Cour d'Appel · 8ème chambre — 3 mai 2023

N° RG 20/06542 -N°Portalis DBVX-V-B7E-NIA5















Décision du Tribunal de proximité de MONTBRISON

au fond du 31 août 2020



RG : 19-000374











[L]



C/



[P]

[L]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 03 Mai 2023





APPELANTE :



Mme [J] [L]

née le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 11] ([Localité 11])

Montfranchal

[Localité 6]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/026567 du 05/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représentée par Me Perrine SERVAIS de la SELARL AVOCAES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





INTIMÉS :



M. [R] [P]

né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 10] ([Localité 10])

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représenté par Me Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938





Mme [U] [L]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 11] ([Localité 11])

[Adresse 7]

[Localité 8]



Défaillante





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 07 Février 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mars 2023



Date de mise à disposition : 03 Mai 2023



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.





Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller







Arrêt par défaut, la déclaration d'appel ayant été signifiée à Madame [U] [L], intimée non constituée en l'étude d'huissier le 21 janvier 2021, accompagnée des conclusions d'appelante 





Rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





* * * * *



Par contrat du 1er décembre 2011, [R] [P] a donné à bail à [J] [L] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 9] moyennant un loyer mensuel de 400 euros révisable annuellement outre provisions sur charges.



Par engagement du 11 novembre 2011, [U] [L] s'est engagée comme caution solidairement avec [J] [L] afin de garantir la dette de loyer outre les indemnités d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.



Par exploit d'huissier du 23 juillet 2018, Monsieur [P] a délivré à sa locataire un commandement de payer les loyers échus impayés d'un montant de 2307,81 euros. L'acte a été dénoncé à la caution le 26 juillet 2018.





Par acte d'huissier du 8 octobre 2018, il a assigné la locataire et sa caution devant le tribunal de proximité de Montbrison aux fins d'obtenir :




le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ;

l'expulsion de sa locataire au besoin avec la force publique ;

la condamnation de Madame [L] solidairement avec la caution à lui payer 9 332 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 30 mai 2020 ;

sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges jusqu'à son départ effectif des lieux ;

outre 1 080 euros au titre des frais irrépétibles en sus des dépens.




A l'audience, l'actualisation de la créance selon décompte arrêté au 20 décembre 2018 a été portée à la somme de 3 960 euros, échéance de décembre 2018 incluse.



Il a sollicité le débouté des demandes reconventionnelles. Madame [L] a produit une pièce intitulée «'diagnostic habitat'». 



Il a expliqué que la locataire n'a pas payé régulièrement son loyer. Il a tenté en vain des solutions amiables. Il a dû aviser la caisse d'allocations familiales qui réglait très largement le loyer puisque le reste à charge n'était que de 50 euros par mois. Le commandement de payer n'a généré aucune réaction ni de la locataire ni de la caution. Madame [L] a transmis ses conclusions et pièces les 16 avril et 3 mai 2019 dans lesquelles elle estimait n'avoir pas à payer en raison de manquements du bailleur justifiant une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts outre la suspension de la clause résolutoire et un délai d'apurement de sa dette durant deux ans.



Il fait valoir que les photographie annexées au rapport produit par Madame [L] montre la pose d'une machine à laver et d'une évacuation dans la cave, qu'elles ne sont pas datées et ne justifient de rien, qu'elle n'aurait pas manqué de lui signaler si les portes ne fermaient pas. Sa locataire tente d'échapper à ses obligations. Le chauffage central avec les pièces d'eau et toilettes ont été entièrement refaits lors de l'entrée dans les lieux. Il s'agit d'une maison ancienne qui a fait l'objet de travaux de zinguerie, menuiseries isolantes, réfection du toit ou isolation suivant factures produites. La locataire prétend que l'incendie est lié à un problème d'électricité alors que le rapport d'expertise conclut à l'absence de lien direct entre un vice de construction et le déclenchement de l'incendie. L'assureur de la locataire a bien rappelé la présomption de responsabilité de son assurée en application de l'article 1733 du Code civil. 



Elle ne fonde pas juridiquement son reproche lié à son absence de relogement alors qu'elle a été relogée grâce à un financement de son assurance et que son absence n'a duré que deux mois. 



[J] [L] a demandé au tribunal 8 000 euros de dommages et intérêts avec compensation avecsa dette de loyers impayés. Elle a sollicité que soit ordonné au bailleur de réaliser des travaux tels que préconisés au rapport de non-décence dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir.



Elle demande ainsi de lui imposer les travaux suivants sous astreinte de 20 euros par jour de retard':




installer une VMC dans les pièces humides ;

étanchéifier les fondations/soubassement du mur ;

poser une isolation efficace a minima de la totalité des planchers bas et hauts et pose de fenêtres double vitrage avec calorifugeage des conduits extérieurs d'eau chaude ;

faire une installation électrique conforme après le tableau d'abonné ;

mettre en conformité les évacuations d'eaux usées/eaux pluviales ; 

fixer le garde corps sur l'escalier, rendre sécure l'escalier extérieur ;

vérifier l'entretien du poêle ;

effectuer des travaux de rafraîchissement.




A titre subsidiaire, elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en lui allouant 36 mois de délais de paiement à titre rétroactif avec constat du caractère non avenu de la constatation de la résiliation de bail.



Elle a sollicité le rejet des demandes et que soit ordonnée l'exécution provisoire.



Selon elle, le bailleur lui a loué un logement non-décent. Après l'incendie, il aurait dû la reloger et faire des travaux. Or, il n'a fait que replacer la laine de verre brûlée au lieu de reprendre l'isolation de la cave là où l'incendie s'est déclaré. Le logement est par ailleurs tellement froid qu'elle doit résider ailleurs certains soirs d'hiver. Elle a dû faire des frais pour maintenir une température décente. Elle a dû également payer des travaux d'isolation. Son bailleur a refusé sa proposition de plan d'apurement. Ses revenus sont faibles d'autant que du fait de son bailleur, l'APL n'est plus versée. 



Le diagnostic social et financier n'a pas été versé. L'assignation à la préfecture de la Loire a été notifiée le 10 octobre 2018.



Par jugement revêtu de plein droit de l'exécution provisoire du 31 août 2020, le tribunal d'instance a':




constaté la recevabilité de l'action de [R] [P] ;

constaté la résiliation judiciaire du bail à compter du 24 septembre 2018 ;

autorisé, à défaut de départ spontané, Monsieur [P] à faire procéder à l'expulsion de sa locataire, de ses biens et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier à défaut de départ dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

condamné [J] [L] solidairement avec [U] [L] à payer à Monsieur [P] la somme de 9 332 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 30 mai 2020 outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2018 ;

condamné [J] [L] solidairement avec [U] [L] à payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges qui auraient dus être payés en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à libération effective des lieux ;

rappelé que selon l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne, à défaut ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

dit que Monsieur [P] devra faire stabiliser la rambarde de l'escalier dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement ;

dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

rejeté les autres demandes ;

condamné solidairement [J] [L] et [U] [L] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 23 juillet 2018, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.






Le juge a retenu en substance que':




selon l'article 7 de loi du 6 juillet 1989, le preneur doit payer son loyer. Toutefois, selon l'article 20-1, la loi prévoit des possibilités en cas de non-respect des obligations du bailleur notamment des non-réparations, permettant au juge d'imposer des travaux de mise en conformité à réaliser dans un délai imparti, de réduire le montant du loyer voire le suspendre avec ou sans consignation. En revanche, aucun manquement du bailleur à ses obligations nées du contrat de bail, qu'elles soient de délivrance, d'entretien ou de réparation ne permet au preneur de cesser de sa propre initiative le paiement du loyer ;





les conditions du constat de l'acquisition de la clause résolutoire sont réunies. La résiliation du bail est acquise de plein droit au 24 septembre 2018. Madame [L] n'a pas restitué les clefs. Son expulsion est donc autorisée avec le concours le cas échéant de la force publique et d'un serrurier ; 





l'occupation est devenue sans droit ni titre. Une indemnité d'occupation mensuelle doit être allouée par référence au montant du loyer et des charges contractuels ; 





selon l'article 7 de la loi de 1989, le locataire doit le loyer et les charges récupérables. Le décompte arrêté au 30 mai 2020 établit un arriéré locatif de 9 332 euros ; 





l'engagement de caution est régulier et prévoit un cautionnement solidaire pour l'arriéré de loyer et le paiement des indemnités d'occupation mensuelles ;





les revenus de Madame [L] sont faibles ;





sur l'état du logement': le rapport produit a relevé une infiltration sur une partie du mur de la cuisine, l'absence de VMC dans la cuisine et la salle de bain et l'absence de hotte d'aspiration au dessus de la gazinière outre que la rambarde des escaliers n'est pas stable. Le document n'a ni date ni signature. L'état des lieux d'entrée du 1er décembre 2011 fait ressortir que la peinture s'écaille partout sur la façade Ouest de la cuisine et que le linoléum est vieux, qu'il n'y a pas de hotte, que le reste de la pièce est en bon état, que le radiateur et l'évier sont neufs, que dans les sanitaires, seuls les carreaux ont fait l'objet d'une observation, que le vernis du plafond s'écaille par endroit dans la première chambre, que la paroi en bois est piquée et abîmée par endroit et percée au niveau de la prise électrique dans la seconde chambre, que la tapisserie est en mauvais état dans le hall de la chambre, qu'il y a trois trous d'insectes dans les escaliers, que la paroi en bois du bureau est piquée par endroit, la peinture commençant à s'écailler autour de la fenêtre, que la rambarde de l'escalier chancelle ce qui est une dangerosité, que les radiateurs sont notés comme neufs. Monsieur [P] a présenté des factures de professionnels démontrant qu'il s'occupe du logement. Les travaux sur l'installation électrique ont été facturés 4 584,80 euros le 6 décembre 2016, les travaux de zinguerie ont été facturés le 30 avril 2013, 682,66 euros, les travaux de charpente et toiture ont été facturés le 12 avril 2013, 5 840,16 euros et la menuiserie isolante a été facturée 2 162,10 euros. Il ne demeure que la rambarde chancelante source de risque pour la sécurité ce qui justifie d'enjoindre au bailleur de la faire remettre en état sous 3 mois à compter de la notification du jugement. 




Appel total a été interjeté par déclaration électronique le 24 novembre 2020 par le conseil de [J] [L] sur la constatation de la résiliation du bail, sur l'expulsion, sur ses condamnations à payer, sur le rejet de sa demande au titre de l'article 37 de loi sur l'aide juridictionnelle, sur le rejet de ses autres demandes.



Suivant le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2021, [J] [L] demande à la Cour de':




réformer le jugement déféré ;

constater que Monsieur [P], bailleur, n'a pas respecté ses obligations en ne délivrant pas un logement décent ;

condamner Monsieur [P] à lui verser 8 000 euros de dommages et intérêts dont le montant devra se compenser avec les loyers ;

ordonner à Monsieur [P] à réaliser les travaux préconisés par le rapport de non-décence dans un délai de trois mois à compter de la signification du «'sic'» jugement à intervenir':





installer une VMC dans les pièces humides ;

étanchéifier les fondations/soubassement du mur ;

poser une isolation efficace a minima de la totalité des planchers bas et hauts et pose de fenêtres double vitrage avec calorifugeage des conduits extérieurs d'eau chaude ;

faire une installation électrique conforme après la tableau d'abonné ;

mettre en conformité les évacuations d'eaux usées/eaux pluviales ;

fixer le garde corps sur l'escalier, rendre sécure l'escalier extérieur ;

vérifier l'entretien du poêle ;

effectuer des travaux de rafraîchissement.





prononcer une astreinte de 20 euros par jour de retard.




A titre subsidiaire,




suspendre les effets de la clause résolutoire et lui allouer des délais de paiement de 36 mois.




A titre infiniment subsidiaire, en cas de régularisation des impayés :




suspendre les effets de la clause résolutoire et lui allouer un délai de paiement de 36 mois rétroactivement ;





constater que la demande de constatation de résiliation du bail est non avenue ;





débouter Monsieur [P] de se demandes ;





ordonner l'exécution provisoire.




Madame [L] expose notamment que le logement pris à bail en 2011 a fait l'objet d'un incendie d'origine électrique le 9 octobre 2016. Elle a dû quitter son logement durant 3 mois pour se loger en gîte. Elle a dû régler son loyer et les frais de son relogement. Son assureur ne lui a versé que 360 euros. Son bailleur ne lui a pas proposé de solution de relogement et ne lui a pas fait grâce des loyers en dépit de l'incendie dû à une mauvaise installation électrique. Il n'a pas fait les travaux nécessaires comme la remise aux normes de l'électricité, le remplacement de l'isolation endommagée et l'évacuation des dégâts. Devant son inertie, elle a nettoyé elle-même. Il a fait des travaux de plomberie lui-même et fait réaliser des travaux électrique a minima. Des blocs prises ont été mis mais ils empêchent les portes de fermer. 



Elle produit des photographies et de nouvelles images permettant une datation pour mettre en évidence la mauvaise foi du bailleur qui n'a toujours pas fait changer la laine de verre. 



Sa facture [X] [C] ne prouve aucunement que cette laine de verre a été changée. L'installation de plomberie est sommaire': les tuyaux ne sont pas isolés, les branchements de la machine à laver fuient. 



Les eaux sont évacuées par un simple tuyau qui passe à travers le mur de la cave. Elle rappelle la froideur du logement en hiver du fait du défaut d'isolation. La porte d'entrée est vétuste et laisse passer l'air. Le sol de la cuisine se soulève et laisse passer l'air et le froid. 



Elle a signalé ces faits par courrier de mars 2018. Elle a dû dépenser d'importantes sommes pour du fioul et du bois de chauffage. Elle vit dans un logement ne présentant pas les conditions de sécurité avec son fils mineur. En août 2017, elle a subi une inondation importante sans réponse de son bailleur. La maison n'est pas assainie. Elle a proposé à son bailleur un arrangement sur le paiement du loyer qui a été refusé. Elle a sollicité un diagnostic auprès de l'organisme [O] Loire qui a mis en évidence une liste de désordres et la non-décence du logement outre la non-conformité au règlement sanitaire départemental et un risque de précarité pour la locataire. 



Le tribunal a remis en cause l'authenticité du rapport et n'a imposé au bailleur que le risque concernant la rambarde. Elle a donc fait établir pour la Cour un constat d'huissier qui conforte le rapport [O]. Cet officier ministériel a constaté le passage d'air froid par de nombreuses fissures ou au pied des murs, des défauts dans l'installation électrique, l'humidité de la maison et des menuiseries en mauvais état outre des désordres relatifs à l'écoulement des eaux usées. Il s'agit d'un état de délabrement. Ces défauts sont toujours présents. L'astreinte se justifie car il est manifeste que le bailleur ne s'exécutera pas spontanément puisqu'il nie l'état du logement. 



Les manquements du bailleur sont graves pour la santé et la sécurité des locataires. Compte tenu du rapport de non-décence, la CAF lui a dit qu'elle allait reprendre le versement de l'APL et que l'arriéré d'APL pourrait solder les impayés. Le tribunal n'a pas motivé sa décision sur ses demandes indemnitaires. Le bailleur n'a même pas réalisé la condamnation à reprendre la rambarde. Une compensation doit intervenir. 



Elle a repris les paiements de ses loyers courants. Elle a proposé une échéancier ce qui lui aurait permis de continuer à bénéficier des fonds versés par la CAF. Monsieur [P] a refusé sans raison. Ses revenus sont de 653 euros par mois en 2018. Elle ne dispose que de l'allocation de solidarité spécifique de 510 euros par mois. Elle est dans une situation sociale compliquée. Elle n'a pas les moyens de quitter le logement et souhaite maintenir le lieu de scolarisation de son enfant. Comme les APL sont suspendues, son relogement est encore plus compliqué. Il appartient au bailleur de fournir un logement décent et non au locataire de quitter un logement non décent.



Elle a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à [U] [L] le 21 janvier 2021 en l'étude. Cette dernière n'a pas constitué avocat. Le présent arrêt sera par défaut à l'égard de [U] [L].



Suivant le dernier état de ses conclusions n°2 notifiées par RPVA le 3 novembre 2021, Monsieur [P] demande à la Cour de':




confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit qu'il lui fallait stabiliser la rambarde sous 3 mois ; 





l'infirmer sur ce point ;





condamner solidairement [J] et [U] [L] à lui payer 9 332 euros au titre des impayés arrêtés au mois de mai 2020 inclus à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer outre les loyers et charges échus entre la date de l'assignation et la date de la décision à intervenir ;





puis à compter de mai 2018, une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être payés pour le logement en cas de poursuite du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux et de tout occupant du chef de [J] [L] ;





outre 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d'appel au profit de la Selarl Laffly & Associés en application de l'article 699 du Code de procédure civile.




Il a en substance exposé que l'état des lieux d'entrée a uniquement mentionné la remise à neuf du système de chauffage et celle des sanitaires. Il a fait valoir que le 22 décembre 2020 [J] [L] a rendu les clés sans solder la dette de loyer. 



Un état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice dont il ressort un manque de nettoyage et d'entretien. Madame [L] n'a pas répondu au plan d'apurement proposé par la CAF. Les photographies jointes montrent que c'est la locataire qui a posé sa machine à laver dans le sous-sol avec une évacuation sommaire. Il n'a pas effectué de location en meublé ni avec de l'électroménager. Ces photographies sont non contradictoires et non datées. Elle n'a pas signalé l'absence de fermeture des portes. Il a procédé à toutes les réparations nécessaires. L'incendie n'est pas imputable à l'installation électrique. Madame [L] a validé ce rapport d'expertise en le signant le 10 novembre 2016 soit plus de deux ans avant l'assignation en paiement. 



Elle est en outre demeurée dans les lieux jusque fin 2020. Son grief sur son absence de relogement est incompréhensible puisqu'elle a été relogée aux frais de son assureur et ce pendant deux mois et non trois mois comme allégué. Les travaux de réfection ont été faits. Elle dispose d'une fenêtre dans sa pièce d'eau, ce qui rend infondé son grief sur l'absence de ventilation.



Le rapport de non-décence pose des questions sur sa portée, la société [O] ne démontrant pas être un organisme habilité. A aucun moment la CAF n'a suspendu les APL le temps que le bailleur mette en conformité le logement par rapport aux critères de décence. Le logement ne peut que satisfaire au décret de 2002. 



D'ailleurs, le joint étanche qui figurait en bas de la porte d'entrée dans l'état des lieux d'entrée a disparu sur les photographies. A l'étage, il n'y a jamais eu de volet. Par ailleurs, il n'a jamais été avisé d'un dysfonctionnement des autres volets. Une arrivée d'air existait par un conduit débouchant sur l'extérieur par la toiture. Les problèmes d'humidité sont contestables. 



Il existe des fenêtres pour la cuisine et la salle de bain. Les tuyaux d'eau chaude ne sont pas à l'extérieur mais à l'intérieur. Le chauffage est au fioul et non à l'électricité. Madame [L] a décidé d'installer un poêle sans l'informer. Un bailleur ne peut être responsable des travaux effectués par le locataire et n'a pas d'obligation de remise en conformité de l'installation avec des normes applicables à l'équipement.



Elle a aussi décidé d'installer sa machine à laver avec un système d'évacuation sommaire dans la cave et ce sans autorisation. Le bailleur ne peut être tenu de vérifier les installations. La laine de verre endommagée a été changée suivant facture du 17 novembre 2016.Elle ne peut pas se plaindre de la rambarde correspondant à son état des lieux. L'ensemble du plancher a été isolé ainsi qu'en témoigne une facture. 



Une seule fenêtre n'est pas en double vitrage. Et il s'agit d'un simple cafuron. L'installation électrique n'a pas à être changée. S'agissant de l'interrupteur, il aurait pu le faire déplacer mais après le déconfinement. Pour la douille au plafond, Madame [L] devait d'abord installer un lustre. Il s'agissait d'une douille de chantier très sécure. Il n'es pas responsable des dégradations sur les murs causés par Madame [L]. Le raccordement d'assainissement existe. Elle s'est plainte de ses refus de discussion mais c'est elle qui ne va pas chercher ses lettres recommandées avec accusé de réception. La caution n'a pas plus répondu. Madame [L] se garde bien de prouver ses consommations et surconsommations de chauffage.



Le 8 février 2021, il a reçu un mail de Monsieur [M] chargé des opérations au sein de l'organisme [O] Loire qui a visité les lieux en octobre 2020 en présence des parties et du maire. Il a été dressé un second rapport qui atteste de la parfaite décence du logement. La liste des quelques travaux à faire ne lui a jamais été adressée par le maire.



Le plan d'apurement proposé par Madame [L] n'a été fait qu'après la demande en paiement des loyers impayés mais ce plan aurait conduit à augmenter la dette. La CAF a proposé un plan d'apurement du 14 novembre 2017 sans résultat. 



Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience.



La clôture a été prononcée le 7 février 2022 et les plaidoiries fixées au 14 novembre 2022 à 9 heures.



A l'audience, les conseils ont peu faire leurs observations et/ou remettre ou adresser leurs dossiers respectifs. L'affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2023.



En cours de délibéré, il a été demandé par RPVA le 16 décembre 2022 à l'intimé la preuve de la signification de ses conclusions à Madame [U] [L] au vu des demandes de condamnation à son encontre. Il a été répondu que cela n'avait pas été fait.



Par arrêt avant dire droit sur les demandes des parties du 11 janvier 2023, la Cour a, compte tenu de l'évolution du litige caractérisé par le départ effectif des lieux loués par [J] [L] le 22 décembre 2020:



Ré-ouvert les débats et enjoint aux deux parties à conclure sur les points suivants':




Pour Madame [L] sur le fait que son départ effectif des lieux semble rendre sans objet ses demandes relatives à la résiliation du bail, à son expulsion, à la suspension des effets de la clause résolutoire et à la demande de travaux à l'encontre du bailleur sous astreinte, Madame [L] devant le cas échéant ajuster ses demandes en fonction de son départ effectif de lieux le 22 décembre 2020,





Pour Monsieur [P] sur la détermination précise de sa créance par rapport au départ effectif des lieux de la locataire le 22 décembre 2020 pour permettre à la Cour de vérifier son calcul en termes d'impayés de loyer jusqu'à la résiliation du bail puis en termes d'impayés d'indemnité mensuelle d'occupation entre la résiliation du bail et le départ effectif des lieux par Madame [L] et de ses occupants et sur les conséquences de l'absence de signification de ses conclusions à [U] [L] au vu des condamnations sollicitées à son encontre.




Enjoint aux parties de conclure avant le 8 février 2023 à 17 heures puis de se répondre une fois le cas échéant avant le 1er mars 2023 à 17 heures ;



Renvoyé la cause et les parties sur ce point à l'audience du 13 mars 2023 à 9 heures ; 



Sursis à statuer sur les demandes des parties.



Suivant ses dernières écritures notifiées par RPVA le 10 février 2023, [J] [L] a convenu que ses demandes relatives à la résiliation du bail, à son expulsion, à la suspension des effets de la clause résolutoire et à la demande de travaux sous astreinte étaient devenues sans objet du fait de son départ du logement. 



Elle a demande à la Cour uniquement de trancher sa demande de dommages et intérêts et de compensation suivant le dispositif suivant':



Statuant à nouveau':








débouter Monsieur [P] de sa demande de condamnation solidaire à lui payer la somme de 9 277,87 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 23 janvier 2023 avec intérêts de droit au taux légal à compter du 23 juillet 2018 date du commandement de payer les loyers ;





juger qu'il convient de déduire de la créance la somme de 10 850 euros correspondant aux APL retenues par la CAF en raison de la non-décence du logement ;





débouter Monsieur [P] du surplus de ses demandes ;





ordonner l'exécution provisoire.




Elle a produit trois pièces supplémentaires 12 à 14 soit une fiche de repérage et partage habitat indigne, une attestation de [W] [T] et le plan d'apurement qu'elle a proposé à l a CAF.



Sur sa demande indemnitaire, elle a fait valoir que son logement n'était pas décent ni sécure. Monsieur [P] est responsable de l'installation électrique défaillante ayant engendré un incendie. Or, il n'a pas fait les réparations nécessaires et ne l'a pas relogée en exigeant le paiement des loyers durant son absence. Le logement ne pouvait pas être chauffé. Il n'y avait pas d'assainissement. La CAF lui a dit qu'en conséquence de la non-décence, elle allait reprendre le paiement des APL qui solderaient la dette. La liste des désordres était importante. Le tribunal a omis de statué sur sa demande indemnitaire à hauteur de 8 000 euros. Son bailleur a été de mauvaise foi. Il n'a même pas réparé la rambarde comme imposé en première instance. S'agissant de sa créance, il y a lieu de déduire le montant des APL durant 31 mois entre mai 2018 et décembre 2020 soit 10 850 euros qu'il n'y a pas lieu de réclamer au locataire en application de l'article L 843-2 du Code de la construction et de l'habitation.





Suivant conclusions récapitulatives n°4 après réouverture des débats notifiées par RPVA le 23 février 2023, [R] [P] demande à la Cour de':




écarter les pièces 12 et 13 produites par [J] [L] après la réouverture des débats ;

confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit qu'il devait faire stabiliser la rambarde des escaliers sous 3 mois à compter de la notification du jugement ;

l'infirmer sur ce point ;

débouter [J] [L] de l'intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

condamner solidairement [J] et [U] [L] à lui payer la somme de 9 277,87 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 23 janvier 2023 avec intérêts de droit au taux légal à compter du 23 juillet 2018 date du commandement de payer les loyers ;

les condamner solidairement à lui payer 3000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel au profit de la Selarl Laffly & Associés en application de l'article 699 du Code de procédure civile.




L'intimé fait notamment valoir que les pièces 12 et 13 doivent être écartées car la demande était circonscrite et ne permettait pas d'introduire de nouvelles pièces qui ne venaient pas en appui de sa réponse et qui ne sont au demeurant pas citées dans les écritures. 



Il a justifié du décompte de sa créance au 23 janvier 2023 en tenant compte des règlements de [J] [L] à l'huissier de justice.



Le logement n'étant pas déclaré non-décent, il n'y a pas lieu de considérer que la locataire n'est pas redevable de la part d'APL car la CAF a, en réalité, cessé de payer les APL à compter de mai 2018 en raison du fait qu'aucun plan d'apurement n'a été mis en place avant la date butoir du 25 mai 2018. La proposition de Madame [L] le 25 août 2018 en pièce 14 a été refusée car elle était inférieure au montant du loyer courant. La locataire est donc tenue de régler l'entièreté du loyer à hauteur de 400 euros par mois.







Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience.



A l'audience de renvoi du 13 mars 2023 à 9 heures, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 3 mai 2023.





MOTIFS



A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.




Sur le sort des pièces 12 et 13 de l'appelante




A l'occasion de la réouverture des débats, l'appelante a produit des pièces qui ne sont pas en rapport avec la demande précise de la Cour qui visait à solliciter des explications sur les conséquences de son départ volontaire des lieux le 22 décembre 2020 sur ses prétentions figurant au dispositif dans le dernier état de ses conclusions.



Elle ne pouvait donc pas produire de nouvelles pièces sans rapport direct avec cette demande de précision, aucune révocation de l'ordonnance de clôture n'étant intervenue. 



Ainsi, il y a lieu de faire droit à la demande de [R] [P] de voir écartées les pièces 12 et 13 de l'appelante correspondant à une fiche de repérage et de partage habitat indigne et l'attestation de [W] [T]. La Cour observe d'ailleurs, que ces pièces n'ont pas été insérées au soutien des prétentions ou des moyens dans les dernières conclusions en violation de l'article 954 du Code de procédure civile mais figurent uniquement dans le bordereau de pièces actualisé.




Sur la demande indemnitaire de [J] [L]




Avec raison, [J] [L] fait valoir qu'il ne peut être tiré du fait qu'elle est restée longtemps dans les lieux la preuve du fait qu'elle ne rapporte pas la preuve d'un logement indécent d'autant qu'elle avait peu de moyens financiers pour trouver un autre logement et organiser un déménagement alors qu'elle avait scolarisé son fils à proximité.



Le bailleur a des obligations qui fonctionnent en miroir de celles du preneur tenu au paiement du loyer et des charges au terme convenu. Le bailleur doit en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 remettre un logement décent respectant les dispositions de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 qui fixe des critères auxquels le logement doit répondre. Il doit également assurer la jouissance paisible et garantir son locataire contre tout trouble pouvant affecter la jouissance du logement. Il doit également entretenir le logement et faire toutes les réparations autres que locatives. La liste des réparations locatives, fixée par décret du 26 août 1987, sont relatives à l'entretien courant.



S'agissant de l'indécence, le bailleur est tenu de remettre un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 



La preuve d'une éventuelle indécence peut être rapportée par tous moyens et ne se limite pas à la production d'un rapport d'expertise judiciaire ou d'un rapport par un organisme habilité. La preuve incombe à celui qui s'en prévaut en l'espèce à [J] [L].



Au cas présent, il doit être rappelé que le logement est ancien. L'état des lieux d'entrée établi le 1er décembre 2011 fait en effet apparaître':






dans la cuisine': la peinture s'écaille partout sur la façade ouest et le linoléum est vieux ;

il n'y a pas de hotte et le reste de la pièce est en bon état. Le radiateur et l'évier sont neufs ;

les sanitaires n'ont pas fait l'objet d'observations sauf pour les carreaux allant de la ventilation au sol ;

dans la chambre 1': le vernis du plafond s'écaille par endroit ;

dans la chambre 2': la paroi en bois est piquée, abîmée pas endroit percée au niveau de la prise électrique ;

autres': dans le hall de la chambre, la tapisserie est en mauvais état, dans les escaliers il y a trois trous d'insectes ;

la paroi en bois du bureau est piquée par endroit et la peinture commence à s'écailler autour de la fenêtres ;

la rambarde de l'escalier chancelle ;

tous les radiateurs dans chaque pièce sont neufs.




[J] [L] reproche à son propriétaire de ne pas avoir fait le nécessaire lors de l'incendie de 2016 pour la reloger durant les travaux, pour faire les réparations adéquates et le nettoyage, et notamment le fait qu'il n'a pas changé la laine de verre qui était brûlée.



Pourtant, il est produit une facture du 16 décembre 2016 (pièce 13) démontrant des travaux importants d'électricité.



Par ailleurs, le rapport d'expertise suite à l'incendie établi par l'expert d'assurance de Madame [L] a conclu qu'il n'était pas déterminé de lien entre l'incendie et un vice de construction. Ainsi, la responsabilité est présumée être celle de la locataire en application de l'article 1733 du Code civil. [J] [L] a accepté ce rapport en le signant le 10 novembre 2016. Le bailleur n'avait donc pas à la reloger. En outre, elle n'a pas contesté l'allégation de ce dernier selon laquelle elle a été logée dans un gîte financé par son assureur durant un mois et demi environ. Ses récriminations contre son bailleur ne sont donc pas fondées.



Enfin, s'agissant de la laine de verre qui n'aurait pas été remplacée, s'il est vrai qu'il apparaît des bouts de laine de verre présentant des traces de brûlé sur les photographies du constat d'huissier, le bailleur démontre qu'il a acheté en novembre 2016 du pare vapeur pour le logement de Madame [L], la facture portant mention de l'adresse des locaux loués litigieux.



Or, aucun élément technique n'est produit certifiant qu'il est nécessaire de remplacer la laine de verre gardant des traces de l'incendie en ce qu'elle aurait un effet moins isolant ou qu'il n'est pas possible d'ajouter du pare vapeur à la laine de verre présentant des traces issues d'un incendie. Ce point de débat ne permet pas d'établir une faute ni un préjudice de jouissance.



Madame [L] prétend également que le logement est pratiquement impossible à chauffer ce qu'elle a écrit dans son courrier du 15 mars 2018. Or, elle n'a pas joint de mise en demeure ni de relance ni d'autres courriers sollicitant l'intervention de son bailleur. Elle ne démontre aucune dépense personnelle pour l'isolation ni sa surconsommation en fioul et en bois pour maintenir la température dans son logement pour étayer ses allégations. 



En revanche, elle produit un rapport [O] (sa pièce 10).



Ce rapport [O], en date du 14 novembre 2019, a fait l'objet d'un commentaire par son rédacteur, chargé d'opérations principal qui a dit que seul le maire peut imposer des travaux de mise en conformité. Finalement, il n'a retenu de la liste initiale uniquement la nécessité de créer une ventilation basse donnant vers l'extérieur dans la cuisine pour éviter les risques de CO, rajouter au moins une prise 32A pour la cuisson car les multiprises sont dangereuses. Les eaux usées de la machine à laver doivent s'évacuer par un siphon ad'hoc. Il convient de supprimer le tuyau d'arrosage en obturant les percements et évacuer correctement les eaux usées dans le réseau communal (pièce 27).







Ainsi, les travaux préconisés initialement s'agissant des systèmes de ventilation type VMC dans les pièces humides, l'étanchéité des fondations et soubassements des murs, l'isolation des planchers et les fenêtres double vitrage, le calorifugeage des conduits extérieurs d'eau chaude, la fixation du garde corps extérieur n'ont pas été repris. 



Force est de constater que ni le maire ni la CAF n'ont imposé des travaux de mise en conformité ni de retenue sur les APL le temps que le logement soit remis aux normes par rapport aux critères de décence. Le logement ne peut donc être qualifié de non-décent.



Pour les éléments figurant dans le mail de Monsieur [M], force est de constater qu'une ventilation par la fenêtre existait dans la cuisine, que la prise 32A est recommandée mais n'a pas fait l'objet d'une injonction et que pour les eaux usées, le peu de pièces contradictoirement échangées ne permet pas de savoir si cette installation était la seule possible ou si la locataire a pris sur elle de procéder elle-même et à l'insu de son bailleur à cette installation sommaire non conforme.



En revanche, certains éléments peuvent permettre de caractériser un préjudice de jouissance pour le locataire.



En effet, la VMC n'existe pas en tant que telle dans la salle de bain et contrairement à ce que soutient [R] [P], il n'y a pas de fenêtre dans cette pièce qui a été conçue dans un préfabriqué attenant à une grange ainsi que cela ressort du constat d'huissier contradictoire établi lors de l'état des lieux de sortie de sorte que l'aération ne peut se faire que par la porte donnant sur l'ancienne grange mais pas sur l'extérieur. Par ailleurs, l'état des lieux d'entrée ne mentionne rien à propos des huisseries de la salle de bain contrairement aux autres pièces ce qui accrédite le fait qu'il n'y ait pas de fenêtre. Un préjudice de jouissance est donc établi au titre de la mauvaise évacuation de l'humidité et du défaut de renouvellement de l'air de manière optimale. 



Pour conforter le rapport [O], [J] [L] a fait établir pour la Cour un constat d'huissier non contradictoire lequel a constaté le 21 décembre 2020 que de l'air froid s'engouffre par de nombreuses fissures ou au pied des murs, que l'installation électrique présente des défauts, que la maison est humide et que les menuiseries sont en mauvais état outre un problème d'écoulement des eaux usées. Elle en déduit la preuve de l'insalubrité du logement.



Toutefois, aucun arrêté d'insalubrité n'a été pris à l'encontre du bailleur.



Par ailleurs, le 22 décembre 2020, un autre constat d'huissier contradictoire établi par Maître Tronchet, en la présence de [J] [L] et de [R] [P], vient contredire les constats du constat de la veille sans que [J] [L], pour des raisons qui lui appartiennent, n'ait fait la moindre remarque sur les désordres qu'elle a fait constater la veille en particulier les importants passages d'air sous les portes figurant sur ses photographies datées au moyen d'un journal la tribune du progrès du 30 avril 2019 et le mauvais état des menuiseries. En tout état de cause, il est apparu que les lieux ont été rendus globalement dans un médiocre état de propreté. Sont apparus deux volets dégondés correspondant à la fenêtre du séjour qui sont entreposés sur le terrain. Le battant gauche du portillon est endommagé et arraché de la pile. Une latte du portillon est manquante. Le jardin est rendu non entretenu. Enfin, la locataire a admis être responsable de la dégradation de la dalle située au droit de la cheminée. 



Madame [L] n'a en outre jamais allégué avoir informé son bailleur des dégradations des volets et du portillon.



Au final, à ce jour, il est uniquement établi à la charge du bailleur qu'il n'a toujours pas été procédé à la refixation de la rambarde de l'escalier, point de faiblesse qui figurait déjà dans l'état d'entrée des lieux et ce qui a été objectivé par l'état des lieux de sortie. Pour la rambarde d'escalier, il ne suffit pas de démontrer que cet objet est potentiellement dangereux ou hors norme pour en déduire que le propriétaire bailleur a livré un logement indécent car il est avéré qu'il n'existe aucune norme contraignante en matière d'escalier intérieur dans un logement privé, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et son décret d'application n'exigeant en matière d'escalier qu'un état conforme à son usage consistant à monter et descendre un étage sans entrave particulière. Le fait qu'il soit branlant ne rend pas le logement indécent mais il nécessite toutefois une réparation par la bailleur s'agissant de sa mise en sécurité totale. Il s'ensuit qu'est établi un préjudice de jouissance.



En second leu, des photographies produites montrent que les prises dans les pièces ne permettaient pas de fermer les portes. Ce fait constitue à l'évidence une faute générant un préjudice de jouissance, les portes devant pouvoir être fermées.



En conséquence, [J] [L] parvient à prouver un préjudice de jouissance limité à la rambarde de l'escalier, à la VMC dans la salle de bain, et aux prises l'empêchant de fermer les portes intérieures et ce durant plusieurs mois. Cela justifie l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 1 000 euros à compenser avec ses impayés locatifs.



La Cour rejette le surplus de sa demande.




Sur la créance de loyers impayés et d'indemnité d'occupation mensuelle et la demande de condamnation solidaire de la locataire et de sa caution






La résiliation du bail a été constatée au 24 septembre 2018. La créance locative n'a pas été contestée à la date du 30 mai 2020 à hauteur de 9 332 euros. L'appelante a simplement sollicité une compensation avec des dommages et intérêts qui lui sont dus selon elle. S'agissant de l'actualisation de la créance à la somme de 9 277,87 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 23 janvier 2023 avec intérêts de droit au taux légal à compter du 23 juillet 2018 date du commandement de payer, [J] [L] n'a pas fait de contestation sur le calcul de cette actualisation. Elle a juste sollicité de tenir compte du montant des APL qu'on ne peut lui réclamer du fait de l'indécence du logement.



Même si les conclusions de [R] [P] n'ont pas été notifiées à la caution alors que tel doit être le cas pour les rendre opposables lorsqu'il y a aggravation de la situation de la personne qui n'a pas constitué avocat, force est de constater que le montant réclamé est inférieur à celui retenu par le tribunal de sorte que la Cour peut prononcer le cas échéant une condamnation solidaire contre la caution sans aggraver son sort.



Le décompte actualisé de la créance au titre des loyers et indemnités d'occupation mensuelle au 23 janvier 2023 tient compte des règlements de [J] [L] à l'huissier de justice. 



L'article L 843-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) prévoit que si à l'issue du délai légal de mise en conformité, le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques de décence, le montant de l'APL conservé jusqu'à cette date par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application de l'article 834-1 n'est pas récupéré par le propriétaire. Il ne peut être demandé au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservé. 



Le logement n'étant pas déclaré non-décent, et n'ayant pas été considéré comme tel par la CAF ni par le maire, il n'y a pas lieu de considérer que la locataire n'est pas redevable de la part d'APL car la CAF a, en réalité, cessé de payer les APL à hauteur de 350 euros sur 400 euros de loyer à compter de mai 2018 en raison du fait qu'aucun plan d'apurement n'a été mis en place avant la date butoir du 25 mai 2018 du fait de Madame [L]. 



En effet, la proposition tardive de Madame [L] (sa pièce 14) le 25 août 2018 a été refusée car elle était en deça du montant du loyer courant. La locataire est donc tenue de régler l'entièreté du loyer à hauteur de 400 euros par mois contrairement à ce qu'elle tente de soutenir. Ainsi, l'article L 843-2 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas à s'appliquer.



La Cour rejette la demande de [J] [L] tendant à voir imputer sur le montant de la créance réclamée la somme de 10 850 euros correspondant aux APL retenues par la CAF.







En conséquence, la Cour condamne solidairement [J] [L] et [U] [L] à payer à [R] [P] la somme de 8 277,87 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 23 janvier 2023, après compensation avec la créance indemnitaire de 1 000 euros que [J] [L] détient réciproquement à l'encontre de [R] [P].



La Cour dit que cette somme produit intérêts de droit au taux légal à compter du 23 juillet 2018 date du commandement de payer sur la somme de 2 307,81 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus de la somme.




Sur la condamnation de [R] [P] de stabiliser la rambarde des escaliers sous trois mois




[J] [L] a abandonné cette demande du fait de son départ. La condamnation du bailleur qui n'a toujours pas procédé à ces travaux, pourtant nécessaires pour la sécurité des personnes, s'agissant de la fixation d'une rambarde d'escalier, n'a plus lieu d'être. Pour autant, ce fait a été pris en compte dans l'examen de la demande indemnitaire supra.






Sur les demandes accessoires




La Cour confirme le juste sort des dépens de première instance, [J] [L] n'ayant pas fourni les éléments suffisants au soutien de ses demandes en première instance.



A hauteur d'appel, [R] [P] et [J] [L] succombant chacun dans leurs demandes respectives, la Cour laisse à leur charge le montant de leurs propres dépens. En conséquence, il y a lieu de leur laisser également le montant de leurs propres frais irrépétibles et de les débouter respectivement de leurs demandes accessoires croisées.



L'arrêt d'appel n'étant pas susceptible d'un recours suspensif, la demande de [J] [L] aux fins d'exécution provisoire est sans objet.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Ecarte les pièces 12 et 13 produites par [J] [L] dans le cadre de ses dernières écritures notifiées le 10 février 2023 ;



Tenant compte de l'évolution litige depuis l'appel avec le départ volontaire des lieux par [J] [L] le 22 décembre 2020 ;



Donne acte à [J] [L] de ce que ses demandes de réformation du jugement déféré sur la résiliation de son bail, sur la mesure d'expulsion, sur la demande de suspension de la clause résolutoire liée à la demande de délai de paiement, et sur la demande de travaux sous astreinte sont devenues sans objet ;



Tenant compte de l'évolution du litige, fait droit à la demande d'actualisation de la créance locative de [R] [P] à hauteur de 9 277,87 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 23 janvier 2023 ;



Infirme le jugement sur la condamnation de [R] [P] à faire stabiliser la rambarde des escaliers sous 3 mois à compter de la signification du jugement et statuant à nouveau, la déclare sans objet ;



Infirme le jugement déféré sur le rejet de la demande indemnitaire de [J] [L] et sur le rejet de la demande de compensation des créances réciproques ;



Statuant à nouveau,







Fait droit à la demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance au profit de [J] [L] à l'encontre de [R] [P] qui est condamné à lui payer 1 000 euros de dommages et intérêts à ce titre ;



Rejette la demande de [J] [L] tendant à voir imputer sur le montant de la créance réclamée la somme de 10 850 euros correspondant aux APL retenues par la Caisse aux allocations familiales ;



Ordonne la compensation judiciaire des créances réciproques entre [J] [L] et [R] [P] ;



En conséquence,



Condamne solidairement [J] [L] et [U] [L] à payer à [R] [P] la somme de 8 277,87 euros au titre des loyers et in