Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 mai 2023

ARRÊT N° 191



N° RG 22/02094



N° Portalis DBV5-V-B7G-GTSZ















S.A.S. LUCIA LES BAINS



C/



[K]

[R]



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 02 MAI 2023





Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 02 août 2022 rendue par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE 





APPELANTE :



S.A.S. LUCIA LES BAINS

[Adresse 1]



ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Aurélien BOULINEAU, avocat au barreau de la ROCHELLE-ROCHEFORT







INTIMÉES :



Madame [I] [K]

née le 24 Décembre 1956 à [Localité 7]°

[Adresse 4]



Madame [B] [R]

née le 17 Janvier 1933 à [Localité 7]°

[Adresse 5]



ayant toutes deux pour avocat postulant Me Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE JOUTEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

et pour avocat plaidant Me Damien MADOULÉ, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller





GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



*****





PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



La société Tfi a acquis la propriété d'une parcelle située à [Localité 6] (Charente-Maritime), cadastrée section AK n° [Cadastre 2]. Elle a déposé en mairie le 31 mai 2021 une demande de permis de construire pour édifier un immeuble de 5 logements. Cette demande a été complétée les 25 août et 10 décembre 2021. Le permis de démolir et de construire est du 16 décembre 2021. Ce permis a été transféré le 11 janvier 2022 à la société Lucia les bains.



[B] [R] et [I] [K] sont propriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], cadastré section AK n°[Cadastre 3] et contigu au sud à la parcelle propriété de la société Tfi. Elles ont exercé à l'encontre du permis de démolir et de construire un recours gracieux qui a été rejeté le 31 janvier 2022.



Soutenant que la construction envisagée portait atteinte à leur droit de propriété et ne respectait pas la réglementation relative aux vues sur les fonds voisins, [B] [R] et [I] [K] ont fait assigner la société Lucia les bains devant le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle. Elles ont demandé de :



- la condamner sous astreinte à déposer une demande de permis de construire modificatif respectant le droit de propriété des murs séparatifs et supprimant les vues créées illégalement ;

- subsidiairement lui lui interdire de débuter les travaux.



La défenderesse a conclu au rejet de ces demandes aux motifs que les travaux envisagés sur les murs présumés mitoyens respectaient le plan local d'urbanisme et qu'il n'était pas créé de vues directes sur le fonds voisin contraires à la réglementation.



Par ordonnance du 2 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :



'- ORDONNONS à la SAS LUCIA LES BAINS de déposer une demande de permis modificatif, lequel devra supprimer tout appui sur un des murs de clôture ainsi que l'arasement de l'un de ces murs et supprimer les vues par la mise en place sur les terrasses de murs d'une hauteur suffisante soit 1,90 mètre, 



- INTERDISONS à la SAS LUCIA LES BAINS de commencer les travaux en exécution du permis de construire actuel jusqu'à l'obtention du permis modificatif conforme, 



- CONDAMNONS la SAS LUCIA LES BAINS à verser à Madame [B] [R] et Madame [I] [K] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 





- DEBOUTONS la SAS LUCIA LES BAINS de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 



- CONDAMNONS la SAS LUCIA LES BAINS aux dépens'. 



Il a considéré que :



- la défenderesse ne pouvait pas entreprendre de travaux sur les murs séparatifs sans l'accord des demanderesses, les murs séparatifs étant soit leur propriété, soit en mitoyenneté ;

- les terrasses constituaient des vues directes ou obliques sur le fonds voisin ne respectant pas les distances imposées par les articles 678 et suivants du code civil.



Par déclaration reçue au greffe le 8 août 2022, la société Lucia les bains a interjeté appel de cette ordonnance.



Cette société a déposé le 16 septembre 2022 en mairie une demande de permis modificatif qu'elle a complétée le 15 novembre suivant. Le permis de construire et de démolir est du 16 novembre 2022. Il autorise la construction de 6 logements, une modification de l'implantation de la construction en regard des limites séparatives, la création de pare-vues et le maintien du mur séparatif sud à 4 mètres de hauteur.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, la société Lucia les bains a demandé de :



'Vu les articles 544, 653, 662, 678, 679 du Code Civil 

Vu les articles 700 et 835 du Code de Procédure Civile 

Vu le Plan local d'Urbanisme de [Localité 6] approuvé le 2 décembre 2021



JUGER recevable et bien fondé l'appel interjeté devant la présente juridiction par la SAS LUCIA LES BAINS. 



RÉFORMER l'ordonnance du Tribunal Judiciaire de La Rochelle en date du 2 aout 2022 en en ce qu'elle a : 



- ordonné à la SAS LUCIA LES BANS de déposer une demande de permis modificatif, lequel devra supprimer tout appui sur un des murs de clôture ainsi que l'arasement de l'un de ces murs et supprimer les vues par la mise en place sur les terrasses de murs d'une hauteur suffisante soit 1,90 mètre, 



- interdit à la SAS LUCIA LES BAINS de commencer les travaux en exécution du permis de construire actuel jusqu'à l'obtention du permis modificatif conforme,



- condamné la SAS LUCIA LES BAINS au règlement d'une somme de 1.500 € au profit des demanderesses ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. 



STATUANT A NOUVEAU, débouter les intimées de l'ensemble des leurs demandes, fins et prétentions. 



CONDAMNER in solidum Mesdames [K] et [R] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



CONDAMNER in solidum Mesdames [K] et [R] aux entiers frais et dépens de la procédure'. 



Elle a soutenu que le juge judiciaire avait outrepassé sa compétence en suspendant l'exécution des travaux autorisés par l'autorité administrative et en imposant le dépôt d'une demande de permis modificatif.











Elle a exposé :



- qu'un permis modificatif avait été délivré, les murs séparatifs étant désormais conservés en l'état ;

- qu'il n'avait pas été envisagé de construire sur ces murs ;

- que les trois terrasses telles qu'envisagées ne contrevenaient pas aux dispositions des articles 678 et suivants du code civil relatifs aux vues sur les fonds voisins.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, [B] [R] et [I] [K] ont demandé de :



'Vu l'article 834 du code de procédure civile, 

Vu l'article 835 du code de procédure civile, 

Vu les articles 676 et suivants du code civil, 

Vu notamment les articles 678, 679 et 680 du code civil, 

Vu l'article 544 du code civil, 

Vu l'ensemble des pièces du dossier, 

[...]

- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 2 août 2022; 

 

- Condamner la société SAS LUCIA LES BAINS au paiement d'une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de l'instance'.



Elles ont rappelé que le permis de construire était délivré sous réserve des droits des tiers que le juge des référés était compétent pour faire respecter. Selon elle, l'urgence était caractérisée par la commercialisation des lots dont la construction aurait été entreprise en l'absence de procédure judiciaire.



Elles ont soutenu que :



- l'arasage sans leur consentement des murs séparatifs, privatifs ou mitoyens, portait atteinte à leur droit de propriété ;

- l'appui de la construction sur ces murs y portait également atteinte ;

- les terrasses prévues sur les plans déposés à l'appui de la demande initiale de permis de construire contrevenaient aux dispositions des articles 676 et suivants du code civil relatifs aux vues directes ou obliques sur les fonds voisins.



Elles ont fait observer que :



- l'appelante se prévalait de l'obtention du permis modificatif, dont la demande avait imposée par le juge des référés, pour solliciter l'infirmation de la décision ;

- le projet de bornage qu'il aurait été judicieux de réaliser préalablement établissait leur droit de propriété.



L'ordonnance de clôture est du 16 janvier 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



SUR LA COMPÉTENCE



L'article 835 du code de procédure civile dispose notamment que : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.













L'article A 424-8 dernier alinéa dispose que :



'Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme'.



Il résulte de ces dispositions que le juge des référés est compétent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite résultant d'un projet de construction susceptible de porter atteinte au droit de propriété de tiers et de contrevenir aux dispositions du code civil relatives aux vues sur le fonds voisin.



L'appelante n'est dès lors pas fondée à soutenir que le juge des référés a, en statuant ainsi qu'il l'a fait, outrepassé sa compétence en lui imposant de faire modifier le permis de construire régulièrement délivré par l'administration et n'ayant pas fait l'objet d'un recours contentieux.



SUR LES MURS SÉPARATIFS



L'article 544 du code civil dispose que : 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements' et l'article 545 que : 'Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité'.



L'article 653 du même code dispose que : 'Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire'.



L'article 657 du même code précise que : 'Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée' et l'article 658 que : 'Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement'.



Il résulte de ces dispositions que la société Lucia les bains ne peut, sans le consentement des intimées, réduire la hauteur des murs séparatifs, privatifs ou mitoyens.



Le plan de bornage dressé par [C] [V], géomètre-expert à la Rochelle, sollicité par la sci Sweet home présentée être la future propriétaire de la parcelle cadastrée section AK [Cadastre 2], retient que les murs séparatifs situés sur la partie est de cette parcelle, orientés est-ouest et nord-sud, sont la propriété privative des intimées et que celui situé au sud de la parcelle, orienté est-ouest, est mitoyen.



La société Lucia les Bains ne conteste pas les termes de ce projet de bornage qu'elle a indiqué accepter. Les intimées, qui ne l'ont pas encore signé, ne le contestent pas.



L'étude du plan PC-5 annexé au permis de démolir et de construire du 16 décembre 2021 fait apparaître que :









- deux des murs séparatifs précités, dont celui propriété privative des intimées, devaient être arasés sans que le consentement de ces dernières n'ait été recueilli;

- la construction devait, contrairement à ce qu'a soutenu l'appelante s'agissant des murs extérieurs de la chambre 1 du logement 3 situé au premier étage, s'appuyer sur l'un des murs séparatifs privatifs.



Les intimées étaient dès lors fondées à solliciter du juge référés qu'il impose à la société Lucia les bains de modifier son projet constructif afin que leur droit de propriété soit préservé.



L'ordonnance sera pour ces motifs confirmée en ce qu'elle a imposé à l'appelante de modifier son projet afin de prévenir toute atteinte au droit de propriété des intimées et de déposer en conséquence une demande de permis de construire modificatif



Le permis modificatif du 16 novembre 2022 rappelle en ces termes la demande de l'appelante :



'VU l'objet de la demande 

' pour la CONSTRUCTION DE 6 LOGEMENTS COLLECTIFS - permis initial modifié par réduction de la superficie de la parcelle cadastrale; augmentation du nombre de logements de 5 à 6 avec modification de répartition par nombre de pièces; implantation de la construction par rapport aux nouvelles limites séparatives: modification de la toiture comble et création de pare-vues et hauteur du mur mitoyen séparatif existant Sud maintenu à 4 métres'. 



La décision du maire est libellée en ces termes :



'Article 1 : Le présent Permis de Construire est ACCORDE pour le projet décrit dans la demande susvisée, sous réserve du respect des prescriptions contenues dans le permis d'origine. 

Article 2 : la demande a pour objet :

La réduction de la superficie de la parcelle cadastrale;

L'augmentation du nombre de logements de 5 à 6 avec modification de répartition par nombre de pièces;

L'implantation de la construction par rapport aux nouvelles limites séparatives; 

La modification de la toiture comble et création de pare-vues; 

La hauteur du mur mitoyen séparatif existant Sud maintenu à 4 métres'.



La société Lucia les bains a ainsi modifié son projet en considération de la décision du juge des référés.



Les intimées ne contestent pas le projet constructif modifié.



SUR LES VUES



L'article 678 du code civil dispose que : 'On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions'.



L'article 679 du même code précise que : 'On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance'.















Aux termes de l'article 680 du code civil : 'La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés'.



Les intimées soutiennent que trois terrasses du projet initial sont contraires aux dispositions précitées :



- la terrasse est du logement 5 du second étage (niveau R+2), figurant sur le plan 'PC - Projet Combles PC5" annexé au permis de construire ;

- celle est du premier étage (niveau R+1) du logement 3 figurant sur le plan de l'étage 'PC - Projet 1er Etage - PC 5" ;

- la terrasse centrale sud du logement 2 du 1er étage (même plan que précédemment).



La terrasse du logement 5 est située à moins de 1,90 mètre de la limite de propriété. Le claustra ajouré, tel que figurant sur les perspectives d'ambiance (pièce PC 6 annexée au permis de construire), permet une vue directe sur le fonds voisin.



La terrasse du logement 3 est à moins de 1,90 mètre du fonds voisin. La hauteur du mur garde-corps et l'abaissement de la hauteur du mur séparatif autorisent une vue directe sur le fonds voisin.



La terrasse du logement 2 permet, compte tenu du mode de calcul de l'article 680, une vue oblique sur le fonds voisin situé à moins de 60 centimètres.



Dès lors, le premier juge a ordonné les mesures nécessaires pour prévenir un manquement aux dispositions des articles 678 et suivants du code civil. L'ordonnance sera pour ces motifs confirmée de ce chef.



La société Lucia les bains a décrit comme suit les changements à intervenir à la demande permis de construire modificatif :





'Page 19 : Mur de clôture de la terrasse du lot 5 en combles à 1.90ht. avec panneaux modénature en bois plen tixe. 

: Création de brise vue sur muret de jardinière beton en bois plein fixe de 1.90mht. du lot 2. 

: Murs brises vues de ht. 1.90 sur terrasses en limites de mur de la parcelle n°[Cadastre 3] des lots 2 et 3. 

Page 20 : Implantation de la construction sur la parcelle [Cadastre 2] en limites Sud et Sud-ouest avec la parcelle n°[Cadastre 3]. 

: Mur Sud de fond de parcelle mitoyen PC ht. 2.00 ramené à la hauteur initiale existante de +4.00m. 

Page 21 : Implantation de la construction sur la parcelle [Cadastre 2] en limites Sud et Sud-ouest avec la parcelle n°[Cadastre 3]. 

: Mur brise vue en limite Ouest avec la cour de la parcelle à ht. 1.90m, avec un retour en panneau bois plein fixe de 1.90mht. de longueur 1.25m sur le long du mur de la jardinière béton du lot 2 R+1 

: Mur brise vue en limite Sud avec la cour de la parcelle [Cadastre 3] à ht. 1.90m du lot 3 R+1. 

Page 22 : Implantation de la construction sur la parcelle [Cadastre 2] en limites Sud et Sud-ouest avec la cour de la parcelle n°[Cadastre 3] pour le lot 5.

: Mur brise vue de 1.90ht. sur la limite Ouest et sur la limite Sud avec les cours de la parcelle [Cadastre 3] avec panneaux bois plein fixe incorporés au mur pour le lot 5 en Combles 











Page 23 : Pignon Ouest: modification de la toiture du lot 5 combles en toiture croupe et modification de la ht. du mur brise vue à 1.90m avec panneau bois plein. 

Page 24 : Pignon Est: brises vues en bois plein en limite. 

: Façade Sud: toiture croupe et mur brise vue à ht. 1.90m avec modénature lot 5 en combles. 

: Brises vues fixe en bois ht. 1,90m plein en limites séparatives Ouest du lot 2 avec la parcelle [Cadastre 3]. 

: Mur Sud mitoyen existant avec la parcelle [Cadastre 3] ramené à la ht. initiale existante de +4.00m. 

Page 25 : Coupe A: implantation du projet sur la parcelle n*[Cadastre 2] en limite Sud, modification de la toiture du lot 5 combles en toiture croupe. 

: Coupe B: Mur Sud mitoyen existant avec la parcelle [Cadastre 3] ramené à la ht. initiale existante de +4.00m'. 



Il n'est pas contesté que ce permis modificatif satisfait aux injonctions du premier juge. Il sera ajouté sur ce point à l'ordonnance ainsi qu'il suit.



SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'appelante.



Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimées de laisser à leur charge les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.



SUR LES DÉPENS



La charge des dépens d'appel incombe à l'appelante.





PAR CES MOTIFS,



statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier 

ressort, 





CONFIRME l'ordonnance du 2 août 2022 du juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle ;



y ajoutant,



CONSTATE que les travaux objet du permis de construire et de démolir modificatif n° PC 017 168 21 R0033M02 du 16 novembre 2022 délivré par le maire de la commune de [Localité 6] satisfont aux injonctions de cette ordonnance ;



CONDAMNE la société Lucia les bains à payer en cause d'appel à [B] [R] et [I] [K] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la société Lucia les bains aux dépens d'appel.





 LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,