Cour d'Appel · 2ème Chambre — 2 mai 2023

N° RG 22/02756 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LOR3



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Marine MATHIAUD



la SCP TGA-AVOCATS















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 02 MAI 2023



Appel d'une ordonnance (N° R.G. 21/00374) rendue par le tribunal judiciaire de GAP en date du 14 juin 2022, suivant déclaration d'appel du 15 Juillet 2022





APPELANTE :



S.C.I. JULES CESAR prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]



représentée par Me Marine MATHIAUD, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et Me Gaël FOMBELLE, Avocat inscrit au barreau D'AIX-EN-PROVENCE









INTIM ÉE :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 6], dûment représenté par son syndic en exercice la société FONCIA TERRES DE PROVENCE, 

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentée par Me Ludovic TOMASI de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES







COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

M. Laurent Grava, conseiller,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère





DÉBATS :



A l'audience publique du 21 février 2023, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile. 



Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique du 10 janvier 2018, la SCI Jules César a fait l'acquisition des lots 7, 8, 9, 23, 24 29, et 41, situés dans la copropriété [Adresse 6] correspondant à des locaux commerciaux et box.

L'immeuble sus-désigné a fait l'objet d'un règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi suivant acte notarié du 15 juin 1970.

Cet acte a été modifié :

- aux termes d'un acte notarié du 10 décembre 1970 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de Gap le 3 février 1971, volume 2863, numéro 31.

- aux termes d'un acte notarié du 15 février 2013 dont une copie authentique a été publiée au Service de la publicité foncière de Gap le 25 Février 2013, volume 2013 P, numéro 1469.



Par acte d'huissier du 3 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] a fait assigner la SCI Jules César aux fins de voir:

-condamner la SCI Jules César à restituer et remettre en état les parties communes, conformément aux prescriptions du règlement de copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours après la signification de l'ordonnance de référé à intervenir,

-condamner la SCI Jules César à payer au syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance de référé du 14 juin 2022, le juge des référés de Gap a :

-condamné la SCI Jules César à restituer et à remettre en état les parties communes, conformément aux prescriptions du règlement de copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à partir du 8ème jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

-condamné la SCI Jules César à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamné la SCI Jules César aux entiers dépens.



Par déclaration en date du 15 juillet 2022, la SCI Jules César a interjeté appel de l'ordonnance.



Dans ses conclusions notifiées le 26 septembre 2022, la SCI Jules César demande à la cour de:

Vu les articles 2261, 2265 et suivants du code civil, 2272, 2274 et suivants du code civil,

Vu l'article 834 du code de procédure civile,

Vu l'ordonnance de référé rendue le 14 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Gap,

Vu les explications qui précèdent et l'ensemble des pièces produites,

A titre principal

-déclarer recevable et bien fondée l'appel interjeté par la SCI Jules César.

-réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et en conséquence:

-juger que la SCI Jules César est manifestement bien fondée à occuper les parties communes litigieuses au regard de la prescription acquisitive dont elle entend se prévaloir.

-déclarer la juridiction des référés incompétente, sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, pour connaître les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] en ce qu'elles nécessitent de statuer sur la prescription acquisitive des parties communes litigieuses, laquelle appréciation relève de la juridiction du fond.



Dans tous les cas,

-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCI Jules César.

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à payer à la SCI Jules César une indemnité de 2.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Au soutien de ses demandes, la SCI Jules César fait valoir qu'elle ne conteste pas l'exploitation de la terrasse par sa locataire, la SARL [K] [T], mais que le restaurant exploite cette terrasse depuis plus de trente ans. Elle se fonde sur les termes du bail commercial, joint en annexe à l'acte de vente.

Elle énonce que la SCI Jules César a acquis les différents lots et la propriété des murs commerciaux, en l'état avec cette terrasse exploitée de façon privative et de façon paisible, publique, et continue depuis 1971, sans la moindre contestation des copropriétaires, que celle-ci n'a jamais posé de problème à la copropriété jusqu'à la présente procédure.





Dans ses conclusions notifiées le 20 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] demande à la cour de:

Vu l'article 873 du code de procédure civile,

Vu les articles 2261 et suivants du code civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence,

-confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 14 juin 2022 par le tribunal

judiciaire de Gap.

En conséquence,

-condamner la SCI Jules César à restituer et remettre en état les parties communes, conformément aux prescriptions du règlement de copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours après la signification de l'ordonnance de référé à intervenir.

-condamner la SCI Jules César à payer à au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance.

-condamner la même aux entiers dépens de première instance.

Y ajoutant,

-condamner la SCI Jules César à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.

-condamner la même aux entiers dépens d'appel.



Le syndicat des copropriétaires se fonde sur le vote par l'assemblée générale le 18 mars 2018 de la résolution n°11, qui a décidé de ne plus autoriser l'usage de la terrasse pour des motifs inhérents à la sécurité des personnes

Il réfute toute prescription acquisitive dans le cas d'un locataire qui détient la chose en vertu d'un titre qui exclut toute prétention à propriété, évoquant une simple tolérance.

Il fait valoir que rien n'établit, à la faveur de ces changements d'exploitants, que la terrasse a été occupée de manière continue et non interrompue, la possession n'étant ni paisible ni équivoque au vu des circonstances de l'espèce.



La clôture a été prononcée le 1er février 2023.





MOTIFS



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



La SCI Jules César fait état d'une contestation sérieuse, toutefois la décision ne se fonde pas sur l'article 834, mais sur l'article 835, puisque la demande a pour objet de remettre en état une partie commune, sur le fondement d'une résolution de l'assemblée générale régulièrement adoptée.



Selon l'article 2 du règlement de copropriété définit en page 15 les parties communes, parmi lesquelles figurent « les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles ».

Selon l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Selon l'article 2262, les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.



L'acte de vente est ainsi rédigé :

« Occupation du bien : le vendeur déclare que le bien vendu est à usage commercial et que le bien vendu est loué à la société dénommée [K] [T], société à Responsabilité Limitée au capital de 10.000,00 euros ayant son siège social à [Localité 1] Hautes-Alpes) [Adresse 6] identifiée sous le numéro SIREN 813 581 238 RCS Gap.

1° Aux termes d'un acte reçu par Maître [W], notaire à [Localité 4], le 31 janvier 2003, la société Avanime a donné à bail commercial à la société Le carré chic des locaux servant à l'exploitation d'un fonds de commerce de restaurant-bar, constituant les lots 7, 8, 23, 24, et 29, et faisant partie d'un immeuble dont le promettant est propriétaire, situé à [Localité 1] (Hautes-Alpes).

2° Aux termes d'un acte reçu par Maître [W] le 24 septembre 2004, le bailleur et le preneur ont procédé à un avenant audit bail commercial en décidant d'intégrer dans le bail le lot numéro 9 de l'ensemble immobilier sis à [Localité 1] [Adresse 6] ci-après plus amplement désigné.

3° Aux termes d'un acte reçu par Maître [W] le 18 septembre 2014, le promettant a acquis le lot numéro 41 consistant en un magasin situé au rez-de-chaussée à l'angle de l'Aile Droite, d'une superficie de 9,24 m².

Aux présentes est intervenu, Monsieur [H] [K] né à [Localité 7] (Bouches du Rhône) le 09 Août 1982 et Monsieur [X] [T] né à [Localité 5] (Vaucluse), le 13 Août 1980, en leurs qualités de gérant associé de la société [K] [T], susnommée, preneur, à l'effet de déclarer à titre Page 13 rectificatif [sic], avec le gérant de la société Avanime, en qualité de bailleur, que ledit bail commercial porte également sur le lot numéro 41.

Le preneur, intervenant aux présentes, déclare exploiter une partie de son activité sur une terrasse contiguë à son local commercial, constituant une partie commune de la copropriété et ce sans l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.

Monsieur [D] déclare, en qualité d'ancien locataire représentant la société Le carréchic, qu'il utilise cette terrasse depuis l'acquisition du présent fonds de commerce, soit depuis l'année 2002, et que le précédent propriétaire du fonds de commerce, Monsieur [P] [M], utilisait également cette terrasse depuis la création du fonds de commerce objet des présentes, soit depuis l'année 1971.

Le preneur déclare n'avoir jamais fait l'objet de contestation eu égard à l'utilisation de cette terrasse.

L'acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation ; le notaire rédacteur des présentes ayant attiré son attention sur les risques découlant de cette situation.

L'acquéreur reconnaît que l'utilisation de cette terrasse résulte d'une situation de fait non autorisée par le syndicat des copropriétaires et non créatrice de droit à son bénéfice, ni au bénéfice du preneur ; en conséquence, il reconnaît être conscient que le syndicat des copropriétaires est en droit de demander, sans motif et à tout moment, de ne plus utiliser cette terrasse pour l'exploitation du fonds de commerce objet du bail commercial.

L'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur, ni contre le notaire soussigné. »



La rédaction de l'acte notarié démontre que les précédents occupants de la terrasse l'ont utilisée tout en sachant qu'il s'agissait d'une partie commune et ce sans l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, cette occupation ne répond pas aux conditions de l'article 2261 précité puisque la possession ne s'est jamais faite en qualité de propriétaire et qu'il ne s'agissait que d'une tolérance, qui pouvait cesser à tout moment, ce qui a été le cas en l'espèce, ainsi qu'en atteste le courrier envoyé par le syndic très peu de temps après l'acquisition par la SCI de ses lots, pour l'informer de ce que l'occupation de la terrasse allait faire l'objet d'un vote en assemblée générale.

En conséquence, à défaut de rapporter la preuve de l'existence d'une prescription acquisitive, la SCI Jules César devra exécuter les résolutions votées par l'assemblée générale.

Une astreinte apparaît opportune afin d'assurer l'effectivité de la décision.



La SCI Jules César qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ;



Confirme l'ordonnance déférée ;



Y ajoutant ;



Condamne la SCI Jules César à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne la SCI Jules César aux dépens d'appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE