Cour d'Appel · Chambre 3 A — 2 mai 2023

MINUTE N° 23/237





























Copie exécutoire à :



- Me Valérie SPIESER

- Me Noël MAYRAN





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 02 Mai 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01900 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H2YO



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 1er avril 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg





APPELANT :



Syndicat de copropriétaires DE L'IMMEUBLE 'LE PRIVILÈGE' pris en la personne de son Syndic la SAS FONCIA STRASBOURG ayant son siège [Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]



Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



Madame [G] [J]

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentée par Me Noël MAYRAN, avocat au barreau de STRASBOURG





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 20 février 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

M. LAETHIER, Vice-Président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées 

dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Madame [G] [J] était propriétaire, au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 9], des lots [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] consistant en un logement, un garage et une aire de stationnement, qu'elle a vendus le 18 mai 2020 pour le prix de 50 000 euros.



Par acte d'huissier du 4 juin 2020, le syndicat des copropriétaires a fait signifier aux acquéreurs, en l'étude du notaire, une opposition au paiement du prix de vente des lots de copropriété conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur d'une créance totale de 8 118,44 euros, dont 7 888 euros en principal au titre de charges de copropriété arriérées.



Par acte d'huissier du 27 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, a assigné Madame [J] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 8 118,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2018, date de la mise en demeure, de voir ordonner distraction à son profit du montant consigné entre les mains du notaire Maître [W] et aux fins de voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts à compter de l'assignation, ainsi que la somme de 2 400 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Il a fait valoir que les relevés du compteur d'eau de l'appartement de Madame [J], qui était donné en location, ont révélé une surconsommation très importante, ce dont la défenderesse a été informée ; que les décomptes de charges font ressortir un solde débiteur de 7 536,62 euros pour l'exercice du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 ; qu'une déclaration de sinistre dégât des eaux ayant affecté le logement occupé par le locataire de Madame [J] aurait été effectuée et qu'il a été relevé que l'eau coulait depuis cet appartement sans discontinuer jusque dans les garages ; que la consommation d'eau est redevenue normale après le départ du locataire.



Madame [G] [J] a conclu à l'irrecevabilité ou au mal fondé des demandes, a demandé reconventionnellement que soit déclarée nulle l'opposition qui lui a été délivrée le 4 juin 2020, qu'il soit constaté qu'elle n'est pas débitrice de la somme de 8 118,44 euros 



objet de l'opposition irrégulière, que soit ordonnée la mainlevée de l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires sur le prix de vente intervenue le 18 mai 2018, que soit prononcée l'annulation de l'ensemble des charges faisant l'objet de l'opposition pour un montant total de 8 118,44 euros, de voir autoriser Maître [W] à libérer le montant de l'opposition à son profit et de voir condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle a fait valoir qu'il incombait au demandeur de justifier de l'exactitude des relevés de compteur en présence d'une anomalie exceptionnelle ; que tel n'est pas le cas en l'espèce ; qu'elle n'a pas été informée à temps d'une surconsommation qu'elle n'a pas à assumer ; que les créances faisant l'objet de l'opposition doivent être liquides et exigibles ; que les causes des créances ne sont en l'espèce pas énoncées et qu'il n'est pas précisé à quel lot se rattache l'opposition.





Par jugement du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :



-débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] de ses demandes dirigées contre Madame [G] [J],



-ordonné, en tant qu'elle est infondée, la mainlevée de l'opposition faite par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la Sas Foncia Alsace, sur le prix de vente entre les mains de Maître [W], 



-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens,



-rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,



-rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.





Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires échouait à justifier de l'exactitude des relevés de compteur, les relevés produits, établis par un membre de la copropriété, étant manuscrits et présentant des erreurs et incohérences ; que l'attribution de cette surconsommation au locataire de Madame [J] n'est pas établie ; que la défenderesse n'a pas pu être informée dans les délais de la surconsommation, en l'absence de production d'un avis de réception de la lettre du 



19 juillet 2016 dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ; que dans la gestion de ses relevés et factures, l'inertie du syndicat, qui n'a pas effectué dans les délais une demande de dégrèvement auprès du fournisseur dans le cadre des dispositions de l'article L 2221-[Cadastre 1]-4 III bis général des collectivités territoriales, n'a pas permis de préserver les droits de la copropriété dans le cadre de cette surconsommation d'eau qui n'aurait pas dû être payée pour partie ; que l'opposition au prix de vente est non fondée et doit être levée.





Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, a interjeté appel de cette décision le [Cadastre 1] mai 2022.



Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22-1900.





Le syndicat des copropriétaires a régularisé un appel complémen- taire le 2 juin 2022.



Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22-2209.





Par requêtes en date du 17 octobre et du 21 octobre 2022, les parties ont sollicité la jonction des procédures.



Par écritures notifiées le 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, a conclu à l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de : 



-condamner Madame [J] à payer au syndicat demandeur la somme de 8 118,44 euros outre les intérêts au taux légal à effet au 19 janvier 2018, date de la mise en demeure,



-dire et juger Madame [J] irrecevable et en tous les cas mal fondée à exciper à hauteur d'appel des dispositions de l'article L 2224-14-2 du code général des collectivités territoriales,



-la débouter en toutes hypothèses de ses fins, moyens et conclusions,



-dire et juger n'y avoir lieu à mainlevée de l'opposition faite par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, sur le prix de vente entre les mains de Maître [W],



-condamner Madame [J] à payer au syndicat demandeur la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts avec effet du 27 novembre 2021, date de l'assignation au fond,





-condamner Madame [J] à payer au syndicat demandeur la somme de 2 400 euros au titre des frais irrépétibles de la première instance et la somme de 2 500 euros pour ceux nés de la présente procédure, outre les entiers dépens des deux instances.



Il fait valoir que les relevés des compteurs d'eau individuels sont effectués par le conseil syndical, sous la conduite de sa présidente ; que le relevé pour l'exercice 2015-2016 a montré une consommation très importante pour le lot n [Cadastre 1], dont l'ensemble des copropriétaires a été informé ; que Madame [J] a été alertée sur cette surconsommation provenant de son lot et qu'il lui a été demandé d'effectuer tous les travaux nécessaires pour y remédier.



Il soutient qu'il ne lui appartenait pas de rechercher l'origine de la surconsommation dénoncée, ce qui incombait à l'intimée ; que Madame [J] a bien été informée immédiatement de cette surconsommation, puisque le relevé d'eau est redevenu normal peu après ; qu'une déclaration de sinistre est d'ailleurs intervenue de la part de l'association chargée de la protection du locataire de l'intimée ; qu'il a de même été indiqué que de l'eau coulait depuis l'appartement jusque dans les garages et que le locataire avait fracassé le réservoir du wc, dont l'eau coulait sans discontinuer, ce qui explique le caractère considérable de la surconsommation ; que Madame [J] est responsable des agissements de son locataire envers le syndicat de copropriété ; que les relevés qu'il lui oppose ne sont pas contestables.



Il fait valoir que la consommation sur les compteurs individuels est calculée non en fonction de tantièmes, mais des index du compteur ; qu'une éventuelle erreur, minime, dans les relevés à compter de 2017 est sans incidence, dans la mesure où une consommation majorée en 2017 aura été diminuée d'autant en 2018, de sorte que l'intimée ne peut se prévaloir d'aucun préjudice ; que l'erreur alléguée affecte le relevé effectué le 24 juillet 2017 et ne concerne pas la présente instance, dont les montants réclamés ressortent des relevés effectués le 9 juin 2015 et le 1er juillet 2016 ; que le compteur individuel n'a par ailleurs pas été changé.



Il soutient que les dispositions des articles L 2224-[Cadastre 1]-4 III bis du code général des collectivités territoriales ne sont pas applicables à la cause ; que l'intimée ne s'en est jamais prévalue et que le premier juge a statué ultra petita ; qu'en tout état de cause, le SDEA ne l'a jamais informé d'une quelconque surconsommation ; que toutes les diligences ont été entreprises pour y remédier ; que l'action de Madame [J] tendant à rechercher la responsabilité du syndicat sur le fondement des dispositions de la loi de 1965 constitue une prétention nouvelle irrecevable en appel ; que les dispositions de l'article L 2221-[Cadastre 1]-4 III bis du code précité ne s'appliquent pas au cas d'espèce, en ce qu'il n'a jamais été constaté de fuite au sein de la copropriété, l'occupant du lot [Cadastre 1] ayant laissé couler l'eau à plein régime pendant des mois.





Concernant la mainlevée de l'opposition, il fait valoir qu'il dispose d'une créance liquide et exigible ; que l'opposition répond aux conditions légales en ce que les lots concernés sont mentionnés ; qu'elle n'encourt aucune nullité.



Il soutient enfin que la résistance abusive de Madame [J] lui cause un préjudice eu égard au montant de la créance, importante au regard du budget de la copropriété, ce qui justifie l'allocation de dommages et intérêts.





Par écritures notifiées le 28 décembre 2022, Madame [G] [J] a conclu au mal fondé de l'appel, au rejet des fins, moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires et à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. Elle demande condamnation de l'appelant aux entiers frais et dépens de l'instance, ainsi qu'à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle rappelle que par contrat du 18 octobre 2011, elle a donné à bail son appartement d'une surface de 21 m² à Monsieur [N] ; que le bail a pris fin le 20 octobre 2016 ; que l'appartement a été inoccupé du 20 octobre 2016 au 27 avril 2017 ; que le 15 février 2018, la Sarl Patrick Singer, gestionnaire de son bien, a effectué un relevé du compteur d'eau ; que les bordereaux d'appels de fonds pour les exercices 2015, 2016 et 2017 qu'elle a reçus courant 2017 font état d'un montant anormal pour la consommation d'eau, particulièrement impressionnante en 2016 ; qu'à défaut d'expli- cation, elle a refusé de payer les montants réclamés.



Elle maintient qu'aucune preuve n'est rapportée par le syndicat de copropriété de ce que la surconsommation d'eau lui est imputable ; que le simple relevé manuscrit produit, non contradictoire, comporte des incohérences ; que le syndicat admet d'ailleurs l'existence d'une erreur dans le contenu du relevé de consommation de son lot, ce qui démontre qu'il n'est pas fiable, au regard notamment des montants particulièrement anormaux qui lui sont demandés ; qu'aucune preuve de l'existence même de la surconsommation n'est rapportée ; que la consommation alléguée de 2554 m3 est invraisemblable, alors que la consommation moyenne de chaque lot est de 48,16 m3 environ ; qu'elle ne peut s'expliquer par le comportement violent allégué de son locataire ; qu'il y a eu un changement d'index d'une année sur l'autre dû à un changement de compteur ; que les factures d'eau du SDEA ne lui sont pas opposables ; que les décomptes de charges pour les trois années litigieuses sont incompréhensibles.



Elle soutient n'avoir reçu aucune information sur la surconsommation, étant rappelé qu'elle est propriétaire non occupante et n'a pu prendre connaissance d'une information affichée dans les communs.







Elle réfute les allégations selon lesquelles son locataire aurait endommagé le wc et que de l'eau aurait coulé jusque dans les garages ; que les deux attestations produites en appel ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile et doivent être rejetées ; qu'au demeurant, elles sont insusceptibles de démontrer l'exactitude des relevés ; que l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires est irrégulière, car les montants qui lui sont imputés doivent être annulés.



Elle fait valoir que l'article L 2221-[Cadastre 1]-4 III bis du code général des collectivités territoriales sur lequel s'est appuyé le premier juge est applicable en l'espèce ; que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d'effectuer une demande de dégrèvement, empêchant de ce fait la copropriété de pouvoir échapper au paiement de la part excédant le double d'une consommation normale ; que le premier juge n'a pas statué ultra petita en ce qu'il a répondu aux demandes des parties ; que l'effet dévolutif de l'appel permet en tout état de cause d'invoquer un moyen nouveau en cause d'appel ; qu'elle entend ainsi mettre en exergue le manquement du syndicat des copropriétaires, justifiant le rejet de ses demandes.



Elle soutient que l'opposition au paiement du prix de vente était irrégulière et nulle, en l'absence de créance liquide et exigible, les montants réclamés n'étant pas correctement évalués ; que les charges n'ont par ailleurs pas été détaillées par rapport aux exercices auxquels elles sont rattachées ; qu'il n'est de même pas précisé à quel lot correspondent les montants énoncés ; qu'elle n'a fait preuve d'aucune résistance abusive, en ce qu'elle pouvait légitimement s'interroger sur les montants exorbitants réclamés, sur lesquels elle n'a pas eu d'explication malgré de nombreuses demandes.



Les procédures ont été clôturées par ordonnances du 20 février 2023.





MOTIFS





Sur la demande de jonction : 



Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, il convient de faire droit à la demande de jonction des procédures RG 22/1900 et RG 22/2209.



Au fond : 



En vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demande paiement par Madame [J] d'un arriéré de charges constitué essentiellement par la consommation d'eau de son lot numéro [Cadastre 1] pour l'exercice 2015-2016.



Il entend faire preuve de cette consommation par la production de relevé des compteurs individuels d'eau froide des différents lots de la copropriété, faisant apparaître, pour 2015, un index de 00784678, pour 2016, un index de 0/3/338/757. Les index suivants sont relevés à 03/433/113 pour 2017, à 03370331 pour 2018 et à 03387038 pour 2019.



Il est établi que ces relevés sont effectués par Madame [U], présidente du conseil syndical.



Ils ne constituent qu'une présomption simple de la réalité de la consommation pour le lot concerné et il incombe en conséquence à Madame [J] de justifier d'éléments de nature à renverser cette présomption d'exactitude des relevés de compteurs.



Il sera relevé à cet égard que ces relevés ont été effectués unilatéralement, de façon non contradictoire, par une seule personne et ne sont pas signés par le copropriétaire concerné ni même par son locataire ; qu'ils sont entachés d'une erreur, en ce que l'index relevé en 2017 est supérieur à celui noté en 2018, puisqu'il passe de 03/433/13 à 03370331, alors qu'il est supposé retracer la consommation d'eau sur une année ; qu'il importe peu que l'erreur, admise par le syndicat des copropriétaires, concerne une période postérieure à celle pour laquelle les charges sont réclamées, dans la mesure où l'existence d'une irrégularité dans le relevé de la transcription des chiffres figurants sur l'index du compteur démontre le caractère particulièrement peu fiable de la méthode adoptée par l'appelant, qui fait dès lors peser un soupçon d'inexactitude sur l'ensemble des relevés effectués ainsi.



Il sera de même relevé que la consommation d'eau imputée pour l'exercice 2015-2016 à l'unique occupant du lot numéro [Cadastre 1], consistant en un studio de 21 m², à hauteur de 2554 m³ est astronomiquement plus élevée que la consommation moyenne des autres lots consistants des appartements, variant entre 3 m³ et 119 m³ pour l'exercice 2016 ; qu'une telle surconsommation peut difficilement s'expliquer par une fuite de la chasse d'eau, ce d'autant que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir, pour justifier ses affirmations selon lesquelles le locataire de Madame [J] aurait détruit à coups de pieds le réservoir d'eau de son wc, que de deux attestations particulièrement laconiques et peu circonstanciées ; que l'une d'elle émane de Madame [U], auteur des relevés litigieux ; que celle-ci se borne à affirmer que : de l'eau coulait jusque dans le garage et que son compagnon a pénétré dans l'appartement avec l'assentiment du locataire de Madame [J] pour constater que le réservoir du wc avait été fracassé à coups de pieds selon les dires du locataire lui-même ; 



qu'il aurait suffi à ce locataire de fermer le robinet d'arrêt mais qu'il ne semblait pas en être capable ; que les relevés de compteur d'eau de 2016 sont édifiants et incontestables et que les relevés se sont stabilisés après le départ de ce locataire.



Il convient de relever le caractère peu vraisemblable des dires du témoin, présidente du conseil syndical, qui se serait abstenue d'intervenir ou de faire intervenir son compagnon pour fermer un simple robinet, man'uvre qui aurait été de nature à éviter l'écoulement d'eau dans l'immeuble jusque dans les garages selon ses dires, ce d'autant qu'un tel écoulement d'eau, susceptible de nuire à la conservation de l'immeuble, n'a apparemment pas été constaté par d'autres témoins. En effet, le second témoignage versé aux débats par le syndicat, émanant de Monsieur [F] [V], indique simplement que « le locataire avait de gros problèmes de comportement violent. Plus d'une fois je me suis accroché avec lui par rapport au bruit. J'étais présent quand la police municipale est venue suite à notre appel téléphonique et celui-ci les a même insultés. Il a fini par être incarcéré, suite à des menaces envers d'autres propriétaires ».



Aucune preuve n'est par ailleurs rapportée de ce qu'un sinistre aurait été déclaré au titre d'un dégât des eaux par le tuteur ou le curateur du locataire de Madame [J].



Il sera relevé à cet égard que le courriel émanant d'une assistante sociale de l'association Arsea en date du 30 décembre 2016 versé aux débats par l'intimée, faisant état d'infiltrations, récentes puisque l'appartement avait été repeint peu avant, au plafond de la salle de bain et du séjour de l'appartement situé en dessous de celui de Monsieur [N], n'est corroboré par aucune pièce et est sans incidence sur la solution du litige, puisque relatif à des infiltrations récentes alors que l'appartement propriété de Madame [J] avait été libéré le 20 octobre 2016 par son locataire ; que la surconsommation alléguée dont paiement est réclamé à l'intimée, est relative à l'exercice précédent ; que des infiltrations récentes constatées en décembre 2016 sont en tout état de cause inopérantes à justifier une consommation cinquante fois plus élevée que la moyenne des autres lots pour l'exercice 2015- 2016, clos en juillet 2016.



Au regard de ces éléments, il convient, sans qu'il soit utile d'examiner la recevabilité et le bien-fondé des arguments présentés en appel au regard des dispositions du code général des collectivités territoriales, de constater que Madame [J] rapporte la preuve du caractère peu fiable et contestable des relevés non contradictoires, insusceptibles de justifier les sommes qui lui sont réclamées au titre des charges d'eau, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre Madame [J] et ordonné corrélativement la mainlevée de l'opposition sur le prix de vente formée entre les mains de Maître [W].





Sur les frais et dépens : 



Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.



Succombant en ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l'instance d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du même code.



Il sera en revanche fait droit à la demande formée par l'intimée au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel, à hauteur de la somme de 1 500 €.







PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,





ORDONNE la jonction des procédures RG 22/1900 et RG 22/2209,



CONFIRME le jugement déféré,



Y ajoutant,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Privilège, pris en la personne de son syndic, à payer à Madame [G] [J] la somme de 1 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Privilège de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Privilège aux dépens de l'instance d'appel.







La Greffière La Présidente