Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 juillet 2023

ARRET 

N°





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 'DOUX SEJOUR'





C/



[E]

[B]













VA/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU QUATRE JUILLET 

DEUX MILLE VINGT TROIS







Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01509 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IMUD 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU VINGT DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 'DOUX SEJOUR' représenté par son syndic la SOCIETE NATH'IMMO ayant son siège [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me COINTE substituant Me Amandine HERTAULT de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocats au barreau d'AMIENS





APPELANTE



ET



Monsieur [Y], [W] [E]

né le 07 Décembre 1953 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Amandine GAUBOUR de la SELARL GAUBOUR WALLART RUELLAN, avocat au barreau d'AMIENS



Madame [S], [L] [B] épouse [E]

née le 23 Juin 1956 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Amandine GAUBOUR de la SELARL GAUBOUR WALLART RUELLAN, avocat au barreau d'AMIENS





INTIMES



 



DEBATS :



A l'audience publique du 09 mai 2023, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, Président, et Mme Myriam SEGOND, conseiller, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juillet 2023.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier assistée de M. Michaël LEBAS, greffier stagiaire.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 04 juillet 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



M. [Y] [E] et Mme [S] [B] épouse [E] sont propriétaires d'un appartement au rez-de-chaussée constituant le lot n°1 de la copropriété 'Résidence Doux séjour', [Adresse 5] à [Localité 4] (80).



Se plaignant d'infiltrations d'eaux pluviales par le pignon Nord/Nord -ouest causant des dégâts sur le mur de leur cuisine/séjour, ils ont fait une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, lequel a fait organiser une expertise amiable qui s'est tenue le 16 août 2018 sous l'égide du Cabinet Sogedex pour eux-même et du Cabinet BL Expert, pour la copropriété.



Les époux [E] ont fait mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire du 28 septembre 2020 (résolution n° 13) la réalisation de travaux d'isolation du mur pignon par l'extérieur, laquelle proposition a été rejetée.



Reprochant à l'assemblée générale du 28 septembre 2020 d'avoir rejeté la résolution relative à ces travaux, M. et Mme [E] ont fait assigner, par acte du 12 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Doux séjour et son syndic devant le tribunal judiciaire d'Amiens aux fins :



- d'annulation de la résolution n°13 'et de dire que les travaux d'imperméabilisation devront être entrepris à bref délai par le syndicat des copropriétaires',



-d'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire, notamment 'aux fins de déterminer les solutions les plus adaptées à la situation de l'immeuble pour parvenir à son étanchéité', 

-en se fondant sur les article 3 (définition des parties communes), 14 (forme, but, responsabilité du syndicat) et 42 (délais des actions entre copropriétaires, ou contre le syndicat et des actions en contestation des décisions des assemblées générales) de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Le syndicat a comparu et s'est opposé à ces demandes.



Il a notamment soutenu qu'il ne ressortait pas des rapports d'expertise amiable la nécessité de faire l'étanchéité du mur par l'extérieur et que les deux autres copropriétaires concernés par le même mur pignon avaient voté contre la résolution proposée par M. et Mme [E].



Par jugement du 22 février 2022, dont le syndicat a relevé appel, le tribunal a:



-relevé que les époux [E] ne faisaient valoir aucune irrégularité formelle, de vote, de majorité, ni aucun abus de droit ou de majorité, et a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 13,



-relevé que le pignon faisait partie des parties communes,



-dit que la jurisprudence admettait la responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages imputables à un défaut de conception ou d'entretien d'une partie commune,



-dit que les deux experts, M.[F] pour le cabinet Sogedex, mandaté par l'assureur de M. et Mme [E], M. [A] pour le cabinet BL Experts, mandaté par le syndic, ont admis que les dommages causés aux murs et peintures de la cuisine/séjour de M. et Mme [E] sont consécutifs aux infiltrations 'au droit des joints de maçonnerie du pignon exposé OUEST', 'au travers du mur pignon de l'immeuble',



-dit que la copropriété avait envisagé lors d' une assemblée générale du 16 octobre 2000 de faire des travaux en façade, notamment 'un bardage du pignon', lesquels n'avaient pas été réalisés,



-jugé que le syndicat engageait donc sa responsabilité de plein droit,



-jugé qu'à la lecture de certains témoignages de copropriétaires, une expertise était nécessaire, 'notamment pour déterminer si les travaux de réfection doivent porter sur l'intégralité du mur pignon ou non',



-jugé qu'il convenait donc de nommer un expert en la personne de M. [X] [P], avec provision de 2 000 € à la charge de M. et Mme [E], aux fins de décrire, après examen des appartements de M. [D] et de M. [R], les désordres, en rechercher les causes, déterminer les travaux nécessaires de nature à remédier aux désordres,



-sursis à statuer, réservé les dépens, débouté les parties de leurs demandes relatives aux frais irrépétibles, rappelé l'exécution provisoire.



La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. 



Vu les conclusions responsives et récapitulatives notifiées par le syndicat des copropriétaires le 8 septembre 2022.



Le syndicat sollicite l'annulation du jugement en ce qu'il a statué ultra petita sur la responsabilité du syndicat ce qui ne lui était pas demandé. Il y aura lieu de juger que la responsabilité du syndicat n'a pas lieu d'être retenue à ce stade.



A titre subsidiaire, le jugement devra être infirmé pour la même raison.



Le jugement pourra être entièrement confirmé pour le surplus.



Vu les conclusions notifiées le 8 juillet 2022 par M. et Mme [E] visant à :



- l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du28 septembre 2020, pour voir dire et juger 'que les travaux d'imperméabilisation, dont la consistance sera déterminée par expertise, devront être entrepris à bref délai par le syndicat des copropriétaires dès que l'expert aura déposé son rapport',



-la confirmation sur l'instauration de l'expertise.



L'instruction a été clôturée le 4 janvier 2023.





MOTIFS



1. Sur la demande d'annulation du jugement en ce qu'il a jugé que le syndicat des copropriétaires avait engagé sa responsabilité de plein droit quant aux dommages dont se plaignent les époux [E].



Il est parfaitement exact que les époux [E] n'avaient pas sollicité en première instance la déclaration de responsabilité du syndicat. Leur demande était, et est, en appel, fondée sur les obligations qui pèsent sur le syndicat en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 visant à 'la conservation, l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes', de 'dire que les travaux d'imperméabilisation devront être entrepris à bref délai par le syndicat des copropriétaires'.



Ils estiment que celui-ci doit ordonner et financer des travaux d'étanchéité propres à mettre fin aux infiltrations qui se manifestent dans le mur de leur cuisine/séjour.



D'ailleurs, les époux [E] ne concluent pas sur ce point et ne s'opposent pas formellement à la déclaration de nullité partielle du jugement.



Il sera temps lorsque l'expertise sera accomplie que les parties concluent sur les obligations du syndicat et les travaux qui s'imposent à lui le cas échéant.



Le premier juge a excédé ses pouvoirs en statuant sur une demande non-formée devant lui.



En application de l'article 543 du code de procédure civile, le jugement sera annulé sur ce point.



2. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 28 septembre 2022 et sur le principe des travaux.



M. et Mme [E] reprennent cette demande d'annulation en appel, en précisant, qu'en effet, ils n' ont pas fait valoir d'irrégularité formelle contre le vote, mais que leur demande est toute entière fondée sur la violation des obligations de la copropriété telles que fixées par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 visant à 'la conservation, l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes'.



Cependant, comme pour l'éventuelle responsabilité du syndicat, cette demande est prématurée et de la sorte mal fondée à la date de l'assemblée générale.



Il appartiendra au juge saisi, après dépôt du rapport et reprise de l'instance, si le syndicat ne préfère faire accomplir certains travaux d'emblée, au vu des conclusions de l'expert et des conclusions des parties, de trancher la question de l'obligation du syndicat à ordonner et à financer des travaux d'étanchéification du mur pignon Nord-ouest.



Il existe en effet, des doutes sur la cause et sur les remèdes à apporter.



Sur la cause, si les deux experts mettent en effet en cause des infiltrations par les joints de maçonnerie du mur, 'dégradés', lequel mur est exposé aux intempéries (photographie, pièce [E] 17, rapport Sogetex, pièce 5, rapprt BL Expert, pièce 4, constat initial des désordres, pièce 13), ils n'ont pu pénétrer dans les appartements du 1er ( M. et Mme [D]) et du 2ème étage ( M. et Mme [R]) et y observer le phénomène, lesquels copropriétaires ont pu voter contre la proposition de travaux et indiquer que l'installation d'une cloison de placoplâtre sur rails était suffisante à y remédier.



Sur les remèdes, outre la solution par l'intérieur évoquée ci-dessus, se pose la question du procédé et de l'ampleur de la réfection à ordonner.



Il est prudent d'attendre le rapport de M. [P].



Rien n'empêchera le syndicat de saisir l'assemblée générale pour faire voter à nouveau sur des travaux ou le juge saisi d'ordonner les travaux indiqués à ce stade.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit n' y avoir lieu à annuler la résolution n° 13.



Pour les mêmes raison, la juridiction n'a pas à juger d'ores et déjà que des 'travaux d'imperméabilisation, dont la consistance sera déterminée par expertise, devront être entrepris à bref délai par le syndicat des copropriétaires dès que l'expert aura déposé son rapport'.



Ces demandes devront être reprises après la reprise d'instance.



A ce stade, la cour prononcera un débouté.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, 



Annule le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Amiens en ce qu'il a d'ores et déjà retenu le principe d' une responsabilité du syndicat des copropriétaires quant aux désordres survenus sur le mur de la cuisine/séjour de M. [Y] [E] et de Mme [S] [B] épouse [E],



Dit n' y avoir lieu avant le dépôt du rapport de l'expert à trancher l'obligation du syndicat des copropriétaires de faire réaliser une ré-étanchéification du mur pignon Nord-ouest de l'immeuble,







Confirme le jugement en ce qu' il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 28 septembre 2020 et en ce qu'il a ordonné une expertise, dans les termes dans lesquels il l'a fait,



Condamne M. [Y] [E] et Mme [S] [B] épouse [E] aux dépens d'appel, laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles d'appel.







LE GREFFIER LE PRESIDENT