Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 3 mai 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 MAI 2023





N° RG 19/05680 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LJEU







Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 4]





c/



Madame [K] [I] épouse [O]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 août 2019 (R.G. 17/06889) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, 1ère chambre civile, suivant déclaration d'appel du 25 octobre 2019





APPELANTE :



Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], 

pris en la personne de son syndic L'AGENCE FLASH IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 6] agissant poursuites et diligences de 

ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 



Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



[K] [I] épouse [O]

née le 27 Juillet 1921 à [Localité 7] (32)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]



Représentée par Me Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine DEFOY, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,



Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI

Greffier lors du prononcé : Mme Audrey COLLIN 



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





FAITS ET PROCÉDURE :



La copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6] est composée de deux immeubles situés respectivement [Adresse 3] et [Adresse 5] et bâtis sur la même parcelle. 



L'immeuble situé au [Adresse 5] (bâtiment A) ouvre sur la [Adresse 4] par une porte cochère donnant sur une allée partiellement couverte et menant à des garages se trouvant dans une cour. Cette allée, dans sa partie couverte, outre les lots de l'immeuble [Adresse 5], dessert par une porte latérale, ouverte dans le mur séparant les deux immeubles, l'immeuble [Adresse 3] (bâtiment F). Cet immeuble comprend un couloir parallèle à l'allée de l'immeuble voisin qui donne sur la [Adresse 4] et dessert un escalier permettant d'accéder aux appartements. 



Il n'est pas contesté que depuis l'origine de la copropriété les occupants de l'immeuble [Adresse 3] passent par le porche-passage couvert pour accéder à leurs appartements ou à la voie publique. 



Ce porche-passage couvert constitue, selon le règlement de copropriété et le modificatif à l'état descriptif de la copropriété en date du 29 avril 1996, une partie commune entre tous les copropriétaires du corps d'immeubles (bâtiments A et F), à l'exception du propriétaire du 47ème lot (local commercial du rez de chaussée du bâtiment F donnant sur la rue).



En revanche, selon ce règlement, constituent des parties communes entre les seuls propriétaires des lots du bâtiment F, à savoir Madame [K] [I], épouse [O], le dégagement à la suite du couloir avec porte sur le porche-passage dans le bâtiment A, les frais d'entretien lui incombant.



Il résulte encore de ce règlement de copropriété que les propriétaires ou locataires d'un immeuble voisin, situé au [Adresse 2], bénéficient d'un droit de passage sur le couloir d'entrée de l'immeuble situé au [Adresse 3] et les dégagements lui faisant suite, étant spécifié que cette servitude de passage au profit de l'immeuble situé au [Adresse 2] ne peut s'exercer que sur le bâtiment F et en aucune façon sur le porche-passage du bâtiment A.



Mme [O] est propriétaire de l'ensemble des lots composant l'immeuble F situé au [Adresse 3] et dispose à ce titre de 1 818 tantièmes sur 10 000.





Lors de l'assemblée générale du 1er avril 2015, les copropriétaires ont adopté à la majorité des présents ou représentés, soit 5 298 tantièmes (majorité de l'article 24) la résolution 13 intitulée 'suppression de la servitude de passage entre le [Adresse 3] et le [Adresse 5]" et rédigée comme suit : 'Conformément à la loi ALUR une servitude de passage doit préserver la santé physique et la sécurité des occupants. L'assemblée générale décide de supprimer la servitude de passage conformément à la loi ALUR. Le syndic en accord avec le conseil syndical mettra en place des mesures afin de fermer définitivement l'accès entre le [Adresse 3] et le [Adresse 5]. Des devis devront être demandés par le syndic. L'assemblée générale décide de changer la serrure de la porte d'entrée avec des clefs induplicables et de murer la porte par l'intérieur entre le [Adresse 3] et le [Adresse 5]. Cette décision fera l'objet d'un modificatif au règlement de copropriété'. 





En suite de ce vote, la porte latérale de l'immeuble [Adresse 3] permettant d'accéder au poche-passage de l'immeuble [Adresse 5] a été murée et les serrures de la porte cochère de l'immeuble [Adresse 5] ont été changées. 



L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 11 mai 2017, délibérant sur une proposition présentée par Mme [O], représentée par le cabinet Abec, à savoir sur la destruction du mur et la remise en état du passage commun entre le [Adresse 3] et le [Adresse 5], a rejeté celle-ci à la majorité de 8 083 tantièmes sur 10 000. 



Par acte du 27 juillet 2017, Mme [O] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution 23 du procès-verbal d'assemblée générale du 11 mai 2017 et de la résolution 13 du procès-verbal d'assemblée générale du 1er avril 2015.



Par jugement du 29 août 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : 

- déclaré recevable l'action de Mme [O], 

- annulé la résolution n°13 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] en date du 1er avril 2015 et la résolution n°23 de l'assemblée générale du 11 mai 2017, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] à démolir le mur obturant le passage de l'immeuble F à l'immeuble A et à remettre les lieux en leur état antérieur, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] à payer à Mme [O] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] aux dépens, 

- dispensé Mme [O] de toute charge de copropriété relative aux frais de la présente procédure, ces frais devant être répartis entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- rejeté toutes autres demandes comme non fondées. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a relevé appel total du jugement le 25 octobre 2019.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] demande à la cour, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, de :

- réformer la décision entreprise, 

- dire et juger l'action de Mme [O] prescrite en ce qui concerne l'action en nullité d'une résolution de l'assemblée générale du 1er avril 2015, 

- dire qu'il n'est pas démontré d'abus de majorité, que le refus d'annuler la résolution votée en 2015 n'est pas constitutif d'un abus de majorité et en conséquence débouter Mme [O] de sa demande en annulation de la résolution de l'assemblée générale du 11 mai 2017, 

- la condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 mars 2020, Mme [O] demande à la cour, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

- déclarer l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] recevable mais mal fondé, 

- en conséquence, le débouter de toutes ses demandes fins et conclusions, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 août 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux, 

y ajoutant,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1 mars 2023.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 15 mars 2023 et mise en délibéré au 3 mai 2023.



MOTIFS : 



Sur la recevabilité de l'action de Mme [O], 



L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d'espèce, dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être, à peine de déchéance, introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. 



Sur le fondement de la disposition susvisée, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] conclut à l'irrecevabilité à agir de Mme [O] afin de solliciter l'annulation de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires n°13 du 1er avril 2015, celui-ci soutenant que l'intimée est prescrite, faute pour elle d'avoir agi dans le délai de deux mois suivant la notification de cette décision. 



Mme [O] répond que la décision critiquée ne lui a pas été régulièrement notifiée et que par conséquent elle est parfaitement recevable à agir en annulation de ladite décision. 



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], auquel incombe en l'espèce la charge de la preuve de la notification de la décision contestée, produit en sa pièce 12 un dépôt d'envoi du PV AG-010415-SM-AB à destination de Mme [O] en date du 3 avril 2015 auprès des services de la Poste, qui atteste de ce que la décision attaquée a effectivement été envoyée à l'intimée deux jours après la tenue de l'assemblée générale du 1er avril 2015.



Il verse également aux débats, en pièce n°14, un accusé de réception correspondant à un envoi du 6 mars 2015 présenté le 7 mars suivant, intitulé 000016-CONV-010415-SM-AB, envoyé de la part de Foch Immobilier à un destinataire non identifié, avec la mention pli avisé et non réclamé, ainsi qu'en pièces 8 et 9 des accusés de réception destinés à Mme [O], mais à des dates ne pouvant correspondre à la décision attaquée, puisque distribués les 18 décembre 2015, le 9 janvier 2016, les 20 mai et 23 avril 2016.



Ces éléments s'avèrent, s'agissant des pièces 8 et 9, parfaitement inopérants, eu égard à leur date, pour établir que le procès-verbal d'assemblée générale du 1er avril 2015 a été régulièrement notifié à Mme [O]. Il en est de même s'agissant de la pièce n°14, qui ne comporte pas le nom du destinataire, même si elle s'avère probante d'un point de vue chronologique. 



Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] s'avèrant défaillant dans la preuve de la notification à Mme [O] du procès-verbal d'assemblée générale du 1er avril 2015, l'action de l'intimée engagée afin d'obtenir l'annulation de ladite décision, sera déclarée recevable et le jugement déféré étant confirmé sur ce point. 



Sur la demande d'annulation des décisions du 1er avril 2015 et du 11 mai 2017 de l'assemblée générale des copropriétaires,



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] critique le jugement déféré qui a annulé la décision de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 1er avril 2015, dite résolution n°13 indiquant que celle-ci porte sur le porche passage afférent aux deux immeubles qui constitue une partie commune à l'ensemble des copropriétaires des immeubles [Adresse 3] et [Adresse 5]. 



Il estime que l'assemblée générale des copropriétaires est parfaitement compétente pour statuer sur l'usage ou la modification de l'usage des parties communes, conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, en sorte que la décision déférée est parfaitement valable. 



De son côté, Mme [O] persiste à soutenir que la décision susvisée est nulle, car constitutive, d'une part, d'un abus de majorité et, d'autre part, pour ne pas avoir respecté les conditions de majorité prévues à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.



En l'espèce, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale en date du 1er avril 2015 et plus particulièrement de son point 13 que les copropriétaires ont décidé sur le fondement de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 de procéder à la suppression de 'la servitude de passage' entre les immeubles [Adresse 3] et [Adresse 5], 'conformément aux dispositions de la loi Alur et pour des considérations de sécurité', cette décision impliquant des travaux consistant à changer la serrure de la porte d'entrée avec des clés induplicables et à murer la porte par l'intérieur entre le [Adresse 3] le [Adresse 5].



Or, dès lors que le règlement de copropriété adopté le 29 avril 1996 concernant les deux immeubles prévoyait que figurait au titre des parties communes un porche passage se trouvant au rez-de chaussée du batiment A, et ce ,entre tous les coprorpéitaires du corps d'immeuble, à l'exception du propriétaire du 47ème lot, il était nécessaire que la décision venant à supprimer au détriment des copropriétaires dépendant de l'immeuble [Adresse 3] l'accès à ce porche passage, soit votée dans les conditions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1065, car impliquant une modification du règlement de copropriété. 



En effet, l'article 26 susvisé dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification ou éventuellement l'établissement du règlement de copropriété, dans la mesure où ils concernent la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. 



Or, dès lors que la décision a été adoptée sur le fondement de l'article 24 par 9 votants représentant 5298 tantièmes, sans répondre aux conditions de majorité requises par l'article 26 précité, elle s'avère irrégulière. 





Ainsi sans qu'il soit nécessaire de savoir si elle constitue un abus de majorité, il y a lieu de confirmer, en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, le jugement déféré en ce qu'il a annulé la résolution n°13 votée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] en date du 1er avril 2015. 



Le syndicat des copropriétaire conteste également le jugement entrepris qui a annulé la décision de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mai 2017, indiquant que cette décision, qui a refusé d'annuler la décision antérieure du 1er avril 2015, a été prise à la majorité, telle que requise par les dispositions sur la copropriété. 



En outre, l'appelant soutient que cette décision n'est nullement la conséquence d'un abus de majorité, dès lors qu'elle a été prise pour des raisons de sécurité parfaitement avérées. En effet, la circulation par le [Adresse 3] des occupants du [Adresse 2] déborde sur le [Adresse 5] et crée des nuisances et atteintes à la sécurité. En outre, le passage qui a été fermé n'était pas indispensable à l'usage des appartements du [Adresse 3], en sorte qu'ils ne peuvent légitimement invoquer une réduction de jouissance des uns envers les autres.



Enfin, il reproche à Mme [O] de ne pas avoir engagé des travaux de sécurisation de la porte d'entrée, celle-ci étant en permanence ouverte et dégradée, alors que Mme [O] était seule propriétaire du bâtiment [Adresse 3].



S'il est exact que la loi Alur n°2014-366 a décidé que pouvaient être prises à la majorité des voix exprimés par les copropriétaires, conformément à l'article 24, les décisions concernant les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et ceux destinés à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, force est de constater en l'espèce que le motif invoqué par le syndicat des copropriétaires pour justifier le bien-fondé de la décision du 11 mai 2017, tenant à la sécurité des biens et des personnes, n'est pas pertinent. 



En effet, les attestations produites aux débats par l'appelant relatent des faits anciens intervenus entre 2013 et 2015, ou par trop imprécis, qui ne sauraient justifier la décision de refus contestée datant de 2017. De plus, contrairement à ce qu'il lui a été injustement reproché, Mme [O] a fait voter au cours de l'assemblée générale du 11 mai 2017 le remplacement de la porte du [Adresse 3] pour assurer la sécurisation des lieux.



En outre, ladite décision est bien constitutive d'un abus de majorité, prise dans l'intérêt exclusif de certains copropriétaires, en l'espèce ceux relevant de l'immeuble situé [Adresse 5] et portant atteinte aux droits de ceux résidant au bâtiment [Adresse 3], ceux-ci étant dans l'impossibilité désormais d'utiliser le porche passage litigieux, dépendant pourtant des parties communes, ainsi que d'avoir accès à leurs sonnettes installées sous la porte cochère du [Adresse 5]. 

De même, leurs boîtes aux lettres ont été déplacées sans leur autorisation dès lors que le porche commun a été mûré. 



Pour l'ensemble de ces motifs, il y a lieu de considérer que la décision prise le 11 mai 2017 par l'assemblée générale des copropriétaires, refusant de remettre en état le passage commun entre le [Adresse 3] et le [Adresse 5], est constitutive d'un abus de majorité en sorte qu'elle sera annulée, le jugement déféré étant de nouveau confirmé sur ce point. 



Sur les autres demandes, 



Les dispositions prises en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens seront confirmées. 



Il ne paraît pas inéquitable de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], qui succombe en ses prétentions, à payer à Mme [O] la somme de 4000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] sera pour sa part débouté de ses demandes formées à ces titres. 



PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par décision mise disposition au greffe et en dernier ressort, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 

 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à payer à Mme [K] [O], née [I], la somme de 4000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens,



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de ses demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens. 



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE