Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 juillet 2023

ARRET 

N°





S.C.I. BRECO





C/



[F]













PB/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU QUATRE JUILLET 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01515 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IMUN 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JURIDICTION DE PROXIMITE D'ABBEVILLE DU ONZE MARS DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



S.C.I. BRECO agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me JOLLY substituant Me Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS





APPELANTE



ET



Madame [Y] [F]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Marie-Christine MISSIAEN, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Christophe LEMAIRE de la SCP LEMAIRE QUATRAVAUX, avocat au barreau de DIEPPE





INTIMEE





DEBATS :



A l'audience publique du 02 mai 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal BRILLET, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juillet 2023.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.







COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 04 juillet 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





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DECISION :



FAITS ET PROCÉDURE 



Par contrat non daté, la SCI Breco a donné à bail à Mme [Y] [F] à compter du 1er août 2018 un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] contre le versement d'un loyer mensuel de 530 euros. Un dépôt de garantie d'un même montant a été stipulé.



Mme [F] a quitté les lieux à la fin du mois de janvier 2021 et a vainement réclamé la restitution du dépôt de garantie par courrier recommandé dont le bailleur a accusé réception le 4 août 2021.



Ce dernier a soutenu que sa locataire avait laissé le bien dans un état dégradé.



Mme [F] a saisi le tribunal de proximité d'Abbeville le 14 septembre 2021 pour obtenir la condamnation de la SCI Breco à lui payer la somme de 530 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, avec majoration d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit à compter du mois de mars 2021, à lui remettre sous astreinte l'ensemble des quittances de loyer et à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts en raison de l'inobservation de l'une de ses obligations légales et conventionnelles.



La SCI Breco s'est opposée à ces demandes et a demandé à conserver le dépôt de garantie ainsi que la condamnation de Mme [F] à lui régler une somme de 1 168,35 euros correspondant au coût de reprise des dégradations commises dans le logement loué et non prises en charge au titre du dépôt de garantie.



Par jugement en date du 11 mars 2022, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a :



- condamné la SCI Breco à payer à Mme [F] la somme de 530 euros en restitution du dépôt de garantie, 

- condamné la SCI Breco à payer à Mme [F] la somme de 636 euros au titre de la pénalité légale de 10% liée au retard de restitution du dépôt de garantie, 

- dit que la demande de remise de quittances sous astreinte est sans objet, 

- débouté Mme [F] de sa demande de dommages et intérêts, 

- débouté la SCI Breco de sa demande de paiement au titre des dégradations locatives, 

- débouté les parties de leurs plus amples demandes, 

- condamné la SCI Breco à payer à Mme [F] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté la SCI Breco de demande au paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SCI Breco aux dépens, 

- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.



La SCI Breco a interjeté appel du jugement par déclaration en date du 31 mars 2022.



Par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 7 novembre 2022, la SCI Breco a été déclaré irrecevable à conclure en qualité d'intimée à l'appel incident de Mme [F].



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2022.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Vu les dernières conclusions récapitulatives de la SCI Breco notifiées par voie électronique le 2 mai 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de: 



- infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté Mme [F] de sa demande de remise de ses quittances et de l'indemnisation du préjudice afférent, 

Statuant à nouveau, 

- la dire bien fondée en son appel et ses demandes, 

- débouter Mme [F] de toutes ses demandes, fins et prétentions, 

A titre reconventionnel, 

- lui donner acte de ce qu'elle pouvait conserver le dépôt de garantie, à hauteur de 530 euros, versé par Mme [F], 

- condamner Mme [F] au règlement de la somme de 1 168,35 euros correspondant aux dégradations commises par elle dans le logement et non prises en charge au titre du dépôt de garantie. 

En tout état de cause, 

- condamner Mme [F] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [F] aux entiers dépens de l'instance. 



Vu les dernières conclusions récapitulatives de Mme [F] notifiées par voie électronique le 7 juillet 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de: 



- confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité d'Abbeville en ce qu'il a :

- condamné la SCI Breco au paiement de la somme de 530 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, laquelle somme sera majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit à compter du mois de mars 2021,

- condamné la SCI Breco à lui payer la somme de 636 euros au titre de la pénalité légale de 10 % liée au retard de restitution du dépôt de garantie, somme à parfaire depuis la date du jugement, 

- condamné la SCI Breco aux dépens,

- débouté la SCI Breco de sa demande de paiement au titre des dégradations locatives,

- débouté la SCI Breco de sa demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

- condamner la SCI Breco au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts en raison de l'inobservation de l'une de ses obligations légales et conventionnelles,

- condamner la SCI Breco à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent. 



MOTIFS



1. Sur la restitution du dépôt de garantie et la demande du bailleur au titre des travaux de remise en état.



1.1 Vu les articles 3-2, 7-c et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 1730 et 1731 du code civil,



Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. 



L'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions ainsi prévues, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.



Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 



Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



1.2 En l'espèce, la preuve est suffisamment rapportée de l'existence d'un état des lieux d'entrée établi contradictoirement par les parties le 31 juillet 2018.

À l'inverse, il n'est produit aucun état des lieux de sortie établi contradictoirement par les parties ou, à défaut, par un huissier de justice dans les conditions notamment de convocation précitées.



La SCI Breco produit à cet égard une pièce insuffisante (pièce 7) constituée d'une copie de l'état des lieux d'entrée sur laquelle a été ajoutée une mention manuscrite dans la partie consacrée à la pièce numéro 2 (chambre) : « lors de la sortie j'ai constaté des traces d'humidité le 20/01/2021) ».



Ce document, qui n'est donc pas signé par Mme [F] s'agissant des constatations à l'occasion de la sortie des lieux, ne fait en toute hypothèse pas mention d'autres désordres.



La SCI Breco n'a pas ajouté de nouvelles pièces probantes au soutien de ses allégations en cause d'appel.



Sont de nouveau mises en avant des attestations établies par L. [N], peintre, et M. [V].



Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'attestation [N] fait bien état de travaux dans le logement loué à Mme [F] (l'adresse et le numéro logement sont clairement indiqués) et joint une facture en date du 4 mars 2021 d'un montant total TTC de 1 698,35 euros. 



Pour le surplus, la cour rejoint cependant l'analyse du tribunal s'agissant du caractère insuffisant de l'attestation.



Celle-ci indique en effet : «alors que je devais ne donner qu'une couche de peinture, j'ai constaté que l'appartement était très humide et les plafonds noircis par la combustion d'un chauffage d'appoint (pétrole), qui a le défaut d'amener énormément d'humidité dans les locaux. Il a fallu procéder à l'assèchement total des lieux avant de pouvoir les rénover complètement, murs et plafonds. ».



Toutefois, force est de constater le décalage manifeste entre les dégradations mentionnées par cette attestation et « l'état des lieux de sortie » mis en avant par la SCI Breco ne mentionnant que quelques taches d'humidité dans la chambre.



Il n'est pas sérieux de soutenir que l'humidité des murs ou la présence de plafonds noircis n'ont pu être constatées qu'à l'occasion des travaux de peinture et ne pouvaient pas l'être au moment d'un état des lieux de sortie de la locataire.



L'obturation de la VMC n'est pas davantage démontrée.



L'attestation de M. [V] n'est pas plus utile au soutien des allégations du bailleur concernant l'état du logement au moment de la sortie des lieux de Mme [F] puisque celui-là y indique avoir agi pour la SCI Breco en qualité d'homme d'entretien jusqu'en août 2020 et qu'il ne fait pas mention de l'état du logement au jour de sa restitution.



La matérialité des dégradations imputées au locataire au jour de la restitution des lieux loués n'est donc pas établie certainement établie par le bailleur, qui n'a pas recherché l'établissement d'un état contradictoire des lieux en fin de location.



Par ailleurs, la locataire a fait état en cours de location d'infiltrations (photographies et copie des échanges de SMS évoquant la venue d'un couvreur pour traiter la situation).

Outre que l'humidité des murs mentionnée par M. [V] n'a pas été constatée contradictoirement, rien ne démontre certainement que ce problème a été la conséquence des modalités d'usage des lieux loués par Mme [F], tant en ce qui concerne le mode de chauffage utilisé que l'obturation alléguée de la VMC, celle-ci n'ayant pas davantage été constatée contradictoirement.



Dans ces conditions, le premier juge a justement retenu que la SCI Breco ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que les désordres allégués ont été la conséquence d'un défaut éventuel d'entretien ou de dégradations de la locataire occupant les lieux.



Le premier juge en a tiré les justes conséquences en terme de restitution du dépôt de garantie et de rejet de la demande indemnitaire du bailleur.



Le jugement est confirmé sur tous ces points.



2. Mme [F] ne démontre pas davantage en cause d'appel l'existence d'un préjudice quelconque en lien avec la remise tardive des quittances de loyer.



Sa demande indemnitaire a donc été justement rejetée.



Le jugement est confirmé sur ce point.



3. Le jugement est confirmé s'agissant des frais irrépétibles et des dépens.



La SCI Breco, qui échoue en son appel, est condamnée aux dépens de l'instance.



Elle est par ailleurs condamnée à payer à Mme [F] une somme de 1 500 euros en application l'article 700 du code de procédure civile.





 PAR CES MOTIFS, 

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, 



Confirme le jugement,



Condamne la SCI Breco à payer à Mme [Y] [F] la somme de 1 500 euros en application l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI Breco aux dépens d'instance d'appel.







LE GREFFIER LE PRESIDENT