Cour d'Appel · 1re chambre civile — 2 mai 2023

LC/IC















[C] [D]



C/



[N] [U]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 02 MAI 2023



N° RG 22/01052 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GANX



MINUTE N°



décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Besançon (RG : 17/00782) après cassation d'un arrêt de la Cour d'appel de Besançon du 4 mai 2021 (RG : 20/000459) par arrêt de la Cour de Cassation rendu le 15 juin 2022 sur pourvoi R 21-21.143









APPELANT :



Monsieur [C] [D]

né le 07 Janvier 1960 à [Localité 5] (ITALIE)

[Adresse 4]

[Localité 2]



assisté de Me Thierry CHARDONNENS, membre de JURAVOCAT, avocat au barreau de BESANCON, plaidant, et représenté par Me Anne-Laure BERNARDOT, membre de la SELAS BERNARDOT AVOCAT, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 2





INTIMÉE :



Madame [N] [U]

[Adresse 3]

[Localité 1]



assistée de Me Germain PERREY, membre de la SELARL GERMAIN PERREY, avocat au barreau de BESANCON, plaidant, et représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 février 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 02 Mai 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*****



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



En 1990, M. [C] [D], entrepreneur en maçonnerie, a acquis un ancien corps de ferme situé [Adresse 3], dans lequel il a effectué jusqu'en 1994 des travaux de rénovation pour le transformer en maison d'habitation, en conservant les pignons en pierre, mais en reconstruisant les murs de façade, en édifiant un mur de refend et en transformant les sols du rez-de-chaussée, des travaux d'extension ayant été accomplis en 2001.



Par acte notarié en date du 3 mai 2012, il a cédé ce bien à Mme [U] au prix de 395 000 euros.



Courant 2015, Mme [U] s'est plainte de désordres (fissures et lézardes affectant la structure de l'immeuble). M. [D], sollicité, a mis en 'uvre des étais.



Une expertise amiable a été diligentée ayant donné lieu à un rapport du Cabinet [K].



Par acte du 11 avril 2017, Mme [U] a assigné M. [D] devant le tribunal de grande instance de Besançon en diminution du prix de vente et indemnisation des vices affectant l'immeuble.



Par conclusions d'incident, Mme [U] a sollicité la désignation d'un expert.



M. [S], expert, a été désigné par ordonnance du juge de la mise en état en date du 11 décembre 2017 et a déposé son rapport définitif.



Par jugement du 28 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Besancon a :

- dit que les vices affectant le bien immobilier acquis par Mme [U] selon acte notarié du 3 mai 2012 constituent des vices cachés que M. [D] doit garantir,

- débouté M. [D] de sa demande tendant à faire application de la clause exclusive de responsabilité,

- condamné M. [D] à payer à Mme [U] la somme de 176 000 euros au titre de la restitution du prix correspondant au coût des travaux, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné M. [D] à payer à Mme [U] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné M. [D] à payer à Mme [U] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [D] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- dit n'y avoir lieu à ordonner la publication du présent jugement,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.





M. [D] a interjeté appel limité de cette décision.



La cour d'appel de Besançon, par arrêt du 4 mai 2021, a infirmé le jugement et rejeté les demandes de Mme [U], considérant que la clause exonératoire de garantie devait produire ses effets. 

Mme [U] a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de la décision rendue.



Par arrêt du 15 juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

- cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2021 entre les parties, par la cour d'appel de Besançon,

- remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Dijon,

- condamné M. [D] aux dépens,

- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par M. [D] et l'a condamné à payer à Mme [U] la somme de 3 000 euros.



Elle a rappelé qu'en application de l'article 1643 du code civil, le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. 

Elle a considéré qu'en retenant que la clause exonératoire devait produire ses effets dès lors que la profession d'entrepreneur en maçonnerie de M. [D] n'impliquait pas la possession des connaissances techniques lui permettant, quand il avait fait les travaux de rénovation de 1990 à 1994, d'anticiper un vice du sol, la cour d'appel de Besancon, qui avait constaté que M. [D] avait réalisé lui-même les travaux de réhabilitation, de sorte qu'il devait être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l'immeuble, y compris le sol, avait violé le texte susvisé. 





Par déclaration en date du 18 août 2022, M. [D] a saisi la présente juridiction.

 

Au terme de ses conclusions d'appelant notifiées par voie électronique le 6 octobre 2022, M. [C] [D] demande à la cour, au visa des articles 1643 du code civil et 638 du code de procédure civile, de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Besançon, 



Et statuant à nouveau,

- dire et juger ses arguments recevables et bien fondés, sur la nature cachée pour lui des vices à l'origine du sinistre et sur son droit à se prévaloir de la clause exonératoire de responsabilité insérée à l'acte authentique de cession,



En conséquence,

- débouter Mme [N] [U] de l'ensemble de ses prétentions,



En tout état de cause,

- condamner Mme [N] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens de la présente instance et de la présente instance.



Au terme de ses conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par voie électronique le 29 novembre 2022, Mme [N] [U] demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, de : 

- constater que l'immeuble que lui a vendu M. [C] [D] est affecté d'un vice caché, 

- juger que M. [D] n'est pas fondé, en tant que professionnel ayant réalisé personnellement d'importants travaux de réhabilitation, à revendiquer le bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente du 03 mai 2012, 



- confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [C] [D] à l'indemniser des conséquences de ce vice caché et en ce qu'il a condamné M. [C] [D] à lui payer une somme de 176 000 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de valeur de l'immeuble outre intérêts, ainsi qu'au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d'expertise de M. [S], 

- débouter M. [D] de l'intégralité de ses demandes contraires. 

 

- infirmer ou réformer le jugement en ce qu'il a condamné M. [D] à lui payer :

. la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, 

. la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile' 

Statuant à nouveau, 

- Condamner M. [C] [D] à lui payer une somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral et de jouissance, 

- Condamner M. [C] [D] à lui payer une somme de 9 201,97 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. 

- Dire que les condamnations prononcées porteront, à titre d'indemnisation complémentaire, intérêts au taux légal rétroactivement à compter de la date de l'assignation introductive d'instance. 

 

Y ajoutant, 

- condamner M. [C] [D] au paiement d'une somme de 27 175.29 euros au titre de l'augmentation du coût des travaux. 

- le condamner au paiement d'une somme de 6 613 euros, sauf à parfaire, au titre des frais irrépétibles d'appel (cour d'appel de Besancon et cour d'appel de renvoi). 

- le condamner également en tous les dépens d'instance et d'appel (cour d'appel de Besancon et cour d'appel de renvoi), qui comprendront le coût de l'expertise de M. [S]. - dire que cette décision sera publiée à la conservation des hypothèques et vaudra hypothèque judiciaire définitive dont les effets rétroagiront à la date de publication de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire publiée en vertu de l'ordonnance du juge de l'exécution du 7 février 2019. 

 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 28 février 2023.







Sur ce la cour,



Sur l'étendue de la saisine de la cour,



La cour de cassation ayant cassé l'arrêt de la cour d'appel de Besançon rendu le 4 mai 2021 en toutes ses dispositions, cette cour est saisie de l'entier litige.





Sur l'existence d'un vice caché antérieur à la vente



M. [D] soutient que les désordres, imprévisibles, ne proviennent pas des travaux accomplis par ses soins mais d'un phénomène de tassement différentiel du sol en raison de son caractère argileux, soit d'un vice du sol couplé avec l'aléa climatique (fortes chaleurs), et que la clause exonératoire de garantie doit produire ses effets dès lors que lui-même ignorait le vice invoqué et qu'il ne peut être présumé avoir connu, en sa qualité de professionnel de la maçonnerie, un vice présent dans le sol invisible que seul pouvait découvrir un géotechnicien.



De son côté, Mme [U] affirme que les désordres résultent des vices cachés tenant à l'absence, dans les parties de la maison reconstruites par le vendeur, de raidisseurs verticaux, de chaînage en tête, et de l'altération du sol d'assise de l'ouvrage ; qu'il est indifférent que les vices puissent n'affecter que le sol, dès lors que la vente portait autant sur la construction que sur son terrain d'assise ; que la profession d'entrepreneur en maçonnerie de M. [D] le prive du bénéfice de la clause exonératoire de garantie.



Il est établi et non contesté que de très nombreuses fissures et déplacements d'ouvrages constitutifs de la structure du bâtiment affectent la construction dont s'agit, les désordres étant cantonnés à l'angle sud-est de la construction et la façade sud (soit un quart de la surface au sol).



L'expert amiable, M. [E] [K], commis par Mme [U], après examen contradictoire de la construction a conclu, dans son rapport du 13 octobre 2015, qu'il semblait que la cause la plus probable des fissures était un tassement différentiel entre, d'une part, le pignon de pierre, reposant sur les fondations originelles, et, d'autre part, le mur de façade arrière et le mur de refend, tous deux reconstruits et reposant sur de nouvelles fondations, le sous-sol en partie constitué d'argile gonflante s'étant affaissé en raison du manque d'eau depuis le printemps 2015, la masse importante du mur en pierres avec le tassement ayant cassé les points de liaison et ainsi engendré les fissurations localisées aux points les plus faibles de la structure, à savoir au niveau des baies.



L'expert judiciaire M. [T] [S], dans son rapport en date du 25 janvier 2019, indique que les très nombreuses fissures proviennent d'un affaissement du quart sud-est de la maison et conclut, après recours à un sapiteur géotechnicien et à un sapiteur ingénieur en structures, que les désordres sont consécutifs aux travaux de terrassement et de gros oeuvre. 



Il met en exergue, au niveau des fondations, la mauvaise gestion des circulations d'eau, compte tenu de l'ancienneté du bâtiment et des probables variations volumétriques des terrains d'assises, et, au niveau des maçonneries, le fait qu'elles ne comportent pas de raidisseurs verticaux et que les murs en pierres ne comportent pas de chaînages en tête. 

Il reproche à M. [D] de ne pas avoir, avant de reprendre l'ossature du bâtiment, fait effectuer une étude des sols, qui lui aurait révélé le risque de désordres potentiels sur un sol argileux très sensible aux changements de la circulation d'eau dans le sol, laquelle a été perturbée par l'altération du sol d'assise consécutive aux travaux de terrassement effectués pour réaliser les fondations des murs porteurs.



Si le diagnostic structure, annexé au rapport d'expertise judiciaire, a mis en évidence une insuffisance d'ancrage des fondations pour la façade Nord-Est, côté garage (- du minimum requis de 1,50 m), les murs de la façade Sud Est, sinistrée, ne sont pas concernés par cette insuffisance, le minimum requis pour les fondations étant respecté.



De son côté, M. [D] a mandaté M. [V], ingénieur, et M. [I], expert en architecture et ingéniérie qui concluent chacun d'eux, aux termes de rapports privés mais soumis au débat contradictoire, à l'absence de lien entre les désordres et les travaux accomplis par l'appelant, mais pour le premier à un retrait récent du sol profond sous les murs existants et pour le second à une consolidation d'argile par déficience de HPE (hauteur de pluie efficace pour assurer une réhydratation des sols en profondeur) cumulées, alors que l'angle sinistré est situé en amont et exposé aux effets environnementaux suivants : plein sud et arbres. 



Le cabinet [V] ingéniérie, au regard de l'article 20-1 du DTU applicable en 1990, précise que la maçonnerie réalisée par M. [D] (sans chaînages verticaux) est conforme aux textes normatifs de l'époque, eu égard à un plancher haut en bois et non en béton et fait valoir qu'il ne peut être déduit d'une forte humidité sous les fondations en RF4 que les phénomènes de retrait gonflement ont pu altérer les sols d'assises marneux alors que les autres sondages effectués se sont révélés être secs ce qui exclut, selon lui, une mauvaise gestion du drainage des circulations d'eau alors que les murs enterrés ont été conservés et n'ont pas donné de signes avant coureur depuis la date de construction de ces murs au début du 20ème siècle jusqu'à une époque récente (2015).



Comme l'ont relevé les premiers juges, eu égard aux contradictions apportées au rapport d'expertise judiciaire, le manquement reproché à M. [D] en ce qui concerne l'absence de raidisseur verticaux dans les ouvrages de maçonnerie peut être mis en doute tandis que l'absence de chaînage en tête des murs en pierre est d'origine et ne concerne pas les travaux accomplis par l'appelant.



Par contre, il est certain que M. [D] a entrepris de lourdes modifications de l'immeuble puisque de l'ancienne ferme, deux façades en pierres sur les quatre ont été démolies et remplacées par des murs en agglos creux et qu'il n'est pas contestable que ces deux façades reconstruites en agglos constituent non pas des murs de propreté comme soutenu par M. [D] mais des ouvrages porteurs de la toiture et des planchers, tel que cela résulte de la description de l'ouvrage par le sapiteur de l'expert judiciaire, ingénieur en structure.



Aussi, c'est sans exagération que l'expert judiciaire a pu conclure que la modification de la structure porteuse de la construction, sans étude de sols ni de structures, avait engendré des travaux de terrassement pour fonder les murs porteurs et donc une perturbation hydrique des matériaux d'assise et une perte de portance qui couplées au phénomène de consolidation du sol argileux en raison de la sécheresse constatée en 2015, a exposé l'immeuble vendu à un risque de tassement différentiel qui s'est effectivement réalisé trois ans après la vente, les désordres étant cantonnés à l'angle Sud-Est de la maison.



Ce vice du sol, admis par l'appelant, conjugué à la modification de la structure porteuse, le tout préexistant à la vente et invisible aux yeux de l'acheteuse, les fissures n'étant apparues que postérieurement à la vente, diminuait tellement l'usage de la maison, par les risques de délabrement qui en résultaient, que l'acheteuse ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix si elle l'avait connu, ce qui caractérise un vice caché de nature à engager la responsabilité du vendeur par application de l'article 1641 du code civil. 

En effet, la gravité du vice résulte non seulement de l'ampleur et la gravité des fissures constatées mais encore de l'ampleur des travaux de déconstruction et reconstruction des murs (mur en sous sol, mur côté Sud-ouest en maçonnerie d'agglomérés, mur en façade Sud-Est en extrémité côté piscine supportant le balcon), outre le traitement des fissures du mur en maçonnerie de moellons en pierres.



C'est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu l'existence d'un vice caché antérieur à la vente.





Sur la clause d'exclusion de garantie



Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. 


Les parties ont stipulé à l'acte de vente une clause d'exclusion de garantie du vendeur pour vices cachés, l'acquéreur s'étant engagé à prendre le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie des vices de l'immeuble mêmes cachés.

En l'espèce, alors que M. [D], maçon de profession, avait réalisé lui-même les travaux de réhabilitation, de sorte qu'il doit être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l'immeuble, y compris le sol, il ne peut, en conséquence, se prévaloir de la clause exclusive de garantie des vices cachés.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé que M. [D] était tenu de garantir Mme [U] des vices affectant le bien cédé.





Sur l'action estimatoire



En application de l'article 1644 du code civil, l'acheteur ayant fait le choix de l'action estimatoire, les premiers juges ont considéré de manière légitime que la demande de Mme [U] visant à obtenir la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres était fondée. Ils ont, par ailleurs, justement évalué la diminution du prix en allouant la somme de 176 000 euros à l'intimée, selon estimation de l'expert judiciaire établie le 25 janvier 2019, (la valeur de l'indice BT au mois de janvier 2019 étant de 110.1).



Le jugement déféré est donc confirmé sur ce point.



Il est certain que M. [D] n'a pas versé cette somme au titre de l'exécution du premier jugement.



Il n'est pas contestable que, dans le contexte actuel (pandémie, guerre en Ukraine), le coût de la construction a connu une forte hausse de sorte que la demande de réévaluation du prix des travaux, en l'application de l'indice BT01 publié à l'INSEE et fixé en septembre 2022 à 127.1, est fondée.



Il convient d'ajouter au jugement déféré en condamnant supplémentairement M. [D] au paiement de la somme de 27 175,29 euros au titre de la réévaluation des travaux, outre intérêts légaux.





Sur les dommages-intérêts réclamés au titre des préjudices moral et de jouissance



En application de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 



Au regard des désordres constatés, il n'est pas sérieusement contestable que Mme [U] puisse vivre une véritable psychose de l'effondrement.



Par ailleurs, la dimension des fissures ne laisse aucun doute sur les infiltrations d'air subies par l'intimée dont le préjudice de jouissance s'est étendu dans le temps faute pour M. [D] d'avoir exécuté les termes du premier jugement.



Aussi, le jugement déféré sera infirmé sur le montant de la condamnation et M. [D] est condamné à verser à Mme [U] la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre intérêts légaux.





Sur la demande de rétroactivité des intérêts légaux



Aucun élément ne justifie que les condamnations prononcées par le jugement déféré portent intérêts au taux légal à compter d'une date antérieure à celle du jugement. 

Cette demande doit être rejetée.





Sur la demande de publication du jugement



Après avoir rappelé les dispositions des articles R533-2 et R533-4 du code des procédures civiles d'exécution, les premiers juges en ont fort justement déduit qu'il n'appartenait pas à la juridiction saisie d'ordonner la publication du jugement aux fins d'inscription d'hypothèque définitive dès lors que pour ce faire, il suffit au créancier, qui a procédé à une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire, de présenter un titre constatant ses droits et passé en force de chose jugée.



Il n'appartient pas davantage à la cour de le faire de sorte que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à ordonner cette publication.





Sur les demandes accessoires



Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles non compris dans les dépens.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [D] est condamné aux dépens d'appel.



M. [D], partie tenue aux dépens, est condamné à verser à Mme [U] une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [D] à payer à Mme [U] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, 



Statuant à nouveau sur ce point et y ajoutant,



Condamne M. [C] [D] à payer à Mme [N] [U] une somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,



Condamne M. [C] [D] à payer à Mme [N] [U] une somme de 27 175,29 euros au titre de la réévaluation des travaux, outre intérêts légaux à compter du présent arrêt,



Déboute Mme [N] [U] de sa demande visant à voir rétroagir le point de départ des intérêts légaux sur les condamnations,



Condamne M. [C] [D] aux dépens d'appel,



Condamne M. [C] [D] à verser à Mme [N] [U] une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.





Le Greffier, Le Président,