Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 28 avril 2023

Arrêt N°

PC



R.G : N° RG 22/00751 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWBR 















S.A.R.L. NEW KARAOKE





C/



S.C.I. MOUROUGAIANE































COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS





ARRÊT DU 28 AVRIL 2023



Chambre civile TGI





Appel d'une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 21 AVRIL 2022 suivant déclaration d'appel en date du 18 MAI 2022 rg n°: 22/00014







APPELANTE :



S.A.R.L. NEW KARAOKE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION







INTIMEE :



S.C.I. MOUROUGAIANE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Fabian GORCE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





Clôture: 2 décembre 2022





DEBATS: en application des dispositions des articles 778,779 ,905 et en application de l'article 799 du code de procédure civile le Président de chambre, a autorisé les avocats qui souhaitaient voir leur affaire retenue à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile pour l'audience du 21 Février 2023.



Par bulletin du 21 février 2021 envoyé par RPVA le 23 février 2023 le président a avisé les parties que l'affaire était mise en au 28 avril 2023 devant la chambre civile de la cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseiller

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller



Qui en ont délibéré



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  28 Avril 2023. 





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  28 Avril 2023. 



Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier.



LA COUR



Par acte du 19 mai 2010, la SCI MOUROUGAIANE a donné à bail commercial à la SARL NEW KARAOKE un local sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1.700,00 euros outre une provision pour la taxe d'ordures ménagères.



Se plaignant du non-paiement des loyers et charges, la SCI MOUROUGAIANE a fait délivrer à la preneuse, le 18 mai 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant principal de 14.949 €, correspondant aux loyers impayés d'octobre à novembre 20 l 7, d'avril et mai 2020, de janvier à mai 2021, ainsi qu'à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 2020. 



Puis, par acte d'huissier en date du 28 décembre 2021, la SCI MOUROUGAIANE a saisi le juge des référés en constatation de la résolution de plein droit du bail, expulsion des lieux, paiement de l'arriéré locatif et indemnités d'occupation, sous astreinte, estimation des frais de remise en état du local, séquestration des objets garnissant les lieux.



Par ordonnance contradictoire de référé en date du 21 avril 2022, le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la SCI MOUROUGAIANE et la sociétéNEW KARAOKE par acquisition de la clause résolutoire en date du 19 juin 2021 ;

DISONS qu'à compter du 19 juin 2021, la société NEW KARAOKE, prise en la personne de son représentant légal, est devenue occupant sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 2] et [Adresse 4] ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société NEW KARAOKE, prise en la personne de son représentant légal, des lieux qu'elle occupe et celle de tous occupants, de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

ORDONNONS à la société NEW KARAOKE, prise en la personne de son représentant légal, de procéder à. l'enlèvement et le dépôt en un lieu approprié des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux, dans le délai d'un mois à compter de la sommation par l'huissier en charge de l'exécution et ce à ses frais, risques et périls ;

CONDAMNONS la société NEW KARAOKE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI MOUROUGAIANE, prise en la personne de son représentant légal une indemnité provisionnelle d`occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel augmenté des charges, soit la somme de 1.700 euros, à compter du 19/06/2021 et jusqu'à la libération effective et complète des locaux loués et remise des clés ;

REJETONS le surplus des demandes.

CONDAMNONS la société NEW KARAOKE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI MOUROUGAIANE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire ;

CONDAMNONS la société NEW KARAOKE, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.



***



Par déclaration au greffe de la cour d'appel déposée par RPVA le 18 mai 2022, la SARL NEW KARAOKE a interjeté appel de la décision.



Une ordonnance fixant l'affaire à bref délai a été rendue le 7 juin 2022 ;



La SARL NEW KARAOKE a déposé ses premières conclusions par RPVA le 27 juin 2022.



La SCI MOUROUGAIANE a déposé ses premières conclusions d'intimée et d'appel incident par RPVA le 26 juillet 2022.



La clôture est intervenue par ordonnance en date du 2 décembre 2022.



L'affaire a été examinée à l'audience du 21 février 2023.



Ce jour-là, en raison d'un épisode cyclonique, les affaires retenues l'ont été sans tenue matérielle de l'audience, sans opposition des parties.



***



Aux termes de ses uniques conclusions d'appel, la SARL NEW KARAOKE demande à la cour de :

- Voir infirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions ;

- Voir accorder å. la société NEW/KARAOKE en application de l'article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce qui prévoit que le juge peut accorder des délais au bénéfice du preneur, ayant pour effet d'entrainer la suspension des effets de la clause résolutoire un délai de paiement au moyen du règlement d'une somme double du loyer actuel jusqu'à apurement de sa dette ;

- Voir ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévu dans bail compte tenu de délai de paiement accordé et dire et juger qu'elle n'aura aucun effet dans la mesure où la dette sera payée à bonne date dans le cadre du délai de paiement accordé ;

- Voir condamner la SCI MOUROUGAIANE à verser la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.



***



Par uniques conclusions d'intimées, la SCI MOUROUGAIANE demande à la cour de :

Sur l'appel principal : 

JUGER la SARL NEW KARAOKE mal fondée en son appel. 

En conséquence, 

CONFIRMER l'Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en date du 21/04/2022. 

DEBOUTER la société appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

Sur l'appel incident : 

INFIRMER l'ordonnance du 21 avril 2022 en ce que la demande de paiement de la dette de loyers a été rejetée. 

Statuant à nouveau, 

CONDAMNER la SARL NEW KARAOKE à payer à la SCI MOUROUGAÏANE la somme provisionnelle de 26.799,00 € au titre des loyers impayés, sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard depuis la signification de l'arrêt à intervenir. 

En tout état de cause 

CONDAMNER la SARL NEW KARAOKE à payer à la SCI MOUROUGAIANE, sous astreinte de 1.000,00 par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



***



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur le périmètre de l'appel :



Il résulte du dispositif des conclusions de l'appelante que celle-ci sollicite l'infirmation de l'ordonnance de référé " en toutes ses dispositions " mais se limite à solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi accordé au cours duquel elle paiera une somme double du loyer actuel.



La SCI MOUROUGAIANE forme appel incident à l'encontre du rejet de sa demande de paiement de la dette de loyers.



Il est donc nécessaire d'examiner la demande relative à l'arriéré locatif avant de statuer sur la demande de délais de paiement formulée par l'appelante.



Sur la dette de loyers :



Le juge des référés a débouté la SCI MOUROUGAIANE de sa demande de provision au titre de l'arriéré locatif en considérant qu'il existait une contestation sérieuse sur le montant total réclamé tout en admettant que la SCI MOUROUGAIANE pouvait valablement se prévaloir de la clause résolutoire.



La bailleresse demande à la cour de condamner la SARL NEW KARAOKE à payer à la SCI MOUROUGAÏANE la somme provisionnelle de 26.799,00 euros au titre des loyers impayés, sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard depuis la signification de l'arrêt à intervenir. 



Elle se fonde notamment sur la reconnaissance de sa dette par la SARL NEW KARAOKE dans ses écritures, tout en contestant le montant admis par l'appelante, pour la somme de 23.200,00 euros.

La SCI MOUROUGAIANE calcule sa créance comme suit :

- Loyers d'octobre et novembre 2017 : 3.400,00 € 

- Loyers pour la période d'avril et mai 2020 : 600,00 € 

- Taxe d'ordures ménagères de 2020 : 699,00 € 

- Loyers janvier 2021 : 13.600,00 € 

- Loyers pour la période de janvier à juin 2022 : 8.500,00 € 

TOTAL 26.799,00 €



La SARL NEW KARAOKE admet devoir la somme de 23.200,00 euros à la date du 30 juin 2022, correspondant à la différence entre les loyers dus depuis le mois d'octobre 2018 et les règlements effectués pendant cette même période :



" Loyers dus : 45 mois à 1.700,00 euros = 76.500,00 euros 

" Paiements réalisés :-53.300,00 € 

SOLDE 23 200 €





Ceci étant exposé,



Aux termes du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, substituant l'article 809 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, il résulte des écritures des parties que le montant incontestable de l'arriéré locatif s'élève à la somme reconnue par la SARL KARAOKE, soit le solde locatif dont elle admet rester redevable à hauteur de 23.200,00 euros.



Pour le surplus, la bailleresse se limite à verser aux débats des attestations de rejet de paiement de chèques délivrés par la SARL KARAOKE, antérieures au commandement de payer du 18 mai 2021, sans produire de décompte actualisé permettant de le confronter aux paiements de la locataire.



Ainsi, il convient d'infirmer l'ordonnance querellée en limitant la condamnation de la SARL KARAOKE au paiement d'une provision de 23.200,00 euros correspondant au montant incontestable de son obligation. 



Sur la demande de délais de paiement :



Le premier juge a rejeté la demande reconventionnelle de la société NEW KARAOKE tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire avec le bénéfice de délais de paiement au motif que celle-ci ne produisait aucun élément permettant d'évaluer sa situation financière afin d'apprécier la crédibilité de sa proposition d'apurement de la dette locative.



L'appelante conclut que les délais de paiement seraient justement accordés en raison d'une très longue relation contractuelle de plus de 10 ans car la bailleresse veut récupérer son local déjà aménagé à grand frais pour y faire ouvrir, sans bourse délier, un restaurant identique en profitant des installations payées par la SARL NEW KARAOKE.



La SCI MOUROUGAIANE s'oppose à cette prétention en soutenant que la SARL NEW KARAOKE admettait depuis longtemps rencontrer des difficultés financières qui ne se sont jamais résorbées comme le prouve les impayés répétitifs. Elle plaide qu'il existe des doutes sérieux quant à l'efficacité de cet échéancier qui n'aurait pour conséquence que de retarder la résolution du présent litige et donc d'aggraver in fine la situation respective des parties. La dette a très peu de chance d'être apurée dans le délai sollicité, le débiteur n'apportant aucune garantie que l'échéancier proposé sera tenu.



Ceci étant exposé,



L'appelante invoque les dispositions du second alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce prévoyant que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,



Bien que le juge des référés ait clairement motivé le rejet de la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire présentée par la SARL KARAOKE, celle-ci ne produit en appel aucun nouvel élément permettant d'évaluer les chances d'apurement de l'arriéré locatif par le paiement rapide de la provision de 23.200,00 euros, même si celle-ci offre en réalité de payer au moins la somme de 3.400,00 euros par mois, comprenant le loyer courant.



Aussi, en l'absence de documents comptables (bilan, compte de résultats, état de la trésorerie, etc.) permettant d'objectiver la prétention de l'appelante, il convient de la rejeter en appel et de confirmer l'ordonnance de ce chef. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



L'appelante supportera les dépens de l'appel ainsi que les frais irrépétibles de la SCI MOUROUGAIANE.



Il n'y a pas lieu d'accueillir les demandes d'astreinte.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,





INFIRME l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI MOUROUGAIANE de sa demande de provision au titre de l'arriéré locatif ;



LA CONFIRME pour le surplus ;



Statuant à nouveau du chef infirmé,



CONDAMNE la SARL NEW KARAOKE à payer à la SCI MOUROUGAIANE une provision de 23.200,00 euros à valoir sur le montant de l'arriéré locatif restant dû au 30 juin 2022 ;



CONDAMNE la SARL NEW KARAOKE à payer à la SCI MOUROUGAIANE une indemnité de 1.800,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SARL NEW KARAOKE aux dépens.







Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT