Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 juillet 2023

AFFAIRE : N° RG 20/02070 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7E-GTOJ

  



 ARRÊT N° 



JB. 





 ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 21 Septembre 2020 

 RG n° 12/3035







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 

ARRÊT DU 04 JUILLET 2023



 

APPELANTS :



Monsieur [R] [G]

né le 13 Décembre 1945 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]



Monsieur [K] [G]

né le 23 Décembre 1941 à [Localité 8]

[Adresse 11]

[Localité 8]



représentés et assistés de Me Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN





INTIMÉE :



L' ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE

[Adresse 10]

[Localité 9]

pris en la personne de son représentant légal



représenté par Me Sabrina JOUTET, avocat au barreau de CAEN

assistée de Me Michel BARON, avocat au barreau d'EURE, 





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M. GARET, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,



DÉBATS : A l'audience publique du 07 mars 2023



GREFFIER : Mme COLLET



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 04 Juillet 2023 par prorogation du délibéré initialement fixé au 16 Mai 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier





* * *



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Suivant arrêté du 10 octobre 2005, le Préfet du Calvados a déclaré d'utilité publique l'acquisition de terrains nécessaires à la création du parc d'activités de la Douitée de la communauté de communes de [Localité 12].



Par ordonnance du 13 janvier 2006, le juge de l'expropriation près le tribunal de grande instance de Caen a déclaré expropriées pour cause d'utilité publique au profit de l'Etablissement Public Foncier de Normandie diverses parcelles dont celles cadastrées AS n° [Cadastre 3], n° [Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] pour une superficie de 8 725 m 2 appartenant alors à M. [R] [G] et la parcelle AS n°[Cadastre 2] d'une superficie de 10 172 m2 appartenant à M. [K] [G].



Par arrêt du 23 juillet 2008, la cour d'appel de Caen a fixé à la somme de 34 027,50 euros le montant de l'indemnité principale due à M. [R] [G] en dédommagement de l'expropriation de ses parcelles et fixé à la somme de 4 402,75 euros l'indemnité de réemploi.



Par arrêt du même jour, la cour a fixé à la somme de 33 922,20 euros le montant de l'indemnité principale due à M. [K] [G] en dédommagement de l'expropriation et fixé à la somme de 4 127,85 euros l'indemnité de remploi. 



Par acte du 27 juillet 2012, M. [R] [G] et M. [K] [G] ont fait assigner l'Etablissement Public Foncier de Normandie devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins d'obtenir le paiement de la somme équivalente à la différence entre la valeur actuelle des parcelles et le montant revalorisé de l'indemnité qu'ils ont perçues outre une indemnité au titre du préjudice de jouissance.



Par jugement du 28 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Caen a : 

- reconnu à M. [R] [G] le droit à rétrocession des parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ;

- reconnu à M. [K] [G] le droit à rétrocession de la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 2] ;

- constaté l'impossibilité de rétrocession ;





- avant dire-droit, désigné M. [T] en qualité d'expert pour donner son avis sur le montant des indemnités dues à M. [R] [G] et M. [K] [G] au titre de la perte de la plus-value acquise par les biens expropriés et de la privation de jouissance desdits biens ;

- condamné l'Etablissement Public Foncier de Normandie à verser à M. [R] [G] et M. [K] [G] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par arrêt du 3 octobre 2017, la cour a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions et y ajoutant, a complété la mission de l'expert en l'invitant à :

- déterminer la valeur à ce jour des parcelles anciennement cadastrées section AS n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 2] :

* dans leur état actuel,

* dans l'état où elles existaient au jour de l'expropriation en tenant compte des aménagements réalisés dans le parc d'activités de la Douitée postérieurement à la date des expropriations en exécution de la déclaration d'utilité publique,

* dans l'état où elles existaient au jour de l'expropriation, sans tenir compte des aménagements réalisés dans la zone de la Douitée postérieurement à la date des expropriations en exécution de la déclaration d'utilité publique,

* rechercher le coût de viabilisation des parcelles,

* déterminer la valeur locative des parcelles entre le 13 janvier 2006 et le jour de l'arrêt.



L'expert a rendu son rapport le 4 juillet 2019.



Par jugement du 21 septembre 2020 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

- condamné l'Etablissement Public Foncier de Normandie à payer à M. [R] [G] les sommes suivantes :

*146 023,21 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de perte de plus-value causé par l'impossibilité de rétrocession de ses parcelles dont il a été irrégulièrement exproprié ;

*19 661,99 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance causé par l'impossibilité de rétrocession de ses parcelles dont il a été irrégulièrement exproprié ;

*1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné l'Etablissement Public Foncier de Normandie à payer à M. [K] [G] les sommes suivantes :

*178 311,01 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance causé par l'impossibilité de rétrocession de ses parcelles dont il a été irrégulièrement exproprié ;

-22923,44 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance causé par l'impossibilité de rétrocession de sa parcelle dont il a été irrégulièrement exproprié ;

*1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné l'Etablissement Public Foncier de Normandie aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et a dit qu'il sera fait application des disposiitons de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Labrusse ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration du 28 octobre 2020, M. [R] [G] et M. [K] [G] ont formé appel de ce jugement.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 23 janvier 2023, M. [R] [G] et M. [K] [G] demandent à la cour de :

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 21 septembre 2020 en ce qu'il a fixé la valeur actuelle de la parcelle expropriée à hauteur de 22 euros/ m2 et en ce qu'il a limité l'indemnisation au titre du trouble de jouissance en prenant comme point de départ de l'ouverture du droit à indemnisation de ce préjudice l'arrêt de la cour d'appel de Caen du 3 octobre 2017 ;

- condamner l'Etablissement Public Foncier de Normandie à payer à M. [R] [G] les indemnités suivantes : 

* au titre de la différence entre la valeur actuelle de ses anciennes parcelles et le prix payé par l'expropriant revalorisé en fonction de l'érosion monétaire, la somme de 644 987,96 euros, subsidiairement celle de 482 353,96 euros ;

* au titre du préjudice de jouissance, une somme correspondant au taux d'intérêt légal capitalisé applicable pour les personnes physiques n'agissant pas pour leurs besoins professionnels, sur cette somme principale, depuis le 13 janvier 2006 jusqu'au 21 septembre 2020 ;

- condamner l'Etablissement Public Foncier de Normandie à payer à M. [K] [G] les indemnités suivantes : 

* au titre de la différence entre la valeur actuelle de ses anciennes parcelles et le prix payé par l'expropriant revalorisé en fonction de l'érosion monétaire, la somme de 759 218,57 euros, subsidiairement celle de 569 612,49 euros ;

* au titre du préjudice de jouissance, une somme correspondant au taux d'intérêt légal capitalisé applicable pour les personnes physiques n'agissant pas pour leurs besoins professionnels, sur cette somme principale, depuis le 13 janvier 2006 jusqu'au 21 septembre 2020 ; 

- confirmer le jugement du 21 septembre 2020 en ce qu'il a condamné l'Etablissement Public Foncier de Normandie à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance, y compris les frais et honoraires de l'expert, et à leur payer une indemnité de 1 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de l'Etablissement Public Foncier de Normandie ;

- condamner encore l'Etablissement Public Foncier de Normandie à leur payer une indemnité complémentaire en cause d'appel de 2 500 euros chacun par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de la procédure d'appel dont recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 janvier 2023, l'Etablissement Public Foncier de Normandie demande à la cour de :

- sur l'appel principal de M. [R] [K] et M. [G] [K], 

- débouter M. [R] [K] et M. [G] [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions présentées en cause d'appel ; 

- sur son appel incident,

- réformer le jugement du 21 septembre 2020 en toutes ses dispositions ; 

- juger que les parcelles M. [R] [K] et M. [G] [K] n'ont bénéficié d'aucune plus-value entre le 27 juillet 2012, date de l'assignation, et le 3 octobre 2017, date de l'arrêt de la cour d'appel de Caen ; 

- débouter M. [R] [K] et M. [G] [K] de leurs demandes indemnitaires à ce titre ; 

- limiter sa condamnation à verser, au titre du préjudice de jouissance : 

* pour M. [R] [G], à la somme de 23 241,94 euros, 

* pour M. [K] [G], à la somme de 27 096,50 euros ;

- débouter M. [R] [K] et M. [G] [K] du surplus de leurs demandes ; 

- à titre subsidiaire, 

- dire que l'assignation constitutive de la mise en demeure de l'expropriant, ayant abouti à la décision judiciaire constatant l'impossibilité de rétrocession, marque le point de départ de la période à prendre en compte pour évaluer le préjudice de l'exproprié ; 

en conséquence, 

- juger que la plus-value acquise par les parcelles de M. [R] [K] et M. [G] [K] entre le 27 juillet 2012, date de l'assignation, et le 3 octobre 2017, date de l'arrêt de la Cour d'appel de Caen, est de : 

* 27 047,50 euros pour M. [R] [G], 

* 31 533,22 euros pour M. [K] [G] ;

- limiter sa condamnation à verser, au titre du préjudice de jouissance, les sommes de : 

* pour M. [R] [G], la somme de :

- 19 897,93 euros, 

* pour M. [K] [G], la somme de 27 096,50 euros ;

- débouter M. [R] [K] et M. [G] [K] du surplus de leurs demandes ; 

à titre infiniment subsidiaire, si la cour retenait comme point de départ de la période à prendre en compte pour évaluer le préjudice de l'exproprié résultant de l'impossibilité pour l'expropriant de rétrocéder la parcelle, la date de l'ordonnance d'expropriation : 

- juger que la plus-value acquise par les parcelles M. [R] [K] et M. [G] [K] est de : 

* 143 403,19 euros pour les terrains de M. [R] [G],

* 175 717,44 euros pour le terrain de M. [K] [G] ; 

- limiter sa condamnation à verser au titre du préjudice de jouissance, les sommes de : 

* 45 000 euros pour M. [R] [G] ; 

* 52 453 euros pour M. [K] [G] ; 

- débouter M. [R] [K] et M. [G] [K] du surplus de leurs demandes ; 

- dans tous les cas, condamner M. [R] [K] et M. [G] [K] à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de procédure. 



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 25 janvier 2023.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.









MOTIFS 



Messieurs [R] et [K] [G] soutiennent ce que suit, que leur droit à rétrocession n'est pas contestable, ce qui leur permet d'obtenir la réparation de leur préjudice lié à l'impossibilité de rétrocéder le bien dont ils ont été expropriés, ce qui doit se faire au regard de la valeur actuelle dudit bien qui ne peut pas réintégrer leur patrimoine d'exproprié, diminué de l'indemnité d'expropriation perçue et des intérêts afférents à cette somme depuis son versement ;



Que pour le calcul de ce préjudice lié à la perte de plus-value il est erroné de procéder comme l'Etablissement public en cause y procède, à savoir en distinguant selon le fondement textuel du droit à rétrocession, à savoir selon que la DUP était à l'origine illégale ou selon que la DUP n'a pas été réalisée, car dans les deux cas, l'exproprié ne devait pas être privé de son terrain ;



Que de la même manière, il n'est pas justifié de limiter l'indemnité pour perte de jouissance car non seulement le terrain n'est pas rétrocédé mais sa valeur actuelle n'est pas prise en compte dans la détermination de l'indemnisation ;



Que de plus, il convient de retenir l'autorité de la chose jugée issue des précédentes décisions rendues en l'espèce ;

Qu'ils démontrent enfin que le prix actuel justifié doit être envisagé au regard de celui de référence soit 50€ Ht le m2, que la perte de plus-value doit s'apprécier en fonction de la valeur actuelle de la parcelle peu important que des aménagements aient pu être réalisés à l'extérieur ou à l'intérieur du périmètre de la DUP de nature à affecter positivement ou négativement cette valeur ;



Que les aménagements qui ont été réalisés en l'espèce, par la société Carrefour doivent être pris en compte pour évaluer la valeur actuelle des parcelles ayant appartenu aux expropriés ;

Qu'enfin pour l'évaluation dont s'agit, il convenait de se référer à la vente [B] de 2007, puisqu'il s'agissait d'une parcelle non viabilisée et non désservie, ainsi qu'à la vente Carrefour en agrégeant au prix de vente le coût des aménagements réalisés par cette société aux lieu et place de la collectivité permettant de desservir l'ensemble de la zone en voirie et réseaux ;



Qu'en définitive la somme à retenir était celle fixée par l'expert judiciaire à hauteur de 60€/m2 s'agissant de la valeur actuelle des parcelles expropriées, en tenant compte des aménagements réalisés par Carrefour pour desservir l'ensemble de la Zac et sans tenir compte des ouvrages réalisés par ladite société Carrefour sur sa propre parcelle ;



Que s'agissant du trouble de jouissance celui-ci est manifestement dû, et qu'ils entendent contester le point de départ de la période pendant laquelle ils peuvent revendiquer le bénéfice d'une indemnisation au titre de ce préjudice, celle-ci devant l'être entre le 13 janvier 2006 jusqu'au 21 septembre 2020 ;



L'Etablissement public en cause explique qu'il démontre que pour calculer le point de départ de la plus-value à retenir, il convient de se situer à la date de l'assignation valant mise en demeure de rétrocéder et non pas de l'ordonnance d'expropriation, car en l'espèce celle-ci a été parfaitement régulière, cette solution devant s'appliquer en l'absence de toute autorité de la chose jugée caractérisée en l'espèce ;



Que s'agissant de l'indemnité à verser, il convient selon les démonstrations effectuées de constater l'absence de plus-value entre le 27 juillet 2012 et le 3 octobre 2017, ou pour le moins une plus-value largement moindre à celle qui est revendiquée sans qu'il y ait lieu de prendre en compte les travaux réalisés par Carrefour, les mêmes dates étant à retenir pour le calcul du trouble de jouissance ;



SUR CE



Il convient au préalable de rappeler que par un arrêté du 10 octobre 2005, le Préfet du Calvados a déclaré d'utilité publique les acquisitions au profit de l'Epf de Normandie, ainsi que les travaux à entreprendre nécessaires pour la création du parc d'activités économiques de la Douité de la Communauté des communes de [Localité 12] ;

Que l'ordonnance d'expropriation est en l'espèce du 13 janvier 2006, ayant été prononcée pour cause d'utilité publique au profit de l'Epf de Normandie sur des parcelles appartenant aux consorts [G] soit pour monsieur [R] [G] les parcelles N° AS [Cadastre 3],[Cadastre 4] et [Cadastre 5] pour 8725 M2 et pour monsieur [K] [G] une parcelle AS N° [Cadastre 2], d'une superficie de 10 172 M2 ;



Que le 31 mars 2008, l'Etablissement public foncier en cause a revendu les parcelles dont s'agit à la Communauté de communes de [Localité 12] ;



Par une assignation en date du 27 juillet 2012, messieurs [R] et [K] [G] ont fait citer l'Etablissement public en cause devant le tribunal de grande instance de Caen sur le fondement de l'article L12-6 du code de l'Expropriation aux fins de se voir reconnaître le droit à rétrocession de leurs parcelles et compte tenu de l'impossibilité de cette mesure du fait de la revente des terrains, pour obtenir des dommages-intérêts ;



Sur cet exploit introductif d'instance, un jugement a été rendu le 28 juillet 2015 qui reconnu à messieurs [R] et [K] [G] le droit à rétrocession des parcelles précédemment rappelées, a constaté l'impossibilité matérielle de celle-ci, puisque lesdites parcelles ont été vendues, et une mesure d'expertise a été ordonnée pour le surplus ;



Puis par un arrêt du 3 octobre 2017, la cour d'appel de Caen a confirmé le jugement précité sur le point du droit à rétrocession et à compléter la mission de l'expert en lui demandant notamment de rechercher la plus-value à évaluer depuis le 13 janvier 2006 ;



Il résulte de tout ce qui précède que le principe du droit à rétrocession, l'impossibilité de rétrocéder et par la suite le droit à indemnisation respectif de messieurs [R] et [K] [G] ne sont plus ni contestables ni contestés ;



- Sur la perte de plus-value du terrain non restituable :



Le présent litige doit être envisagé selon l'article L.421-1 du code de l'expropriation qui dispose que si les immeubles expropriés n'ont pas reçu dans le délai de 5 ans à compter de l'ordonnance d'expropriation la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leur ayants-droit à titre universel, peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de 30 ans à compter de l'ordonnance d'expropriation à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d'utilité publique ;



Le débat entre les parties porte sur le point de départ de la période impartie pour calculer la plus-value à apprécier, les 1ers juges ayant opté pour le jour, selon eux de la dépossession irrégulière qui correspond à la date de l'ordonnace d'expropriation jusqu'au jour où le droit de rétrocession et l'impossibilité de restituer la parcelle ont été reconnus soit le 3 octobre 2017, date de l'arrêt de la cour d'appel de Caen précité ;



Or la cour ne retiendra pas cette solution en ce que d'une part il n'existe aucun obstacle tiré de l'autorité de la chose jugée puisque les dispositifs respectif des décisions rendues tant le28 juillet 2015 que le 3 octobre 2017 n'ont pas statué sur le point de départ de la durée à considérer ni sur le principe d'une estimation à compter de la date de l'ordonnance du 13 janvier 2006 ;



Il est manifeste que le présent litige et la rétrocession en cause ne sont pas la conséquence d'une ordonnance d'expropriation privée de base légale suite à l'annulation de l'arrêté d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité, ce qui emporterait application de l'article R.223-2 du code de l'expropriation qui pose comme condition la suppression de la base légale de l'expropriation ;



En effet au contraire en l'espèce la rétrocession en litige repose sur une procédure d'expropriation parfaitement régulière et qui n'a été l'objet d'aucune mesure d'annulation ; 

C'est donc à tort que les 1ers juges font état d'une dépossession qualifiée d'irrégulière ;

 

Il est constant que celle en cause a été parfaitement régulière et qu'elle découle du défaut d'affectation dans le délai de 5 ans des biens expropriés à l'usage auquel la déclaration d'utilité publique les destinait et de l'objet pour lequel cette expropriation a eu lieu ;

 

Dans ce cas, l'exproprié doit attendre le terme du délai de cinq ans pour faire éventuellement valoir ses droits ;

Ainsi l'expropriation et la privation de propriété n'ayant pas été irrégulières ni annulées, l'exproprié n'a pas à être indemnisé depuis l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété mais à compter de la revendication par l'exproprié de son droit à rétrocession, soit à compter de l'assignation par laquelle il a réclamé la rétrocession pour une défaut d'affectation du bien, et cela passé le délai de 5 ans ;



En effet, dans ce cas, si la rétrocession est matériellement possible, l'exproprié conserve son indemnité d'expropriation mais doit verser le prix de l'immeuble racheté à sa valeur actuelle ;



En cas de retrocession impossible, il est justifié à solliciter la réparation de son dommage du fait de la privation de la plus-value acquise par le bien immobilier exproprié ;







Il s'en déduit que la cour sur ce point infirmera le jugement entrepris pour retenir que comme point de départ de l'appréciation du préjudice, celui de la date de l'assignation valant mise en demeure de rétrocéder, soit la date à laquelle le droit de rétrocession a été revendiqué soit après l'expiration du délai de 5 ans qui est intervenue le 13 janvier 2011, date avant laquelle aucune revendication n'aurait été possible, avant laquelle il n'existait aucune légitimité à réclamer un droit à rétrocession ;



Ainsi c'est de façon justifiée que l'Etablissement public de Normandie demande d'évaluer la plus- value à retenir de la date de l'assignation formulant la demande de rétrocession delivrée le 27 juillet 2012 à celle la valeur actuelle des biens à fixer à la date de l'arrêt du 3 octobre 2017 qui a reconnu le droit à retrocession du fait de l'impossibilité de restituer les parcelles en litige ;



S'agissant de la méthode d'évaluation à appliquer, il n'est pas contesté que la perte de plus-value est constituée par la différence entre la valeur des parcelles à la date du 27 juillet 2012 avec la valeur vénale actuelle des biens déterminée à la date de reconnaissance du droit à rétrocession soit le 3 octobre 2017 ;



Sur cette question, l'Etablissement public en litige conteste pour déterminer la valeur actuelle des parcelles que soient pris en considération les travaux d'aménagement réalisés par la société Carrefour sur lesdites parcelles, car ces travaux de viabilisation ont augmenté leur valeur, alors que ceux-ci ont été réalisés par le sous-acquéreur ;

Que seuls les travaux d'aménagement et de voirie réalisés au nord et à l'ouest du magasin actuel Carrefour situés hors emprise des parcelles expropriées, peuvent être pris en compte, sachant qu'il ne s'est pas agi de travaux publics :



Que s'il s'agit de travaux réalisés en dehors des parcelles expropriées, ceux-ci ne sauraient augmenter la valeur vénale des parcelles litigieuses, ce qui est par ailleurs démontré par les analyses de l'expert judiciaire et qu'il ne saurait être soutenu que la Communauté des communes de [Localité 12] aurait desservi ses propres intérêts en vendant à bas prix des immeubles pour avantager l'Epf de Normandie ;



Sur cette question de l'évaluation à effectuer la cour estime que les 1ers juges ont rassemblé pour leur travail d'analyse des éléments pertinents à savoir les suivants qui seront adoptés par la cour car correspondant à une appréciation juste de la situation :

- que la valeur actuelle du terrain non restituable doit être fixée en s'appuyant sur son état où il était le jour de l'expropriation pour le fixer au 27 juillet 2012, indépendamment de l'usage qui en a été fait et plus précisément de la nature des constructions qui ont été réalisées sur ledit terrain, afin de ne pas tenir compte de ces constructions que le propriétaire aurait dû payer s'il avait pu récupérer son terrain ;

- que concernant les aménagements extérieurs aux terrains, l'indemnité correspondant à la valeur du bien au jour de la décision constatant l'absence de restitution doit l'être selon la valeur actuelle des parcelles qui doit être appréciée en prenant en compte les aménagements de voiries et de viabilisation réalisés par la société Carrefour Property, en exécution de la déclaration d'utilité publique du 10 octobre 2005, sachant qu'il est admis aux débats qu'aucun aménagement n'avait été effectué sur la zone par la collectivité publique entre la date d'expropriation et la cession à Carrefour Property ;

- que les travaux de viabilisation de Carrefour pour un montant de 2 068 450.72 euros ont porté sur une surface de 46900 M2, ce qui est très largement supérieur aux parcelles en litige ;

- que préalablement à l'acquisition des parcelles concernées par l'Epf de Normandie, il existait déjà une secteur de bâtiments commerciaux, l'expert délivrant la liste des enseignes pré-existantes au 13 janvier 2006 ;

- qu'à la date du 13 janvier 2006, les locaux en litige étaient utilisés à usage agricole sans construction et faisaient l'objet d'une location rurale, que les lieux étaient classés en zone 1nAy5 et le secteur était destiné à accueillir des activités artisanales, industrielles ou commerciales ;

- qu'il s'agissait d'une zone naturelle non équipée ou insuffisamment équipée où l'urbanisation était prévue à court terme ;

- que les équipements existants ne correspondaient en rien aux besoins de la zone et devaient être entièrement repris, et qu'aucun aménagement n'a été effectué sur la zone par la collectivité publique entre la date d'expropriation et la cession Carrefour, les aménagements et transformations ayant été réalisés par cet établissement en 2010/2011 ;

- qu'entre 2006 et septembre 2015, la classification en matière d'urbanisme des parcelles n'a pas été modifiée, à savoir un classement en zone 1Nay5, le PLU faisant passer lesdits terrains en zone Uxc le 3 novembre 2016 ;

- qu'entre 2008 et 2016 l'évolution du marché immobilier a été très stable sur la région de [Localité 12],

- que selon les éléments de comparaison que l'expert a analysé, il apparaît que la moyenne des terrains nus vendus en 2015-2016 sur la ZAC de la Douitée qui bénéficiaient des aménagements réalisés par la société Carrefour Property et celle des terrains nus vendus sur la ZAC située de l'autre côté de l'accès routier principal a été de 20€ le m2 et cela que ce soit en classification 1nAy5 ou Ux, cela pour les cinq exemples indiqués ;

- qu'il ne convient pas de retenir comme critère d'appréciation la destination à venir des terrains expropriés, ce qui exclut de prendre en considération pour des bâtiments bâtis, les projets de l'acquéreur tendant à la destruction desdits bâtiments ;



Par ailleurs, il résulte de tout ce qui précède que la cour ne peut pas retenir les estimations faites par l'expert incluant dans l'évaluation à faire les aménagements réalisés dans le parc d'activité de la Douitée après la date de l'expropriation et avant le 27 juillet 2012 et cela en ce que :

- il ne peut pas être imputé sur les parcelles en cause qui ne représente qu'une partie réduite du site entier de Carrefour, le bénéfice de l'intégralité du montant des travaux réalisés à hauteur de 2 068 450, 72 euros, dont il conviendrait de plus de vérifier ce qui a été effectivement réalisé sur les terrains en litige ;

 La cour ne peut pas se satisfaire pour l'évaluation en litige de l'affirmation que les travaux effectués par Carrefour pour un montant de 2 068 450,72 euros doivent être pris en compte pour partie seulement, puisque certains travaux hors voiries et réseaux ne devraient pas être retenus et comme pouvant correspondre à un abattement de l'ordre de 20% du montant des travaux réalisés ;

 

En effet cette présentation ne permet absolument pas de déterminer de quels travaux il s'agit, qui ne devraient pas être retenus, quels sont ceux qui devraient l'être et pour quels motifs il peuvent être rattachés aux parcelles en cause et quelle est la raison d'un abattement de 20%, sur quel critères cette diminution serait à appliquer ;



La même analyse doit être retenue pour la valorisation réalisée à hauteur de 75 € le M2, la valeur des parcelles ne pouvant pas être envisagée à partir de travaux d'un montant de 2 068 450,72 € 

Pour une contenance de 46900 M2 ;



De plus, cet impact des travaux de voiries et d'aménagements réalisés et financés par Carrefour Property n'a pas à être utilisé pour augmenter substantiellement la valeur du m2 sur le site en cause, puisque la Zac dont s'agit comportait déjà plusieurs bâtiments commerciaux avant l'intervention de Carrefour Property et sachant que dans le récapitulatif des références de terrains nus du Parc de la Douitée, ce qui correspond aux parcelles examinées, ce qui n'est pas contesté, après la réalisation des travaux Carrefour, le prix du m2 se situait à un niveau de 20€ ;



Il résulte dans ces conditions, de tout ce qui précède que comme les 1ers juges l'ont apprécié la cour retiendra une valeur des terrains à la date du 3 octobre 2017 de 22€/ m2 HT qui prend en compte la valeur apportée par les aménagements réalisés par la société Carrefour Property pour viabiliser et rendre accessible la Zac en cause ;



Que pour cette question, il n'est pas acceptable d'estimer et de supposer que la Communauté des communes de [Localité 12] aurait volontairement minoré la valorisation du m2 des parcelles référencées dés lors que le droit à indemnisation des expropriés aurait été acquis et cela pour favoriser l'Epf de Normandie ; 

Qu'il importe peu, de plus, de tenir compte de la vente [B] dont le prix du m2 a été fixé avant les travaux de Carrefour à 16,40 € le m2, en 2007, quand les valeurs à apprécier se situe entre 2012 et 2017 avec une faible variation du marché de l'immobilier sur les années à considérer, sachant que la valeur à considérer n'a pas à être analysée en fonction des constructions qui s'y trouvent puisque les parcelles en litige n'étaient pas bâties ;



S'agissant de la valeur du m2 des parcelles à la date du 27 juillet 2012, sachant que les travaux Carrefour datent de 2011/2012, la cour retiendra le prix moyen proposé par l'Etablissement public en cause de 18,90 € le m2, puisqu'il est admis aux débats que les prix du m2 ont été stables dans la région de [Localité 12] entre 2008 et 2016 et que le taux aux environs de 18,90€/ m2 est celui qui apparaît conforme au tableau de références pour 'terrains nus Parc de la Douitée', sur les années 2015 à 2017 ;



Il résulte en conséquence, de tout ce qui précède que la cour retenant les calculs de l'Etablissement public accordera aux parties appelantes les sommes suivantes :

- pour monsieur [R] [G] :

- 22€ par 8725m2 -18,90€ par 8725 m2 soit : 

- 27047,50 euros à accorder ;

- pour monsieur [K] [G] :

- 22€ par10172 m2 - 18,90€ par 10172 m2 soit :

- 31 533, 20 euros ;



Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef pour accueillir ces montants, sachant que du fait du fondement légal du calcul de cette indemnité, il n'y a pas lieu à déduction de celle d'expropriation versée avec intérêts ;



- Sur le préjudice de jouissance :



Le trouble de jouissance dont il est fait état, ne se confondant pas avec la plus-value perdue, doit être calculé à compter du fait générateur de ce dommage soit à partir de la date de réclamation, de revendication légitime du droit à rétrocession qui n'est acceptable qu'à l'expiration du délai de 5 ans, soit en l'espèce à compter du 27 juillet 2012, et cela jusqu'à la date de reconnaissance définitive de ce droit, qui est celle de l'arrêt du 3 octobre 2017 et non pas depuis la date de l'ordonnance d'expropriation du 13 janvienr 2006 jusqu'à la date du jugement du 21 septembre 2020 ; 



En effet, la date de la reconnaissance définitive du droit à rétrocession est le 3 octobre 2017, ce qui a mis au fin au trouble de jouissance ;



Il s'ensuit que la cour pour ce poste, procédera comme l'Etablissement public foncier en cause qui a appliqué au titre du préjudice de jouissance, le calcul d'une somme correspondant au taux d'intérêt légal capitalisé, applicable pour les personnes physiques n'agissant pas pour leurs besoins professionnels, ce qui est admis par les consorts [G], le tout sur la valeur actuelle des parcelles comme évaluée et retenue par la cour soit :

- sur la somme de 191 950€ pour monsieur [R] [G] et à hauteur de 223 784 € pour monsieur [K] [G] ;



Il en résulte que sur la période du 27 juillet 2012 au 3 octobre 2017, il y a lieu d'allouer selon les calculs présentés et validés par la cour les sommes suivantes :

- celle de 23241, 94 € à monsieur [R] [G] soit le montant obtenu dans le décompte inclus dans les écritures notifiées, et celle de 27096, 50€ pour monsieur [K] [G] ;



Le jugement entrepris sera infirmé pour accueillir ces montants ; 



- Sur les autres demandes :



Le jugement entrepris sera infirmé s'agissant des indemnités allouées, mais il sera confirmé concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;



En cause d'appel, la cour dira n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et mettra la charge des dépens à messieurs [G] ;





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.



- Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :



- Condamné l'Etablissement Public Foncier de Normandie à payer à M. [R] [G] les sommes suivantes :



*146 023,21 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de perte de plus-value causé par l'impossibilité de rétrocession de ses parcelles dont il a été irrégulièrement exproprié ;

*19 661,99 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance causé par l'impossibilité de rétrocession de ses parcelles dont il a été irrégulièrement exproprié ;

- Condamné l'Etablissement Public Foncier de Normandie à payer à M. [K] [G] les sommes suivantes :

*178 311,01 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance causé par l'impossibilité de rétrocession de ses parcelles dont il a été irrégulièrement exproprié ;

-22923,44 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance causé par l'impossibilité de rétrocession de sa parcelle dont il a été irrégulièrement exproprié ;



Le confirme pour le surplus et statuant à nouveau :



- Condamne l'Etablissement Public Foncier de Normandie à payer à M. [R] [G] les sommes suivantes :

*27047, 50 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de perte de plus-value causé par l'impossibilité de rétrocession de ses parcelles, sur la période du 27 juillet 2012 au 3 octobre 2017 ;



*23241,94 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance causé par l'impossibilité de rétrocession de ses parcelles sur la période du 27 juillet 2012 au 3 octobre 2017 ;



- Condamne l'Etablissement Public Foncier de Normandie à payer à M. [K] [G] les sommes suivantes :



*31533,20 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de perte de plus-value causé par l'impossibilité de rétrocession de ses parcelles sur la période du 27 juillet 2012 au 3 octobre 2017 ;



- 27096,50 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance causé par l'impossibilité de rétrocession de sa parcelle sur la période du 27 juillet 2012 au 3 octobre 2017 ;



- Déboute les parties du surplus de leurs demandes en ce compris de celles respectivement formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

















- Condamne messieurs [R] [G] et [K] [G] aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat en ayant fait la demande.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









M. COLLET G. GUIGUESSON