Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 mai 2023

1ère Chambre





ARRÊT N°123/2023



N° RG 22/02214 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SUHJ













M. [T] [S]

Mme [I] [C]



C/



IFB FRANCE

. EDELIS

Association EDC (ECOUTE DES CONSOMMATEURS)



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 MAI 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,





GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 15 novembre 2022





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 03 mai 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 17 janvier 2023 à l'issue des débats





****



APPELANTS :



Monsieur [T] [S]

né le 19 Janvier 1957 à [Localité 18] (35)

[Adresse 14]

[Localité 7]



Représenté par Me Marie-Gaëlle BERNARD, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Thibault du MANOIR de JUAYE de la SELARL du MANOIR de JUAYE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



Madame [I] [C]

née le 16 Juillet 1961 à [Localité 16] (53)

[Adresse 14]

[Localité 7]



Représentée par Me Marie-Gaëlle BERNARD, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Thibault du MANOIR de JUAYE de la SELARL du MANOIR de JUAYE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

















INTIMÉES :



La société IFB FRANCE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le N°B 429.912.249, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Adélie THEVENOT de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE



La société EDELIS, SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le n° B 338.434.152, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 10]



Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE



L'Association EDC (ECOUTE DES CONSOMMATEURS), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 8]

[Adresse 13]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean-François MUNOS de la SCP OGHMA, Postulant, avocat au barreau de BREST

Représentée par Me Catherine ANDREO, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE







FAITS ET PROCÉDURE



La société Akerys Promotion, devenue la sas Edelis, a entrepris l'édification d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 17].



Pour la commercialisation des appartements composant la résidence, elle a fait appel à la sas IFB France, laquelle s'est adjointe les services de l'association EDC, association d'investisseurs, délivrant un label de qualité et de sécurité de l'investissement.



M. et Mme [S], souhaitant réaliser un investissement immobilier éligible au dispositif fiscal de Robien, ont pris contact avec la sas IFB France en la personne de M. [R] [V], qui a établi pour eux le 16 novembre 2006 une étude de l'épargne fiscale possible avec l'achat d'un bien mis en location. La rentabilité de l'opération sur une période de 10 ans était chiffrée à 120.993 € après paiement du solde des prêts bancaires. 



Un contrat de réservation a été signé par son intermédiaire avec la société Akerys Promotion le 18 novembre 2006 pour le lot n° 27 (T4) de 82,75 m² au sein de ladite résidence au prix de 192.000 € TTC stipulé acte en mains, comprenant la TVA et les frais d'actes, droits et honoraires. 



Une offre de prêt a été accordée à M. et Mme [S] par le Crédit foncier de France le 1er décembre 2006 pour un montant de 192.000 €.



L'acte authentique de vente en état futur d'achèvement a été établi le 17 avril 2007 par maître [O] [H], notaire à [Localité 19], pour un pavillon mitoyen à étage de type 4, avec un garage, une terrasse et la jouissance exclusive et privative du jardin attenant, le tout au prix de 192.000 € TTC. 

 

Les acheteurs se sont fait représenter par leur notaire maître [A], notaire à [Localité 15], suivant procuration donnée le 17 mars 2007.



L'immeuble a été livré le 13 mai 2009.



M. et Mme [S] ont confié un mandat de gérance à la société Akerys Gestion et ont souscrit une assurance de protection de l'investissement à 12,5 % ainsi qu'une assurance locative. Ils ont en outre adhéré à l'association EDC. 



A l'issue de la période de défiscalisation, M. et Mme [S] ont souhaité vendre leur bien. Un mandat de vente a été signé le 5 juin 2020 pour un prix net vendeur de 109.000 €. Le bien a finalement été vendu le 11 décembre 2020 au prix de 92.500 €.



Invoquant le caractère mensonger de la simulation financière établie par la société IFB France, qui annonçait un prix de revente de 238.728 €, M. et Mme [S] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest suivant exploit d'huissier du 26 juillet 2021 aux fins d'une part d'expertise visant à évaluer le bien et à analyser l'étude financière préalable et, d'autre part, de communication sous astreinte par la sas Edelis et la sas IFB de divers documents concernant l'opération de défiscalisation.



Par ordonnance du 21 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest a retenu que le bien litigieux ayant été vendu par M. et Mme [S], une expertise se heurtait au refus du nouveau propriétaire de laisser l'accès au bien et que les missions sollicitées concernant l'analyse de l'étude financière échappaient aux compétences d'un expert. Il a en conséquence :

- rejeté la demande d'expertise,

- mais a néanmoins enjoint à la sas Edelis de produire d'une part les études préalables à la réalisation du projet et notamment le bilan promoteur de l'opération réalisée par cette dernière, à savoir le coût d'acquisition du terrain, le coût de viabilisation, la construction et les aménagements extérieurs et, d'autre part, son attestation d'assurance dommages-ouvrage, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l'ordonnance,

- débouté M. et Mme [S] de leur demande de communication de pièces sous astreinte à l'égard de l'association EDC,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné M. et Mme [S] aux dépens.



M. et Mme [S] ont interjeté appel par déclaration du 5 avril 2022.



PRÉTENTIONS ET MOYENS



M. et Mme [S] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 octobre 2022 auxquelles il est renvoyé.



Ils demandent à la cour de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et conclusions,

- infirmer l'ordonnance déférée, sauf en sa disposition relative à la communication des pièces par la sas Edelis, 

- statuant à nouveau, 

- leur accorder l'expertise sollicitée avec la mission proposée,

- condamner la sas IFB France, la société Akerys Promotion devenue la sas Edelis et l'association EDC au paiement des frais d'expertise, 

- condamner in solidum la sas IFB France, la société Akerys Promotion devenue la sas Edelis et l'association EDC à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonner à la sas IFB France de communiquer l'étude réalisée par l'association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressé aux investisseurs sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant celui de la décision à intervenir, 

- condamner in solidum la sas IFB France, la société Akerys Promotion devenue la sas Edelis et l'association EDC aux dépens dont distraction au profit de la selarl du Manoir de Juaye.



Ils soutiennent que l'estimation du prix de revente initialement chiffrée à 238.728 €, déterminante de leur consentement, a été outrancière, déloyale et mensongère puisqu'ils ont en réalité revendu le bien au prix de seulement, 92.500 €, qu'ils ont un intérêt légitime à solliciter une expertise en vue d'une action en responsabilité fondée sur le dol et sur le manquement à l'obligation d'information et de conseil qui n'est pas prescrite en présence d'un dommage né au jour de la revente après la période d'immobilisation fiscale, qu'ils justifient de leur intérêt et de leur qualité à agir ayant subi un préjudice personnel né des agissements du promoteur Akerys Promotion devenue la sas Edelis et de son commercialisateur la sas IFB appartenant au même groupe et mandaté pour vendre sur la base des simulations validées par Edelis et sous la garantie d'EDC mentionnée aux documents de vente. Ils ajoutent que la revente du bien n'empêche pas la réalisation d'une expertise, à l'instar de nombreuses autres affaires similaires, impliquant notamment Edelis, que l'argument de la modification du logement est spéculatif, et qu'en conséquence, leur action n'est pas manifestement vouée à l'échec et qu'il convient que l'expert évalue la valeur vénale réelle du bien acquis au jour de la signature du contrat de vente et la valeur actuelle afin de connaître les raisons de la perte de valeur en fonction notamment des qualités de construction, de l'emplacement dans un secteur particulier, des potentialités de revente, etc... tous éléments de nature à permettre de débattre des responsabilités encourues dans un procès au fond.



La sas Edelis expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 octobre 2022 auxquelles il est renvoyé.



Elle demande à la cour de :

- au principal :

- juger que M. et Mme [S] ne sont plus propriétaires du bien pour lequel ils sollicitent l'expertise,

- juger que toute action au fond de M. et Mme [S], sur le fondement du dol ou celui du manquement à l'obligation d'information et de conseil est prescrite,

- juger que toute action au fond de M. et Mme [S] à son encontre est irrecevable pour défaut de qualité à agir,

- juger que toute action au fond de M. et Mme [S] sur le fondement du dol ou celui du manquement à l'obligation d'information et de conseil est vouée à l'échec,

- juger qu'elle n'est pas tenue de conserver les pièces demandées par M. et Mme [S],

- juger que ces éléments sont inutiles à la solution du litige, 

- par conséquent,

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté M. et Mme [S] de leur demande d'expertise,

- sur appel incident, la réformer en ce qu'elle l'a enjointe sous astreinte de 500 € par jour de retard à produire : 

- les études préalables à la réalisation du projet et notamment le bilan promoteur de l'opération réalisé par elle, à savoir coût d'acquisition du terrain, coût de viabilisation, de construction, des aménagements extérieurs,

- la copie de l'assurance Dommages-Ouvrage afin de connaître le coût de la construction,

- statuant à nouveau,

- débouter M. et Mme [S] de l'ensemble de leurs demandes,

- à titre subsidiaire,

- prendre acte de ses plus expresses protestations et réserves concernant les opérations d'expertise à venir,

- définir la mission de l'expert judiciaire ainsi que proposé, 

- laisser à la charge de M. et Mme [S] la provision à valoir sur les honoraires de l'expert judiciaire,

- condamner in solidum M. et Mme [S] au paiement de la somme de 5.000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens du procès dont ceux de référé.



Elle soutient que l'action de M. et Mme [S] en nullité pour dol est manifestement vouée à l'échec dès lors qu'ils ont revendu leur bien dont ils ne peuvent plus garantir ni l'accès ni l'état tandis que l'expertise ne saurait être diligentée sur pièces. Elle ajoute que le motif légitime fait défaut dès lors que l'action au fond est manifestement prescrite, le délai pour agir ayant couru à compter du jour de l'acte authentique d'achat et non à compter du jour de la revente. Elle précise que l'action en responsabilité fondée sur le manquement à l'obligation d'information et de conseil est tout autant manifestement vouée à l'échec dès lors que le préjudice constitué par une perte de chance se situe au jour de l'achat initial, outre qu'il appartenait aux acquéreurs de se renseigner sur l'état du marché au moment de l'achat. Elle souligne encore qu'elle n'a pas donné à la sas IFB France le mandat d'établir une projection financière pour le bien immobilier, laquelle n'avait qu'un mandat de commercialisation, de sorte que M. et Mme [S] n'ont pas d'intérêt à agir contre elle en l'absence de faute de sa part et pour des agissements commis par la sas IFB France en dehors des limites de son mandat, l'appartenance à un même groupe étant inopérante à rendre l'action recevable. S'agissant de la demande de communication de pièces, elle rappelle que la police dommages ouvrage a expiré le 12 mai 2019 et qu'elle ne peut la conserver au regard des exigences du RGPD, qu'elle n'a pas conservé par ailleurs les études préalables du projet. Enfin, elle estime que la mission d'expertise proposée par les appelants excède les pouvoirs du technicien qui ne peut se livrer à une appréciation juridique des faits, tandis qu'aucune méthodologie ne peut lui être imposée et que la provision à valoir sur ses honoraires doit être laissée à la charge des demandeurs à l'expertise.



La sas IFB France expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 11 octobre 2022 auxquelles il est renvoyé.



Elle demande à la cour de :

- la recevoir en ses écritures, les dire bien fondées et y faisant droit, 

- à titre principal,

- rectifier l'erreur matérielle affectant le dispositif de l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Brest du 21 février 2022 (RG N°21/00312) concernant la demande de communication sous astreinte de l'étude EDC qui était dirigée à l'encontre de la sas IFB France et non à l'encontre de l'association EDC et ce faisant rectifier le dispositif comme suit : 'Déboute M. et Mme [S] de leur demande de communication sous astreinte de pièce à l'égard de la Sté IFB France',

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce que le juge des référés a rejeté la demande d'expertise et la demande de communication sous astreinte de l'étude EDC dirigée à l'encontre de la Sté IFB France,

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce que le juge des référés a condamné M. et Mme [S] aux dépens,

- y ajoutant,

- condamner in solidum M. et Mme [S] à lui payer une indemnité de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'appel dont distraction au profit de la selarl Lexavoué Rennes Angers en application de l'article 699 du code de procédure civile, 

- à titre subsidiaire,

- rectifier l'erreur matérielle affectant le dispositif de l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Brest du 21 février 2022 (RG n° 21/00312) concernant la demande de communication sous astreinte de l'étude EDC qui était dirigée à l'encontre de la Sté IFB France et non à l'encontre de l'association EDC et ce faisant rectifier le dispositif comme suit : 'Déboute M. [T] [S] et Mme [C] épouse [S] de leur demande de communication sous astreinte de pièce à l'égard de la Sté IFB France', 

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce que le juge des référés a rejeté la demande de communication sous astreinte de l'étude EDC dirigée à l'encontre de la Sté IFB France,

- dire et juger que la mission confiée à l'expert doit être limitée à renseigner la juridiction sur la moyenne des prix immobiliers pour des biens similaires en terme de standing, de superficie et de localisation en l'espèce, dans une résidence de standing dans le même quartier que celui du bien litigieux à [Localité 19] ([Adresse 17]) et pour une maison mitoyenne de type T4 d'une superficie de 82,75 m² avec un garage, une terrasse et la jouissance exclusive et privative d'un jardin attenant,

- rejeter les autres chefs de mission sollicités,

- débouter les requérants du surplus de leurs demandes,

- dire et juger que les frais de consignation seront à la charge de M. et Mme [S],

- les débouter de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle rappelle que la résidence [Adresse 17] comporte 44 logements construits à la même époque, qui ont été quasi tous vendus il y a plus de dix ans et que seuls M. et Mme [S] se disent mécontents de leur investissement alors qu'ils ont bénéficié pendant 9 ans conformément à leur souhait et au but recherché des avantages fiscaux propres au dispositif de Robien qui n'inclut pas la revente du bien ni la spéculation éventuelle. Elle soutient que l'intérêt légitime fait défaut dès lors que l'action fondée sur le dol ou sur le manquement à l'obligation d'information et de conseil est prescrite depuis le 17 avril 2012, soit cinq ans après la date d'acquisition, le point de départ de la prescription ne pouvant être reporté à l'issue de la période de défiscalisation dans la mesure où elle ne s'est pas engagée sur un prix de revente et où la projection financière et la plaquette commerciale n'ont pas de valeur contractuelle, la simulation étant indicative comme comportant des paramètres nécessairement variables. Elle précise que M. et Mme [S] ne produisent aucun élément relatif aux conditions de la revente du bien, à son état général, et que l'acquisition a été faite 'clés en main', que la revente fait obstacle à la réalisation d'une expertise. Sur la communication de pièces, elle soutient que la plaquette précise seulement que le support immobilier de l'opération de défiscalisation bénéficie du label EDC dans la mesure où celle-ci vérifie les éléments du concept (choix du site, prix d'achat, conditions bancaire, rendement financier, garanties), ce qui ne signifie pas qu'EDC aurait réalisé une étude de faisabilité du projet immobilier, ce qui ne ressort pas de son domaine d'action, et encore moins qu'elle aurait communiqué celle-ci à la sas IFB France qui ne la détient pas. Enfin, sur la mission de l'expert, elle rappelle que les recherches d'intention ou de mobiles échappent à l'expert judiciaire dont les investigations ne doivent porter que sur des questions purement techniques et qu'il ne saurait lui être confié la mission d'examiner si le choix du bien proposé était opportun ou si la sas IFB France aurait dû proposer un meilleur investissement, notamment dans l'ancien, ni d'évaluer, au jour de la signature du contrat préliminaire, soit le 18 novembre 2006, et au jour de l'expertise, la valeur vénale des biens immobiliers acquis par M. et Mme [S], la mesure ordonnée ne pouvant avoir pour effet de suppléer la carence du demandeur dans l'administration de la preuve. Elle souligne que M. et Mme [S] ne semblent pas contester que leur bien a été loué et qu'ils ont bénéficié des avantages fiscaux recherchés, qu'ils ne produisent aucun élément laissant supposer que l'investissement aurait été risqué ou inopportun et, enfin, que l'expert pourrait tout au plus avoir pour mission de renseigner la juridiction sur la moyenne des prix immobilier constatés sur le marché pour des biens similaires en terme de standing, de superficie et de localisation.



L'association EDC expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 juin 2022 auxquelles il est renvoyé.



Elle demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance rendue du juge des référés,

- y ajoutant,

- condamner M. et Mme [S] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- à titre subsidiaire,

- lui donner acte de ses protestations et réserves d'usage sur la demande d'expertise,

- débouter M. et Mme [S] du surplus de leurs demandes.



Elle soutient que l'expertise n'est plus possible en l'état de la revente du bien puisque le nouveau propriétaire est en droit d'en refuser l'accès, qu'aucune faute ne peut lui être reprochée quand la perte de valeur alléguée procède d'un calcul erroné qui ne retraite pas les sommes, ni ne prend en compte l'aléa lié à l'évolution objective du marché de l'immobilier en 13 ans, qu'au mieux, la différence serait de 30 %, à minorer de l'économie d'impôt réalisée, que la potentialité d'un litige n'est pas établie pour des faits qui ne lui sont pas imputables et relève d'actions menées par la sas IFB France ou de la sas Edelis, et qu'enfin, le label EDC ' notion qu'elle conteste comme relevant de la seule rhétorique commerciale utilisée par la sas IFB France ' ne saurait avoir été déterminant du consentement des acquéreurs à un investissement financier nécessairement aléatoire et pour lequel il leur appartenait de se renseigner au moins a minima. En tout dernier lieu, elle soutient que l'action sur le fondement du dol ou sur celui du manquement à l'obligation d'information et de conseil étant prescrite, les appelants ne font pas la démonstration de l'intérêt légitime à la mesure sollicitée. 



MOTIFS DE L'ARRÊT



À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder.



1) Sur la demande de rectification d'une erreur purement matérielle 



La sas IFB demande la rectification de l'erreur purement matérielle affectant le dispositif de l'ordonnance déférée concernant la demande de communication sous astreinte de l'étude EDC, demande qui était dirigée contre la sas IFB France supposée détenir cette étude et non contre l'association EDC, supposée l'avoir établie.



Il est exact que la demande de communication de pièces, au nombre desquelles une étude préalable réalisée par EDC, était dirigée en première instance contre la sas Edelis ' demande à laquelle il a été fait droit ' et contre la sas IFB France ' à laquelle il n'a pas été fait droit ', et que c'est par suite d'une erreur purement matérielle que le dispositif l'ordonnance a rejeté la demande de communication de pièces 'à l'égard de l'association EDC'.



Il sera donc fait droit à cette demande de rectification d'erreur purement matérielle dans les termes du dispositif du présent arrêt.









2) Sur la demande d'expertise judiciaire



L'article 145 du code de procédure civile dispose que 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourraient dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.'



Le motif légitime, qui relève de l'appréciation souveraine du juge des référés, existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible et qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties. 



La mise en 'uvre de l'article 145 du code de procédure civile n'est possible qu'en prévision d'un litige potentiel mais il n'est pas nécessaire que les fondements d'une action future soient déjà fixés. Il est par ailleurs suffisant que les faits invoqués soient crédibles. 



En l'espèce, il résulte de la projection financière personnalisée établie pour M. et Mme [S] le 16 novembre 2016 par M. [V] représentant la sas IFB France (pièces n° 2 et 3 des appelants) et du contrat préliminaire signé le 18 novembre 2006 (pièce n° 6 des appelants) que la rentabilité d'une opération d'acquisition d'un bien dans la résidence [Adresse 17] était la suivante : 

- Produit fiscal : bien de 192.000 € 

- Apport personnel : 0 € 

- Montant du financement : 192.000 € sur 20 ans 

- Taux d'intérêt : 4,2 % variable 

- Revenus mensuels (loyers) : 640 € mensuel avec une indexation de 2% par an

- Gain fiscal (économie d'impôt) : 12.908 € 

- Valeur du bien au terme des 10 ans : 238.728 € 

- Capital disponible en cas de revente au bout de 10 ans : 118.988 € (valeur du bien - capital restant dû soit 238.728 ' 119.740)

- Résultat de l'opération : 120.993 €



Premièrement, la projection de rentabilité financière élaborée par la sas IFB France est estampillée du 'label EDC' présentée comme 'l'assurance d'un suivi et d'une pérennisation des concepts au-delà même de l'existence du groupe' qui 'vérifie [...] le 'choix du site', le 'prix d'achat', les 'conditions bancaires', le 'rendement financier', les 'garanties'. 



Quant au contrat préliminaire, il est cosigné par Akerys Promotion devenue Edelis, la sas IFB France représentée par M. [V] et M. et Mme [S]. 



Ainsi l'opération de promotion immobilière, ainsi que cela est habituel, s'est-elle inscrite dans un 'process intégré' depuis la construction par Edelis jusqu'à la défiscalisation élaborée par IFB France et labellisée par EDC, de sorte qu'Edelis ne peut sérieusement soutenir être étrangère au contenu de l'information donnée par son commercialisateur IFB France et prétendre que les études liminaires réalisées par celui-ci et systématiquement proposées à l'ensemble des clients potentiels ne la concerneraient pas, tandis que l'association EDC ne peut quant à elle sérieusement prétendre être exonérée de tout devoir d'information et de conseil ' dont c'est précisément la mission ' à l'égard de ses adhérents, dont M. et Mme [S] qui ont adhéré à sa structure et ont payé la cotisation.



Dès lors, M. et Mme [S], qui se sont trouvés en relation contractuelle avec chacune des sociétés défenderesses, justifient bien de leur intérêt à agir contre chacune d'elles. 



Deuxièmement, le bien a été revendu au prix de 92.500 € le 11 décembre 2020 et non au prix de 238.728 € comme initialement annoncé dans les documents publicitaires et précontractuels. La perte de valeur est de plus de 50 % par rapport au prix d'acquisition TTC, M. et Mme [S] n'ayant pas récupéré la TVA.



M. et Mme [S] invoquent un préjudice personnel de perte de valeur survenu à la revente du bien, ce préjudice étant d'une part, susceptible de trouver sa source, non pas dans la seule variation du marché immobilier local, mais dans le caractère erroné, voire dolosif, des informations préalables de rentabilité, notamment par suite d'une surévaluation initiale, et d'autre part, d'être caractérisé en dépit de la survenue de la revente du bien, qui est inopérante à faire échec à une expertise judiciaire puisque l'expert peut toujours solliciter des éléments d'information auprès de tiers, dont le nouveau propriétaire comme l'éventuel locataire ou occupant des lieux à quelque titre que ce soit.



Là encore, M. et Mme [S] ont bien intérêt à agir contre les mêmes défenderesses.



Troisièmement, les actions envisagées au fond n'apparaissent pas manifestement vouées à l'échec à défaut de cause évidente d'irrecevabilité au fond, les prescriptions invoquées constituant des moyens de défense relevant du pouvoir d'appréciation du juge du fond et dont l'appréciation en référé n'est pas d'une évidence avérée en présence d'un dommage concrétisé au jour de la revente et non au jour de l'acquisition initiale. 



L'expertise est utile et pertinente en ce qu'elle a pour but de réunir les éléments de fait pouvant servir de base à un procès en responsabilité et d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur dans toutes ses composantes soit les évaluations immobilières et la projection financière.



M. et Mme [S] justifient d'un litige potentiel dont l'objet et les fondements envisagés sont suffisamment caractérisés et sans qu'il soit présumé du succès ou de l'échec d'une future et éventuelle action contentieuse engagée par eux.



L'ordonnance qui a rejeté la demande d'expertise sera en conséquence infirmée sur ce point.



La mesure d'expertise sera ordonnée aux frais avancés des appelants et selon la mission détaillée au dispositif du présent arrêt, étant observé qu'il ne sera pas fait intégralement droit à la mission proposée, qui aboutirait à solliciter de l'expert judiciaire qu'il se prononce sur le respect par les intimés de leur obligation d'information et de conseil, ce qui ne relève pas de son office.



La méthode de calcul relève de l'appréciation de l'expert judiciaire pourvu qu'elle soit objective et prenne en considération l'ensemble des paramètres d'évaluation en éliminant les biais éventuels.



Par application de l'article 964-2 du code de procédure civile, le contrôle de l'exécution de cette expertise sera confié au juge chargé du contrôle des mesures d'instruction au tribunal judiciaire de Brest.



3) Sur la demande de communication de pièces



3.1) Sur la demande dirigée contre la sas Edelis



La sas Edelis a interjeté appel incident du chef de sa condamnation sous astreinte à communiquer à M. et Mme [S] les études préalables à la réalisation du projet et notamment le 'bilan promoteur' de l'opération comportant le coût d'acquisition du terrain, le coût de viabilisation, de construction et des aménagements extérieurs, ainsi son attestation d'assurance 'dommage ouvrage'. 



Toutefois, M. et Mme [S] ne démontrent pas en quoi la communication de ces pièces serait utile à la détermination de la valeur vénale de l'immeuble litigieux.



S'il s'agit de faire échec au refus susceptible d'être opposé par cette société à une demande de communication des pièces concernées qui pourrait lui être faite par l'expert, il sera rappelé que le choix des pièces utiles à l'expertise relève de l'appréciation de l'expert judiciaire désigné tandis que les difficultés éventuelles de communication relèvent de la compétence du juge chargé du contrôle des mesures d'instruction.



L'ordonnance qui a fait droit à la demande de communication de pièces de la part d'Edelis sera infirmée sur ce point. 



3.2) Sur la demande dirigée contre la sas IFB France pour l'étude préalable attribuée à l'association EDC



M. et Mme [S] maintiennent leur demande à l'encontre de la sas IFB France de communication de l'étude préalable de l'association EDC, laquelle répond que son prétendu label a été utilisé à son insu comme un argument de rhétorique commerciale par la sas IFB France sous sa seule responsabilité.



Il s'en déduit que l'association EDC n'a réalisé aucune étude préalable ni prodigué aucun accompagnement de M. et Mme [S] dans leur investissement alors qu'ils avaient adhéré à l'association et payé la cotisation. Du reste, elle ne soutient pas le contraire. Ces points relèvent toutefois de l'office du juge du fond.



S'agissant de l'étude préalable, faute d'avoir été réalisée, il n'y a pas lieu à en ordonner la communication. 



L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de communication de l'étude préalable attribuée à l'association EDC.



4) Sur les dépens et les frais irrépétibles



Succombant en appel, la sas Edelis, la sas IFB France et l'association EDC supporteront in solidum les entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la selarl du Manoir de Juaye. 



Les dépens de première instance seront laissés à la charge de M. et Mme [S] et l'ordonnance sera confirmée sur ce point.



Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner in solidum la sas Edelis, la sas IFB France et l'association EDC à payer à M. et Mme [S] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en cause d'appel, qui ne sont pas compris dans les dépens. 



L'ordonnance sera confirmée s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la sas Edelis, de la sas IFB France et de l'association EDC de ce chef seront rejetées.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Ordonne la rectification de l'erreur matérielle affectant le dispositif de l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Brest du 21 février 2022 (RG n° 21/00312) concernant la demande de communication sous astreinte de l'étude EDC dirigée contre la sas IFB France,



Dit que dans le dispositif de ladite décision, le chef de décision :

'Déboute M. [T] [S] et Mme [C] épouse [S] de leur demande de communication de pièces à l'égard de l'association EDC,'

Est remplacé par : 

'Déboute M. et Mme [S] de leur demande de communication de pièces sous astreinte à l'égard de la sas IFB France', 



Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Brest du 21 février 2022 en ce qu'elle a :

- débouté M. et Mme [S] de leur demande de communication de pièces sous astreinte à l'égard de la sas IFB France,

- rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles de première instance, 

- condamné M. et Mme [S] aux dépens de première instance,



L'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau, 



Ordonne une expertise judiciaire, 



Désigne pour y procéder :



M. [J] [F], expert judiciaire,

Maîtrise Droit mention Droit des affaires

Diplôme Ecole supérieure de commerce de Brest

Diplôme 3ème cycle Finance de marché et gestion de patrimoine

Master de droit - Master de gestion de patrimoine

[Adresse 9]

[Localité 2]

Port. [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 12]







Avec pour mission de :



- Se faire communiquer tous les documents et pièces qu'il jugera utiles à sa mission, 



- Connaissance prise desdits documents et pièces, convoquer les parties et se rendre sur les lieux, [Adresse 17], les visiter, les décrire, 



- Procéder à l'évaluation de la valeur vénale du bien acquis par M. et Mme [S] dans ladite résidence au jour de l'acte authentique du 17 avril 2007,



- Procéder à l'évaluation du même bien au jour de l'expertise, en précisant si des travaux ont été réalisés depuis la revente du 11 décembre 2020, en les chiffrant et en indiquant l'impact éventuel sur la valeur vénale,



- Rechercher la ou les cause(s) de la perte de valeur,



- Faire une étude comparative des valeurs vénales de départ et des prix de revente des biens similaires situés dans ladite résidence,



- Analyser la projection financière réalisée par la sas IFB France le 16 novembre 2016 et évaluer sa qualité et sa pertinence, ainsi que la crédibilité des hypothèses de rentabilité émises, notamment en termes de revente, examiner à cette occasion l'impact de la multiplication éventuelle des programmes immobiliers à [Localité 19] ou sur les communes avoisinantes et le chiffrer, 



- Chiffrer le préjudice subi par M. et Mme [S], 



- D'une manière générale, donner tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues par les parties,



- Fournir tous éléments de fait nécessaires à la solution du litige,



Dit que l'expert établira un pré-rapport de ses opérations et laissera aux parties un délai de 30 jours pour faire valoir leurs observations et y répondre, 



Dit que M. et Mme [S], demandeurs à l'expertise, devront consigner à la régie du tribunal judiciaire de Brest dans un délai de deux mois à compter de la présente décision la somme de 3.000 € destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert,



Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Brest, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation ou un relevé de caducité,



Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Brest dans le délai de 6 mois à compter de la notification qui lui sera faite par les soins du greffier de la consignation, à moins qu'il ne refuse la mission et dit qu'il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de délai, si celui-ci se révèle insuffisant,



Dit que s'il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l'expert judiciaire devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,



Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire,



Rappelle que l'expert devra accomplir personnellement sa mission en présence des parties où elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à leurs dires,



Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l'original,



Condamne in solidum la sas Edelis, la sas IFB France et l'association EDC aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL du Manoir de Juaye,



Condamne in solidum la sas Edelis, la sas IFB France et l'association EDC à payer à M. et Mme [T] [U] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,



Rejette le surplus des demandes,



Renvoie l'affaire au service des expertises du tribunal judiciaire de Brest et dit que les opérations d'expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d'instruction dudit tribunal.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE