ND







[D] [L] [A]

[R] [G] [E] épouse [A]





C/



[N] [M]

[W] [Y]

[C] [Y]

Société I.FLO IMMOBILIER

Société PLOMBERIE DAVID TAVERNIER

SA ALLIANZ IARD







Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Renaud ARLABOSSE 

Me François COUTELIER

Me Jean-christophe PIAUX

Me Jean-jacques DEGRYSE

Me Maud DAVAL-GUEDJ 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 12 Septembre 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/02218.





APPELANTS



Monsieur [D] [L] [A]

né le 13 Décembre 1948 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]



Madame [R] [G] [E] épouse [A]

née le 27 Avril 1948 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]



Tous deux représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté par Me Simon AZOULAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMES



Madame [N] [M] représenté par Monsieur [C] [Y], en sa qualité de curateur

née le 07 Septembre 1947 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Monsieur [W] [Y]

né le 15 Septembre 1968 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Monsieur [C] [Y]

né le 12 Décembre 1975 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]



représenté par Me Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN











Société I.FLO IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne GOLF AGENCE demeurant [Adresse 3]



représentée par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON



Société PLOMBERIE DAVID TAVERNIER

demeurant [Adresse 14]



représentée par Me Jean-christophe PIAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



SA ALLIANZ IARD

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Jean-jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Marie-Pierre BLANC, avocat au barreau de TOULON





PARTIE(S) INTERVENANTE(S)







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 Mars 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur BRUE, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Danielle DEMONT, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2023,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



Par acte authentique du 9 juin 2016, M.[W] [Y], M. [C] [Y] et Mme [N] [M] ont vendu à M. [D] [A] et Mme [R] [E], une maison à usage d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée et sous-sol, composée d'une cave avec chaufferie au sous-sol, de trois pièces, une cuisine, une salle de bain, un WC et un garage au rez-de-chaussée et de trois pièces, cuisine, cellier, salle de bain, WC, balcon/terrasse au premier étage, ainsi qu'un terrain alentour en nature de jardin, moyennant un prix de 200.000 euros, située sur la commune du [Localité 8] (Var), par l'intermédiaire de la SARL I. Flo Immobilier. 



Les acqéreurs exposent avoir découvert, au mois de novembre 2016, un dysfonctionnement du chauffage et l'existence d'une fuite sur la canalisation encastrée de retour d'eau du chauffage central. 



Le juge des référés a désigné, par ordonnance du 17 mai 2017, M. [X] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport, le 21 novembre 2017, avec un rectificatif du 27 novembre 2017.



Vu les assignations des 7 et 23 mars 2018, par lesquelles M.[D] [A] et Mme [R] [E], son épouse ont fait citer M.[W] [Y], M. [C] [Y] et Mme [N] [M] et M.[C] [Y], son curateur, la SARL I.Flo Immobilier et l'EURL Plomberie David Tavernier devant le tribunal de grande instance de Draguignan.



Vu l'assignation délivrée le 7 mars 2019, par l'EURL Plomberie David Tavernier, à l'égard de la SA Allianz.

Vu le jugement rendu le 12 septembre 2019, par cette juridiction, ayant débouté M.[D] [A] et Mme [R] [E] de l'ensemble de leurs demandes, rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné les demandeurs aux dépens.



Vu la déclaration d'appel du 7 octobre 2019, par M. [D] [A] et Mme [R] [E].



Vu les conclusions transmises le 20 août 2021, par les appelants.



Ils exposent que le vice caché sous le carrelage, au jour de l'acquisition, hors période de chauffe est suffisamment grave et rend la maison vendue impropre à sa destination, ainsi que l'a retenu l'expert judiciaire qui indique que l'installation de chauffage ne peut fonctionner en l'état et assurer le chauffage du bien vendu, alors même que la maison dispose par ailleurs d'un insert à bois et ajoutent que le rapport souligne qu'il existait avant la vente.



Selon eux, la présence sur la chaudière d'un 'post-it'sur lequel M.[Y] avait mentionné qu'elle ne devait pas être utilisée avec une pression supérieure à 0,8 bars, inférieure à la préconisation du constructeur, démontre que les vendeurs avaient connaissance du vice , ceux-ci ayant fait réaliser neuf ans auparavant, un devis de réfection totale des canalisations, des travaux sur des fuites du cricuit de chauffage en 2005 et 2007 et procéder, au mois de mars 2016, à une recherche de fuite par un plombier. Ils considèrent que les consorts [M]-[Y] ne pouvaient ignorer la présence d'humidité dans les murs et que la clause de non responsabilité pour vices cachés ne saurait ainsi bénéficier aux vendeurs.



M. [D] [A] et Mme [R] [E] font valoir que l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseilvis-à-vis du candidat acheteur et qu'il est susceptible d'engager sa propre responsabilité lorsqu'il commet une faute en leur délivrant de fausses informations. Ils estiment qu'il aurait dû, au vu de la recherche négative par le plombier, dont le résultat ne leur a pas été communiqué avant la vente, faire procéder à des investigations complémentaires.



Ils rappellent que les acheteurs succèdent dans les droits et actions des vendeurs en application de l'article 1615 du Code civil et que les investigations conduites par l'expert qui réfute les observations de l'ingénieur consulté par l'intéressé, ont mis en évidence une mauvaise exécution de la recherche de fuite conduite par la Plomberie David Tavernier le 25 mars 2016, soit quelques jours avant la signature du compromis de vente. 



Vu les conclusions transmises, le 31octobre 2020, par M.[W] [Y], M. [C] [Y] et Mme [N] [M].



Ils observent que l'expert estime que l'installation de chauffage était dans un état normal pour avoir été construite plus de 40 ans auparavant et que des phénomènes de corrosion étaient prévisibles. 



Les vendeurs font valoir que les acquéreurs ont reconnu dans un courrier du 24 décembre 2016 avoir eux-mêmes constaté, lors de la visite des lieux, réalisée en compagnie d'un ami architecte, la présence de traces d'humidité ; il invoquent la clause de non garantie des vices cachés incluse dans l'acte de vente et soutiennent avoir ignoré existence des vices.



Ils indiquent qu'étant profanes en la matière, ils ont mandaté, au mois de mars 2016, la Plomberie David Tavernier, pour une recherche de fuite et que celle-ci n'a relevé aucun dysfonctionnement dans le circuit du chauffage, et précisé que les traces d'humidité sembleraient provenir de l'isolation extérieure au-dessus des stores qui a été remise en état. Ils ajoutent que l'expert considère que le test d'étanchéité n'a pas été effectué dans les règles de l'art et que la responsabilité contractuelle du plombier est engagée, celui-ci devant les garantir de toute condamnation.



Les consorts [Y] [M] considèrent qu'en tant que professionnel de l'immobilier, l'agence immobilière aurait dû informer ses clients, non-professionnels, sur le fait que les travaux effectués par l'EURL Plomberie David Tavernier étaient insuffisants et inefficaces. 



Vu les conclusions transmises, le 26 février 2020, par la SARL I. Flo Immobilier.



Elle rappelle que l'agent immobilier ne saurait se voir tenu responsable des vices cachés affectant la construction et ne saurait en aucun cas être présumé en avoir connaissance, précisant qu'en l'espèce la fuite était intervenue sur une canalisation encastrée sous un carrelage.



L'agent immobilier indique qu'au vu des traces d'humidité, elle a demandé au vendeur de procéder à une recherche de fuite qui a conclu à l'absence de dysfonctionnement du système de chauffage et qu'il ne peut être responsable des erreurs de l'entreprise de plomberie qui n'aurait pas, selon l'expert, réalisé les investigations dans les règles de l'art.



Vu les conclusions transmises, le 4 mars 2020, par l'EURL Plomberie David Tavernier.



Elle expose avoir attiré l'attention des époux [Y] sur la vétusté des canalisations du système de chauffage et établi un devis de réfection le 17 mai 2007, auquel il n'a pas été donné suite.



L'entreprise de plomberie indique qu'après avoir interrogé le technicien, elle peut préciser que l'essai de mars 2016 a été réalisé sous une pression de trois bars et précise que l'ingénieur spécialisé consulté sur ce point rappelle qu'il n'existe aucune règle de pression minimale pour vérifier l'étanchéïté des installations anciennes.



Selon elle, l'absence de fuite s'explique vraisemblablement par le fait que, durant l'épreuve, 

l'étanchéité de la canalisation a été préservée par le maintien en place de la corrosion, étant précisé qu'en l'absence de gaz dans la chaudière, cette épreuve a été réalisée à froid. Elle ajoute que la localisation de cette fuite était identique aux joints entre le mur et la terrasse et que l'existence de la fuite n'a finalement été révélée qu'à la suite de la seconde intervention de la société Engie à l'automne 2016, après remise en fonctionnement du chauffage



Vu les conclusions transmises, le 20 mars 2020, par la société Allianz IARD.



Elle souligne que la responsabilité contractuelle de droit commun n'est pas couverte au titre du contrat souscrit.



La société Allianz IARD ajoute qu'il ne peut être reproché à l'EURL Plomberie David Tavernier qui avait signalé aux époux [J] la nécessité d'une réfection des canalisations du chauffage, aucun manquement à son devoir d'information et de conseil et dont il n'est pas démontré qu'elle n'a pas réalisé la recherche de fuite dans les règles de l'art pour une installation ancienne, comme l'a indiqué l'ingénieur qu'elle a consulté. 



Vu l'ordonnance de clôture rendue, le 13 février 2023.



SUR CE 



Sur la garantie des défauts cachés



Se fondant respectivement sur la garantie des vices cachés, la responsabilité civile contractuelle et la responsabilité civile délictuelle, M. [D] [A] et Mme [R] [E] réclament la condamnation des vendeurs, de l'agent immobilier et du plombier ayant procédé à la recherche d'une fuite, à leur payer la somme de 9 110,20 €, correspondant au coût du remplacement en apparent des canalisations de chauffage.



Le rapport établi le 31 janvier 2017 par le cabinet Eurexo Hebert, implanté à [Localité 11], à la demande de la compagnie d'assurances des acquéreurs, a constaté, une fuite sur la canalisation du retour d'eau de chauffage central encastrée au sol, sous le carrelage après sa dépose, précisant que l'eau qui s'est écoulée au sol est remontée par capillarité dans les murs, provoquant des dommages sur les embellissements dans la chambre et le séjour au premier étage de la maison, ainsi que dans la chambre du rez de chaussée.



Le rapport d'expertise judiciaire de M. [W] [X], déposé le 21 novembre 2017 et rectifié le 27 novembre 2017 conclut notamment que :



« Les fuites de l'installation de chauffage de la maison, vendue en juin 2016, par Mme [M], M [W] [Y] et M [C] [Y] à M et Mme [A] sont à l'origine des dégâts causés par l'humidité dans les murs et les plafonds. 



Les tuyauteries de distribution, qui présentent ces fuites, sont intégrées au bâti, dans les dalles 

sous le carrelage et ne sont donc pas visibles. Le chauffage n'étant pas nécessaire à la période 

où la maison était en vente, les fuites ne pouvaient être perçues. 

C'est lorsque M [A] a remis, à l'automne 2016, le circuit de chauffage à la pression normale de fonctionnement que ces fuites se sont manifestées. 

L'installation de chauffage en l'état ne peut fonctionner. La maison dispose d'un insert à bois 

dans une pièce du rez-de-chaussée. Pour autant, l'absence de chauffage central rend la maison 

impropre à sa destination. 

Je considère que l'état de cette installation dans une maison d'une quarantaine d'années est

' normal ', mais je suis convaincu que les fuites étaient présentes avant la vente, se manifestant 

par les dégâts aux plafonds et aux murs. »



L'existence d'un défaut caché lors de la visite est donc établie, alors même que des traces d'humidité sur les murs étaient visibles à cette occasion, mais dont l'origine n'était pas connue.

 

L'article 1643 du code civil permet d'écarter la garantie du vendeur pour les vices cachés, lorsque l'acte de vente comporte une clause d'exonération de garantie. 

 

Tel est le cas en l'espèce, l'acte de vente incluant, en sa page 10, une clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans les termes suivants : « l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la construction pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle 1/20 devant faire son profit ou sa perte. ».



Il incombe à l'acquéreur invoquant, pour écarter l'application de la clause de non garantie, la mauvaise foi des vendeurs d'apporter la preuve qu'ils avaient connaissance du vice.



Il apparaît en l'espèce que la maison objet du litige a été mise en vente après le décès de leur père [U] [Y] par M.[W] [Y] et M. [C] [Y] qui ne l'habitaient pas, ainsi que leur mère, Mme [N] [M], placée sous mesure de curatelle.



Si l'expert judiciaire estime que ce circuit s'est détérioré progressivement et que M. [U] [Y] ne l'ignorait pas, puisqu'un devis de remplacement des canalisations de chauffage avait été réalisé au cours de l'année 2007 par l'entreprise Tavernier et qu'il avait été écrit sur un ' Postit' disposé à proximité de la chaudière ' pression maxi 0,8 kg/cm²', il n'est pas démontré que ses enfants et sa veuve avaient connaissance de cette situation.



La facture de recherche de fuite réalisée à la demande des vendeurs, établie le 25 mars 2016 par l'EURL Plomberie David Tavernier mentionne une purge de l'installation,une mise en pression du réseau de chauffage, n'ayant révélé aucune anomalie, ainsi que des traces d'humidité qui semblent provenir de l'isolation extérieure au-dessus des stores.



Il n'est pas contesté qu'une intervention a été réalisée à ce niveau.



Les vendeurs ont dû pu légitimement penser au vu de ces éléments que la question était résolue.



Il en résulte que la connaissance par les vendeurs du défaut affectant les canalisations du chauffage central de la maison, encastrées sous le carrelage, n'est pas démontrée et que les demandes formées à leur encontre par M. [D] [A] et Mme [R] [E] sur le fondement de la garantie des vices cachés ne peuvent être accueillies, en l'état de la clause d'exclusion insérée dans l'acte authentique de vente.



Sur la responsabilité de l'agent immobilier :



La responsabilité civile délictuelle de l'agent immobilier, à l'égard des acquéreurs qui ne lui ont pas délivré mandat ne peut être engagée sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du Code civil alors applicable que sous réserve de l'existence d'une faute, et d'un lien de causalité entre celle-ci et le préjudice allégué.



M. [D] [A] et Mme [R] [E] soutiennent que la SARL I. Flo Immobilier a manqué à son devoir de conseil et de renseignements, lui reprochant de ne pas avoir communiqué le résultat écrit de la recherche de fuite par l'entreprise Tavernier, ni sollicité des investigations complémentaires.



Ils exposent dans leurs écritures déposées devant la cour que l'agent immobilièr les a informés verbalement de la recherche négative de fuite d'eau par l'entreprise de plomberie qui a évoqué la possibilité d'une défaillance de l'isolation extérieure.



Il ne peut être exigé de cette dernière d'avoir obtenu des vendeurs la justification des réparations réalisées sur ce point, ayant transmis de ce chef aux acquéreurs les informations données par les vendeurs susceptibles le cas échéant d'engager leur propre responsabilité.



En ce sens il n'est pas démontré que la SARL I. Flo Immobilier aurait transmis de fausses invormations à M. et Mme [A].



Il n'est pas contesté, ceomme cela a téét relevé par l'expert judiciaire que la SARL I. Flo Immobilier a suggéré aux consorts [Y] [M], les vendeurs, de faire procéder à une recherche de fuite par une entreprise de plomberie.



Dans ces conditions, la responsabilité civile délictuelle de la SARL I. Flo Immobilier ne peut être engagée à l'égard des acquéreurs.



L'appel en garantie formé à titre susidiaire par M. [D] [A] et Mme [R] [E] à l'égard de l'agent immobilier se trouve sans objet du fait du rejet des demandes formées à leur encontre.



Sur la responsabilité de l'entreprise de plomberie et garantie de la SA Allianz IARD :



La responsabilité civile contractuelle de l'entreprise de plomberie ayant effectué la recherche de fuite ne peut être engagée, en application des dispositions de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige , sans la preuve de l'existence d'une faute professionnelle, consistant à ne pas avoir réalisé les opérations dans les règles de l'art.



L'expert judiciaire [X] estime dans ses conclusions que l'essai d'étanchéité réalisé par l'entreprise Tavernier n'a pas été satisfaisant et précise dans les réponses aux dires des parties que s'il avait été réalisé comme cela est préconisé, sous une pression de trois bars, la fuite aurait été révélée.



Cette affirmation doit être analysée au regard de la localisation de la canalisation percée qui était encastrée dans du sable, sous un carrelage et que la fuite n'a finalement été découverte qu'après dépose de celui-ci.



Il convient d'observer qu'aucun élément du dossier, permetant de corroborer les déclarations du technicien intervenu sur les lieux, ne permet de déterminer à quelle pression la recherche de fuite facturée le 25 mars 2016 par l'EURL Plomberie David Tavernier a été réalisée.



Il y a lieu également de prendre en compte le fait que sur une installation ancienne, pour laquelle aucune norme de contrôle n'est produite, la montée en pression à trois bars aurait pu entraîner des dégradations importantes.



Au regard de ces éléments, la faute d'exécution invoquée à l'égard de l'EURL Plomberie David Tavernier n'apparaît pas établie.



Les demandes formées à son encontre sont, en conséquence, rejetées.



Les prétentions visant la société Allianz IARD se trouvent donc sans objet.



Le jugement est confirmé.



Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne M. [D] [A] et Mme [R] [E] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT