Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 mai 2023

1ère Chambre





ARRÊT N°125/2023



N° RG 22/05310 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TCFC













Me [I] [A]

Me [T] [N]

SCP SCP [A]-PAGNOUX ET ASSOCIES

SELARL OFFICE NOTARIAL RIVE DROITE-IROISE



C/



M. [Y] [J]

Mme [E] [V] épouse [J]

M. [R] [W]

M. [F] [W]

Société AUFFRET IMMOBILIER













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 MAI 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 27 février 2023 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 03 mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANTS :



Maître [I] [A]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représenté par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES



La Société Civile Professionnelle Titulaire d'un Office Notarial [A]-PAGNOUX ET ASSOCIES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentée par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES



L'OFFICE NOTARIAL RIVE DROITE-IROISE, SELARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES







Maître [T] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES











INTIMÉS :



Monsieur [Y] [J]

né le 06 Août 1987 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représenté par Me Benjamin GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat au barreau de BREST



Madame [E] [V] épouse [J]

née le 02 Novembre 1988 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par Me Benjamin GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat au barreau de BREST



Monsieur [R] [W]

né le 20 Mai 1952 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Bertrand AUDREN de la SELARL AUDREN & MULLER, avocat au barreau de BREST



Monsieur [F] [W] 

né le 08 Octobre 1960 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Adresse 7]



Représenté par Me Bertrand AUDREN de la SELARL AUDREN & MULLER, avocat au barreau de BREST



La société AUFFRET IMMOBILIER, SARL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Brest sous le n°791.184.831. agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de BREST









FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte authentique du 18 octobre 2019 établi par maître [A], notaire à [Localité 12] avec la participation de maître [N], notaire à [Localité 11], Mme [W] (aux droits de laquelle sont venus MM. [R] et [F] [W] par suite du décès de leur mère), a vendu à M. et Mme [J] une maison d'habitation située [Adresse 6] moyennant une somme de 290.000 €.



Cet acte a été précédé d'un avant-contrat établi par la sarl Auffret Immobilier le 16 juillet 2019 contenant une clause particulière aux termes de laquelle : 'la construction d'un futur bien sur la parcelle nouvellement définie attenante à l'immeuble présentement vendu répondra aux conditions de construction d'une maison individuelle et de limitation des ouvertures dans l'axe de l'immeuble' clause reprise dans l'acte de vente.



Par acte au rapport de maître [A] du 28 mai 2020, Mme [W] a vendu à M. et Mme [K] la parcelle attenante située [Adresse 6] et cadastrée section [Cadastre 10] au prix de 99.000 €. 



Estimant que la construction édifiée par M. et Mme [K] sur cette parcelle contiguë créait sur leurs fonds des vues contraires aux prescriptions imposées par Mme [W] dans l'acte de vente du 18 octobre 2019 et générait une moins-value, M. et Mme [J] ont le 20 septembre 2021 assigné Mme [W] et la sarl Auffret Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest aux fins d'expertise judiciaire de la moins-value et des vues obliques ou droites.



Par acte du 3 février 2022, la sarl Auffret Immobilier a assigné maître [A] et la SCP [A], Pagnoux et Associés ainsi que maître [N], et la selarl Office notarial Rive Droite-Iroise en opposabilité des opérations d'expertise. 



M. [F] [W] est intervenu volontairement à la procédure.



Par ordonnance du 11 juillet 2022, le juge des référés, considérant que la clause figurant dans le compromis était une condition suspensive dont il appartenait à la venderesse et non à l'agence immobilière de veiller au respect, a :

-déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [F] [W],

-mis hors de cause la sarl Auffret Immobilier,

-ordonné une expertise confiée à M. [S], avec pour mission d'évaluer la moins-value éventuelle de l'immeuble de M. et Mme [J] en raison des vues créées par M. et Mme [K] et expertiser les éventuelles vues obliques ou vues droites,

-condamné M. et Mme [J] à payer à la sarl Auffret Immobilier la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

-condamné M. et Mme [J] aux dépens.



Par déclaration du 25 août 2022, maître [A], la SCP [A], Pagnoux et Associés, maître [N] et la selarl Office notarial Rive Droite-Iroise (ci-après 'les notaires') ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle a mis hors de cause la sarl Auffret Immobilier. 





PRÉTENTIONS ET MOYENS



Les notaires exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 10 novembre 2022 auxquelles il est renvoyé.



Ils demandent à la cour de :

-infirmer la décision en ce qu'elle a mis hors de cause la sarl Auffret Immobilier, 

-pour le surplus, la confirmer, 

-débouter la sarl Auffret Immobilier de ses demandes, 

-condamner la sarl Auffret Immobilier à leur verser la somme de 1.000 € chacun au titre des frais irrépétibles, 

-la condamner aux dépens avec recouvrement en application de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

Ils soutiennent que le juge des référés n'est pas compétent pour interpréter la clause particulière litigieuse, que l'affaire au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec puisque l'agence immobilière est rédactrice de la clause litigieuse qui est ambiguë et incomplète, qu'il y a une contestation sérieuse dont l'analyse est prématurée au stade du référé et que les opérations d'expertise doivent dès lors se dérouler au contradictoire de l'agence. 

 

La sarl Auffret Immobilier expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 16 novembre 2022 auxquelles il est renvoyé.



Elle demande à la cour de :

-confirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a mise hors de cause,

-débouter les notaires, M. et Mme [J], MM. [W] de leurs demandes, 

-les condamner à lui payer la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, 

-les condamner aux dépens.



Elle soutient qu'en première instance, les notaires se sont contentées de formuler toutes protestations et réserves d'usage à la mesure d'expertise sollicitée et qu'en sollicitant pour la première fois devant la cour la réformation de l'ordonnance attaquée et par conséquent de déclarer communes et opposables les opérations d'expertise judiciaire, les notaires forment une demande nouvelle qui ne pourra qu'être déclarée irrecevable. Elle ajoute qu'il n'y a pas de motif légitime à solliciter une expertise judiciaire à l'encontre d'une partie dès lors que toute action à son encontre est manifestement vouée à l'échec, que tel est le cas si M. et Mme [J] ont réitéré l'acte de vente sans s'être au préalable assurés que la clause suspensive allait être respectée, ce qui signifie qu'ils sont présumés y avoir renoncé, que la clause figurant à l'acte de vente a été rédigée par les notaires et non par elle-même, qu'elle n'a pas participé à la vente à M. et Mme [K], que seul maître [A], notaire rédacteur des deux actes de vente, devait s'assurer de l'efficacité de l'acte de vente du 28 mai 2020 avec M. et Mme [K] qui devait reproduire la clause particulière.



MM. [W] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 janvier 2023 auxquelles il est renvoyé.





Ils demandent à la cour de :

-déclarer leur appel incident recevable et bien-fondé,

-réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a mis hors de cause la sarl Auffret Immobilier et les a déboutés de leurs demandes, 

-statuant à nouveau,

-mettre en cause la sarl Auffret Immobilier afin que les opérations d'expertise lui soient communes et opposables et se déroulent à son contradictoire,

-débouter la sarl Auffret Immobilier de ses demandes,

-la condamner à leur payer la somme de 2.000 € chacun au titre des frais irrépétibles, 

-la condamner aux dépens d'appel.



Ils soutiennent que la clause particulière rédigée par l'agent immobilier n'a aucune portée juridique compte tenu de son imprécision, qu'ils n'ont pas de moyen opposant à l'expertise judiciaire, que le juge des référés n'est pas compétent pour interpréter une clause ambigüe, que M. et Mme [J] savaient en achetant la propriété bâtie qu'une maison allait se construire et donc qu'un changement allait se produire dans l'espace de la propriété d'origine, que si la clause litigieuse devait s'interpréter dans un sens qui leur était défavorable, ils seraient en droit de rechercher la responsabilité de l'étude notariale et de l'agence immobilière et de solliciter l'indemnisation du préjudice subi.



M. et Mme [J] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 février 2023 auxquelles il est renvoyé.



Ils demandent à la cour de :

-réformer l'ordonnance de référé dont appel,

-statuant à nouveau,

-mettre en cause la sarl Auffret Immobilier afin que les opérations d'expertise lui soient communes et opposables,

-débouter la sarl Auffret Immobilier de ses demandes,

-condamner in solidum la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, 

-condamner in solidum la ou les parties succombantes aux dépens d'appel.



Ils soutiennent que le litige ne porte pas seulement sur l'exécution de la condition posée dans l'acte authentique de vente mais également sur l'efficacité de la clause particulière insérée au compromis de vente, que l'absence de création de vue était une condition essentielle et déterminante de leur acquisition, qu'il ne pouvait en aucun cas s'agir d'une condition suspensive qui aurait alors retardé l'acte authentique au-delà de la construction de la maison de M. et Mme [K], mais qu'il s'agissait bien d'une condition particulière, reproduite comme telle dans l'acte authentique de vente, que le débat sur la qualification de la clause caractérise, s'il en était besoin, le manquement du professionnel à son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il a dressé et, enfin, qu'ils justifient par l'avis d'un professionnel de l'immobilier d'une diminution de valeur de 100.000 € de leur propriété liée à la présence sur la maison d'habitation de M. et Mme [K] d'une fenêtre, de 3 baies vitrées au rez-de-chaussée et trois fenêtres de chambres à l'étage donnant sur leur propriété.







MOTIFS DE L'ARRÊT



À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater' 'dire' ou 'dire et juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder.



1) Sur les demandes nouvelles 



La sarl Auffret Immobilier développe dans la partie 'discussion' de ses conclusions l'irrecevabilité de la demande d'opposabilité des opérations d'expertise qui n'aurait pas été présentée par les notaires en première instance qui 'se sont contentées de formuler toutes protestations et réserves d'usage à la mesure d'expertise sollicitée.'



Toutefois, la sarl Auffret Immobilier ne formule pas au dispositif de ses conclusions une demande d'irrecevabilité d'une telle demande de sorte que la cour d'appel n'en est pas saisie et ne peut l'examiner.



A titre surabondant, en première instance, c'est la sarl Auffret Immobilier qui, elle-même assignée par M. et Mme [J], a par actes d'huissier de justice du 3 février 2022 attrait les notaires et leurs offices en opposabilité des opérations d'expertise de sorte qu'en sollicitant en retour l'opposabilité à son égard, les notaires n'ont fait que défendre à l'action en expertise, rendant leur demande parfaitement recevable.



2) Sur la demande d'expertise judiciaire



L'article 145 du code de procédure civile dispose que 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourraient dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.'



Le motif légitime, qui relève de l'appréciation souveraine du juge des référés, existe dès lors que l'action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible et qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties. 



La mise en 'uvre de l'article 145 du code de procédure civile n'est possible qu'en prévision d'un litige potentiel mais il n'est pas nécessaire que les fondements d'une action future soient déjà fixés. Il est par ailleurs suffisant que les faits invoqués soient crédibles. 



En l'espèce, il résulte des débats et pièces produites que la sarl Auffret Immobilier, agence immobilière à [Localité 5], a rédigé le compromis de vente signé le 16 juillet 2019 entre Mme [W] venderesse et M. et Mme [J] acquéreurs et y a inséré une clause particulière comportant une 'limitation des ouvertures dans l'axe de l'immeuble.'



Compte tenu de ce que la construction de M. et Mme [K] a finalement présenté une façade sud-ouest vitrée avec ouvertures en direction du fonds de M. et Mme [J], ceux-ci reprochent à la sarl Auffret Immobilier un défaut d'efficacité de cette clause particulière. 



MM. [W] soutiennent pour leur part que cette clause rédigée par l'agent immobilier n'a aucune portée juridique compte tenu de son imprécision, de même que celle portée à l'identique à l'acte de vente.



Il s'évince de ces considérations que la responsabilité de la sarl Auffret Immobilier est susceptible d'être recherchée au titre d'un manquement à son devoir de conseil et d'information en tant qu'elle ne serait pas assurée de l'efficacité de la clause particulière dès le stade de la rédaction par ses soins, l'imprécision étant en outre arguée par les vendeurs, outre qu'un défaut de mise en 'uvre par suite d'impossibilité est également susceptible d'être caractérisé au stade de la vente de la parcelle attenante à M. et Mme [K] et de l'édification de leur maison d'habitation.



Il convient d'ajouter qu'il est prématuré au stade de l'instance en référé-expertise de qualifier ladite clause contestée, voire de l'interpréter, ce qui relève de l'office du juge du fond et non de celui du juge des référés.



Sous le bénéfice de ces observations, les notaires, MM. [W] et M. et Mme [J] justifient d'un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile à ce que la mesure d'expertise sollicitée soit déclarée commune et opposable à la sarl Auffret Immobilier et se déroule en conséquence à son contradictoire.



L'ordonnance de référé qui a mis hors de cause ladite agence immobilière sera infirmée sur ce point.



3) Sur les dépens et les frais irrépétibles



Succombant, la sarl Auffret Immobilier supportera les dépens d'appel.



L'ordonnance sera confirmée s'agissant des dépens de première instance.



Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner la sarl Auffret Immobilier à payer aux notaires d'une part, à MM.[W] d'autre part, et à M. et Mme [J] enfin la somme de 1.000 € chacun, dans les conditions précisés au dispositif du présent arrêt, au titre des frais irrépétibles exposés par eux en cause d'appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. 



L'ordonnance sera infirmée s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la sarl Auffret Immobilier de ce chef seront rejetées.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme l'ordonnance du 11 juillet 2022 du juge des référés du tribunal judiciaire de Brest en ce qu'elle a :

- mis hors de cause la sarl Auffret Immobilier,

- condamné M. et Mme [J] à verser à la sarl Auffret Immobilier la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles, 



La confirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau, 



Constate que la sarl Auffret Immobilier ne formule pas au dispositif de ses conclusions une demande d'irrecevabilité d'une demande nouvelle et que la cour d'appel n'en est pas saisie,



Ordonne la mise en cause de la sarl Auffret Immobilier et dit que les opérations d'expertise judiciaire se dérouleront à son contradictoire et lui seront communes et opposables, 



Condamne la sarl Auffret Immobilier aux dépens d'appel, avec recouvrement par la selarl Ab Litis De Moncuit Saint Hilaire Pélois Vicquelin en application de l'article 699 du code de procédure civile, 



Condamne la sarl Auffret Immobilier à payer au titre des frais irrépétibles les sommes de :

- 1.000 € à maître [I] [A], la SCP [A], Pagnoux et Associés, maître [N] et la selarl Office notarial Rive Droite-Iroise,

- 1.000 € à MM. [R] et [F] [W], 

- 1.000 € à M. et Mme [Y] et [E] [J], 



Rejette le surplus des demandes.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE