Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 19 avril 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 19 AVRIL 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02173 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBMJA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 17/11496





APPELANTE 

SARL PUNJAB BAZAR, agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 3]

Immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 481 093 102



Représentée par Me Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0783



INTIMEE 

S.C.I. TEMPLE DLD, pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 3]

Immatriculée au RCS de äros sous le n°D 453 687 428



Représentée par Me Julien SERVADIO de la SELEURL S & L, avocat au barreau de PARIS, toque : J129





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

Douglas BERTHE, Conseiller

Emmanuelle LEBEE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré.



Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Damien GOVINDARETTY





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Laurène BLANCO, greffière, présente lors de la miseà disposition.



Faits et procédure



Par acte sous seing privé du 10 février 2005, la SCI Temple DLD a donné à bail à la SARL Punjab Bazar des locaux à usage commercial situés au [Adresse 1] pour une durée de 12 ans à compter du 15 février 2005 pour un loyer mensuel de 3.800 euros en principal en sus de 15% de charges forfaitaires pour une activité de bazar.



Par acte d'huissier du 29 juillet 2014, la SCI Temple DLD a fait délivrer à la SARL Punjab Bazar un commandement de payer la somme de 15.681,71 euros.



Le bailleur a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris qui a, par ordonnance du 17 décembre 2014, accordé rétroactivement au preneur un délai jusqu'au 7 novembre 2014 pour s'acquitter des causes du commandement et condamné le preneur, ainsi que M. [F], Mme [F] épouse [E] et Mme [O], cautions solidaires de la SARL Punjab Bazar à payer la somme provisionnelle de 13.852,08 euros au titre des loyers et charges arriérés à décembre 2014.



Par arrêt du 15 septembre 2016, la cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance de référé.



Par jugement du 17 novembre 2016, le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer du bail révisé à compter du 06 janvier 2014 à la somme de 23.375 euros par an en principal.



Par exploit d'huissier du 16 février 2017, la SARL Punjab Bazar a sollicité le renouvellement du bail commercial à la SCI Temple DLD à compter du 1er avril 2017 pour un loyer annuel de 23.375 euros en principal.



Par exploit d'huissier en date du 15 mai 2017, la SCI Temple DLD a fait signifier à la SARL Punjab Bazar, d'une part, un commandement de payer visant la clause résolutoire la somme de 15.255,22 euros au titre des loyers et charges impayés à mai 2017 et, d'autre part, un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction à compter du 31 décembre 2017 pour motifs graves et légitimes tenant à un arriéré locatif d'un montant de 15.255,22 euros.



Par exploit d'huissier en date du 27 juin 2017, la SARL Punjab Bazar a assigné la SCI Temple DLD en opposition à commandement devant le tribunal de grande instance de Paris pour demander la nullité ou l'absence de tout effet du commandement du 15 mai 2017, de juger qu'il n'existe aucun motif grave et légitime justifiant le congé du 15 mai 2017, qu'elle a droit à une indemnité d'éviction, outre la condamnation de la SCI Temple DLD à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du CPC.



Par jugement en date du 3 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné la SARL Punjab Bazar à payer à la SCI Temple DLD la somme de 15.945,74 euros au titre des arriérés de loyer, charges arrêtés à décembre 2017 ;

- condamné la SARL Punjab Bazar à payer à la SCI Temple DLD la somme de 1 euro au titre de la clause pénale ;

- dit que le congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction délivré le 15 mai 2017 par la SCI Temple DLD est valable et a régulièrement mis fin à compter du 31 décembre 2017 au bail portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] ;

- dit que la SARL Punjab Bazar a droit à une indemnité d'éviction, le motif grave et légitime relatif au non-paiement des loyers à bonne date n'étant pas suffisamment caractérisé ;

- rappelle que la SARL Punjab Bazar a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, et rejeté par conséquent la demande d'expulsion formée par la SCI Temple DLD,

- dit que l'indemnité d'éviction due à compter du 1er janvier 2018 sera fixée conformément aux dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce ;

- dit que pendant la durée de l'instance, l'indemnité d'occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer contractuel outre les taxes, frais et charges ;

- avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation, a ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert, avec mission habituelle, M. [J] [C] ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

- réservé les autres demandes.



Par déclaration en date du 24 janvier 2020, la SARL Punjab Bazar a interjeté appel partiel de l'arrêt du 13 octobre 2021.



Par acte du 7 juillet 2022, le conseil de l'appelante a déposé les conclusions pour la SARL Punjab Bazar, désormais représentée par la SEARL BDR & Associés prise en la personne Me [R] [U], son mandataire-liquidateur désigné par jugement du tribunal de commerce de Paris du 8 juillet 2021.



La SCI Temple DLD, intimée n'a pas conclu.



Moyens et prétentions.



Dans ses conclusions déposées le 7 juillet 2022, la SARL Punjab Bazar, appelante demande à la cour de :

- dire recevable et bien fondée la SELARL BDR & Associés ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Punjab Bazar en son appel, l'y déclarer bien fondée, en conséquence :

- infirmer la décision en ce que le tribunal a condamné la SARL Punjab Bazar à payer à la SCI Temple DLD la somme de 15.945,74 euros au titre d'arriérés de loyers, charges arrêtées à décembre 2017 ; condamné la SARL Punjab Bazar à payer à la SCI Temple DLD la somme de 1 euro au titre de la clause pénale ;

Et statuant à nouveau,

- juger recevable et bien fondée la SARL Punjab Bazar en son opposition à commandement de payer du 15 mai 2017 ;

- juger sans effet ce commandement pour défaut de cause ;

- prononcer en conséquence sa nullité ou, à tout le moins, le dire sans effet juridique ;

- dire et juger que la SARL Punjab Bazar a réglé l'ensemble des loyers dus, et a même versés des sommes indues ;

- condamner reconventionnellement la SCI Temple DLD à payer à la SELARL BDR & Associés ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Punjab Bazar la somme de 9.590,29 euros ;

- débouter la SCI Temple DLD de toutes ses demandes, fins, et conclusions contraires ;

- condamner la SCI Temple DLD au paiement d'une somme de 10.000 euros au profit de la SELARL BDR & Associés ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Punjab Bazar sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- condamner la SCI Temple DLD en tous les dépens tant de première instance que d'appel.



La SARL Punjab Bazar fait valoir que, par jugement du 8 juillet 2021, elle a été placée en liquidation judiciaire (pièce n°13) et que, dans le cadre de cette procédure, le juge commissaire chargé de la liquidation judiciaire a autorisé la vente du fonds de commerce. La SCI Temple DLD a fait jouer son droit de préemption, se substituant ainsi à l'acquéreur du fonds, et la cession du fonds de commerce a été finalisée selon acte du 18 mars 2022. En revanche, aux termes de cet acte, aucune cession des droits de la SARL Punjab Bazar n'est intervenue concernant la présente instance en appel. Ainsi, s'il appartient à la SCI Temple DLD de poursuivre ou non la procédure pendante devant le tribunal afin de faire fixer si elle le souhaite le montant de l'indemnité d'éviction, la SARL Punjab Bazar a qualité pour faire valoir ses droits et créances dans le cadre de la présente procédure.



La SARL Punjab Bazar soutient qu'il ressort des pièces communiquées (n°3 et 12) qu'elle a réglé à titre de loyers la somme de 113.433,47 euros du 1er novembre 2013 au 31 mai 2017. Or, le jugement a retenu le tableau actualisé des comptes produit par la SCI Temple DLD duquel il ressort que les versements opérés par l'appelante, reconnus par le bailleur, sont passés de 105.033,47 euros (pièce n°3) à 94.167,69 euros pour le même période. La cour infirmera la décision de ce chef et constatera que la SARL Punjab Bazar a bien versé la somme de 113.433,47 euros au titre des loyers.



Concernant les sommes dues au titre des taxes foncières, en application de l'article 2224 du code civil, les taxes foncières 2010 et 2011 ne peuvent plus être réclamées étant prescrites en vertu de la prescription quinquennale et n'est dû que le remboursement des taxes foncières de 2012 à 2016, soit 5.208,98 euros ainsi que les dépens visés au décompte, soit 583,74 euros.



De ce fait, le compte devrait être le suivant :

- loyers dus 101.662,24 + fonciers 5.208,98 + dépens 583,74 = 107.454,96 euros de loyers et charges dus ;

en conséquence, il en ressort un trop-perçu par le bailleur au 31 mai 2017 de :

- loyers perçus 113.433,47 ' loyers et charges dus 107.454,96 = 5.978,51 euros.



La SARL Punjab Bazar soutient que les décomptes produits par la SCI Temple DLD sont incohérents dans la mesure où le montant total des sommes dues s'élève pour la période de novembre 2013 à décembre 2017 à 101.662,24 euros + 15.266,58 euros, soit la somme de 116.928,82 euros (pièces adverses communiquées n°13 et 5) ; or, au vu des pièces adverses communiquées (n° 6, 12 et 13), les sommes versées l'ont été à hauteur de 126.519,11 euros ; que le tribunal aurait dû condamner reconventionnellement la SCI Temple DLD à rembourser le trop-perçu de la somme de 9.590,29 euros ; qu'ainsi la cour reformera la décision et condamnera la SCI Temple DLD à rembourser ladite somme.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées.



Décision



Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'constater' ou de 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.



Sur le montant de la dette locative et les décomptes versés aux débats

 

Conformément aux dispositions de l'article 1315 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté du paiement des sommes dues au bailleur.



En dehors de la justification de quatre ordres de virement donnés les 4 novembre et 8 décembre 2016, 3 janvier et 1er février 2017 d'un montant de 2.100 euros chacun, apparaissant contrairement à ce que soutient la SARL Punjab Bazar dans le décompte locatif joint au commandement de payer délivré le 15 mai 2017 dans la colonne « loyer réglé », cette dernière ne produit aucun autre document bancaire ou comptable permettant de retracer les paiements qu'elle dit avoir effectué au titre des loyers. En outre, la pièce n°3 versée aux débats ne permet d'identifier ni l'autorité émettrice de ce document, ni le nom du bailleur et du locataire concerné, comptabilise un loyer constant sur la période de référence ne correspondant pas à la situation des parties dans le cadre de la présente instance. Ce document ne saurait donc se voir attacher aucune force probante.



De ce fait, c'est à bon droit que le premier juge a considéré, par des motifs que la cour adopte, « qu'au vu du jugement du juge des loyers du 17 novembre 2016, des nombreuses révisions tant contractuelles que judiciaire du loyer et des incidents de paiement par le preneur, il y a lieu, en absence d'autres justificatifs établis par la SARL Punjab Bazar, de retenir le tableau actualisé des comptes produit par le bailleur ».



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a, en conséquence, rejeté la demande de remboursement au titre d'un trop perçu de loyers.



Sur la taxe foncière :



Conformément aux dispositions de l'article 2224 du code civil relatif à la prescription quinquennale, c'est à bon droit que le tribunal a considéré, par motifs que la cour adopte, qu'en absence d'interruption de la prescription dont la preuve aurait été rapportée par le bailleur, les taxes foncières des années 2010 et 2011 sont déclarées prescrites.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



La SARL Punjab Bazar succombant en ses demandes sera condamnée à supporter la charge des dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS 



La cour,



CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 3 décembre 2019 sous le n° RG 17/11496 en toutes ses dispositions ;



Condamne la SARL Punjab Bazar, représentée par la SELARL BDR & Associés prise en la personne de Maître [R] [U] mandataire liquidateur, à supporter la charge







LE GREFFIER LA PRESIDENTE