Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 juillet 2023

ARRET 

N°





[C]





C/



Etablissement Public OPH-OPAC DE L'OISE













PB/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU QUATRE JUILLET 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04659 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ISUL 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SENLIS DU DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [T] [C]

né le 18 Février 1970 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représenté par Me Olympe TURPIN, avocat au barreau d'AMIENS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000522 du 09/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS)





APPELANT



ET



Etablissement Public OPH-OPAC DE L'OISE pris en la personne de ses Président et Directeur

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS





INTIMEE



 



DEBATS :



A l'audience publique du 02 mai 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal BRILLET, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juillet 2023.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 04 juillet 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



FAITS ET PROCÉDURE 



Suivant contrat du 10 septembre 2003, l'OPH - l'Opac de l'Oise (ou le bailleur) a loué à usage d'habitation à M. [T] [C] un logement situé à [Adresse 5], contre le versement d'un loyer mensuel de 311,94 euros, outre une provision pour charges.



Reprochant à M. [C] de ne pas avoir joui paisiblement du logement loué ainsi qu'un retard dans le règlement des sommes dues au titre des loyers et des charges, l'Opac de l'Oise lui a fait signifier le 28 janvier 2021 un commandement de payer la somme totale de 1 124,47 euros visant la clause résolutoire prévue dans le bail.



Invoquant un défaut de règlement dans le délai de deux mois de ce commandement des sommes dues, l'Opac de l'Oise a fait assigner M. [C] le 21 avril 2021 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis pour voir principalement prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du locataire et obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes au titre de l'arriéré de loyer et de charges et au titre d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges à compter de la résiliation du bail.



M. [C] s'est opposé à ces demandes et a sollicité subsidiairement le bénéfice d'un délai de 3 ans pour quitter les lieux et s'acquitter de sa dette locative.



Par jugement en date du 2 septembre 2022, rectifié le 23 septembre suivant, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a pour l'essentiel:



- déclaré recevable l'action de l'Opac de l'Oise, 

- prononcé la résiliation du bail,

- ordonné l'expulsion de M. [C],

- dit n'y avoir lieu à suppression du délai au titre de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- débouté M. [C] de sa demande de délais pour quitter les lieux, 

- condamné M. [C] à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer révisable comme lui, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, 

- condamné M. [C] à payer au bailleur la somme de 9 340,42 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 19 mai 2022, échéance du mois d'avril 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021 (date de l'assignation) sur la somme de 1 408,69 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, 

- débouté M. [C] de sa demande de délais de paiement, 

- condamné M. [C] à payer au bailleur la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, 

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 



M. [C] a interjeté appel du jugement, signifier le 18 octobre 2022, par déclaration en date du 12 octobre 2022.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2023.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Vu les dernières conclusions récapitulatives de M. [C] notifiées par voie électronique le 17 février 2023 aux termes desquelles il demande à la cour de: 



- le déclarer recevable et bien fondé en son appel, 

en conséquence, 

- réformer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau : 

A titre principal : 

- dire et juger l'Opac de l'Oise mal fondée en sa demande de résiliation judiciaire du bail, d'expulsion du locataire, de paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 

En conséquence, 

- débouter l'Opac de l'Oise de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions 

A titre subsidiaire : 

- lui accorder un délai de 3 ans pour quitter les lieux, 

- lui accorder un délai de 3 ans pour s'acquitter de sa dette locative. 

En tout état de cause : 

- débouter l'Opac de l'Oise de toute demande plus ample ou contraire. 

- condamner l'Opac de l'Oise à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Vu les dernières conclusions récapitulatives de l'Opac de l'Oise notifiées par voie électronique le 23 février 2023 aux termes desquelles il demande à la cour de : 



- déclarer M. [C] mal fondé en son appel et en conséquence l'en débouter.

- le débouter en outre de l'ensemble de ses demandes et allégations.

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement, sauf sur le montant des condamnations au titre des loyers et indemnités d'occupation, 

- condamner à ce titre M. [C] au paiement de la somme de 9 934,15 euros arrêtée au 31 décembre 2022.

Subsidiairement,

- constater la résiliation de plein droit du bail, par l'effet de la clause résolutoire, à la date du 28 mars 2021, soit 2 mois après la signification du commandement de payer.

condamner M. [C] à lui payer :

- une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer révisable, à compter du 29 mars 2021, et jusqu'à la date de libération effective des lieux et de remise des clés. 

- la somme de 9 934,15 euros arrêtée au 31 décembre 2022.

Dans tous les cas, 

- débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes.

- condamner M. [C] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel. 

- condamner M. [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût du commandement de payer, lesquels seront recouvrés par maître Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent. 



MOTIFS



1. Vu les articles 6, 7-a et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,



1.1 Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 



Le logement doit satisfaire aux conditions prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.



1.2. Le locataire est pour sa part tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les réparations locatives définies par l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987.



Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. 



1.3 Sur le principe, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne dispense pas le locataire de son obligation de payer les loyers (3ème Civ., 6 janvier 2009, n° 07-20.316). Il en va toutefois autrement s'il en résulte une impossibilité totale d'utiliser les lieux (3e civ., 5 novembre 2003, n° 02-10.964), ou lorsque ceux-ci ne peuvent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle (3e Civ., 14 octobre 2014, n° 13-19.594).



En l'espèce, le juge n'a été saisi d'aucune demande de travaux à la charge du bailleur.



Par ailleurs, M. [C], qui soutient avoir volontarement cessé de payer son loyer en réponse à l'état d'indécence de son logement et de certaines parties communes, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les manquements qu'il impute au bailleur (défaut d'entretien de la porte d'entrée de l'ouvrage ' partie commune; défaut d'entretien et présence de déchets dans les coursives et escaliers des parties communes - défaut d'entretien des radiateurs et chaudière de l'appartement depuis 2018 - dégâts des eaux dans son logement en 2007, 2008 et 2019 affectant les peintures de certains murs et plafonds) l'on empêché (ou l'empêchent actuellement) d'user de son logement loué conformément à sa destination ni, a fortiori, l'ont totalement empêché d'user de son logement.



Sur ce point, il échoue à convaincre la cour qu'il s'est trouvé dans l'obligation de quitter son logement pour aller habiter chez sa compagne de l'époque, Mme [K] à [Localité 6]. 



Outre que les cause et périodes précises de son absence du logement ne sont en rien justifiées, ni même alléguées s'agissant de la période, la seule déclaration en mairie pour la réfection de la toiture de la maison de son amie prétendue est notoirement insuffisante.



Surabondamment, le bailleur justifie de l'existence de travaux de peinture et de plomberie dans le logement de M. [C] en 2007, 2008, 2010 et 2011.



Par ailleurs, la cause des dégâts des eaux survenus en 2019 n'est pas établie avec certitude. 



 À cet égard, le rapport de l'expert mandaté par l'assureur du locataire n'est pas produit. Une fiche de suivi de « recherche de fuite suite aux cloques constatées sur le plafond des logements 29 et 32 » indique que « le technicien n'a pu avoir accès au logement 35 [logement de M. [C]], ce locataire ne peut jamais ouvrir la porte. Le 6/11 : recherche de fuite dans le logement 35 locataire a débranché l'eau chaude et eau froide en dessous de son évier et ne veut pas qu'on intervienne. Vues avec le gardien ».



Ce constat a fait l'objet d'un courrier du bailleur à son locataire le 27 novembre 2019, rédigé comme suit : « suite à la présence d'une fuite d'eau émanant de votre logement, l'entreprise Must est intervenue le 8 novembre 2019. Suite à ce rendez-vous, l'entreprise nous informe que certains équipements de plomberie ne sont plus raccordés consécutifs au déplacement de l'évier de cuisine par vos soins. Par conséquent, je vous remercie de remettre en état les installations et raccordements de plomberie occasionnant des dégâts chez les autres locataires ».



Si M. [C] conteste être à l'origine de dégâts des eaux subis par ses voisins du dessous, il n'en reste pas moins que le constat d'équipements de plomberie non raccordés en suite de ses interventions personnelles est suffisamment établi.



Enfin, par courrier recommandé du 15 février 2021, le bailleur a indiqué à M. [C] : « A plusieurs reprises nous vous avons contacté par téléphone et laissé des messages, afin de convenir d'un rendez-vous pour la programmation des travaux que vous avez demandés. À ce jour, nous restons sans nouvelles de votre part. Sans réponse dans un délai de 15 jours, nous vous affirmons que nous clôturons votre dossier. »



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception d'inexécution opposée par M. [C].



1.4 L'arriéré de loyer allégué par l'Opac de l'Oise n'est pas contesté en son principe (M. [C] revendiquant même avoir volontairement cessé ses paiements) mais critiqué sur deux points.



Le premier, concernant le supplément de loyer de solidarité à compter du 1er juin 2022 à hauteur de 817 euros par mois sur une période de 12 mois, n'est plus d'actualité puisque la somme correspondante, d'un total de 8 987 euros, lui a été recréditée le 22 décembre 2022.



La seconde, concernant la somme de 225 € au titre de « frais de poursuite », ne figure pas dans l'historique du compte locataire en date du 9 janvier 2023. 



Les sommes mentionnées dans cet historique concernent des appels de loyer uniquement. M. [C], sur qui pèse la preuve de sa libération, ne justifie pas avoir réglé les sommes correspondantes.



Il suit de tout ce qui précède que la résiliation du bail a été justement prononcée de ce chef.



2. La cour fait par ailleurs sienne l'analyse du premier juge, résultant notamment de l'exploitation des fiches UPS, des différents courriers d'avertissement ou de mise en demeure du bailleur et des sommations interprétatives des autres locataires, ayant en conclusion retenu que M. [C] n'use pas paisiblement des lieux loués.



Cette obligation du locataire est prévue par l'article 7-b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et elle est rappelée par l'article 10, 2° du contrat de bail, à peine de résiliation prévue notamment par l'article 9 du même contrat.



M. [C] conteste son comportement agressif et injurieux résultant des différents constats versés aux débats. 



Cependant, outre la multiplicité des incidents suffisamment révélatrice, la cour doute d'autant moins de la réalité des faits rapportés dans ces différents constats que, dans un courrier qu'il a lui-même adressé à son bailleur le 17 août 2020, il n'a pas hésité à écrire : « je n'ai donc pas à me justifier auprès d'un individu tel que vous et encore moins avoir du respect pour des escrocs et des voleurs comme vous ».



M. [C] est dans une forme manifeste toute-puissance, n'hésitant pas davantage indiquer dans ce même courrier : « Premièrement si je veux claquer la porte d'entrée de mon logement c'est mon droit ('). Si je veux pousser la porte d'entrée de cet immeuble avec mon pied c'est mon droit ».



Selon sommations interpellatives versées au débat, certains locataires ([Z] [B], [X] [G], [J] [N], [H] [A]) l'ont également mis en cause pour des nuisances sonores, selon une périodicité assez variable, ou des comportements de violence verbale et insultes. 



Une fiche UPS du 1er juillet 2020 indique : « ce locataire est totalement ingérable, comportement très agressif envers les voisins et moi-même, il fait clairement sa loi dans cette cage d'escalier et prend en otage tous les autres locataires et propriétaires ».



Si certains manquements sont anciens, ils se sont régulièrement renouvelés, donnant lieu à constats et mise en demeure nombreux (comportement de violence verbale et insulte). 



Par ailleurs, le fait que d'autres locataires manquent également à leurs obligations (fait d'entreposer des effets personnels dans le couloir, parties communes) n'excuse en rien son propre comportement identique.



L'existence réitérée des manquements constatés malgré multiples mises en demeure justifie la résiliation du contrat de bail.

3. Le jugement n'ayant pas précisé d'autre date, la résiliation a été prononcée à la date du jugement, ce qu'il y a lieu de confirmer.



Le montant de l'arriéré locatif au jour de la résiliation (2 septembre 2022) peut être fixé comme suit sur la base des éléments de l'historique en date du 9 janvier 2023 :

- solde allégué au 31 août 2022 : 14 614,88 euros

- à déduire la part de supplément de loyer de solidarité : 6 536 euros (8 x 817).

- à ajouter 2/30ème du loyer de septembre 2022 : 30,39 euros [(1272,07-817) x 2/30]

- soit : 8 109,22 euros.



Le jugement est infirmé en ce sens s'agissant du quantum. Il est confirmé s'agissant des intérêts.



4. Vu les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



M. [C] indique percevoir l'allocation adulte handicapé depuis 2012, aide en l'état accordée du 1er novembre 2020 au 31 août 2024, que son état de santé est donc particulièrement précaire et que, compte tenu de sa situation personnelle et financière, il aura les plus grandes difficultés à retrouver un logement. 



Son dit état de santé n'est cependant pas connu. Par ailleurs, M. [C] ne justifie d'aucune démarche particulière alors même que le jugement assorti de l'exécution provisoire lui a été signifié le 18 octobre 2022.



Sa demande tendant à lui voir accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux a été justement rejetée.



5. L'occupation étant sans doit ni titre le jour suivant la résiliation du bail, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [C] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer révisable jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 



6. Vu l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,



Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



M. [C], qui ne justifie pas du détail précis de ses revenus et charges actuelles, a été justement débouté de sa demande en ce sens, ce d'autant qu'il ne présente aucune perspective crédible d'apurement de sa dette, même dans le délai maximum de trois ans.



7. Le jugement est justement motivé des chefs des frais irrépétibles et des dépens. Il est confirmé sur ce point.



La situation économique de M. [C] justifie d'écarter la demande du bailleur au titre des frais irrépétibles exposé en cause d'appel.



Les dépens limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile, mis à la charge de M. [C], seront recouvrés conformément à la loi relative à l'aide juridictionnelle.





 PAR CES MOTIFS,



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, 



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné M. [T] [C] à payer à l'OPH - l'Opac de l'Oise la somme de 9 340,42 euros au titre des loyers impayés, selon décompte arrêté au 19 mai 2022, échéance du mois d'avril 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021 (date de l'assignation) sur la somme de 1 408,69 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, 



Statuant à nouveau, 



Condamne M. [T] [C] à payer à l'OPH - l'Opac de l'Oise la somme de 8 109,22 euros, compte arrêté au jour de la résiliation du bail en date du 2 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021 sur la somme de 1 408,69 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus, 



Précise que l'indemnité d'occupation fixée dans le dispositif du jugement dont appel est due par M. [T] [C] à l'OPH - l'Opac de l'Oise à compter du 3 septembre 2022 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués,



Rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Condamne M. [T] [C] aux dépens de l'instance d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément à la loi relative à l'aide juridictionnelle.







LE GREFFIER LE PRESIDENT