Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 3 mai 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 MAI 2023





N° RG 20/00070 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LMUW







Monsieur [M] [H]

Madame [D] [H] NEE [C]

SCI VPF





c/



Monsieur [J] [Z]

Madame [E] [I]

SCI VILLA REGINA [Localité 8]

S.A.R.L. SOC SELECT IMMO 40



























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 octobre 2019 (R.G. 18/09294) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, 7ème chambre civile, suivant déclaration d'appel du 07 janvier 2020





APPELANTS :



[M] [H]

né le 24 mars 1962 à [Localité 10]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 5]



[D] [H] NEE [C]

née le 28 mars 1965 à [Localité 12]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 5]



SCI VPF 

Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège;

[Adresse 2]



Représentés par Me Anne TOSI de la SELARL TOSI, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[J] [Z]

né le 21 Mai 1955 à [Localité 9]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 4]



[E] [I]

né le 01 Mars 1958 à [Localité 11]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 4]



SCI VILLA REGINA [Localité 8]

Société civile immobiliere au capital de 1 200 euros, dont le siège est à [Adresse 4], identi'ée au SIREN sous le numéro 512 274 440 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MONT-DE-MARSAN, représentée par son gérant Monsieur [J] [R] [Z]



Représentés par Me Julien PRAMIL-MARRONCLE de la SELARL PIERRE NATALIS ET JULIEN PRAMIL-MARRONCLE, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A.R.L. SOC SELECT IMMO 40

SARL unipersonnelle SOC SELECT IMMO 40, exerçant sous l'enseigne AGENCE LA LANDAISE, inscrite au RCS de MONT-DE-MARSAN sous le numéro 392 330 528, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 



Représentée par Me Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Izaskun OGALLAR LEIRAS, avocate au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine DEFOY, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,



Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI

Greffier lors du prononcé : Mme Audrey COLLIN 



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



FAITS ET PROCÉDURE :



Par acte du 10 novembre 2017, Monsieur [M] [H] a confié un mandat de recherche à l'agence immobilière La Landaise en vue d'acquérir un immeuble composé d'une partie habitation et chambres d'hôtes sur la commune de [Localité 6], pour un prix maximum de 900 000 euros. 



Suivant mandat de vente sans exclusivité, la SCI Villa Regina [Localité 8], représentée par Monsieur [J] [Z], a confié à l'agence La Landaise la vente d'un immeuble et fonds de commerce pour partie à usage de chambres d'hôtes situés [Adresse 4], au prix de 870 000 euros net vendeur, outre un honoraire de 30 000 euros TTC au titre des frais d'agence immobilière restant à la charge de l'acquéreur. 



Suivant avenant du 7 février 2018, le prix a été fixé à la somme de 780 000 euros net vendeur, outre 20 000 euros TTC d'honoraires d'agence. 



Le 7 février 2018, M. [H] et son épouse Madame [D] [Y], née [C], ont régularisé avec M. [Z] et sa compagne Madame [E] [I] un compromis de vente sous conditions suspensives portant sur le fonds de commerce d'hébergement touristique chambres d'hôtes Le Comptoir des Sables. 





Le même jour, la SCI VPF, dont M. [H] est gérant et associé, a conclu avec la SCI Villa Regina [Localité 8], dont M. [Z] et Mme [I] sont les gérants et associés, un second compromis de vente sous conditions suspensives portant sur l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 4], moyennant le prix de 700 000 euros, au sein duquel est exploité le fonds de commerce de chambres d'hôtes, l'acte de cession du fonds de commerce étant assorti d'une clause d'indissociabilité.



En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées aux deux compromis de vente, la signature des actes authentiques de vente devait avoir lieu au plus tard le 30 avril 2018, ce délai pouvant être prorogé automatiquement jusqu'à la réception des pièces administratives s'agissant de la vente du fonds de commerce, sans pouvoir excéder le 14 mai 2018.



Considérant avoir été trompés sur l'état réel du bien acquis, M. et Mme [H] ont informé M. [Z] et Mme [I] de leur souhait de ne plus procéder à l'achat de l'immeuble et du fonds de commerce. 





Ils ont néanmoins été sommés d'avoir à se présenter le 19 juin 2018 à l'office notarial de Maître [O] en vue de régulariser l'acte de vente, où un procès-verbal de carence a été dressé. 



Par acte d'huissier délivré le 18 octobre 2018, M. [Z], Mme [I] et la SCI Villa Regina [Localité 8] ont assigné les époux [H] et la SCI VPF aux fins de constater que la vente du fonds de commerce est parfaite et d'ordonner aux époux [H] de régulariser devant notaire l'acte définitif de vente sous astreinte. 



Par ailleurs, la SARL Unipersonnelle Soc Select Immo 40, exerçant sous l'enseigne Agence La Landaise, a assigné M. [H] et la SCI VPF aux fins de dire et juger qu'ils ont commis une faute contractuelle au préjudice de l'agence La Landaise, en refusant de réitérer la vente de l'immeuble par acte authentique et les condamner in solidum à lui payer la somme de 20 000 euros correspondant au montant de la commission d'agence. 



Par jugement du 15 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a: 

- débouté M. et Mme [H] de leur demande en annulation de la vente et d'indemnisation, 

- ordonné à la SCI VPF de régulariser devant Maître [O], notaire à [Localité 13], l'acte définitif de vente de l'immeuble situé [Adresse 4], cadastré BC [Cadastre 3] et formant le lot n°6 du lotissement communal de [Adresse 7], appartenant à la SCI Villa Regina [Localité 8], et ce, dans un délai de quatre mois à compter du jour où le présent jugement sera devenu irrévocable, puis passé ce délai, en cas d'inexécution, sous astreinte à titre provisoire d'un montant de 10 euros par jour pendant un délai d'un mois, 

- dit que le présent jugement vaudra vente, et sera publié à l'initiative de la partie la plus diligente auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble,

- ordonné aux époux [H] de régulariser devant Maître [O], notaire à [Localité 13], l'acte définitif de vente du fonds de commerce d'hébergement touristique chambres d'hôtes situé à [Adresse 4]) appartenant à M. [Z] et Mme [I], connu sous le nom commercial Le Comptoir des Sables, immatriculé sous le numéro 312 254 469, au RCS de Mont-de-Marsan, et ce, dans un délai de quatre mois à compter du jour où le présent jugement sera devenu irrévocable, puis passé ce délai, en cas d'inexécution, sous astreinte provisoire d'un montant de 10 euros par jour pendant un délai d'un mois, 

- dit que le présent jugement vaudra vente et sera publié auprès du greffe du tribunal de commerce de Bordeaux, 

- condamné la SCI VPF à payer à la SCI Villa Regina [Localité 8] la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 7 février 2018 et M. et Mme [H] à verser à M. [Z] et à Mme [I] la somme de 2 000 euros au même titre, 

- condamné in solidum les époux [H] et la SCI VPF à verser à la SARLU Soc Select Immo 40, exerçant sous l'enseigne Agence La Landaise, la somme de 20 000 euros au titre de sa commission, 

- condamné M. et Mme [H] à payer à M. [Z] et Mme [I] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté plus amples demandes à ce titre, 

- dit que M. et Mme [H] seront condamnés aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. 



Les consorts [H] et la SCI VPF ont relevé appel total du jugement le 7 janvier 2020, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. 



Par avis du 27 janvier 2020, l'affaire n° RG 19/05996 a été jointe au présent dossier. 



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 février 2023, les époux [H] et la SCI VPF demandent à la cour, sur le fondement des articles 1130 et suivants du code civil, de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 

en conséquence, 

à titre principal, 

- prononcer la nullité des compromis de ventes d'immeuble et de fonds de commerce signés le 7 février 2018 entre la SCI Villa Regina [Localité 8] et la SCI VPF pour le premier, ainsi qu'entre M. [Z], Mme [I] et les époux [H] pour le second, en raison de l'existence de manoeuvres dolosives, 

- constater qu'à défaut de réitération des actes authentiques en raison de la nullité des compromis, la commission due à la SARL unipersonnelle Soc Select Immo 40, exerçant sous l'enseigne Agence La Landaise, n'a pas lieu d'être, 

en conséquence, 

- débouter la SCI Villa Regina [Localité 8] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, 

- débouter M. [Z] et Mme [I] de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions, 

- débouter la SARL unipersonnelle Soc Select Immo 40 de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, 

à titre subsidiaire, si la cour devait confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré valables les compromis de vente régularisés le 7 février 2018, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé les clauses pénales à la somme de 5 000 euros au titre de la vente du bien immobilier et à 2 000 euros pour celui concernant le fonds de commerce, 

en toute hypothèse, 

- condamner solidairement la SCI Villa Regina [Localité 8], M. [Z] et Mme [I] à verser aux époux [H] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, 

en tout état de cause, 

- condamner solidairement la SCI Villa Regina [Localité 8], M. [Z], Mme [I] et la SARL unipersonnelle Soc Select Immo 40 à verser aux époux [H], ainsi qu'à la SCI VPF, la somme de 7 000 euros chacun, 

- condamner sous la même solidarité la SCI Villa Regina [Localité 8], M. [Z], Mme [I] et la SARL unipersonnelle Soc Select Immo 40 aux entiers dépens de l'instance. 



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2021, M. [Z], Mme [I] et la SCI Villa Regina [Localité 8] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1304, 1231-1, 1231-5, 1240, 1241, 1359, 1641, 1642 du code civil, L.324-3, D.324-1, D.324-14 du code de tourisme, L.271-4 du code de la construction et de l'habitation, R.11-41 du code de l'urbanisme, L.1331-1 du code de la santé publique, de :

s'agissant de la vente de l'immeuble, 

- débouter M.et Mme [H] et la SCI VPF de l'ensemble de leurs prétentions, 

- débouter la SCI VPF et les époux [H] de leur demande d'annulation de la vente pour dol, 

- constater l'absence de dol et de dissimulation de la part des époux [Z] et de la SCI Villa Regina [Localité 8], 

- constater que les époux [Z] et la SCI Villa Regina [Localité 8] n'ont commis aucune faute envers les époux [H] et la SCI VPF, 

- constater que la vente de l'immeuble sis [Adresse 4] est parfaite,

- constater que les époux [Z] ont effectué des travaux d'embellissement et d'entretien dans l'immeuble sis [Adresse 4] à hauteur de 34 060,35 euros de 2018 à 2020, 

- condamner les époux [H] et la SCI VPF à payer aux époux [Z] et à la SCI Villa Regina [Localité 8] la somme de 34 060,35 euros au titre des travaux d'embellissement et d'entretien de la Villa Regina [Localité 8] si la cour venait à déclarer la vente parfaite, 

- constater que les époux [Z] et la SCI Villa Regina [Localité 8] ont subi un préjudice financier et une perte de chance par la faute des époux [H] et de la SCI VPF à hauteur de 24 960 euros et de 3 960 euros, 

- condamner les époux [H] et la SCI VPF à payer aux époux [Z] et à la SCI Villa Regina [Localité 8] les sommes de 24 960 euros et de 3 960 euros pour préjudice financier et perte de chance, 

- confirmer le jugement du 15 octobre 2019 ordonnant la vente de l'immeuble sis [Adresse 4] pour le prix de 700 000 euros entre la SCI Villa Regina [Localité 8] et la SCI VPF et sera publié à la diligence auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble, 

- ordonner à la SCI VPF de régulariser devant Maître [O], notaire à [Localité 13] ou devant tel notaire qu'il plaira au tribunal de désigner, l'acte définitif de vente sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, 

- infirmer partiellement le jugement du 15 octobre 2019 en ce qu'il a condamné la SCI VPF à payer à la SCI Villa Regina [Localité 8] 5 000 euros au titre de la clause pénale inscrite dans le contrat de vente du 7 février 2018, 

- condamner la SCI VPF à payer à la SCI Villa Regina [Localité 8] la somme de 70 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le contrat de vente du 7 février 2018, 

- condamner la SCI VPF en tous les dépens, avec distraction dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Pierre Natalis et Julien Pramil-Marroncle, 

- condamner la SCI VPF à payer à la SCI Villa Regina [Localité 8] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

s'agissant de la vente du fonds de commerce, 

- débouter M. et Mme [H] et la SCI VPF de l'ensemble de leurs prétentions, 

- débouter les époux [H] et la SCI VPF de leur demande d'annulation de la vente pour dol, 

- constater l'absence de dol et de dissimulation de la part des époux [Z] et de la SCI Villa Regina [Localité 8], 

- constater que les époux [Z] et la SCI Villa Regina [Localité 8] n'ont commis aucune faute envers les époux [H] et la SCI VPF, 

- constater que la vente du fonds de commerce exploité par M. et Mme [Z] à M. et Mme [Y] est parfaite, 

- confirmer le jugement du 15 octobre 2019 ordonnant la vente du fonds de commerce pour le prix de 80 000 euros entre les époux [Z] et [H] et dire qu'il sera publié à la diligence auprès du greffe du tribunal de commerce de Bordeaux, 

- ordonner aux époux [H] de régulariser devant Maître [O] ou devant tel notaire qu'il plaira au tribunal de désigner, l'acte définitif de vente sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, 

- constater le préjudice économique de M. et Mme [Z] sur leur chiffre d'affaire du mois d'avril 2018 d'un montant de 4 535,45 euros, 

- condamner les époux [H] à payer aux époux [Z] la somme de 4 535,45 euros au titre de leur préjudice économique subi sur le mois d'avril 2018, 

- infirmer partiellement le jugement du 15 octobre 2019 en ce qu'il a condamné les époux [H] à payer aux époux [Z] la somme de 2 000 euros au titre de la clause pénale inscrite dans le contrat de vente du 7 février 2018, 

- condamner les époux [H] à payer aux époux [Z] la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le contrat de vente du 7 février 2018, 

- condamner les époux [H] en tous les dépens, avec distraction dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Pierre Natalis et Julien Pramil-Marroncle, 

- condamner les époux [H] à payer à M. [Z] et Mme [I] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 février 2023, la SARL Soc Select Immo 40 demande à la cour, sur le fondement des articles 1589 et 1304-6 du code civil de :

- débouter la SCI VPF et les époux [H] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, 

- juger que la vente de l'immeuble sis [Adresse 4] est parfaite dès la réalisation des conditions suspensives, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 15 octobre 2019, 

en tout état de cause, 

- condamner la SCI VPF in solidum avec les époux [H] à payer à la SARL unipersonnelle Soc Select Immo 40 une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner toute partie succombant aux entiers dépens de l'instance.



En application de l'article 455 du code civil, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1 mars 2023.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 15 mars 2023 et mise en délibéré au 3 mai 2023.



MOTIFS : 



Sur la demande en annulation des ventes pour dol,



L'article 1130 du code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. 



L'article 1137 du même code définit quant à lui le dol comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.





En l'espèce, les époux [H] et la SCI VPF reprochent au jugement déféré d'avoir ordonné la régularisation de la vente de l'immeuble, sis [Adresse 4], formant le lot n°6 du lotissement communal de [Localité 6] 'quartier Forêt' appartenant à la SCI Villa Régina [Localité 8] et du fonds de commerce d'hébergement touristique chambres d'hôtes, situé à la même adresse et appartenant à M. [J] [Z] et à son épouse Mme [J] [I], en tant que de besoin sous astreinte, alors que selon eux l'annulation des deux compromis de vente, indissociablement liés, doit être ordonnée sur le fondement de l'article 1137 du code civil, les vendeurs leur ayant volontairement dissimulé des informations déterminantes de leur consentement à savoir l'existence d'une sixième chambre dans le fonds de commerce et d'une employée au Comptoir des Sables. 



Plus précisément, ils exposent qu'ils ont découvert, après la signature du compromis de vente le 7 février 2018, qu'il existait en réalité une sixème chambre, appelée le Pavillon, qui était effectivement exploitée et qui faisait de facto basculer le fonds de commerce cédé en un hôtel soumis à une réglementation différente et à des contraintes bien plus importantes que celles des chambres d'hôte, de telle manière que s'ils en avaient eu connaissance, ils n'auraient pas procédé à la signature des compromis. En outre, ils font valoir que leur a été dissimulée l'existence d'une salariée du Comptoir des Sables, qui n'apparaît pas sur les bilans de la société, n'étant pas déclarée et qui constitue à l'évidence une charge supplémentaire qu'ils n'avaient pas envisagée. 



S'il ressort effectivement du constat d'huissier produit par les appelants le 14 novembre 2019, constituant leur pièce 19, et des recherches internet réalisées par l'huissier instrumentaire qu'il existe une 6ème chambre exploitée au sein du Comptoir des Sables, force est de constater toutefois que celle-ci n'est pas mentionnée dans le cadre du compromis de vente du 7 février 2018, qui précise expressément que seules 5 chambres ont été cédées, la sixième consistant en réalité en un appartement meublé, avec cuisine indépendante, mis en location séparément. 



Les relevés effectués sur des sites internet par les appelants, au titre de leurs pièces 20 et 21, ne permettent pas de contrevenir à cette analyse, dès lors qu'ils sont à la fois imprécis et évolutifs et que par conséquent leur force probante est sujette à caution.



Il s'ensuit que l'immeuble cédé par les époux [Z] n'est nullement soumis à la règlementation des établissements relevant du public ( ERP) et qu'aucune réticence dolosive ne peut être reprochée de ce fait aux vendeurs.



Pas davantage, le grief tenant à la présence d'une employée non déclarée n'est pertinent. Les attestations versées à cette fin par les appelants au titre de leurs pièces 9 ne s'avèrent pas suffisamment circonstanciées pour parvenir à une telle conclusion. 



Il ressort au contraire de la confrontation desdites attestations et du procès-verbal de carence du 19 juin 2018 que la personne vue régulièrement sur le site pourrait être Mme [I], la soeur de Mme [Z], venue en renfort pour la seconder pendant la période du déménagement.



En outre, l'attestation produite par les intimés en pièce 11, émanant de Mme [L], n'est pas davantage probante pour établir l'existence d'une employée dissimulée au sein de l'établissement de chambres d'hôtes le Comptoir des Sables, puisqu'il résulte même au contraire des déclarations de l'intéressée qu'il s'agit de la femme de ménage employée à titre privé par les époux [Z]. 



Les autres désordres invoqués par les consorts [H] en première instance concernant l'évacuation des eaux pluviales de la terrasse, la rouille et les fuites affectant les groupes de climatisation, le défaut de fermeture de la baie vitreé de la cuisine, les disjonctions des compteurs électriques, les problèmes d'évacuations sont mentionnés dans les dernières écritures des concluants, sans que soit pour autant démontré le fait qu'ils aient été volontairement dissimulés aux acquéreurs par les vendeurs et que cette réticence dolosive ait été determinante du consentement des appelants. 



Il en résulte que ceux-ci, dès lors qu'ils s'avèrent défaillants à l'effet de démontrer une quelconque réticence dolosive imputale aux vendeurs, ne pourront qu'être déboutés de leur demande tendant à voir annuler, en application de l'article 1137 du code civil, les compromis de vente signés le 7 février 2018 en sorte que le jugement déféré sera confirmé sur ce point. 



Il ressort également des éléments du dossier qu'à l'échéance du 30 avril 2018, date fixée en vue de la réitération des compromis en la forme authentique, l'ensemble des conditions suspensives figurant dans les compromis de vente susvisés étaient réalisées, en sorte que les ventes immobilières litigieuses étaient parfaites au sens de l'article 1583 du code civil. 



Dans ces conditions, la cour ne pourra que de plus fort confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné : 

- ordonné à la SCI VPF de régulariser devant Maître [O], notaire à [Localité 13], l'acte définitif de vente de l'immeuble situé [Adresse 4], cadastré BC [Cadastre 3] et formant le lot n°6 du lotissement communal de [Adresse 7] appartenant à la SCI Villa Regina [Localité 8], et ce, dans les conditions de délais et d'astreinte telles que prévues en première instance, 

- aux époux [H] de régulariser devant Maître [O], notaire à [Localité 13], l'acte définitif de vente du fonds de commerce d'hébergement touristique chambres d'hôtes situé à [Adresse 4] (40 600) appartenant à M. [Z] et Mme [I], connu sous le nom commercial Le Comptoir des Sables, immatriculé sous le numéro 312 254 469, au RCS de Mont-de-Marsan, et ce, dans les conditions de délais et d'astreinte, telles que mentionnées dans la décision attaquée. 



-Sur l'application de la clause pénale,



Dans le cadre de chacun des compromis de vente a été stipulée une clause pénale contractuelle applicable dans l'hypothèse où l'une des parties refuserait la réitération de l'acte, alors que toutes les conditions suspensives seraient réunies, à hauteur de 70 000 euros, s'agissant du premier compromis et de 10% du prix de vente s'agissant du second concernant le fonds de commerce. 



Dès lors que les ventes n'ont pu être réitérées à raison du seul refus des acquéreurs fondé sur des motifs falacieux et totalement injustifiés, il y a lieu d'appliquer lesdites clauses pénales au préjudice des appelants, lesquelles ont été réduites par le premier juge qui les a considérées comme manifestement excessives, au visa de l'article 1231-5 du code civil et les a fixées à la somme de 5000 euros pour la vente de l'habitation et 2000 euros s'agissant de la cession du fonds de commerce. 



Toutefois, le premier juge n'a nullement motivé en quoi le montant les clauses pénales contractuelles précitées présentait un caractère manifestement excessif, dès lors qu'elles correspondaient à environ 10% du prix de vente.



Il en résulte que le jugement déféré sera infirmé sur ce point et que la cour, faisant application des dispositions contractuelles, condamnera, s'agissant de la vente de l'immeuble, la SCI VPF à payer à la SCI Villa Régina [Localité 8] la somme de 70 000 euros au titre de la clause pénale. S'agissant du fonds de commerce, les époux [H] devront régler aux époux [Z] la somme de 8000 euros au titre de la clause pénale figurant dans le contrat de vente du 7 février 2018.



Sur les demandes indemnitaires des parties,



Les appelants sollicitent également la condamnation solidaire des époux [Z] et de la SCI Villa Régina [Localité 8] à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice, aux motifs que : 

- dans la perspective de la saison à venir, ils ont procédé à de nombreux achats, qui du fait de la non-réitération de la vente, ne profiteront qu'aux époux [Z],

-il leur a été demandé le versement en liquide d'une somme de 35 000 euros, alors que de leur côté les vendeurs n'ont pas respecté leur obligation d'information, 

-ils ont subi un préjudice moral indéniable, du fait de la non réalisation de ce projet dans lequel ils avaient investi beaucoup de temps et d'argent. 



Ils rappellent à ce titre que le droit de demander la nullité d'un contrat sur le fondement de l'article 1130 du code civil n'est pas exclusif de l'exercice par la victime de manoeuvres dolosives d'une action en responsabilité civile délcituelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'elle a subi. 



Toutefois, une telle action ne peut prospérer que si la victime parvient à démontrer l'existence d'une faute commise par les défendeurs à une telle action et l'existence d'un lien de causalité avec son préjudice. 



En l'espèce, force est de constater que les appelants, qui n'ont nullement été victimes de rétience dolosive de le part des vendeurs, ne démontrent nullement l'existence d'une faute imputable à ces derniers, pas plus d'ailleurs que la matérialité de leur propre préjudice, qui n'est étayé par aucun élément objectif.



Il s'ensuit que les époux [H] seront déboutés de leur action indemnitaire dirigée contre les époux [Z] et la SCI Villa Régina [Localité 8]. 



Les époux [Z] de leur côté formulent à hauteur d'appel des demandes indemnitaires complémentaires. 



Ils sollicitent la condamnation des époux [H] et de la SCI VPF à leur payer la somme de 34 060, 35 euros, correspondant aux travaux d'embellissement et d'entretien de la villa Régina [Localité 8] exposés de 2018 à 2020, celle de 24 960 euros au titre de leur préjudice financier, ainsi que 3960 euros au titre de la perte de chance. 



S'agissant de la vente du fonds de commerce, ils réclament la condamnation des époux [H] à leur régler la somme de 4535, 45 euros en réparation de leur préjudice économique, consécutif à leur perte de chifre d'affaire en avril 2018.



Les appelants concluent à titre principal à l'irrecevabilité de ces demandes nouvelles sur le fondement de l'article 564 du code civil et subsidiairement au débouté de leurs adversaires, considérant ces demandes comme non justifiées. 



S'il est effectivement exact que l'article 564 du code civil prohibe les demandes nouvelles en cause d'appel, l'article 566 du même code indique que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. 



Or, en l'espèce, les demandes indemnitaires formulées par les intimés ne sont que le complément nécessaire de leurs demandes antérieures tendant à être indemnisés du préjudice subi du fait de la non-réitération de la vente en sorte qu'elles s'avèrent parfaitement recevables. 



Si la réalité des travaux exposés par les époux [Z] au sein de la Villa Régina [Localité 8] n'est pas sérieusement contestable, au vu des factures versées aux débats, force est de constater que les vendeurs ont exposé ces frais en connaissance de cause, alors qu'ils avaient par ailleurs sollicité que soit ordonné la vente forcée de leur immeuble en sorte qu'ils ne peuvent aujourd'hui en réclamer le remboursement aux époux [H]. Ils seront donc déboutés de leur demande formée de ce chef.



S'agissant des demandes formulées au titre du préjudice économique et de la perte de chance, elle ne sont étayées par aucun élément objectif de sorte que les époux [Z] en seront également déboutés. 



Sur le paiement de la SARLU Soc Select Immo 40,



Les appelants critiquent le jugement déféré qui les a condamnés à verser à la SARLU Soc Select Immo 40, exerçant sous l'enseigne l'Agence La Landaise, la somme de 20 000 euros au titre de sa rémunération. 



Ils considèrent non seulement que l'agence immobilière leur a tû certains éléments d'information concernant l'immeuble, mais également que l'ensemble des conditions supensives n'ont pas été levées, comme la transmission des éléments comptables concernant le fonds cédé, de sorte que la réitération de la vente ne pouvait intervenir et que par conséquent l'agent immobilier ne pouvait prétendre à une quelconque rémunération. 



Ces arguments ne pourront qu'être écartés, dès lors que les appelants défaillent à démontrer que l'agence immobilière La Landaise lui a dissimulé une quelconque information quant aux biens cédés. 



De plus, comme il a été démontré précédemment, les conditions suspensives stipulées dans le cadre des compromis de vente du 7 février 2018, étaient valablement levées à l'échéance du 30 avril 2018, ce que n'a pas manqué de confirmer Maître [A] [G], dans une attestation en date du 10 octobre 2018. Contrairement aux allégations des appelants, la transmission des éléments comptables concernant le fonds de commerce cédé ne constitue pas une condition suspensive visée au compromis de vente du 7 février 2018.



Par conséquent, dès lors que la vente est parfaite, nonobstant le refus des acquéreurs de signer l'acte authentique et que par ailleurs l'agent immobilier a correctement exécuté les termes de son mandat, il a droit au paiement de sa rémunérat:ion par les acquéreurs, à hauteur de 20 000 euros, telle que déterminée en page 4 du compromis de vente signé le 7 février 2018 entre la SCI Villa Régina [Localité 8] et la SCI VPF. 





Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné in solidum les époux [H] et la SCI VPF à payer à la SARLU Soc Select Immo la somme de 20 000 euros au titre de sa commission. 



Sur les autres demandes, 



Il ne paraît pas inéquitable de condamner les époux [H] à payer aux époux [Z] la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront également condamnés in solidum avec la SCI VPF à payer la même somme à la société Soc Select Immo 40, exerçant sous l'enseigne la Landaise. 



Les époux [H] et la société VPS seront enfin condamnés aux entiers dépens de la procédure avec distraction au profit de la SELARL Pierre, Natalis et Julien Pramil-Marroncle. 



Les appelants seront pour leur part déboutés des demandes formées de ce chef. 



PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la SCI VPF à payer à la SCI Villa Régina [Localité 8] la somme de 5000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 7 février 2018 et les époux [H] à payer aux époux [Z] la somme de 2000 euros à titre de clause pénale au titre de la cession du fonds de commerce, 



Statuant de nouveau de ces chefs, 



Condamne la SCI VPF à payer à la SCI Villa Régina [Localité 8] la somme de 70 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle, 



Condamne M. [M] [H] et Mme [D] [C], épouse [H] à payer à M. [J] [Z] et à Mme [E] [I], épouse [Z], la somme de 8000 euros à titre de clause pénale, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [M] [H] et Mme [D] [C], épouse [H] à payer à M. [J] [Z] et à Mme [E] [I], épouse [Z], la somme de 4000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum M. [M] [H] et Mme [D] [C], épouse [H] et la SCI VPF à payer à la société Soc Select Immo 40, exerçant sous l'enseigne Agence La Landaise, la somme de 4000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [M] [H] et Mme [D] [C], épouse [H] et la SCI VPF aux entiers dépens de la procédure avec distraction au profit de la SELARL Pierre, Natalis et Julien Pramil-Marroncle, en application de l'article 699 du code de procédure civile, 



Déboute M. [M] [H] et Mme [D] [C], épouse [H] et la SCI VPS de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. 



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE