Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 juillet 2023

ARRET 

N°





[I]





C/



S.A. IMMOBILIERE PICARDE D HLM













PB/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU QUATRE JUILLET 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04835 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IS7B 



Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AMIENS DU CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



Madame [D] [I]

née le [Date naissance 2] 1994 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée par Me Isabelle RUELLAN de la SELARL GAUBOUR WALLART RUELLAN, avocat au barreau d'AMIENS





APPELANTE



ET



S.A. IMMOBILIERE PICARDE D'HLM agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d'AMIENS





INTIMEE



DEBATS :



A l'audience publique du 02 mai 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal BRILLET, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juillet 2023.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 04 juillet 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





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DECISION :



FAITS ET PROCÉDURE 



Par contrat en date du 30 décembre 2020, la société immobilière picarde d'HLM (SIP) a loué à Mme [D] [I] et M. [O] [Y] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 6] contre le versement d'un loyer de 341,46 euros révisable, outre la somme mensuelle de 26,54 euros à titre de provision pour charges.



Par courrier du 23 février 2021, Mme [I] a informé le bailleur de son départ des lieux. Ce dernier lui a fait part le 11 mars suivant de ce que le préavis la concernant prenait fin le 25 mars 2021.



Se prévalant de mensualités restées impayées, le bailleur a fait signifier à M. [Y] le 12 octobre 2021 un commandant de payer la somme totale de 1 214,16 euros visant la clause résolutoire stipulée dans le bail.



Par acte d'huissier de justice du 14 octobre 2021, il a sommé Mme [I] de lui régler la même somme.



Par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2021, la SIP a fait assigner Mme [I] et M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens statuant en référé pour voir principalement constater la résiliation du contrat de bail, voire ordonner l'expulsion des locataires et les voir condamner solidairement à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail, lui payer une somme de 1 835,55 euros au titre de l'arriéré locatif au taux légal depuis l'assignation et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance en date du 5 septembre 2022, à laquelle la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le juge des référés a :



- constaté la recevabilité des demandes de la SIP, 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2020 entre la SIP et Mme [I] et M. [Y] sont réunies à la date du 13 décembre 2021 pour défaut de paiement des loyers par application de la clause résolutoire contractuelle, 

- ordonné en conséquence à Mme [I] et M. [Y] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification de la présente ordonnance, 

- dit qu'à défaut pour Mme [I] et M. [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celles de tous occupants de leur chef, 

- condamné solidairement Mme [I] et M. [Y] à verser à la SIP à titre provisionnel la somme de 4 043,92 euros (décompte arrêté au 25 juin 2022), avec intérêts au taux légal depuis l'ordonnance

- dit que Mme [I] sera tenue solidairement au paiement de cette dette locative née avant le [Date naissance 4] 2022, 

- condamné solidairement Mme [I] et M. [Y] à payer à la SIP à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 décembre 2021 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clefs, 

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculées tel que si le contrat s'était poursuivi, 

- condamné in solidum Mme [I] et M. [Y] à verser à la SIP une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum Mme [I] et M. [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et le coût de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.



Mme [I] a interjeté appel de l'ordonnance par déclaration en date du 31 octobre 2022, limitant son appel aux dispositions de l'ordonnance lui ayant ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés, l'ayant condamnée solidairement avec M. [Y] à régler la somme à titre provisionnel de 4 043,92 euros, ayant dit qu'elle serait tenue solidairement au paiement de cette dette née avant le 25 mars 2022 et l'ayant condamnée solidairement avec M. [Y] à régler une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 décembre 2021 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et une somme de 50 euros au titre de l'article 700 ainsi que les entiers dépens.



Par ordonnance du 27 février 2023, le président de chambre a déclaré la déclaration d'appel de Mme [I] à l'égard de M. [Y], faute pour cette dernière de lui avoir signifié sa déclaration d'appel dans le délai de dix jours suivant l'avis de fixation.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2023



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières conclusions récapitulatives de Mme [I] notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de : 



- infirmer l'ordonnance, statuant à nouveau,

- dire qu'elle sera uniquement tenue solidairement au règlement des loyers impayés jusqu'au 25 mars 2022,

- en conséquence, débouter la SIP de sa demande en paiement des loyers dirigée contre elles à hauteur de 4 043,92 euros. 

- dire qu'elle ne saurait être tenue solidairement avec M. [Y] au paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 6],

- débouter M. [Y] et la SIP du surplus de leurs demandes,

- condamner M. [Y] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel dont distraction est requise au profit de maître Isabelle Ruellan, avocate.







Elle prétend justifier avoir quitté le logement le 23 février 2021, M. [Y] étant resté dans les lieux, à charge pour lui de régler le loyer et les charges y afférentes. La clause de solidarité visée au bail conclu le 30 décembre 2020 prévoit que la solidarité des locataires ne peut excéder une année à compter du préavis rendu par l'une des parties. Elle n'est donc tenue solidairement au paiement de la dette locative que jusqu'au 25 mars 2022. Tous les loyers et charges nés postérieurement au 25 mars 2022 sont uniquement dus par M. [Y]. L'indemnité d'occupation n'est due que par ce dernier.



Vu les dernières conclusions récapitulatives de la SIP notifiées par voie électronique le 9 janvier 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de : 



- s'entendre Mme [I] déclarer recevable mais infondée en son appel.

En conséquence, 

- confirmer en l'ensemble de ses dispositions l'ordonnance,

Ce faisant, 

- s'entendre Mme [I] condamner au paiement de la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle fait essentiellement valoir que le contrat de location comportait une clause de solidarité aux termes de laquelle le locataire sortant demeurait tenu solidairement et ce pendant une durée d'une année après son départ à l'exécution de l'intégralité des clauses du contrat de location. Mme [I] est ainsi tenue solidairement au règlement de toutes sommes liées au contrat de location et ceci durant une année soit jusqu'au 25 mars 2022, ce que le premier juge a retenu. Elle ajoute ne pas solliciter auprès de celle-ci le règlement de d'indemnités dont l'origine serait postérieure au 25 mars 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent. 



MOTIFS



1. Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



2. Le contrat de bail convenu entre les parties prévoit la stipulation suivante : « dans le cas où le terme « locataires » désignerait plusieurs personnes, celles-ci seraient tenues à l'égard du bailleur de façon solidaire et indivisible à l'exécution de l'intégralité des clauses du présent contrat de location sur toute sa durée.

En cas de congé délivré par l'une d'elles, celle-ci restera tenue solidairement pendant une durée d'un an après son départ.

Les époux restent tenus solidairement jusqu'à l'accomplissement des formalités de publicité du jugement de divorce. »



Une telle clause de solidarité ne s'entend que s'agissant des obligations financières des locataires résultant du contrat de bail lui-même. 



3. Les parties sont d'accord pour retenir que Mme [I] ne peut être tenue solidairement avec M. [Y] que pour le règlement de toutes les sommes liées au contrat de location durant une année suivant la résiliation du bail concernant cette dernière, soit jusqu'au 25 mars 2022.



4. L'indemnité d'occupation indemnise le propriétaire du préjudice lié au maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la résiliation du bail, maintien dans les lieux devenu sans droit ni titre. Par hypothèse, elle ne repose donc pas sur une obligation née du bail lui-même. En conséquence seul celui qui se maintient dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail est redevable de l'indemnité d'occupation.



5. Le jugement a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 13 décembre 2021 pour défaut de paiement des loyers par application de la clause résolutoire contractuelle.



Ce point n'a pas été remis en cause par la déclaration d'appel de Mme [I].



Il n'est pas allégué, et encore moins démontré, que Mme [I] s'est maintenue dans les lieux au-delà de cette date.



La créance d'indemnité d'occupation éventuellement due par M. [Y] à la SIP pour s'y être au contraire maintenu, et dès lors contestable s'agissant de Mme [I].



6. Le premier juge s'est basé sur le compte du bailleur arrêté au 25 juin 2022 pour retenir la somme de 4 043,92 euros.



Il résulte d'un relevé de compte du 28 avril 2022 de la SIP que le solde mentionné, soit 3 560,08 euros, intègre les quittancements de décembre 2021, janvier, février et mars 2022.



Il résulte de tout ce qui précède l'existence d'une contestation sérieuse s'agissant des montants réclamés par le bailleur au titre des mois de janvier, février et mars 2022 et, s'agissant du mois de décembre 2021, pour un montant excédent 12/31ème de celui réclamé correspondant au montant mensuel du loyer (366,87 x 12/31 = 142,01). 



Une somme de 1 329,76 euros (224,86+368,30+368,30+368,30) doit être soustraite du total de 3 560,08 euros, soit une somme réellement due par Mme [I] égale à 2 230,32 euros.



Le jugement est infirmé dans cette limite.



7. Le premier juge a justement statué des chefs des dépens et des frais irrépétibles.



La contestation en appel de Mme [I] étant fondée au moins pour partie, la SIP est condamnée aux dépens de l'instance d'appel. Sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.





 PAR CES MOTIFS, 





LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, 



Statuant dans la limite de l'appel,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a:

- condamné Mme [I], solidairement avec M. [Y], à verser à la SIP à titre provisionnel la somme de 4 043,92 euros (décompte arrêté au 25 juin 2022), - dit que Mme [I] sera tenue solidairement au paiement de cette dette locative née avant le 25 mars 2022, 

- condamné Mme [I], solidairement avec M. [Y], à payer à la SIP à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 décembre 2021 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clefs, 



Statuant à nouveau de ces seuls chefs,



Déboute la société immobilière picarde d'HLM de sa demande de condamnation de Mme [D] [I] au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 13 décembre 2021,



Dit que la somme provisionnellement due par Mme [D] [I] à la société immobilière picarde d'HLM, solidairement avec M. [O] [Y], au titre de ses obligations nées du bail est égale à 2 230,32 euros, avec intérêts au taux légal depuis l'ordonnance, et la condamne en tant que de besoin solidairement avec M. [O] [Y] au paiement de cette somme,



Ajoutant à l'ordonnance,



Condamne la société immobilière picarde d'HLM aux dépens de l'instance d'appel,



Rejette la demande de la société immobilière picarde d'HLM formés en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT