Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 juillet 2023

ARRET 

N°





[T] [N]





C/



[Z]

[Z]













VA/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU QUATRE JUILLET 

DEUX MILLE VINGT TROIS







Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01519 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IMUV 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SENLIS DU QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



Madame [C] [T] [N]

née le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 11] (46)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée par Me Mélanie CRONNIER, avocat au barreau de SENLIS



APPELANTE



ET



Monsieur [L] [Z]

né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



Monsieur [R] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 6]



Représentés par Me Guillaume DESJARDINS, avocat au barreau de SENLIS



INTIMES





 

DEBATS :



A l'audience publique du 09 mai 2023, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, Président, et Mme Myriam SEGOND, conseiller, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juillet 2023.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier assistée de M. Michaël LEBAS, greffier stagiaire.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 04 juillet 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



Par acte sous-seing-privé du 28 janvier 2017, Mme [T] [N] a donné à bail à M. [L] [Z] un appartement sis [Adresse 8], moyennant un loyer de 615 € par mois outre une provision sur charges de 35 €, à compter du 1er février 2017.



M. [R] [Z], son père, s'est porté caution solidaire pour une durée déterminée mais non précisée, selon acte du 31 janvier 2017.



Il y a eu un dégât des eaux en décembre 2018 plus ou moins bien réparé par la bailleresse selon les positions des parties et le locataire reconnaît avoir eu une époque de laisser-aller.



A partir de juin 2020, le départ du jeune locataire est envisagé. De nombreux échanges interviennent entre les parties. Le 25 août 2020, M. [Z] fixe par courriel un rendez-vous au 31 août 2020 pour l'état des lieux, que n'a pu honorer Mme [T] [N].



M. [L] [Z] a quitté le logement sans remettre les clés au bailleur, lesquelles ne seront remise qu'à l'audience du 9 juillet 2021.



A la demande de Mme [T] [N], une ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis, du 5 janvier 2021, a constaté la résiliation du bail, a permis la reprise du logement, a constaté l'abandon du mobilier, à mettre à la décharge publique, et a condamné MM. [Z] à payer à Mme [T] [N] la somme de 3 200 € et les dépens.



M. [L] [Z] a fait opposition à cette ordonnance et M. [R] [Z] est intervenu volontairement un peu plus tard avec le même conseil.



Mme [T] [N] a comparu assistée d' un conseil. 



Par jugement du 4 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a:

- jugé que la résiliation du bail était acquise au 31 août 2020,

-constaté l'absence de décence du logement loué du 8 décembre 2018 au 6 octobre 2019 (10 mois),

-réduit le loyer de 100 € par mois pendant cette période, soit 1 000 € à payer par Mme [T] [N],

-condamné solidairement M. [L] [Z] et M. [R] [Z] à payer à Mme [T] [N] la somme de 625 € au titre des impayés locatifs antérieurs au 31 août 2020,

-débouté Mme [T] [N] de sa demande de réévaluation des loyers à compter de juin 2018,

-débouté Mme [T] [N] de sa demande de condamnation à des indemnités d'occupation après le 31 août 2020,

-condamné solidairement M. [L] [Z] et M. [R] [Z] à payer à Mme [T] [N] la somme de 440 € au titre des réparations locatives,

-dit que le dépôt de garantie de 615 €, non restitué, viendra se compenser avec les sommes dues par M. [L] [Z],

-laissé les dépens à la charge de celui qui les a exposés et rejeté les demandes de frais irrépétibles.



Mme [T] [N] a relevé appel de ce jugement.



La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. 



Vu les conclusions d'appelant n°3 notifiées par Mme [T] [N], appelante, le 19 septembre 2022 sollicitant:



-la confirmation de l'ordonnance d'abandon du 5 janvier 2021,

-l'infirmation du jugement sur la prétendue indécence du logement,

-l'infirmation du jugement sur le non-lieu à indemnité d'occupation entre le 31 août 2020 et la remise des clés le 9 juillet 2021 et la condamnation de M. et Mme [Z] à la somme de 7 775 € au titre des loyers 'de juin 2020 à juillet 2021",

-l'infirmation du jugement sur la limitation des sommes dues au titre des réparations locatives pour voir augmenter la condamnation à la somme de 2 464, 27 € au lieu de 440 €,

-le débouté de toutes demandes plus amples ou contraires,



Vu les conclusions n°1 notifiées par MM. [L] et [R] [Z] visant à :



-la confirmation du jugement sur la résiliation du bail au 31 août, et le rejet de la demande de constat de la résiliation du bail par l'effet de la procédure d'abandon,

-la confirmation du jugement sur la fixation de la dette de loyer à la somme de 625 € et le rejet de toute dette de loyer ou d'indemnité d'occupation postérieure à cette date,

-la confirmation sur le principe de la compensation avec le dépôt de garantie,

-la confirmation sur le principe de la responsabilité du bailleur pour indécence du logement sauf à infirmer sur le quantum, lequel devra être porté à 3 150 € et non à 1 000 €,

-l'infirmation du jugement sur la dette de réparations locatives, ou tout au moins la limiter à la somme de 120 € (un matelas et un bureau à enlever). L'instruction a été clôturée le 4 janvier 2023.





MOTIFS



La recevabilité de l'opposition n'est plus discutée.

1. Sur la résiliation du bail, le solde des loyers dus, la révision du loyer, les indemnités d'occupation éventuelles et le coût des dépens de la procédure de reprise des locaux.



Par courrier du 27 mai 2020, produit par la bailleresse, pièce 11, M. [L] [Z] donnait congé sans date précise de départ, mais en indiquant respecter un délai de trois mois à compter de la réception.



Par lettre du 5 août 2020 (pièce [T] [N] 4), outre divers courriels, Mme [T] [N] a explicitement accusé réception de ce congé donné par le locataire 'en respectant le préavis de trois mois comme il se doit', en a pris acte, et a fixé que 'le logement doit être libéré le 31 août 2020". 



L'étude de ses écrits montre qu'elle suspendait la réalisation du rendez-vous à la régularisation du retard de loyers.



Le courriel de M. [Z] du 25 août 2020 fixant le rendez-vous le 31 août 2020 à 14 heures n'avait donc rien d' un 'diktat' prenant de court la bailleresse, laquelle se devait d' être présente ou représentée, même si le dernier mois de loyer n'était pas payé. Plusieurs échanges de courriels et de SMS produits aux débats montrent que les parties avaient la coutume de communiquer par ces moyens de communication aisés.



Le bail a donc bien pris fin le 31 août 2020.



Les loyers ne sont dûs que jusqu'au 31 août 2020, soit un solde de 625 € à cette date, montant admis par les parties.



Le jugement doit être confirmé sur ces deux points.



Il sera également confirmé en ce qu'il a, au visa de l'article 17-1 de loi du 6 juillet 1989, lequel exige que le bailleur manifeste sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans le délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, refusé de réviser rétroactivement le loyer.



M. [L] [Z] a donc quitté le logement le 31 août 2020.



Il est exact qu'il n'a pas mis les clés dans la boite aux lettres comme il l'avait annoncé dans son courriel du 31 août 2020 (sa pièce 4) et que celles-ci n' ont, de fait, été remises à la bailleresse que lors de leur rencontre suivante, à la première audience, le 9 juillet 2021.



Toutefois dès le 31 août 2020, M. [Z] envoyait un courriel à Mme [T] [N] suivi d'un autre le 23 septembre 2020.



Les parties avaient la communication facile. Mme [T] [N], qui n'avait pas honoré le rendez-vous du 31 août qu'elle avait fixé elle-même, se devait de réclamer les clés, voire de mettre l'ancien locataire en demeure, avant d'engager la procédure de reprise des lieux ou d'exiger le paiement de l'équivalent du loyer. En outre l'huissier de justice a pu entrer dans les lieux le 19 novembre 2020, sans utiliser les services du serrurier (pièce 12).



La procédure de reprise des lieux suite à un abandon du logement n'avait donc pas lieu d' être.



Les dépens devront en être laissés à la bailleresse.







Mme [T] [N] n'était donc pas non plus, en effet, fondée à obtenir l'équivalent du loyer (650 € par mois avec la provision sur charges) entre le 31 août 2020 et le 9 juillet 2021.



Le jugement sera encore confirmé sur ces deux points.



Le dépôt de garantie doit venir en compensation des sommes dues par MM. [Z].



2. Sur l'indécence du logement.



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1147 (ancien) ou 1231-1 (nouveau) du code civil, selon la formule d'un arrêt,'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d' y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués', Civ.3e, 19 janvier 2005, n° 03-15.631.



L'article 20-1 de la loi prévoit expressément que le juge peut réduire le loyer.



M. [Z] demandait en première instance, et reprend cette demande en appel, la somme de 150 € par mois sur 21 mois, de décembre 2018 à août 2020.



Il est constant qu'il y a eu un dégât des eaux survenu le 8 décembre 2019, de fortes traces d' humidité et de moisissure à l'issu, des reprises de peinture avec enduit anti-humidité, dépose de 4 radiateurs, facturées le 9 octobre 2019, effectuées tardivement donc, et une ré-apparition de traces de moisissures dont on peut voir un exemple sur l'une des photographies du constat du 19 novembre 2020. 



En l'espèce, le premier juge a admis une réduction de 100 € par mois sur une période de dix mois, de décembre 2018 à octobre 2019, en observant que le mauvais entretien des lieux par le locataire, admis par lui-même, pouvait expliquer la ré-apparition de traces d'humidité.



Le premier juge a fait un examen précis, objectif et exhaustif de toutes les pièces permettant de se faire une opinion sur l'état du logement sur ces deux périodes et sur les causalités en cause.



Sa décision doit, par adoption de motifs, être confirmée.



3. Sur les réparations locatives.



En application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, de prendre en charge l'entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives.



Mme [T] [N] se fonde sur un procès-verbal de constat dressé par Maître [V] [H], huissier de justice, le 20 juillet 2021, après la récupération des clés le 9 juillet 2021, pour réclamer une somme de 2 464, 27 € dont 2034, 50 € de frais de nettoyage et de peinture (ses pièces 19, 20 et 35 pour la facture), outre quelques frais de remise en état de la chausse d'eau et du battant des WC.



Le premier juge a accordé 440 € à ce titre, soit 320 € de ménage et 120 € d'enlèvement des deux meubles laissés sur place.



M. [Z] propose 120 € pour le débarras du sommier et du bureau.



Il est d'abord à observer que l'huissier de justice venu délivrer le commandement du 19 novembre 2021 est entré dans les lieux dont il a pris des photographies, et ce sans faire usage du serrurier qui l'accompagnait (cases idoines non cochées en bas du recto). Si la forte odeur est notée déjà, les locaux pouvaient être aérés et remis en service. La présence des mouches et des déjections d'insectes en juillet 2021 ne peut plus être imputée au locataire.



Le bail étant résilié au 31 août 2020, Mme [T] [N] pouvait donc faire réaliser un constat de l'état des lieux, contradictoire ou non, dès cette date, et faire effectuer tout ménage nécessaire aux frais du locataire.



Les photographies du constat de Maître [H] du 20 juillet 2021 (pièce Mme [T] [N] 17), au demeurant des copies noir et blanc assombries, ne montrent pas des lieux en mauvais état si ce n'est quelques états d'usage et traces de moisissures, traces qui sont aussi bien présentes dans les photographies prises par M. [Z] (pièce 10), par hypothèse avant son départ, et qui peuvent relever de la nature des lieux et de la vétusté.



En conclusion, il convient sur ce point également de confirmer le jugement. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis le 4 mars 2022,



Condamne Mme [C] [T] [N] aux dépens d'appel et à payer une somme de 1 500 € à M. [L] [Z] et à M. [R] [Z], unis d' intérêts.







LE GREFFIER LE PRESIDENT