Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 mai 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 20/01964 - N° Portalis DBVS-V-B7E-FLVS

Minute n° 23/00114





S.C.I. OZAN

 C/

[V], S.A. BANQUE POPÜLAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE, Syndic. de copro. [Adresse 13]









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 15 Septembre 2020, enregistrée sous le n° 19/00942

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 02 MAI 2023







APPELANTE :



S.C.I. OZAN représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ







INTIMÉS :





S.A. BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE représentée par son représentant légal

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ





SYNDICAT DE COPROPRIETE [Adresse 13] représenté par syndic en exercice, Monsieur [F] [V], [Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 7]



Non représenté





Monsieur [X] [V]

[Adresse 8]

[Localité 7]





Non représenté





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 27 Octobre 2022 tenue par Madame Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 02 Mai 2023, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER





COMPOSITION DE LA COUR:



PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère



ARRÊT : Par défaut 



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE





Selon acte notarié du 15 octobre 2009 le Banque populaire de Lorraine Champagne a prêté à M. [X] [V] une somme principale de 180.000 € destinée à l'acquisition d'un bien immobilier sis à [Localité 12]. Ce prêt était notamment garanti par l'affectation hypothécaire du bien, situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, cadastré Commune de [Localité 7] section [Cadastre 3] lot n° 2, et comportant notamment un garage. L'emprunteur se soumettait par l'acte notarié précité, à l'exécution forcée immédiate.

L'ensemble immobilier avait précédemment fait l'objet d'un règlement de copropriété dressé par Me [E], notaire, le 30 septembre 2009 à la requête de la SCI Ozan, laquelle était à cette époque propriétaire de l'ensemble du bien.



Par acte notarié du 19 janvier 2018, la SCI Ozan acquis un « délaissé » cadastré ban de [Localité 7] section [Cadastre 2] « [Localité 10] » situé entre la voie publique et l'ensemble immobilier précité.



Devant le défaut de remboursement du prêt par M. [X] [V], la créancière a entamé une procédure d'exécution forcée immobilière sur le bien de son débiteur.



Alléguant que l'acquisition précédemment réalisée par la SCI Ozan privait le bien de son débiteur de tout accès à la voie publique, de sorte qu'il se trouvait enclavé, la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne, venant aux droits de la Banque populaire de Lorraine Champagne (la BPALC), a assigné devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] et la SCI Ozan, en appelant également M. [X] [V] en déclaration de jugement commun, afin, à titre principal de faire injonction au syndic de la copropriété de tenir une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet l'achat de la parcelle litigieuse et à la SCI Ozan de vendre ladite parcelle à la copropriété, et subsidiairement de dire et juger que l'appelé en déclaration de jugement commun bénéficiera d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée à [Localité 7] section [Cadastre 4] sans contrepartie financière et ordonner l'inscription de cette servitude de passage au livre foncier de Sarreguemines.





Par jugement du 15 septembre 2020 le tribunal judiciaire de Sarreguemines a


Accordé une servitude de passage au profit de la parcelle de terrain cadastrée ban d'[Localité 7] section [Cadastre 3] lot 2 à charge du fonds servant cadastré ban d'[Localité 7] section [Cadastre 4],

Dit que cette servitude de passage permettra de desservir le garage dudit bien immobilier aux piétons ou aux véhicules et qu'elle empruntera le chemin existant qui permet déjà l'accès aux autres garages de la copropriété,

Ordonné l'inscription de cette servitude de passage au livre foncier,

Condamné la SCI Ozan aux entiers dépens,

Condamné la SCI Ozan à payer à la SA Banque populaire Alsace Lorraine Champagne une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes.






Pour statuer ainsi, le premier juge a tout d'abord rejeté les demandes tendant à voir faire injonction au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire, et à la copropriété d'acquérir la parcelle litigieuse, en relevant notamment que la banque ne justifiait pas au regard des textes applicables, d'une possibilité d'obtenir la convocation d'une assemblée générale extraordinaire, qu'en tout état de cause il n'était pas possible au tribunal de contraindre le vote des copropriétaires, et qu'enfin une personne privée ne pouvait être contrainte de céder sa propriété, sauf déclaration d'utilité publique dont il n'était pas justifié.



En revanche, le tribunal a considéré au vu des éléments de preuve produits, que depuis la cession du délaissé de voirie à la SCI Ozan, M. [X] [V] ne disposait plus que d'un accès à la voie publique d'une largeur d'environ 1,5 mètre, qui ne permettrait, une fois débarrassé, que le passage d'une seule personne mais non d'un véhicule alors que le bien de M. [V] comporte un garage. Il en a conclu que le bien ne disposait plus d'un accès suffisant à la voie publique permettant le passage d'un véhicule, de sorte que la banque était fondée à réclamer la création d'une servitude, que le tribunal a octroyé à M. [V].





Par déclaration du 28 octobre 2020 la SCI Ozan a interjeté appel du jugement précité en ce qu'il a :


Accordé une servitude de passage au profit de la parcelle de terrain cadastrée ban d'[Localité 7] section [Cadastre 3] lot 2 à charge du fonds servant cadastré ban d'[Localité 7] section [Cadastre 4],-Dit que cette servitude de passage permettra de desservir le garage dudit bien immobilier aux piétons ou aux véhicules et qu'elle empruntera le chemin existant qui permet déjà l'accès aux autres garages de la copropriété, -Ordonné l'inscription de cette servitude de passage au livre foncier,-Condamné la SCI Ozan aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


L'infirmation du jugement est également poursuivie en ce qu'il a débouté la SCI Ozan de sa demande tendant à la condamnation de la BPALC aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI Ozan a intimé la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] et M. [X] [V].





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Aux termes de ses dernières conclusions du 12 octobre 2021 la SCI Ozan demande à la cour de :


« Recevoir la SCI Ozan en son appel et le dire bien fondé.

In'rmer le jugement entrepris.


Et statuant à nouveau,


Débouter la BPALC de l'ensemble de ses demandes.

La condamner en tous les frais et dépens de 1ère instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ».




La SCI Ozan fait valoir que la BPALC ne justifie pas de l'état d'enclave du bien immobilier appartenant à M. [V], dès lors que ce bien dispose manifestement d'un accès au domaine public depuis la parcelle [Cadastre 11], par le biais d'une bande goudronnée située entre la parcelle engazonnée et l'immeuble, ce qui est visible sur le plan cadastral et les photos produites par la BPALC.



En outre, elle fait valoir que selon la jurisprudence, le fonds qui bénéficie d'une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique n'est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue. La SCI observe qu'il n'est ni démontré ni même allégué que la parcelle [Cadastre 6] serait clôturée, qu'au contraire il est visible qu'un passage goudronné a été aménagé au travers de cette parcelle pour desservir l'ensemble immobilier, et qu'il n'existe donc aucun état d'enclave.



Elle rappelle que l'exercice de l'action oblique suppose la carence du débiteur, et qu'en l'espèce M. [V], qui bénéficie d'un libre accès à la voie publique, n'avait nullement besoin d'agir aux fins de voir constituer une servitude de passage de sorte que le recours à l'action publique n'est pas fondé, d'autant plus qu'une telle action ne permet au créancier que d'exercer aux lieu et place du débiteur que ses droits et actions à caractère patrimonial ce qui n'est pas le cas en l'espèce.





Selon ses conclusions récapitulatives du 11 janvier 2022 la SA Banque populaire Alsace Lorraine Champagne demande à voir :


« Rejeter l'appel de la SCI Ozan

Confirmer le jugement du 15 septembre 2021

Déclarer la SCI Ozan irrecevable et subsidiairement mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions


En tout état de cause, 


Condamner la SCI Ozan aux dépens d'appel

Condamner la SCI Ozan à payer à la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC ».




La BPALC réplique que l'état d'enclave du bien immobilier de M. [V] est bien constitué, dès lors que le seul accès sur la voie publique est constitué d'un passage d'une largeur d'environ 1,50 m ne permettant pas le passage d'une voiture, alors que le lot de M. [V] inclut un garage. Elle conteste l'existence d'une « bande goudronnée » dont M. [V] pourrait d'ores et déjà bénéficier.



Elle ajoute que la SCI Ozan n'apporte aucune preuve de la tolérance dont elle se prévaut, laquelle au surplus n'existe qu'à raison du lien de parenté existant entre M. [X] [V] et la SCI Ozan gérée par le père de M. [V], tolérance qui est toujours révocable.



Elle observe que la SCI a décidé l'acquisition de cette portion de terrain après que M. [Z] [V], caution de son fils, a été destinataire d'un commandement de payer préalable à l'exécution forcée sur les biens immobiliers.



Enfin elle estime que la carence de M. [X] [V] est avérée, celui-ci ayant parfaitement connaissance de la difficulté issue de l'achat de la parcelle [Cadastre 6] par la SCI, n'ayant rien fait pour y remédier, et ayant de même parfaitement connaissance de la procédure d'exécution forcée en cours. Elle précise également qu'elle exerce sans conteste un droit patrimonial de son débiteur.





M. [X] [V] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] n'ont pas constitué avocat.



La déclaration d'appel et les conclusions justificatives d'appel ont été signifiées, à M. [V] par acte d'huissier du 12 février 2021 remis à une personne présente à domicile, et au syndicat des copropriétaires par acte du même jour déposé en l'étude de l'huissier.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.





MOTIFS DE LA DECISION





I- Sur la situation enclavée du bien immobilier appartenant à M. [X] [V]





Aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole industrielle ou commerciale de sa propriété soit pour la réalisation d'opération de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.



La notion d'exploitation s'entend largement, et concerne notamment la possibilité d'user normalement d'un bien à usage d'habitation, ce qui peut inclure la possibilité pour ce bien d'être desservi par un accès permettant le passage d'une voiture.



En application de l'article 683 du même code, le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, mais il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. 



Il résulte du règlement de copropriété notarié, de l'acte de prêt notarié passé entre la banque populaire Lorraine Champagne et M. [V], et de l'extrait du plan cadastral versé aux débats, que le lot n°2 acquis par M. [V] fait partie de l'immeuble en copropriété sis sur la parcelle section [Cadastre 3] commune d'[Adresse 13].



Au vu du plan cadastral versé aux débats, la seule voie publique desservant la copropriété « [Adresse 13] » est l'[Adresse 9], qui longe l'ensemble de la façade avant de l'immeuble, et la parcelle [Cadastre 11] est séparée de cette voie publique par la parcelle [Cadastre 6] acquise en janvier 2018 par la SCI Ozan, laquelle est par ailleurs propriétaire de trois des cinq lots de la copropriété précitée.



Aucune autre issue sur la voie publique n'est possible au vu du plan précité, la parcelle [Cadastre 11] étant entourée d'autres parcelles construites. Seul un passage aménagé au travers de la parcelle [Cadastre 6] permettrait de ménager à l'immeuble précité, et notamment au bien immobilier de M. [V], un accès à la voir publique, lequel serait en outre le plus court et le moins dommageable puisque ne traversant aucune parcelle construite.



La SCI Ozan ne peut soutenir qu'un accès à la voie publique existerait à l'extrémité nord-ouest de la parcelle [Cadastre 11] par le biais de la bande goudronnée aménagée devant l'immeuble : Ainsi que relevé par le premier juge, au vu des photos produites et du plan cadastral et compte tenu de l'échelle au 1/500eme, l'extrémité nord-ouest de cette bande goudronnée débouche sur des places de parking en surplomb, et n'a qu'une largeur de 1,50 mètre. Elle est en outre actuellement encombrée de divers objets. Si sa largeur permet éventuellement le passage d'un piéton, elle ne permet en revanche nullement le passage d'un véhicule.



Or le bien immobilier acquis par M. [V], comme d'ailleurs l'ensemble des lots de la copropriété, comprend un parking, et il est visible sur les photos produites qu'une entrée couverte a été aménagée entre deux parties de l'immeuble pour accéder aux places de parking. Le propriétaire d'un bien immobilier sis sur la parcelle [Cadastre 11] est donc en droit de revendiquer la possibilité d'accéder à la voie publique avec une voiture.



L'accès suggéré par la SCI Ozan n'est donc pas de nature à mettre fin à la situation d'enclave du bien de M. [V].



D'autre part, il est exact qu'un passage a été aménagé au travers de la parcelle [Cadastre 6], reliant la voie publique à la copropriété, et situé au droit de l'entrée des garages. 



Cependant, le simple fait qu'un passage ait été aménagé au travers de la parcelle [Cadastre 6] ne fait pas perdre à celle-ci son caractère entièrement privé, ne renseigne nullement sur l'identité des personnes autorisées à l'utiliser, et ne prouve nullement que la SCI ait donné l'autorisation à des tiers d'user de ce passage, et notamment pas à M. [X] [V] qui s'est abstenu d'intervenir dans le cadre de la présente instance.



Si effectivement l'existence d'une tolérance de passage avérée fait obstacle à ce qu'un fonds soit considéré comme enclavé, il appartient cependant à la SCI qui s'en prévaut de fournir aux débats les preuves de l'existence d'une telle tolérance. En l'état, aucune preuve n'est rapportée sur ce point, et cette tolérance ne résulte que des affirmations de la SCI dans ses conclusions.





Dès lors, il convient de s'en tenir aux constatations matérielles précitées, desquelles il résulte incontestablement que le bien immobilier de M. [X] [V] est enclavé.



Les conditions permettant la mise en place d'une servitude de passage sont donc réunies.





II- Sur l'exercice de l'action oblique par la SA Banque populaire Alsace Lorraine Champagne





Aux termes de l'article 1341-1 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.



En l'occurrence, il n'est pas contesté que la BPALC est créancière de M. [X] [V], une procédure d'exécution forcée immobilière ayant été initiée par ses soins à l'encontre de son débiteur.

La BPALC va donc recouvrer en tout ou partie sa créance par le biais de la vente du bien immobilier de M. [V], de sorte qu'elle est légitime à se soucier de la conservation du patrimoine de son débiteur, et de la valeur de celui-ci. 



Or il est constant que le bien de M.[V] comporte un garage, et que la perspective que celui-ci soit inutilisable à raison de l'enclavement de la propriété du débiteur, diminue nécessairement la valeur de ce bien.



La SCI Ozan ne peut en outre considérer qu'aucune carence ne pourrait être reprochée à M. [V] au motif que celui-ci bénéficiait d'une tolérance de passage, alors que celle-ci n'est pas démontrée et qu'il n'est pas plus démontré qu'une telle tolérance, en rapport avec les liens familiaux existant entre les parties, subsisterait en cas de changement de propriétaire du bien.



La cour observe à l'inverse, à la lecture de l'acte de prêt notarié passé entre la Banque populaire et M. [X] [V] le 15 octobre 2009, lequel comporte des extraits de l'acte de vente passé entre ce dernier et la SCI, qu'il est mentionné en page 8 que « tous pouvoirs sont donnés à tout clerc de l'étude du notaire soussigné tant par le vendeur que par l'acquéreur à l'effet de modifier l'assiette de la copropriété en tant que la parcelle cadastrée Section [Cadastre 4] fera partie ultérieurement de l'assiette foncière de la copropriété ».



Il est de même mentionné dans l'acte d'acquisition de la parcelle [Cadastre 6] par la SCI, en date du 19 janvier 2018, que le bien acquis est constitué de « un délaissé situé dans le quartier Fahrenberg II (') qui sera rattaché au terrain d'assiette de la copropriété appartenant à l'acquéreur et constituant son objet social ».



Il apparaît par conséquent que le rattachement de la parcelle [Cadastre 6] à la copropriété était prévu de longue date et n'a jamais été réalisé.



De son côté M. [X] [V], bien que copropriétaire, et ayant intérêt à demander un tel rattachement pour se ménager une issue sur la voie publique et préserver la valeur de son bien, n'a jamais entrepris de démarche pour ce faire vis à vis des autres copropriétaires de la SCI. 



A l'heure actuelle et compte tenu de la procédure d'exécution forcée initiée, il serait aussi bien de son intérêt que de l'intérêt de la créancière, que le bien immobilier mis en vente soit adjugé au prix le plus élevé possible, ce qui suppose qu'il ne soit pas enclavé. Il n'apparaît pas cependant que M. [X] [V] poursuive un tel but, et son absence à la présente procédure comme à la procédure de première instance, ne permet pas à la cour de disposer du moindre élément illustrant une démarche quelconque de sa part.



La carence du débiteur de la BPALC est donc suffisamment avérée.



Enfin et contrairement à ce qu'invoque la SCI Ozan, la BPALC exerce bien en l'espèce un droit patrimonial de son débiteur, l'instauration d'une servitude étant nécessaire pour l'utilisation complète du bien immobilier et la préservation de sa valeur.



Les conditions de mise en 'uvre des articles 682 et 1341-1 du code civil sont donc réunies, et le choix fait par le premier juge quant à l'assiette de la servitude, qui s'exercera sur le passage déjà créé sur la parcelle [Cadastre 6], est justifié et conforme aux dispositions de l'article 683 du code civil.



Il convient donc de confirmer sur ces points la décision du premier juge, étant observé que la SCI Ozan n'a sollicité aucune indemnisation en lien avec la création de cette servitude.



Ajoutant à la décision du premier juge et afin de permettre une inscription précise de la servitude au Livre foncier, il convient de prévoir que l'emplacement exact du passage aménagé sur la parcelle [Cadastre 6], ainsi que sa largeur, seront mesurés par un géomètre, aux frais de la BPALC.





III- Sur les demandes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.





Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions du jugement dont appel concernant les dépens et la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



A hauteur d'appel, la SCI Ozan qui succombe supportera les dépens.



Il est en outre équitable d'allouer à la SA BPALC, en remboursement de ses frais irrépétibles, une somme de 3.000 €.





PAR CES MOTIFS





La cour, 





Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,





Y ajoutant, 





Dit que l'inscription de la servitude au Livre foncier se fera après intervention d'un géomètre chargé de préciser l'emplacement exact, sur la parcelle [Cadastre 6], du passage existant sur lequel s'exercera la servitude, ainsi que la largeur de ce passage, aux frais de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne,





Condamne la SCI Ozan aux entiers dépens de la procédure d'appel,





Condamne la SCI Ozan à verser à la SA Banque populaire Alsace Lorraine Champagne une somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





La Greffière La Présidente de chambre