Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 juillet 2023

AFFAIRE : N° RG 20/02931 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7E-GU4X

  



 ARRÊT N° 



JB. 





 ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 10 Décembre 2020 

 RG n° 17/02000







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 

ARRÊT DU 04 JUILLET 2023



 

APPELANTS :



Monsieur [P] [G]

né le 02 Avril 1948 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]



Madame [M] [W] épouse [G]

née le 11 Mars 1944 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 1]



représentés et assistés de Me Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de COUTANCES



INTIMÉ :



Monsieur [V] [I] [R]

né le 19 Novembre 1951 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 2]



représenté et assisté de Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M. GARET, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,



DÉBATS : A l'audience publique du 09 mai 2023



GREFFIER : Mme COLLET



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 04 Juillet 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte au rapport de Maître [Z], notaire, en date du 15 octobre 2010, Monsieur [V] [R] a acquis de Monsieur [P] [G] et Madame [M] [W] son épouse, une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 2] (14).



Au cours de l'été 2015, Monsieur [R] a constaté l'apparition d'un phénomène de fissuration sur le garage et un affaissement de la dalle de la terrasse et de la véranda dont la porte coulissante ne fermait plus, ouvrages qui avaient été rajoutés en 1989 par les vendeurs.



Par ordonnance du 1er septembre 2016, le juge des référés a ordonné une expertise.



L'expert a déposé son rapport le 10 avril 2017.



Par acte d'huissier en date du 26 juin 2017, Monsieur [R] a assigné les époux [G] devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 57.997,47 € au titre des travaux de reprise des désordres, outre des dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles.



Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal a, sur le fondement de la garantie des vices cachés :



- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,



- condamné solidairement Monsieur et Madame [G] à payer à Monsieur [R], la somme de 56.519,34 € TTC au titre de la restitution d'une partie du prix de vente,



- condamné solidairement Monsieur et Madame [G] à payer à Monsieur [R], la somme de 4.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,



- condamné solidairement Monsieur et Madame [G] à payer à Monsieur [R], la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur et Madame [G],



- condamné solidairement Monsieur et Madame [G] aux dépens, comprenant les frais de l'instance en référé-expertise, ceux de première instance, outre les frais de l'expertise judiciaire.



Par déclaration du 23 décembre 2020, les époux [G] ont formé appel de la décision.



Aux termes de leurs dernières écritures en date du 6 avril 2023, ils concluent à la réformation du jugement entrepris et demandent à la cour :



- de déclarer irrecevable comme prescrite l'action estimatoire de Monsieur [R] et le débouter de l'ensemble de ses demandes,



- à titre subsidiaire, de le débouter de ses réclamations au titre des lézardes et fissures au regard de la clause d'exonération stipulée à l'acte de vente,



- le débouter de ses réclamations au titre des fissures du carrelage au regard du caractère apparent de celles-ci à la date de la vente,



- déclarer prescrite l'action engagée par Monsieur [R] sur le fondement des articles 1116 et 1382 anciens du code civil,



- subsidiairement, constater l'absence de preuve d'une intention dolosive, et débouter en conséquence Monsieur [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,



En toute hypothèse,



- débouter Monsieur [R] de l'intégralité de ses réclamations,







- condamner Monsieur [R] au paiement d'une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 11 avril 2023, Monsieur [R] conclut :



A titre principal sur le fondement de articles 1641 et suivants du code civil, à :



- la réformation du jugement entrepris,



- la condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 65.421,15 € TTC au titre des travaux nécessaires à la reprise des désordres et de la réduction du prix de l'immeuble, avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction à la date de l'arrêt,



A titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1116 et 1382 anciens du code civil, à :



- la condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 65.421,15 € TTC à titre de dommages-intérêts,



- la condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre de son préjudice de jouissance,



- la condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu'aux dépens comprenant les frais du référé-expertise, de la première instance au fond et le coût de l'expertise judiciaire,



En tout état de cause, à la condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 avril 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la prescription de l'action en garantie des vices cachés



Les époux [G] se prévalent de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en garantie des vices cachés, affirmant que le délai de deux ans de l'article 1648 du code civil, doit être exercé dans le délai de prescription de droit commun de cinq ans de l'article 2224 du code civil.



Ils soutiennent que c'est à tort que le tribunal a estimé que ce n'était pas ce dernier délai qui s'appliquait, mais celui de trente ans de l'article 2227 du code civil, s'agissant d'une vente immobilière, et que l'article 2232 qui prévoit un délai butoir de vingt ans à compter du jour de la connaissance du droit n'a pas lieu de s'appliquer.



L'article 1648 du code civil dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.



La vente ayant eu lieu le 15 octobre 2010, ce sont les textes issus de la loi du 17 juin 2008 qui sont applicables.



Tel est précisément le cas de l'article 2232 du code civil qui dispose que le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.



Le point de départ du délai de l'action en garantie des vices cachés étant désormais le même que celui de la prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil qui a été réduit à cinq ans, à savoir, la découverte du vice, enfermer le délai de l'article 1648 du code civil dans le délai de la prescription extinctive de droit commun, reviendrait à l'annihiler puisque l'action en garantie des vices cachés qui édicte un délai spécial, pourrait être prescrite avant même d'avoir commencé à courir.



Le délai de l'article 1648 du code civil étant un délai de prescription, l'article 2232 du code civil lui est applicable.



L'action en garantie des vices cachés découlant d'une vente doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter de la vente.



La vente a eu lieu le 15 octobre 2010, ce délai expire donc le 15 octobre 2030.



En vertu de l'article 1648 du code civil, l'action en garantie des vices cachés doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.



Il est admis que la connaissance certaine du vice par l'acquéreur marquant le point de départ de ce délai, peut être fixé au jour où il a eu connaissance des vices affectant son bien dans toute leur ampleur et leurs conséquences.



En l'espèce, Monsieur [R] s'est aperçu d'un phénomène de fissurations au cours de l'été 2015, mais n'en a eu connaissance dans toute son ampleur qu'à compte du dépôt du rapport d'expertise, soit le 10 avril 2017, cela en raison des éléments développés ci-dessous sur les caractéristiques et les causes des désordres.



L'assignation au fond ayant été délivrée le 26 juin 2017, l'action en garantie des vices cachés n'est pas prescrite.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action de Monsieur [R] fondée sur la garantie des vices cachés non-prescrite, mais par substitution de motifs, l'article 2227 du code civil n'étant pas applicable en l'espèce.



Sur le bien-fondé de l'action en garantie des vices cachés



L'article 1641 du code civil dispose :



' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.'



Les appelants soutiennent que les vices dont fait état Monsieur [R] étaient apparents et ne présentent pas le caractère de gravité requis par ce texte.



Ils se prévalent en outre de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte de vente.



Sur l'existence de vices cachés



il résulte du rapport d'expertise que l'extension du garage, de la véranda et de la terrasse ont été créés simultanément en 1989 et que ces ouvrages ont en commun leur principe de fondation, à savoir un dallage sur terre plein filant sur toute la longueur et construit en désolidarisation de l'existant. 



Il s'agit d'un dallage, d'épaisseur moyenne d'une douzaine de centimètres, qui ne possède pas de bèche. Il a été réalisé directement sur le terrain en place sans mise en oeuvre d'une plate-forme en matériaux d'apport de type tout venant.



L'expert a constaté la présence de lézardes sur les deux faces maçonnées apparentes de l'extension garage (chambre/bureau). Compte tenu des déplacements constatés en façade, il indique qu'il a y a tout lieu de croire que le mur mitoyen à la véranda, côté intérieur est également fissuré.



Il précise que les fissures sont traversantes, que les murs en maçonnerie sont rompus dans toute leur épaisseur, et que le phénomène est d'autant plus important que la maçonnerie ne dispose manifestement pas de chaînage horizontal ou vertical.



Il a également constaté un déplacement horizontal de la partie supérieure de la maçonnerie ainsi que de la charpente et de la couverture, indiquant que la panne de rive est déplacée de plusieurs centimètres, que la liaison avec le rampant n'est plus parfaitement assurée et que le joint de dilatation entre l'existant et l'extension est ouvert dans une proportion significative.



Il ajoute que l'angle entre le pignon et la façade jardin présente un affaissement plus important qu'en partie courante, qu'un tassement différentiel s'est donc créé, et que l'on peut constater à l'oeil nu une déformation de la couverture.



Il estime qu'il s'agit de désordres structurels portant atteinte à l'ossature de l'ouvrage remettant en cause à court terme sa stabilité, et que si au jour de l'expertise, aucun dégât des eaux n'avait été déploré, les lézardes étant traversantes, le clos et le couvert devaient être considérés comme atteints.



Concernant la véranda qui est mitoyenne à l'extension du garage, l'expert a constaté des déformations et une fissure dans son soubassement en briques, à l'angle de la véranda. Il s'agit d'une fissure traversante de l'ordre du centimètre.



Il indique qu'au droit de l'angle de la véranda et sur une longueur de plus d'un mètre, la structure bois de la véranda n'est plus en appui sur le soubassement en briques.



En outre, la baie vitrée permettant l'accès à la terrasse depuis la véranda présente un défaut d'équerrage et ne peut pas être correctement fermée puisque lorsque la partie basse de la baie coulissante est en appui contre le bâti fixé au mur, un espace de plusieurs centimètres est présent en partie haute.



Selon lui, ces désordres affectant la véranda, atteignent la solidité de l'ossature et le clos couvert n'est plus garanti.



S'agissant de la terrasse, l'expert a constaté que la carrelage présentait des fissures de répartition anarchique longeant les joints et traversant les carreaux.



Il a pu observer un tassement généralisé de la terrasse par rapport à l'existant.



Il indique que les lézardes, fissures et affaissements trouvent leur origine dans un défaut d'adaptation au sol de la construction, les superstructures ayant été édifiées sur un dallage posé directement sur le sol en place après un simple décapage de la terre de surface et sans terrassement ni bèche périphérique.



Il ajoute que la faible épaisseur du mur (parpaing de 15 cm au lieu de 20 cm requis par le DTU maçonnerie), l'absence de chaînage vertical dans les angles a rendu possible la désolidarisation des parties haute et basse du mur au droit de l'angle de l'extension, et que l'ouvrage, fragile par construction, a fait l'objet d'un cisaillement, n'étant plus monolithique.



De plus, l'absence de raccordement du regard de la descente d'eau pluviale située à l'angle de l'extension du garage au réseau, a aggravé le phénomène de tassement en affaiblissant la capacité portante du sol puisque l'eau de pluie se déverse directement au pied de l'ouvrage.



Les désordres tels que décrits par l'expert judiciaire révèlent bien une impropriété à destination puisque le clos couvert n'est plus assuré, et qu'il a constaté une atteinte à la solidité de l'ouvrage.



S'agissant de la date d'apparition des désordres, il conclut que les prémices des désordres sont apparus avant la vente de l'immeuble à Monsieur [R] puisque les époux [G] ont procédé au rebouchage sommaires de fissures, dont il estime qu'elles étaient déjà de dimensions significatives, ce qui selon lui, est de nature à interpeller même un non professionnel du bâtiment, puisque le joint en silicone mis en oeuvre sur le pignon était d'une largeur de plusieurs millimètres.



Ces désordres étaient donc bien antérieurs à la vente.



Quant à leur caractère caché, l'expert estime qu'eu égard aux opérations de ravalement réalisées par les époux [G] sur la seule extension du garage, et par comparaison entre la photo de la maison en 2010 qui lui a été remise, et celle qu'il a prise le 17 novembre 2016 lors des opérations d'expertise, seules les fissures du carrelage étaient vraisemblablement visibles, à l'exclusion des fissures.



Si le spectre de la fissure en long pan était perceptible, elle était recouverte d'un joint et couverte d'une peinture, ne permettant pas à l'acquéreur de se rendre compte de l'existence de ce désordre d'ordre structurel pas plus que du tassement différentiel de la terrasse par rapport à l'existant dont les vendeurs qui ne pouvaient l'ignorer puisqu'ils avaient tenté de reboucher sommairement les fissures, ne l'ont pas informé.



Les conditions posées par l'article 1641 du code civil étant réunies, c'est à juste titre que le premier juge a retenu l'existence de vices cachés au sens de cet article, sauf en ce qui concerne le carrelage de la terrasse, les fissures l'affectant étant selon l'expert visible au moment de la vente et Monsieur [R] ne démontrant pas le contraire.



Le jugement sera confirmé de ce chef. 



Sur la clause d'exclusion de garantie



Les époux [G] entendent par ailleurs se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie figurant à l'acte de vente du 15 octobre 2010, soutenant ne pas avoir eu connaissance du vice.



Aux termes de l'article 1643 du code civil, un telle clause est valable sauf pour l'acquéreur à démontrer la mauvaise foi de son vendeur.



L'expert judiciaire a indiqué que la cause des désordres prenait sa source dans un défaut de conception et de réalisation des ouvrages réalisés en extension du pavillon en 1989, précisant que si l'auteur des travaux n'était pas connu, l'ensemble des manquements constatés permettait de douter de son professionnalisme.



Il n'apparaît pas en effet que les époux [G] ait justifié de la réalisation de ces travaux d'extension, par un artisan, sans en avoir pour autant informé leur acquéreur.



De même, il résulte du rebouchage sommaire des fissures par des joints en silicone recouverts de peinture ou de crépi, qu'ils avaient conscience de l'existence de désordres comme le conclut l'expert judiciaire, sans en avoir davantage informé Monsieur [R].



Un tel comportement démontre leur mauvaise foi et justifie qu'ils ne puissent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie figurant à l'acte de vente.



Le jugement qui en a écarté l'application sera donc confirmé.



Sur les conséquences de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés



Compte tenu de la gravité des désordres constatés par l'expert, il n'est pas contestable que Monsieur [R], s'il en avait eu connaissance n'aurait pas acheté la maison au prix de 264.000 €, mais à un prix inférieur, voire, aurait renoncé à cette acquisition.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné les époux [G] en application de l'article 1644 du code civil, au paiement de la somme de 56.519,34 € équivalant au montant du coût des travaux de remise en état, Monsieur [R] ayant opté pour l'action estimatoire, sans qu'il y ait lieu de l'actualiser sur l'indice BT 01 du coût de la construction puisqu'il s'agit non d'une condamnation au paiement de travaux de remise en état, mais d'une réduction du prix de vente.



Il le sera également en ce qu'il a alloué à ce dernier une somme de 4.000,00 € à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1645 du code civil, en réparation de son préjudice de jouissance, étant relevé qu'aucun moyen spécifique ne vient contester ce montant.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité commande confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux [G] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de les débouter de leur demande à ce titre, et de les condamner au paiement d'une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.



Succombant en leur appel, ils seront condamnés aux dépens, le jugement étant confirmé en ce qu'ils les a condamnés au dépens de première instance comprenant les frais de l'instance en référé-expertise et le coût de l'expertise judiciaire.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 10 décembre 2020,



Y ajoutant,



CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [M] [W] son épouse à payer à Monsieur [V] [R] une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,







CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [M] [W] son épouse aux dépens.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









M. COLLET G. GUIGUESSON