Cour d'Appel · 8ème chambre — 3 mai 2023

N° RG 21/05181 -N°Portalis DBVX-V-B7F-NWFS















Décision du 

Juge des contentieux de la protection de LYON

Au fond

du 12 avril 2021



RG : 1117003144











S.C.I. FONCIERE DI 01/2007



C/



[L]

[T]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 03 Mai 2023







APPELANTE :



La SCI FONCIERE DI 01/2007, société civile immobilière au capital de 2 000 € immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 491 471 371, dont le siège social est sis [Adresse 4], ayant pour mandataire la société CITYA VENDOME LUMIERE, SAS au capital de 825 888 €, inscrite au RCS de LYON sous le n° 352 332 159, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses dirigeants légaux en exercice, domiciliés es qualité audit siège.



Représentée par Me Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709



INTIMÉS :



Mme [U] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



M. [N] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentés par Me Sofia SOULA-MICHAL de la SELARL CABINET ADS - SOULA MICHAL- MAGNIN, avocat au barreau de LYON, toque : 2827



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 09 Mai 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mars 2023



Date de mise à disposition : 03 Mai 2023 

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.





Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



Exposé du litige



La SCI Foncière DI 01/2007 (ci-après la SCI Foncière) est propriétaire de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] (département du Rhône).

 

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2009, elle a donné à bail à [U] [X] et [N] [T] un appartement et un parking situés dans cet ensemble immobilier, moyennant un loyer mensuel de 697,32 €, outre 100 € au titre de la provision mensuelle de charges. 

 

[U] [X] et [N] [T] ont quitté les lieux au mois de décembre 2015 et l'état des lieux de sortie a été dressé le 29 décembre 2015. 

 

Aux motifs que [U] [X] et [N] [T] restaient à lui devoir une somme de 4 865,16 € au titre des obligations du contrat de bail et qu'ils ne s'acquittaient pas de cette somme, la SCI Foncière DI 01/2007 a présenté en date du 4 novembre 2016 au Président du Tribunal d'instance de Lyon une requête en injonction de payer à hauteur de la somme réclamée. 



Par ordonnance en date du 22 février 2017, le Président du Tribunal d'Instance a condamné [U] [X] et [N] [T] à payer à la SCI Foncière DI 01/2007 la somme de 4 584,70 € à titre principal et la somme de 132,78 € au titre des frais de procédure. 

 

Par acte du 8 juillet 2017, [U] [X] et [N] [T] ont formé opposition à l'ordonnance d'injonction de payer. 

 

Par jugement du 12 avril 2021, le Tribunal Judiciaire de Lyon, Pôle de la Proximité, a : 

 


Reçu l'opposition de [N] [T] et [U] [X] ; 


 


Condamné [N] [T] et [U] [X] à payer à la SCI Foncière DI 01-2007 la somme de 4 761,46 € au titre du solde locatif, avec intérêts aux taux légal à compter de la décision ; 


 


Condamné la SCI Foncière DI 01-2007 à payer à [N] [T] et [U] [X] la somme de 4 600,31 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts aux taux légal à compter de la décision ; 


 


Ordonné la compensation des sommes à hauteur de 4 600,31 € ; 


 


Rejeté le surplus des demandes ; 





Condamné [N] [T] et [U] [X] aux dépens de l'instance. 


 

Le Tribunal a retenu en substance : 






que la régularisation tardive des charges ne prive pas le bailleur de son droit d'en demander le paiement ; 







qu'au regard de l'état des dépenses produit, les charges locatives définitives s'élèvent, pour les années 2010 à 2015 à la somme total de 4 600,31 €, qu'en outre les locataires sont débiteurs de la somme de 161,15 € au titre de loyers impayés, les locataires devant donc être condamnés à payer au bailleur la somme de 4 761,46 € ;





que la SCI Foncière n'a sollicité une régularisation des charges locatives pour les exercices 2010 à 2012 que le 28 avril 2014 puis en mai 2015 pour l'exercice 2013 et enfin en juin 2015 pour l'année 2014, ce sans justificatifs, et que cette attitude consistant à réclamer le paiement d'une somme d'argent sans justificatif à l'appui de cette demande est déloyale et justifie l'octroi de dommages et intérêts à hauteur du montant de la régularisation de charges réclamées. 




Par acte régularisé par RPVA le 15 juin 2021, la SCI Foncière a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif du jugement du 12 avril 2021 dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel. 



Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 4 mai 2022, la SCI Foncière demande à la Cour, de : 



Vu les articles 1256, 2222 et 2224 du Code civil, Vu l'article 82 II de la loi du 6 août 2015, 

Vu les articles 7, 7-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, 




Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné [U] [X] et [N] [T] à payer à la SCI Foncière DI 01/2007 la somme de 4 761,46 € au titre du solde locatif, outre intérêts aux taux légal à compter de la décision ; 


 


Réformer le jugement attaqué sur les autres points. 


 

En conséquence, 

 


Dire que la demande de la SCI Foncière DI 01/2007 relative aux régularisations de charges des exercices 2010, 2011, 2012 et 2013 n'est pas prescrite ; 


 


Débouter [U] [X] et [N] [T] de leur demande de condamnation à titre de dommages et intérêts ; 


 


Condamner [U] [X] et [N] [T] à lui verser la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 


 


Condamner les même aux entiers dépens de l'instance. 


 

A titre préliminaire, la SCI Foncière s'oppose à ce que la prescription soulevée par [U] [X] et [N] [T] soit retenue et expose à ce titre : 




que par application de l'article 2224 du Code civil, le bailleur dispose d'un délai de cinq ans pour procéder à la régularisation des charges locatives et par application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 24 mars 2014, de l'article 82 II de la loi du 6 août 2015 concernant l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 et de l'article 2222 du Code civil concernant la réduction du délai de prescription, le bailleur dispose depuis le 6 août 2015, d'un délai de trois ans pour introduire l'action en paiement, si le locataire ne procède pas au règlement des sommes dues, ce délai courant à compter de la date à laquelle le bailleur a effectivement procédé à la régularisation des charges locatives ; 


 


qu'en l'espèce, le bailleur n'était en mesure de connaître le montant des charges locatives qu'à l'issue de l'année civile, et les régularisations des années 2010 à 2012 ayant été effectuées le 14 avril 2014 et de l'année 2013 le 26 mai 2015, soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015, elle disposait à compter du 5 avril 2014, d'un délai de cinq ans pour introduire l'action en recouvrement, soit jusqu'au 15 avril 2019 ; 





que l'action ayant été introduite par requête en date du 4 novembre 2016, il n'y a prescription ni de l'action ni de la régularisation de charges. 


 

La SCI Foncière fait valoir en premier lieu que les intimés ne peuvent soutenir que les sommes réclamées au titre du solde locatif ne sont pas justifiées, où dénoncer le caractère tardif de la transmission des pièces justificatives, alors que : 




selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction, le bailleur pouvant en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ; 

elle produit l'ensemble des justificatifs aux débats ; 

elle a communiqué les justificatifs de charges qui lui ont été demandés et ce dès le 28 avril 2014. 




L'appelante soutient en second lieu que les intimés ne rapportent pas la preuve d'une faute qu'elle aurait commise justifiant l'octroi de dommages et intérêts, notamment d'une attitude déloyale, alors que : 




par courrier du 28 avril 2014, en transmettant les justificatifs des charges, elle a avisé les locataires que les régularisations ne feraient pas l'objet d'un prélèvement, et a proposé un échelonnement sur 12 mois, proposition reformulée par courrier en date du 29 avril 2016 ; 





la somme réclamée n'était pas disproportionnée au regard du montant de la provision de charges fixée, et surtout était justifiée ; 





il ne pouvait être alloué des dommages et intérêts à [U] [X] et [N] [T] sans porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties. 


 



Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 16 décembre 2021, [U] [X] et [N] [T] demandent à la Cour de : 




Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé recevable leur opposition et jugé que la SCI Foncière a commis des fautes contractuelles ;





Le réformer en ce qu'il a les a condamné à verser à la SCI Foncière la somme de 4 761,46 € au titre du solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et aux dépens de l'instance. 




Statuant à nouveau : 




Juger prescrite la demande de la SCI Foncière à hauteur de 3 987, 53 €,

Juger injustifiée le solde de la demande de la SCI Foncière,

Juger que la SCI Foncière a manqué à ses obligations contractuelles,

Rejeter l'ensemble de ses demandes.

Juger que la SCI Foncière a commis des fautes contractuelles engageant sa responsabilité,

Condamner la SCI Foncière à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.




En toute hypothèse :




Condamner la SCI Foncière à leur verser la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.




Ils soutiennent en premier lieu que, par application de l'article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et la prescription de trois ans qu'elle édicte, toutes les sommes réclamées au titre d'échéances éventuelles antérieures au 4 novembre 2013 sont irrémédiablement prescrites, soit en l'espèce celle de 3 987,53 €, alors que la SCI Foncière n'a saisi le Tribunal d'une requête aux fins d'ordonnance d'injonction de payer que le 4 novembre 2016.





Ils soutiennent en second lieu que la demande en paiement est injustifiée, aux motifs :

 


qu'outre la prescription acquise, l'examen des relevés de compte produits par le mandataire du bailleur démontre que sont apparus, au mois d'avril 2014 seulement, les soldes de charges 2010, 2011 et 2012, jamais appelés jusqu'à cette date, et ce pour les sommes respectives de 1 058,48 €, de 1 033,75 € et 1 046,89 €, soit un total de 3 139,12 €, puis au mois de mai 2015 un solde de charges au titre de l'année 2013 à hauteur de 848,41 €, au mois de juin 2015, soit un mois plus tard, un nouveau solde de charges de montants respectifs de 15,46 € et 436,02 € et ont été encore appelés sans justification au mois de janvier 2016 un solde de 151,46 € un poste « Est Tom 2015 » pour 129 € ainsi qu'un poste « Travaux Suites EDF » à hauteur de 38,02 €, soit un total de 318,66 € ;





qu'ils n'ont jamais pu obtenir ni justificatifs, ni détails des sommes réclamées au titre des charges récupérables, ni explication sur les délais écoulés entre les années concernées et la date d'imputation sur leur compte ; 





que la SCI Foncière n'a pas respecté l'article 4 du contrat de bail concernant notamment l'obligation de remettre l'état des dépenses de l'année écoulée, les justificatifs des charges récupérables, et le mode de répartition entre les locataires. 




En dernier lieu, les intimés soutiennent, au visa de l'article 1147 du Code civil, être fondés en leur demande de dommages et intérêts, aux motifs : 




que le mandataire du bailleur s'est dispensé de recenser les charges récupérables annuelles, s'autorisant à réclamer, en avril 2014, l'équivalent de trois années de charges ; 

que le contrat de bail prévoit expressément la révision des provisions sur charges, lorsque celles-ci sont manifestement insuffisantes, ce qui a été le cas, dès l'année 2011 ;





qu'il n'y a pourtant eu aucune régularisation à ce titre, puisqu'ils continuaient à s'acquitter de la somme mensuelle de 100 €, manifestement sans rapport avec les sommes ensuite réclamées ;





qu'en se dispensant de régulariser le montant de la provision mensuelle sur charges, d'appeler régulièrement ces dernières en fin d'année, avec justificatifs à l'appui, l'appelante a commis de graves fautes contractuelles, leur ayant causé un préjudice important puisque leur budget et leur équilibre financier ont été, et continuent d'être, lourdement remis en cause du fait de la négligence et de l'incurie de leur bailleur ;


 


que cela justifie l'allocation de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice et la confirmation de la compensation ordonnée.






MOTIFS DE LA DÉCISION 



1) Sur la prescription



[U] [X] et [N] [T] soutiennent que les sommes réclamées au titre des régularisations de charges de 2010 à 2013 sont prescrites, par application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 édictant une prescription de trois ans, la SCI Foncière n'ayant présenté sa requête en injonction de payer que le 4 novembre 2016.

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu'issu de la loi du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d'exercer ce droit, étant observé que le délai de prescription était auparavant de 5 ans (article 2224 du Code civil). 





Pour autant, l'article 82 II de la loi du 6 août 2015, entrée en vigueur le 7 août 2015, dispose en son 2ème alinéa : " l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable, dans les conditions fixées par l'article 2222 du Code civil ". 



Or, selon l'article 2222 du Code civil, « en cas de réduction du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

 

En l'espèce, comme le relève à raison la société Foncière, la régularisation de charges se calculant par année civile, le bailleur est en mesure d'en connaître le montant à l'issue de chaque année civile, soit au 31 décembre de l'année en cours. 



Il en résulte, par application des dispositions précitées, que pour la régularisation de charges de l'année 2010, le bailleur avait connaissance du montant de la régularisation de charges au 31 décembre 2010 et qu'il avait donc jusqu'au 31 décembre 2015 pour exercer à l'encontre de ses locataires une action aux fins d'agir en recouvrement de la régularisation de charges de l'année 2010 et procéder préalablement à la régularisation de charges concernant la période considérée. 



Or, la requête en injonction de payer ayant été présentée le 4 novembre 2016, le bailleur est incontestablement prescrit en son action concernant la régularisation de charges pour l'année 2010.



En revanche, aucune prescription ne peut être retenue concernant les régularisations de charges des années 2011 à 2013 puisqu'au 4 novembre 2016, en prenant en considération les dispositions cumulées des articles 2222 du Code civil et 82 II 2ème alinéa de la loi du 6 août 2015, la prescription n'était pas acquise. 



La Cour en conséquence déclare la société Foncière prescrite en son action en paiement de la régularisation de charges de l'année 2010.



2) Sur le caractère justifié des sommes réclamées par la SCI Foncière



La décision déférée a retenu que la régularisation de charges s'élevait : 



' pour l'année 2011, à la somme de 1 033,75 €,

' pour l'année 2012, à la somme de 1 046,89 €,


pour l'année 2013, à la somme de 848,41 €,

pour l'année 2014, à la somme de 436,02 €,

pour l'année 2015, à la somme de 176,76 €, 


soit un montant total de 3 541,83 €. 



La Cour observe que l'examen de l'état de répartition des 25 février 2014, 11 mars 2015, 11 juin 2015 et 6 Juin 2016 (pièce 17 appelante), des relevés de comptes du 9 octobre 2017 (pièce 15 appelante) et du 15 janvier 2019 (pièce 19 appelante), confirment ces montants, étant observé que pour la régularisation de l'année 2015, a été déduite la taxe ordures ménagères.



La Cour, en conséquence, retient que les consorts [X]-[T] doivent être condamnés par application des dispositions du contrat de bail, à payer à la société Foncière la somme de 3 541,83 € au titre de la régularisation de charges des années 2011 à 2015 dont il est justifié du montant.



Enfin, la Cour ne retrouve aucunement à l'examen des pièces produites la somme de 161,15 € au titre de "loyers impayés" retenue par la décision déférée, sur laquelle en outre la société Foncière ne s'explique aucunement et dont bien plus il n'est pas fait mention dans ses écritures. 



En conséquence, la Cour infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [N] [T] et [U] [X] à payer à la SCI Foncière DI 01-2007 la somme de 4 761,46 € au titre du solde locatif, avec intérêts aux taux légal à compter de la décision, et, statuant à nouveau :



Condamne [N] [T] et [U] [X] à payer à la SCI Foncière DI 01-2007 la somme de 3 541,83 € au titre du solde locatif, avec intérêts aux taux légal à compter du présent arrêt.



3) Sur la demande de dommages et intérêts de [U] [X] et [N] [T]



Il ne peut être contesté que le bailleur s'est abstenu de procéder à la régularisation annuelle des charges comme cela était convenu au contrat de bail, réclamant au 28 avril 2014 une régularisation de charges sur trois années, puis en mai 2015, la régularisation pour l'année 2013 et en juin 2015 pour l'année 2014, puis en fin de bail pour l'année 2015. 



La Cour considère qu'en réalité, la provision de charges, fixée initialement à 100 €, était manifestement sous-évaluée dès lors qu'il apparaît, en faisant une moyenne sur le total des sommes réclamées au titre de la régularisation de charges, que c'est un supplément de l'ordre de 63 € qui devait être rajouté chaque mois au titre de la provision de charges, soit plus de 50 % du montant initialement prévu.



La Cour observe en outre que la première régularisation de charges sollicitée le 28 avril 2014 pour les années 2010, 2011 et 2012 amenait les locataires à devoir régler l'équivalent de près de quatre mois de loyer.



S'il n'est pas établi, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, que les justificatifs n'ont pas été fournis, puisqu'il y est fait référence, notamment dans l'avis de régularisation de charges du 28 avril 2014, pour autant la Cour retient qu'en sous évaluant de façon conséquente la provision de charges, en négligeant de respecter son obligation de régularisation annuelle et en contraignant de ce fait les locataires à devoir régler des sommes disproportionnées au regard du montant du loyer qu'ils devaient régler chaque mois, la société Foncière a fait preuve d'une négligence grave, constitutive d'une faute justifiant l'octroi de dommages et intérêts. 



La Cour retient, au regard de ces éléments, qu'une somme de 2 000 € constitue une juste indemnisation du préjudice subi par les locataires. 



La Cour, en conséquence, infirme la décision déférée qui a condamné la SCI Foncière à payer à [N] [T] et [U] [X] la somme de 4 600,31 € à titre de dommages et intérêts et, statuant à nouveau, condamne la SCI Foncière à payer à [N] [T] et [U] [X] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice.



La Cour ordonne la compensation entre les sommes dues et constate après compensation que [N] [T] et [U] [X] restent à devoir à la SCI Foncière la somme de 1 541,83 €.



4) Sur les demandes accessoires



[N] [T] et [U] [X] succombant principalement, la Cour confirme la décision déférée qui les a condamnés aux dépens de la procédure de première instance. 



Pour la même raison, la Cour condamne [N] [T] et [U] [X] aux dépens à hauteur d'appel et rejette en conséquence leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel. 



Au regard de la nature de l'affaire, la Cour rejette la demande présentée par la SCI Foncière sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Déclare la SCI Foncière prescrite en son action en paiement de la régularisation de charges de l'année 2010 et donc irrecevable en sa demande en paiement à ce titre ; 

Infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [N] [T] et [U] [X] à payer à la SCI Foncière DI 01-2007 la somme de 4 761,46 € au titre du solde locatif, avec intérêts aux taux légal à compter de la décision, et, 



Statuant à nouveau : 




Condamne [N] [T] et [U] [X] à payer à la SCI Foncière DI 01-2007 la somme de 3 541,83 € au titre du solde locatif, avec intérêts aux taux légal à compter du présent arrêt. 




Infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SCI Foncière à payer à [N] [T] et [U] [X] la somme de 4 600,31 € à titre de dommages et intérêts et, 

Statuant à nouveau : 




Condamne la SCI Foncière à payer à [N] [T] et [U] [X] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts. 




Ordonne compensation entre les sommes dues et constate après compensation que [N] [T] et [U] [X] restent à devoir à la SCI Foncière la somme de 1 541,83 € ; 



Confirme la décision déférée pour le surplus ; 



Condamne [N] [T] et [U] [X] aux dépens à hauteur d'appel et rejette en conséquence leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ; 



Rejette la demande présentée par la SCI Foncière sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT