Cour d'Appel · 8ème chambre — 3 mai 2023

N° RG 21/07238 -N°Portalis DBVX-V-B7F-N3RW















Décision du Tribunal d'Instance de Saint-Etienne au fond du 20 juillet 2021



RG : 21/00899











[T]



C/



Société Anonyme IMMOBILIERE RHONE ALPES





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 03 Mai 2023







APPELANTE :



Mme [W] [T]

née le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/027552 du 07/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représentée par Me Carole CHAMBARETAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 569





INTIMÉE :



La SA d'H.L.M. IMMOBILIERE RHONE-ALPES, inscrite au RCS de LYON sous le numéro 398 115 808, au capital de 57 561 316,32 euros, ayant siège social [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547





 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 13 Juin 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mars 2023



Date de mise à disposition : 03 Mai 2023

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



Exposé du litige



Le 24 février 2020, la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes a donné à bail à [W] [T] un logement à usage d'habitation, sis [Adresse 2]. 

Le loyer était fixé à la somme de 418,91 € (hors charges), payable à terme échu. 

 

Le 18 décembre 2020, le bailleur a fait délivrer à [W] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un arriéré locatif d'un montant de 961,38 €.

 

Par exploit du 5 mars 2021, la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes a assigné [W] [T] devant le pôle de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de voir au principal constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences et la voir condamner par ailleurs à lui payer la somme de 722,28 € au titre de l'arriéré locatif. 



L'affaire a été évoquée à l'audience du 22 juin 2021. 



La société d'HLM Immobilière Rhône Alpes a actualisé sa créance à la somme de 683,13 €, échéance du mois de mai incluse. 

[W] [T] a sollicité des délais de paiement. 



Par jugement du 20 juillet 2021, le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne, Pôle de la Protection, a notamment : 




Constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2020 entre la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes et [W] [T] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 19 février 2021 ; 





Condamné [W] [T] à payer à la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes la somme de 515,09 € au titre de la dette locative arrêtée au 16 juin 2021, échéance de mai 2021 incluse outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 961,38 € ; 





Autorisé [W] [T] à se libérer en 17 mensualités de 30 € et par une 18ème mensualité équivalant au solde de la dette, payable le 10 de chaque mois en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si les aides au logement sont accordées, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; 





Suspendu pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ; 





Rappelé que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la bailleresse sont suspendues d'une part, et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard de paiement cessent d'être dues, d'autre part, pendant le délai précité ; 





Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par [W] [T] dans le délai précité ; 





Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée 7 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :


 


La clause résolutoire reprendra ses effets, 





La totalité de la somme deviendra exigible,


 






[W] [T] devra régler à la bailleresse une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 19 février 2021, date de résiliation du bail, et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, 





Faute pour [W] [T] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, 2 mois après la notification d'un commandement d'Huissier de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu'il plaira à la bailleresse, aux frais et aux risques et périls de [W] [T].


 




Rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par la société d' HLM Immobilière Rhône Alpes ;





Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 





Condamné [W] [T] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 décembre 2020, de la dénonce à la CAF, de l'assignation, de la dénonce à la préfecture et les éventuelles mises en demeure.




Le Tribunal a retenu en substance : 




que les causes du commandement n'ayant pas été apurées dans les deux mois, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 février 2021 ; 





que la dette locative s'élève à la somme de 515,09 € à la date du 16 juin 2021, après déduction des frais de procédure ; 





qu'il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à [W] [T] des délais de paiement sur 18 mois. 




Le jugement a été signifié le 31 août 2021. 



Par acte régularisé par RPVA le 29 Septembre 2021, [W] [T] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif du jugement du 20 juillet 2021, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel, à l'exception des chefs de décision rejetant la demande de dommages et intérêts de la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes et la demande de celle-ci sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Le 1er novembre 2021, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] a déclaré recevable la déclaration de surendettement de [W] [T] et orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. 



Par décision du 21 janvier 2022, la Commission de surendettement a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à l'encontre de [W] [T] et effacé la dette locative de [W] [T] envers la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes à concurrence de 960,07 €.



Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 3 juin 2022, [W] [T] demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et ce faisant : 

 


Juger qu'au 21 juin 2021, date à laquelle le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne a statué, les allocations ARE n'avaient pas encore été mises en place par Pôle emploi ; 





Juger en outre que le paiement du loyer courant est repris de manière régulière depuis le mois d'octobre 2021 ; 







Juger enfin que la dette locative de [W] [T] a été effacée dans le cadre du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont elle a bénéficié.


 

En conséquence, 

 


Juger que [W] [T] n'est plus redevable d'une quelconque somme à l'égard du bailleur ; 





Juger que la clause résolutoire du bail et acquise au profit de la bailleresse depuis le 18 février 2020, date d'effet du commandement de payer délivré le 18 décembre 2020, est réputée ne pas avoir joué ; 





Débouter la bailleresse de sa demande d'expulsion et de ses demandes annexes ; 





Réduire à de plus justes proportions la somme qui pourra être accordée à la bailleresse sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;





Statuer ce que de droit sur les dépens de l'instance. 




A l'appui de ses prétentions, [W] [T] fait valoir : 




qu'elle avait sollicité à l'audience d'apurer l'arriéré locatif par des versements mensuels de 30 € dans la mesure où elle devait recevoir des allocations de Pôle Emploi et avait déposé un dossier de surendettement ; 





qu'en réalité, son compte Pôle Emploi a été débloqué en octobre 2021 avec régularisation de ses allocations de retour à l'emploi au titre des mois d'août et septembre 2021 ; 





que si elle percevait jusqu'à présent une ARE mensuelle de 533 €, elle a signé un contrat à durée indéterminée le 1er avril 2022 et bénéficie désormais d'un emploi stable, le loyer courant étant réglé depuis octobre 2021 ; 





qu'en revanche, elle n'a pas réglé les mensualités de 30 € pour apurer le loyer, car une assistance sociale lui a indiqué que la décision de recevabilité de la commission de surendettement ne rendait pas nécessaire de respecter cette échéance judiciaire ; 





qu'en tout état de cause, le 9 mars 2022, la Commission de surendettement a effacé la totalité de sa dette, son solde locatif au 2 juin 2022 indiquant un solde à zéro, démontrant la reprise du paiement des loyers et qu'il en résulte que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. 




Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 8 juin 2022, la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes demande à la Cour, de : 



Vu les articles 1728, 1224 et suivants du Code civil, ls articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, vu l'article L.714-1 du Code de la consommation, 




Confirmer le jugement rendu le 20 juillet 2021 dans son principe ; 





Constater la résiliation du bail conclu entre la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes et [W] [T] concernant le logement situé [Adresse 2] à compter du 19 février 2021 ; 





Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 2 ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ; 





Dire que si le preneur s'est acquitté du paiement des loyers et des charges pendant le délai de 2 ans, la clause résolutoire du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; 





Dire qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme exact, la clause résolutoire du bail retrouvera son plein effet et le bail sera résilié à compter du défaut de paiement.




*En ce cas, condamner [W] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges outre indexation légale à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; 

*Dire qu'à défaut pour [W] [T] d'avoir volontairement quitté le logement dans un délai de 2 mois suivant la signification d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique s'il échet. 




Condamner [W] [T] au paiement d'une somme de 1 200 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens de première instance et d'appel. 




La société d'HLM Immobilière Rhône Alpes fait valoir : 




qu'au regard du manquement du preneur à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus, elle est fondée à solliciter la confirmation du jugement ayant constaté la résiliation du bail ; 





qu'actuellement, [W] [T] est à jour de ses loyers et charges ; 





que par décision du 9 mars 2022, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] a effacé la dette locative à hauteur de 960,07 €, correspondant à l'arriéré au 11 octobre 2021 ; 





que dès lors, sur le fondement des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, alinéa VIII, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant un délai de 2 ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ; 





que si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de 2 ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 




Elle ajoute qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens, et qu'elle est donc fondée à solliciter l'allocation d'une somme de 1 200 €, au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et que [W] [T] soit condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, les demandes de [W] [T] tendant à voir la Cour "juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.



1) Sur l'infirmation de la décision déférée en ses dispositions principales 



Il est constant et confirmé par les pièces versées aux débats : 




qu'en date du 18 décembre 2020, la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes a délivré à [W] [T] un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour un montant de 961,38 € au titre de l'arriéré locatif ; 





que [W] [T] n'a pas apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois et que la dette locative s'élevait au 16 juin 2021 à la somme de 683,13 €.








Dès lors, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1124 et 1228 du Code civil, c'est à raison qu'il a été retenu aux termes de la décision déférée que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 février 2021, soit deux mois après la date de délivrance du commandement et que le bail était résilié au 19 février 2021. 



Il n'est par ailleurs pas contesté et justifié par les pièces produites : 




que [W] [T] est actuellement à jour de ses loyers et charges ; 





que par décision du 21 janvier 2022, la Commission de surendettement de [Localité 4] a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de [W] [T] et décidé un effacement total des ses créances, dont la créance déclarée par la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes à hauteur de 960,07 € au titre de l'arriéré locatif au 11 octobre 2021. 






Il en résulte, par application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, alinéa VIII, que : 




les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant un délai de 2 ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ;


 


si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de 2 ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.


 

La Cour, en conséquence, confirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2020 entre la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes et [W] [T] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 19 février 2021, l'infirme pour le surplus, et, statuant à nouveau : 




suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision du 21 janvier 2022, date de la décision de la commission de surendettement de [Localité 4] aux termes de laquelle a été prononcée une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de [W] [T] et décidé un effacement total des ses créances, dont la créance déclarée par la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes ;





dit que si [W] [T] s'est acquittée du paiement du loyer et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause résolutoire du bail liant les parties est réputée n'avoir jamais joué ; 





dit que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet à compter du défaut de paiement et en ce cas : 





condamne [W] [T] à payer à la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ; 





faute pour [W] [T] d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après la notification d'un commandement d'Huissier de quitter les lieux, ordonne qu'il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est. 




2) Sur les demandes accessoires



La Cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [W] [T], partie perdante, au paiement des dépens. 





Pour la même raison, la Cour condamne [W] [T] aux dépens à hauteur d'appel. 



En équité, compte tenu de la nature de l'affaire, la Cour condamne [W] [T] à payer à la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité. 





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2020 entre la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes et [W] [T] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 19 février 2021 ; 



L'infirme pour le surplus, et, 



Statuant à nouveau : 



Suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision du 21 janvier 2022, date de la décision de la commission de surendettement de [Localité 4] aux termes de laquelle a été prononcée une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de [W] [T] et décidé un effacement total des créances, dont la créance déclarée par la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes ;



Dit que si [W] [T] s'est acquittée du paiement du loyer et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause résolutoire du bail liant les parties est réputée n'avoir jamais joué ; 



Dit que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet à compter du défaut de paiement et en ce cas : 




condamne [W] [T] à payer à la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ; 

faute pour [W] [T] d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après la notification d'un commandement d'Huissier de quitter les lieux, ordonne qu'il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est. 




Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [W] [T], partie perdante, au paiement des dépens ; 



Condamne [W] [T] aux dépens à hauteur d'appel ; 



Condamne [W] [T] à payer à la société d'HLM Immobilière Rhône Alpes la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ; 



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT