Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 juillet 2023

ARRET 

N°





[M]

[F]





C/



[A]

[K]













PB/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU QUATRE JUILLET 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/04273 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IGNZ 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AMIENS DU VINGT HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Madame [E] [M] épouse [F]

née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]



Monsieur [K] [F]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentés par Me Emilie DENYS, avocat au barreau d'AMIENS





APPELANTS



ET



Monsieur [S] [A]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]



Madame [R] [K] épouse [A]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentés par Me José-Manuel CASTELLOTE, avocat au barreau de BEAUVAIS





INTIMES



 



DEBATS :



A l'audience publique du 02 mai 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal BRILLET, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juillet 2023.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 04 juillet 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



FAITS ET PROCÉDURE



Par contrat sous seings privés en date du 16 janvier 2020, M. [S] [A] et Mme [R] [K], épouse [A] ont loué à usage d'habitation un logement situé [Adresse 3], à [Localité 7] à M. [K] [F] et Mme [E] [M], épouse [F] contre le versement d'un loyer de 600 euros.



Un litige est né entre les parties relativement au fait que les locataires ont mis en cause la décence du logement loué.



En l'absence de règlement amiable du litige, M. et Mme [F] ont fait assigner leurs bailleurs devant le tribunal judiciaire d'Amiens le 8 février 2021 pour obtenir principalement leur condamnation solidaire à leur payer la somme correspondant à une réduction de loyer de 80 % depuis l'entrée dans les lieux et la réduction du loyer à la somme de 120 euros par mois jusqu'à la réalisation effective des travaux permettant de rendre le logement décent. Subsidiairement, ils ont sollicité la mise en 'uvre d'une mesure d'expertise judiciaire.



M. et Mme [A] se sont opposés à ces demandes.



Par jugement en date du 28 juin 2021, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a ordonné à M. [S] [A] et Mme [R] [K], épouse [A] de réaliser des travaux de réparation de la 3e marche de l'escalier du logement loué pour remédier à cet élément d'indécence, a débouté les parties de toutes autres demandes et a dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.





M. et Mme [F] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a débouté les parties de toutes autres demandes s'agissant de la charge des dépens par déclaration en date du 16 août 2021.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 février 2023.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières conclusions récapitulatives de M. et Mme [F] notifiées par voie électronique le 16 septembre 1022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de: 



- les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel,

- En conséquence, infirmer le jugement à l'exception du chef de jugement ayant ordonné à M. et Mme [A] de procéder aux travaux de réparation la 3ème marche de l'escalier de leur logement.

- condamner M. et Mme [A] solidairement à leur payer la somme de 9 120 euros, outre intérêts au taux de légal à compter de l'assignation, jusqu'au complet paiement, 

- prononcer la suspension du paiement des loyers à compter du 1er septembre 2021, jusqu'à l'abrogation de l'arrêté préfectoral du 11 août 2021, soit jusqu'au 17 mars 2022.

- déclarer M. et Mme [A] irrecevable en leur demande tendant à prononcer la résiliation du bail et l'expulsion des locataires.

- en tout état de cause, débouter M. et Mme [A] de l'ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions, 

- à titre subsidiaire, ordonner avant dire droit une expertise confiée à tel expert qu'il plaira à la cour de désigner, afin de se prononcer sur le caractère indécent du logement au regard des caractéristiques d'un logement décent tel que fixé par le décret du 30 janvier 2002, et de décrire les travaux propres à y remédier.

- condamner M. et Mme [A] solidairement à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner M. et Mme [A] solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Ils prétendent qu'un huissier de justice a constaté le caractère indécent du logement loué sur plusieurs points (absence d'étanchéité de la porte d'entrée, infiltrations d'air au niveau de la fenêtre des chambres avec des joints inexistants ou abîmés, absence de plaques de protection derrière le poêle à bois, présences d'infiltrations au plafond, ainsi que la présence d'humidité dans la salle de bain, 3e marche de l'escalier qui s'affaisse et qui ne présente plus aucune stabilité et absence d'antenne de télévision).



Ils ajoutent que le maire de la commune a mis en demeure les bailleurs de mettre le logement en conformité avec le règlement sanitaire Départemental et le décret n°2002 ' 120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.



La préfète de la Somme considérant qu'il y avait urgence à réaliser des travaux destinés à remédier à divers risques (risque d'électrisation, d'électrocution et d'incendie, un risque d'intoxication au monoxyde de carbone, un risque de blessure de la personne et un risque de brûlure.) a pris un arrêté en date du 11 août 2021 sur le fondement de l'article L.1311 ' 4 du code de la santé publique afin de mettre en demeure les bailleurs de les supprimer.



Ils affirment que leurs bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance.



Ils ajoutent que malgré la réalisation des travaux et l'abrogation des mise en demeure et arrêté précités, des désordres affectant leur logement persistent qui le rendent manifestement indécent au sens de la Loi du 6 juillet 1989 et du Décret du 30/01/2020. Ils ont subi des troubles de jouissance importants durant le cours des travaux réalisés en exécution de l'arrêté préfectoral.



Ils soutiennent être fondés à obtenir le remboursement de 80% des loyers réglés depuis le 1er février 2020 jusqu'à août 2021, soit 480 x 19 = 9120 euros avec intérêt au taux légal à compter de la demande en justice, et la suspension des loyers à compter du 1er septembre 2021 jusqu'à l'abrogation de l'arrêté préfectoral du 11 août 2021, soit jusqu'au 17 mars 2022.



Elle allègue que la demande de résiliation du bail est irrecevable en application de l'article 24 de la loi du 17 juillet 2019 III et IV, faute de notification au représentant de l'état, et mal fondée sur le fond.



Vu les dernières conclusions récapitulatives de M. et Mme [A] notifiées par voie électronique le 9 décembre 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :



- voir constater qu'il n'y a jamais eu ni arrêté de péril ni arrêté d'insalubrité et voir constater que les travaux mis à leur charge ont été réalisés.

- constater que la levée de la mise en demeure d'avoir à effectuer des travaux a été actée par la commune de [Localité 7].

- constater l'abrogation de l'arrêté préfectoral du 14 mars 2022. 

- débouter M. et Mme [F] de leurs demandes, la décision dont appel étant confirmée dans son principe et leur donner acte de ce qu'ils s'en rapportent sur la mesure d'expertise dont les frais seront en tout état de cause mis à la charge des appelants.

- vu l'article 1 227 du code civil et le contrat de bail liant les parties, voir prononcer la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 7] (Somme) et ordonner l'expulsion de M. et Mme [F] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, et dire que tous les objets mobiliers qui pourraient rester dans les lieux seront entreposés dans tout garde meubles au choix des bailleurs et aux frais de M. et Mme [F] et voir fixer une indemnité d'occupation d'un montant identique au montant du loyer contractuellement convenu.

- condamner M. et Mme [F] à payer 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



En substance, ils ne méconnaissent pas que des problèmes au niveau du bien donné à bail ont existé mais soutiennent qu'il n'y a jamais eu ni arrêté de péril, ni arrêté d'insalubrité et que les travaux ont depuis été réalisés. Le maire de la Commune de [Localité 7] en date a prononcé la levée de la mise en demeure des travaux qui leur avait été précédemment adressée par suite de l'exécution intégrale des travaux par eux effectués. Un arrêté préfectoral en date du 14 mars a également abrogé un précédent arrêté préfectoral du 11 août 21. L'immeuble est conforme à sa destination, la seule question subsistant étant de déterminer si les appelants peuvent invoquer l'existence d'un préjudice pour la période allant de la saisine du Tribunal à la date de réalisation des travaux. En l'espèce, la demande de réfection du loyer ne saurait être accueillie.



Ils font valoir que les locataires ne respectent pas leurs obligations. Ils doivent, terme d'octobre 2022 compris, la somme de 1 500 euros, et ils ne produisent pas le justificatif d'assurance et le justificatif de ramonage d'un poêle à bois qu'ils ont installé. Cela doit conduire à prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des locataires



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent. 



MOTIFS



L'office de la cour est de trancher le litige en sorte qu'il ne sera pas donné suite à aux demandes des parties ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile.



1. Vu les articles 6, 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, notamment son article 2 ;



1.1 Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 



Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :



1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.



Cette obligation de délivrance d'un logement décent présente un caractère d'ordre public.



1.2. Le locataire est pour sa part tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les réparations locatives définies par l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987.



Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. 



Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance (Civ. 3ème 16 janvier 1980, Bull 13, pourvoi n° 78-12.389 ; 19 mai 2004, Bull 99, pourvoi 03-12.541). Par ailleurs, il est admis, selon les circonstances, que le locataire puisse suspendre le paiement des loyers au propriétaire qui ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent (3e Civ., 17 décembre 2015, n° 14-22.754).



2. En l'espèce, un procès-verbal de constat d'huissier de justice en date des 15 décembre 2020 et 6 janvier 2021 met en évidence un certain nombre de désordres affectant le logement loué à M. et Mme [F] :

- absence d'étanchéité de la porte d'entrée en bois. Présence d'un colmatage au moyen d'un joint et d'un ruban adhésif en partie haute est sur le côté gauche de la porte.

- présence d'auréoles d'infiltrations au plafond de la cuisine et dans les WC, présence de traces d'humidité en partie basse des murs de la salle de bain

- la troisième marche de l'escalier est décollée du mur

- absence d'étanchéité d'une fenêtre de la chambre numéro 1 et chambre du fond par absence ou décollement du joint

- tâche d'infiltrations au plafond de la chambre n°1.



3. Par ailleurs, par un arrêté en date du 11 août 2021, visant notamment l'article L. 1311'4 du code de la santé publique prévoyant qu'en cas d'urgence, notamment de danger ponctuel imminent pour la santé publique, le représentant de l'Etat dans le département peut ordonner l'exécution immédiate de différentes mesures prescrites par les règles d'hygiène prévues et diverses dispositions du règlement sanitaire départemental et d'un rapport motivé de la direction départementale des territoires et de la mer du 6 août 2021 relatant les faits constatés dans l'habitation louée à M. et Mme [F], la préfète de la Somme a mis en demeure M. et Mme [A] d'y exécuter les mesures suivantes:



- mettre en sécurité l'installation électrique selon les normes électriques françaises en vigueur avec fourniture d'une attestation par un professionnel qualifié,

- mettre en sécurité l'escalier par la mise en place de main courante conforme à la norme NF P01-012,

- mettre en sécurité les fenêtres à l'étage par la mise en place de garde corps conforme à la même norme,

- mettre en sécurité le système de ventilation du logement afin d'assurer le fonctionnement toute sécurité des appareils à combustion, respecter les exigences des textes réglementaires définissant le positionnement et le dimensionnement des orifices de ventilation à mettre en place (le système de ventilation doit permettre le renouvellement général et permanent de l'air ambiant dans l'ensemble du logement en tenant compte de la présence d'appareils à combustion. Les débits des entrées et sorties d'air présents dans le logement doivent être calculés en fonction des volumes d'air des pièces et de la puissance des appareils à combustion en place),

- mettre en sécurité les éléments vitrés de la marquise,

- raccorder à un réseau d'évacuation conforme le tuyau d'évacuation du groupe de sécurités qui débouchent en haut de la façade arrière du logement.



4. De même, le 17 août 2021, le maire de la commune de [Localité 7], a, en suite de sa visite des lieux loués du 21 juin précédent, relevé un certain nombre de manquements au règlement sanitaire départemental et au code de la construction de l'habitation, les anomalies constatées constituant des non-conformités à ce règlement ainsi qu'au décret précité du 30 janvier 2002 et a mis en demeure M. et Mme [A] de remédier à différents dysfonctionnements, et notamment :



- remédier à l'absence d'un équipement de chauffage permanent dans les 2 chambres à l'étage,

-remédier à l'absence de chapeau au niveau du débouché du conduit de fumée du poêle à bois,

- le logement étant équipé d'une VMC, assurer dans le logement un renouvellement de l'air adapté,

- présence d'humidité de moisissures la cuisine, le placard sous l'escalier, salon et la salle d'eau au rez-de-chaussée.



5. Il n'est pas justifié de ce que les bailleurs ont contesté ces deux mises en demeure du représentant de l'Etat et du maire. Ils font même valoir dans leurs écritures avoir exécuté les travaux prescrits.



6. Le bilan énergétique du logement loué n'a pu être réalisé, certains des éléments nécessaires à cet effet n'ayant pas été transmis au diagnostiqueur.



7. Etablissant suffisamment les risques manifestes (par eux-mêmes ou par cumul) résultant des divers désordres qu'elles relèvent pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires, les pièces précitées établissent suffisamment que le logement mis à disposition des appelants par les intimés ne présentait pas, avant les travaux mis en 'uvre par les bailleurs en suite des mises en demeure, le caractère de décence exigé en application notamment de l'article 2.1, 2.2, 2.3, 2.5 et 2.6 du décret du 30 janvier 2002.



A l'inverse, la présence d'une antenne télévision ne participe pas du caractère décent du logement d'habitation. 



7. Il est constant que la préfète de la Somme a pris un nouvel arrêté le 14 mars 2022, abrogeant son arrêté du 11 août 2021, au motif que les justificatifs produits par le propriétaire attestaient de la réalisation des travaux prescrits, que le constat de contre-visite du maire de la commune du 21 décembre 2021 attestait de la réalisation des travaux d'urgence dans l'habitation et que les travaux réalisés avaient permis de résorber les causes de danger imminent pour la santé et la sécurité mentionnées dans l'arrêté du 14 mars 2022.



M. et Mme [F] ont formé un recours gracieux contre cet arrêté d'abrogation, lequel a été rejeté. Dans un courrier du 20 mai 2022, la préfète a précisé que l'agence régionale de santé lui avait indiqué que le propriétaire avait fait effectuer les travaux par des entrepreneurs, que les factures et attestations lui avaient été fournies tel qu'exigé dans son arrêté préfectoral du 11 août 2021 et que le maire de la commune de [Localité 7] avait pu constater le 20 octobre 2021 que tous les travaux de conformité liés à la mise en demeure avaient été effectués.



8. Compte tenu de l'importance des manquements des bailleurs à leur obligation contractuelle mettant en cause la sécurité et/ou la santé des locataires et de l'impossibilité en résultant d'utiliser les lieux conformément à leur destination, M. et Mme [F] ont valablement pu suspendre l'exécution du paiement des loyers à compter du 1er septembre 2021.



Les travaux étant réalisés le 20 octobre 2021, la cause de suspension a cessé le 1er novembre suivant.



Il est fait droit à la demande de M. et Mme [F] dans cette seule limite.



9. Le trouble de jouissance éprouvé par M. et Mme [F] résultant des différents manquements, notammement celui résultant du défaut d'étanchéité à l'air entraînant une grande difficulté à chauffer le logement (attestations [P] [Z], [M] [D], [V] [X], [M] [U]).



Le manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles précitées justifie l'octroi de dommages-intérêts évalués à 25% du loyer mensuel entre octobre et avril (période de chauffe normale) et 10 % de mai à septembre, soit, sur la période du 1er février 2020 jusqu'à août 2021 (terme de la période d'indemnisation demandée), soit 2 040 euros (10 x 600 x 25% + 9 x 600 x 10%) avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt s(agissant d'une créance d'indemnité (article 1231-7 du code civil).



10. Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'expertise, faite à titre subsidiaire.



11. L'article 24 III et IV III. dispose qu'à peine d'irrecevabilité, la demande reconventionnelle aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative est notifiée par le bailleur au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience.



M. et Mme [A] forment une demande reconventionnelle à fin de résiliation du bail en raison des manquements répétés des appelants à leurs obligations contractuelles, le non-paiement des loyers et la non-production d'un justificatif d'assurance.



La demande est irrecevable en ce qu'elle reproche au locataire le non-paiement des loyers, faute pour les bailleurs de justifier de la notification de la demande au représentant de l'État.



Les locataires produisent par ailleurs une attestation d'assurance de la compagnie MMA. La demande est rejetée de ce chef.



12. Le jugement doit être infirmé du chef des dépens.



M. et Mme [A] sont condamnés aux dépens de première instance et d'appel.



M. et Mme [A] sont par ailleurs condamnés à payer à M. et Mme [F] la somme de 2000 euros en application l'article 700 du code de procédure civile.





 PAR CES MOTIFS, 





LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, 



Infirme le jugement,



Statuant à nouveau, sauf en ce qui concerne la réalisation par les bailleurs des travaux de réparation de la 3e marche de l'escalier du logement loué pour remédier à cet élément d'indécence,



Condamne in solidum M. [S] [A] et Mme [R] [K], épouse [A] à payer à M. [K] [F] et Mme [E] [M], épouse [F] à leur payer la somme de 2 040 euros, avec intérêts au taux de légal à compter de l'arrêt, en réparation de leur préjudice causé par le non-respect de l'obligation des bailleurs de délivrer un logement décent,



Dit que M. [K] [F] et Mme [E] [M], épouse [F] étaient fondés à suspendre le paiement des loyers entre le 1er septembre 2021 et le 31 octobre 2021,



Dit M. [S] [A] et Mme [R] [K], épouse [A] irrecevables en leur demande tendant à prononcer la résiliation du bail et l'expulsion des locataires pour cause de non-paiement des loyers,



Déboute M. [S] [A] et Mme [R] [K], épouse [A] de leur demande de résiliation du bail pour le surplus,



Condamne M. [S] [A] et Mme [R] [K], épouse [A] à payer à M. [K] [F] et Mme [E] [M], épouse [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne M. [S] [A] et Mme [R] [K], épouse [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel.







LE GREFFIER LE PRESIDENT