Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 juillet 2023

AFFAIRE : N° RG 21/00823 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GW2V

  



 ARRÊT N° 



JB. 





 ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 29 Janvier 2021 

 RG n° 19/00477







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 

ARRÊT DU 04 JUILLET 2023



 

APPELANT :



Monsieur [S] [F]

né le 08 Août 1981 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]



représenté et assisté de Me Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN



INTIMÉ :



Monsieur [P] [E]

né le 10 Mars 1977 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]



représenté par Me Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX, 

assisté de Me Laurence BOTBOL-LALOU, substituée par Me Jean-Baptiste ABADIE, successeur, avocats au barreau de PARIS





PARTIE INTERVENANTE : 



La S.A.S. GSI TRANSACTIONS

N° SIRET : B451 200 521

[Adresse 1]

[Localité 9]

prise en la personne de son représentant légal



représentée et assistée de Me Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN













COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M. GARET, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,



DÉBATS : A l'audience publique du 09 mai 2023



GREFFIER : Mme COLLET



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 04 Juillet 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier





* * *



FAITS ET PROCEDURE



Par acte notarié en date du 12 décembre 2017, M. [S] [F] a fait l'acquisition auprès de M. [P] [E] d'une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 10] (Calvados) et ce, moyennant un prix de 315.000 €.



La transaction a été négociée par l'intermédiaire de la société GSI Transactions, agence immobilière.



Quelques jours après la prise de possession, M. [F] a fait établir un procès-verbal d'huissier de justice pour constater un certain nombre de désordres affectant l'immeuble, 



Suivant ordonnance de référé du 26 avril 2018, M. [F] a obtenu la désignation d'un expert judiciaire.



L'expert commis a déposé son rapport définitif le 17 décembre 2018.



Par acte du 17 mai 2019, M. [F] a fait assigner M. [E] devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins d'être indemnisé de ses préjudices, fondant son action à la fois sur la garantie des vices cachés et/ou sur la garantie décennale.







M. [E] a alors appelé la société GSI Transactions en intervention forcée aux fins de la voir condamner à le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de M. [F].



Il a conclu, à titre reconventionnel, à l'annulation de la vente et partant, à la restitution de l'immeuble.



Par jugement du 29 janvier 2021, le tribunal a :



- condamné M. [E] à payer à M. [F] une somme totale de 14.650 € HT au titre des désordres affectant la toiture, le sous-sol, la chambre du troisième étage, la douche et le séjour ;



- dit que cette somme serait actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 17 décembre 2018 et la date du jugement ;



- débouté M. [F] de ses demandes indemnitaires au titre des autres désordres constatés ;



- condamné M. [E] à payer à M. [F] une somme de 17.200 € en réparation de son préjudice de jouissance ;



- débouté M. [F] de sa demande au titre de l'atteinte à son honneur ;



- débouté M. [E] de sa demande d'annulation de la vente ;



- débouté M. [E] de son appel en garantie dirigée contre la société GSI Transactions ;



- déclaré sans objet l'appel en garantie formé par la société GSI Transactions ;



- condamné M. [E] à payer à M. [F] une somme de 5.500 € au titre des frais irrépétibles ;



- condamné M. [E] à payer à la société GSI Transactions une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles ;



- rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles ;



- condamné M. [E] aux entiers dépens en ce compris les frais de référé et d'expertise.





Par déclaration reçue au greffe de la cour le 22 mars 2021, M. [F] a interjeté appel de cette décision.



M. [F] a notifié ses dernières conclusions le 17 juin 2021, M. [E] les siennes le 18 août 2021, enfin la société GSI Transactions les siennes le 26 octobre 2021.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 12 avril 2023.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



M. [F] demande à la cour de :



- réformer le jugement en toutes ses dispositions sauf celles non contraires au présent dispositif ;



Statuant à nouveau, 



- condamner M. [E] à l'indemniser à titre principal sur la garantie des vices cachés, et subsidiairement au titre de la responsabilité du constructeur, encore plus subsidiairement au titre de l'obligation de délivrance ;



- condamner M. [E] à lui payer une somme de 36.500 € HT au titre de l'ensemble des désordres, soit une somme de 40.150 € TTC avec une TVA au taux de 10 % ; 



- dire que cette somme sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 17 décembre 2018 et le présent jugement [arrêt] ;



- dire que pour le cas où le taux de TVA changerait, les sommes prononcées HT seraient augmentées du taux de TVA légalement applicable à la date du règlement ;



- condamner M. [E] à lui payer une somme de 1.200 € par mois depuis la vente de l'immeuble intervenue le 12 décembre 2017 jusqu'au parfait paiement de l'ensemble des causes de la décision à intervenir, le tout augmenté de deux mois pour permettre la réalisation des travaux après paiement et mettre ainsi fin au préjudice ;



- débouter M. [E] de sa demande d'annulation de la vente et de toutes demandes contraires ;



- confirmer la décision en ce qu'elle a condamné M. [E] à lui payer une somme de 10.000€ au titre des frais irrépétibles de première instance ;



Y ajoutant, 



- condamner M. [E] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



Subsidiairement, 



- condamner M. [E] au paiement d'une somme globale de 13.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner M. [E] en tous les dépens, lesquels comprendront les frais de procédure de référé et d'expertise, notamment les honoraires de l'expert et le coût des deux constats.



Au contraire, M. [E] demande à la cour de :



- le recevoir en sa défense et en son appel incident ;



Y faisant droit,



- confirmer le jugement sauf en ce qu'il : 



* l'a condamné à payer à M. [F] une somme de 14.650 € HT au titre des désordres au niveau de la toiture, du sous-sol, de la chambre du troisième étage, de la douche et du séjour ;



* l'a condamné à payer à M. [F] une somme de 17.200 € au titre de son préjudice de jouissance ;



* l'a débouté de sa demande d'annulation de la vente ;



* l'a débouté de son appel en garantie dirigé contre la société GSI Transactions ;



* l'a condamné à payer à M. [F] une somme de 5.500 € au titre des frais irrépétibles ; 



* l'a condamné à payer à la société GSI Transactions une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles ;



* l'a condamné aux dépens, comprenant les frais de la procédure de référé et d'expertise ;



Statuant à nouveau, 



A titre principal,



- déclarer irrecevables, en tout cas mal fondées, les demandes de M. [F] visant à le faire condamner sur le fondement des vices cachés ;



- l'en débouter ;



A titre subsidiaire,



- déclarer irrecevables, en tout cas malfondées, les demandes de M. [F] visant à le faire condamner sur le fondement de la garantie décennale ;



- l'en débouter ;



A titre encore plus subsidiaire,



- déclarer irrecevable la demande nouvelle en cause d'appel de M. [F] relative à l'obligation de délivrance ;



- en tout état de cause, déclarer cette demande mal fondée ;



En toute hypothèse et à titre principal,



- dire et juger que le consentement de M. [E] a été vicié par les man'uvres dolosives effectuées par M. [F] ;



En conséquence,



- prononcer l'annulation de la vente immobilière conclue entre M. [E] et M. [F] selon acte authentique reçu le 12 décembre 2017 par Me [B], notaire à [Localité 7],



- ordonner la publication du jugement [de l'arrêt] à intervenir au service de publicité foncière ;



En conséquence,



- condamner M. [F] à restituer à M. [E] la propriété de ce bien immobilier en contrepartie de la restitution du prix de vente ;



En toute hypothèse, à titre subsidiaire,



- débouter M. [F] de sa demande de reprise de la couverture ;



- dire et juger en conséquence que la somme de 5.700 € HT ne saurait être mise à la charge de M. [E] ;



- débouter M. [F] de sa demande relative aux chambres des 2ème et 3ème étages ;



- dire et juger en conséquence que les sommes de 6.100 € HT et de 3.000 € HT ne sauraient être mises à la charge de M. [E] ;



- débouter M. [F] de sa demande de reprise des fenêtres ;



- dire et juger en conséquence que la somme de 9.900 € HT ne saurait être mise à la charge de [E] ;



- débouter M. [F] de sa demande de reprise du garde-corps de l'escalier ;



- dire et juger en conséquence que la somme de 1.200 € HT ne saurait être mise à la charge de M. [E] ;



- débouter M. [F] de sa demande de réfection de la pièce du sous-sol ;



- dire et juger en conséquence que la somme de 1.800 € HT ne saurait être mise à la charge de M. [E] ;



- débouter M. [F] de sa demande de reprise de la douche ;



- dire et juger en conséquence que la somme de 500 € HT ne saurait être mise à la charge de M. [E] ;



- débouter M. [F] de sa demande de réfection de la cuisine ;



- dire et juger en conséquence que la somme de 9.900 € HT ne saurait être mise à la charge de M. [E] ; 



- débouter M. [F] de sa demande de reprise des peintures du séjour du rez-de-chaussée ;



- dire et juger en conséquence que la somme de 500 € HT ne saurait être mise à la charge de M. [E] ;



En toute hypothèse,



- débouter M. [F] de sa demande formée au titre d'un préjudice de jouissance ;



- subsidiairement, réduire à la somme de 4.200 € le préjudice de jouissance allégué par M. [F] ; 



- condamner la société GSI Transactions à garantir M. [E] de toute condamnation, en principal, frais et accessoires ;



En toute état de cause,





- condamner M. [F] à payer à M. [E] une somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner M. [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Me Morin, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Quant à la société GSI Transactions, elle demande à la cour de :



A titre principal,



- confirmer purement et simplement le jugement entrepris ;



- débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes ;



- débouter M. [E] de son appel incident à son encontre ; 



A titre subsidiaire,



- limiter les condamnations à la repose des fenêtres dans la chambre n° 1, la chambre n° 2 et la salle de bain du 1er étage ;



En toute hypothèse, 



- condamner M. [E] à garantir la société GSI transactions de l'intégralité de ses demandes ;



En toute hypothèse,



- condamner tout succombant à lui verser une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner tout succombant aux entiers dépens.





Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



A l'issue de l'audience de plaidoirie, la cour a demandé à M. [F], sur le fondement des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, de justifier de la publication au service de la publicité foncière de ses conclusions tendant à l'annulation de la vente et, faute de pouvoir le faire, de présenter ses observations sur les conséquences susceptibles d'en être tirées quant à la recevabilité de cette demande.



Par courrier du 15 mai 2023, M. [E] a informé la cour que ses conclusions n'avaient pas été publiées, ce qui n'avait d'ailleurs donné lieu à aucun débat devant le tribunal.





MOTIFS DE LA DECISION



I - Sur la demande de M. [E] tendant à l'annulation de la vente immobilière à l'origine du litige :



L'article 28-4° c du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort'.



L'article 30 du même décret ajoute que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4° c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.



Par ailleurs, il est jugé que cette formalité, qui a pour objet d'informer les tiers et d'assurer la sécurité juridique des mutations immobilières, peut être régularisée à tout moment jusqu'à ce que le juge statue.



En conséquence et dans la mesure où M. [E] reconnaît qu'il n'a jamais fait procéder à la publication de ses conclusions tendant à l'annulation de la vente conclue par acte authentique du 12 décembre 2017, cette demande est irrecevable, s'agissant en effet d'une formalité obligatoire prescrite par la loi et dont le non-respect doit être soulevé d'office par la cour, quand bien même ne l'aurait-il pas été précédemment par le tribunal.



Par suite, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande d'annulation, celle-ci devant être déclarée irrecevable.



II - Sur la demande en réparation des désordres':



M. [F] fonde son action, à titre principal, sur la garantie des vices cachés.



L'article 1641 du code civil dispose en effet que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1642 ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



L'article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



L'article 1645 prévoit encore que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



A contrario l'article 1646 prévoit que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.



A cet égard, il est jugé que le vendeur professionnel, de même que le fabricant ou encore le vendeur qui, même non professionnel, a lui-même construit, transformé ou réparé la chose vendue, sont réputés connaître les vices qui l'affectent.



Ainsi, c'est à tort que M. [E] soutient que ce principe ne s'applique que lorsque les travaux réalisés par le vendeur entrent dans le champ d'application de l'assurance dommages-ouvrage (en d'autres termes, lorsqu'ils relèvent de la garantie décennale).



C'est encore à tort que M. [E], vendeur de l'immeuble litigieux, soutient à titre liminaire qu'il ne serait tenu d'aucune garantie envers M. [F] au motif que celui-ci aurait acquis une maison dont il savait pertinemment que l'ensemble des travaux de rénovation prévus n'étaient pas achevés.





En effet, sur ce point, la cour ne peut s'en tenir qu'aux seules énonciations de l'acte de vente du 12 décembre 2017 qui mentionne à cet égard':



- que le vendeur a réalisé des travaux d'aménagement intérieur de la maison';



- que ces travaux n'ont nécessité aucune autorisation administrative si ce n'est, d'une part pour l'installation d'une fenêtre sur le mur donnant vue sur la cour, ce pour quoi la mairie de [Localité 9] a manifesté son opposition, raison pour laquelle l'ouverture a finalement fait l'objet d'une remise en état à l'identique, d'autre part pour la réfection de la toiture et l'installation de nouvelles menuiseries, travaux qui ont été effectivement réalisés en l'absence d'opposition de la mairie';



- qu'en revanche, bien qu'initialement prévu, le ravalement n'a pas été réalisé';



- que l'acquéreur a déclaré «'vouloir faire son affaire personnelle à son choix exclusif de la fin des travaux à ce jour autorisés'», ce qui, compte tenu des précisions précitées, ne s'applique donc qu'au ravalement, et non à la remise en état globale de la maison';



- que si l'acheteur a également déclaré «'vouloir prendre le bien en l'état sans recours contre le vendeur'», et si l'acte contient une clause d'exonération de la garantie des vices cachés, toutefois cette clause précise que cette exonération ne s'applique pas «'si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel'», ou encore «'s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'».



Au regard des principes qui précèdent, et au vu du rapport d'expertise judiciaire, il convient de statuer successivement sur les différents désordres qui affectent la maison.



A - Sur les désordres affectant la couverture':



L'expert y a relevé de multiples malfaçons, notamment':



- l'absence d'un raccord en zinc en partie gauche de la toiture'; sur ce point, c'est sans aucun commencement de preuve que M. [E] prétend suspecter la suppression volontaire de ce raccord par l'acheteur lui-même'; si l'expert balance entre deux hypothèses, soit celle d'un raccord qui n'aurait jamais été posé, soit celle d'une pièce qui se serait détachée sous l'effet du vent, en tout état de cause il est certain que ce défaut préexistait à la vente puisqu'il a permis des infiltrations qui se sont produites au cours des tout premiers jours suivant la prise de possession de l'immeuble par M. [F]';



- la mauvaise disposition des ardoises du rampant avec présence d'espaces indésirables entre certaines pièces qui devraient être jointives, présence d'une isolation disposée entre les chevrons (ce qui est interdit, car cette isolation empêche la ventilation de la sous-face du toit), absence de chatières de ventilation,ainsi que d'autres non-respects des règles de l'art qui sont relevés par l'expert, ce qui conduit d'ailleurs à s'interroger sur les compétences du prétendu couvreur qui a pu réaliser de tels travaux.



Au demeurant, si M. [E] affirme qu'il n'en est pas lui-même l'auteur et qu'il a eu recours à une entreprise pour les réaliser, pour autant force est de constater qu'il n'a jamais déféré à la demande de l'expert de lui communiquer ses factures de travaux.



Ce faisant, faute de justifier de l'identité de cette entreprise prétendue, M. [E] ne peut qu'être présumé en être lui-même l'auteur, tout comme il admet avoir réalisé l'ensemble des autres travaux de rénovation de la maison.



Par suite, le vendeur ne peut pas se prévaloir de la clause contractuelle d'exonération de garantie puisqu'il est réputé s'être comporté comme un professionnel de la construction en réalisant lui-même des travaux qui nécessitaient des compétences particulières qu'il n'avait pas et dont, de ce fait, il ne pouvait pas ignorer les malfaçons et désordres à venir.



Par ailleurs, il est établi que les vices affectant la toiture n'étaient pas apparents au sens de l'article 1642 du code civil, puisqu'il a fallu une mesure d'expertise judiciaire pour en confirmer l'existence et en identifier les causes.



Par suite, M. [F] est fondé à réclamer la condamnation de M. [E], à titre de dommages-intérêts, au paiement d'une somme de 6.270 € TTC correspondant au coût de réfection de la toiture selon le chiffrage retenu par l'expert.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a limité cette condamnation à la somme de 5.700 € correspondant au coût hors taxes de ces travaux, puisque M. [F] est fondé à les faire réaliser par un professionnel qui lui appliquera nécessairement une TVA au taux de 10'% (s'agissant de la rénovation d'un immeuble achevé depuis plus de deux ans).



B - Sur les désordres affectant la chambre du troisième étage':



L'expert a relevé une «'importante'inondation'» dans cette pièce située sous les combles, par là même sous la toiture dont les malfaçons viennent d'être soulignées.





S'agissant d'un sinistre survenu depuis la vente qui trouve son origine dans un défaut de la toiture dont l'acheteur ne pouvait pas avoir lui-même connaissance, il s'agit là également d'un vice caché.



A contrario et de la même manière que M. [E] ne peut pas s'exonérer de sa garantie des vices affectant la toiture, il ne peut pas non plus s'exonérer de sa garantie de tous les désordres qui en sont résultés, en l'occurrence la dégradation par infiltration de la pièce située sous la toiture viciée.



Par suite, M. [F] est fondé à réclamer la condamnation de M. [E], à titre de dommages-intérêts, au paiement d'une somme de 6.710 € TTC pour réfection de la chambre du troisième étage selon le chiffrage retenu par l'expert.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a limité cette condamnation à la somme de 6.100 € correspondant au coût hors taxes desdits travaux, puisque M. [F] est fondé à les faire réaliser par un professionnel qui lui appliquera nécessairement une TVA au taux de 10'%.



C - Sur les désordres affectant la chambre du deuxième étage':



Selon l'expert, le plafond de cette chambre a subi les effets de l'inondation qui a touché la chambre de l'étage supérieur. En outre, l'expert a relevé la présence de taches de moisissures en allège de la fenêtre et en plinthe, conséquences d'un défaut d'étanchéité des pieds de lucarne.



Contrairement à ce qu'a pu retenir le tribunal, ces dommages n'étaient pas apparents au moment de la vente, puisqu'ils sont la conséquences de sinistres apparus postérieurement à la signature de l'acte notarié.



En effet, si les parties avaient eu l'occasion d'échanger, au mois d'août précédent, sur la présence de traces d'humidité au plafond, et si M. [E] s'était alors engagé à repeindre le plafond, ce qu'il affirme d'ailleurs avoir fait avant la signature de l'acte définitif, pour autant il est constant que de nouveaux désordres sont survenus depuis lors, par suite d'une part de l'inondation de l'étage supérieur consécutivement à la défaillance de la toiture, d'autre part d'un défaut d'étanchéité des pieds de lucarne qui ne s'était pas révélé précédemment.



De tels désordres présentent donc le caractère de vices cachés qui, en ce qu'ils sont la conséquence de travaux défectueux entrepris par M. [E] lui-même, engagent sa garantie sans qu'il puisse se prévaloir de la clause d'exonération.



En conséquence, M. [F] est fondé à réclamer la condamnation de M. [E], à titre de dommages-intérêts, au paiement d'une somme de 3.300 € TTC (avec une TVA au taux de 10 %) pour prix de la réfection de la chambre du deuxième étage selon le chiffrage retenu par l'expert.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



D - Sur les désordres affectant le sous-sol':



L'expert a relevé la présence de multiples taches de moisissures, y compris dans une pièce destinée à l'habitation. Il explique cette humidité excessive par le dysfonctionnement d'une pompe de relevage ainsi que par une VMC défaillante et/ou insuffisante.



Comme le tribunal l'a justement observé, de tels désordres et de telles défaillances ne pouvaient pas être connus de l'acheteur au moment de la vente, puisqu'ils supposaient d'habiter l'immeuble pour s'en rendre compte.



Au contraire, étant lui-même l'auteur de ces différents équipements mal conçus et/ou mal installés, le vendeur était réputé en connaître les vices. Par là même,'il ne peut pas se prévaloir de la clause d'exonération de garantie.



En conséquence, M. [F] est fondé à réclamer la condamnation de M. [E], à titre de dommages-intérêts, au paiement d'une somme de 1.980 € TTC (avec une TVA au taux de 10%) pour réfection du sous-sol et remise en état des équipements à l'origine du sinistre.



E - Sur les désordres affectant la douche':



L'expert a constaté une fuite d'évacuation de la douche du deuxième étage et ce, à proximité directe d'une boite de dérivation électrique, d'où un danger immédiat pour la sécurité des personnes, l'expert ayant d'ailleurs déconseillé à'M. [F] d'utiliser cette douche tant qu'il ne serait pas remédié à cette fuite.



C'est à bon droit que le tribunal a considéré qu'il s'agissait là d'un vice caché, puisque seul l'utilisation effective de la douche, ce qui impliquait d'habiter dans la maison, permettait de s'en rendre compte.



Aussi et dans la mesure où M. [E] est l'auteur de l'ensemble de ces travaux d'aménagement intérieur, il est réputé avoir connu les vices en résultant et, dès lors, ne saurait se prévaloir de la clause d'exonération de garantie.



Par suite, M. [F] est fondé à réclamer la condamnation de M. [E], à titre de dommages-intérêts, au paiement d'une somme de 550 € TTC pour réfection de la douche selon le chiffrage retenu par l'expert.





Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a limité cette condamnation à la somme de 500 € correspondant au coût hors taxes desdits travaux, puisque M. [F] est fondé à les faire réaliser par un professionnel qui lui appliquera nécessairement une TVA au taux de 10'%.



F - Sur les désordres affectant le séjour au rez-de-chaussée':

 

L'expert y a relevé des traces de moisissures justifiant d'y refaire des peintures.



Pour s'y opposer, M. [E] fait valoir qu'il s'agit là de travaux d'achèvement d'une rénovation que M. [F] avait accepté de réaliser lui-même à ses frais.



Toutefois, cette argumentation ne saurait être retenue, étant encore observé':



- qu'il ne résulte pas des énonciations de l'acte que l'acquéreur ait accepté de conserver à sa charge d'autres travaux que ceux de ravalement extérieur de la maison';



- que s'il est d'usage qu'un acquéreur supporte le coût des peintures destinées à «'rafraîchir'» l'intérieur d'une habitation, il n'en va pas de même, sauf accord contraire entre les parties, des peintures nécessitées par suite d'un dysfonctionnement généralisé de la VMC';



- qu'ainsi, il est anormal que quelques semaines seulement après l'acquisition, des traces de moisissures soient apparues sur l'ensemble des murs de la salle de séjour, s'agissant là de désordres dont l'acheteur ne pouvait pas anticiper l'apparition lorsqu'il a acheté l'immeuble.



- qu'à l'inverse, dans la mesure où M. [E] a lui-même installé la VMC défaillante à l'origine de ces désordres, il est réputé avoir connu les vices en résultant et ne saurait dès lors se prévaloir de la clause d'exonération de garantie insérée dans l'acte de vente.



Par suite, M. [F] est fondé à réclamer la condamnation de M. [E], à titre de dommages-intérêts, au paiement d'une somme de 550 € TTC pour réfection de la chambre du troisième étage selon le chiffrage retenu par l'expert.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a limité cette condamnation à la somme de 500 € correspondant au coût hors taxes desdits travaux, puisque M. [F] est fondé à les faire réaliser par un professionnel qui lui appliquera nécessairement une TVA au taux de 10'%.







G - Sur les désordres affectant la cuisine':



M. [F] se plaint de trois désordres dont l'existence a d'ailleurs été confirmée par l'expert':



1 - Un espace insuffisant pour encastrer le lave-vaisselle':



L'expert confirme en effet que le lave-vaisselle ne rentre pas dans l'espace qui lui est réservé. 



A cet égard, M. [F] affirme que cet espace ne convient pas aux tailles habituelles de lave-vaisselles, ce qui, selon lui, est constitutif d'un vice caché.



Au contraire et à l'instar du tribunal, la cour considère qu'il s'agit là, non pas d'un vice ou d'un désordre, mais plutôt d'une caractéristique des lieux, au surplus parfaitement apparente.



Il appartenait donc à M. [F], dans la perspective de son acquisition, de mesurer l'espace dont il disposait pour s'assurer de sa compatibilité avec le matériel électroménager qu'il projetait d'y installer. 



Dès lors, M. [F] ne peut pas se prévaloir de la garantie des vices cachés à cet égard.



Il ne peut pas non plus se prévaloir de la garantie décennale de l'article 1792 du code civil puisque le désordre dont il se plaint demeure mineur et ne compromet nullement la solidité de l'ouvrage ni même ne le rend impropre à sa destination.



M. [F] ne peut pas davantage se prévaloir d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance puisque la maison a bien été vendue munie de tous ses éléments d'équipements normalement attendus, en l'occurrence d'une cuisine pourvue d'un plan de travail destiné à accueillir un lave-vaisselle.



2 - Une fenêtre inadaptée':



L'expert relève effectivement que la fenêtre de la cuisine, qui a été posée pour ouvrir en abattant, n'est pas adaptée à cette configuration puisqu'elle est conçue pour être posée verticalement. Il estime même que la fenêtre ainsi posée risque de se dégonder.



Cependant, ici encore, il ne s'agit pas là d'un vice caché, puisque la simple manipulation du vantail par tout visiteur permet de se rendre compte de la difficulté relevée par l'expert.



En effet, s'agissant d'une fenêtre destinée à être ouverte quotidiennement voire plusieurs fois par jour, l'acquéreur doit s'assurer de la commodité de celle-ci, ce qui lui aurait immédiatement permis de se rendre compte du vice de conception dont elle était atteinte.



Dès lors, M. [F] ne peut pas se prévaloir de la garantie des vices cachés à cet égard.



Il ne peut pas non plus se prévaloir de la garantie décennale de l'article 1792 du code civil puisque le désordre dont il se plaint demeure mineur et ne compromet nullement la solidité de l'ouvrage ni même ne le rend impropre à sa destination.



M. [F] ne peut pas davantage se prévaloir d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance puisque la maison a bien été vendue munie de tous ses éléments d'équipements normalement attendus, en l'occurrence d'une fenêtre dans la cuisine qui, bien que mal conçue, n'en demeure pas moins en état de fonctionnement.



3 - Un chauffe-eau encastré peu accessible pour son entretien':



L'expert relève que le chauffe-eau a été encastré dans un meuble non démontable, de sorte qu'il est nécessaire de démonter une partie de la cuisine pour pouvoir y accéder. Il constate également que les dispositifs de branchement et de réglage de l'équipement sont inaccessibles du fait que le couvercle est plaqué contre le mur.



Cependant et ici encore, ce défaut de conception était apparent, et M. [F] aurait dû s'en rendre compte avant la vente, sans même être assisté d'un technicien. En effet, tout acquéreur d'un immeuble d'habitation doit s'inquiéter des possibilités d'accès à tout équipement, tel qu'un chauffe-eau, qui nécessite un entretien régulier voire de simples réglages.



Faute de l'avoir fait, il ne saurait se prévaloir de la garantie des vices cachés pour un défaut qui était apparent.





Il ne peut pas non plus se prévaloir de la garantie décennale de l'article 1792 du code civil puisque le désordre dont il se plaint demeure mineur et ne compromet nullement la solidité de l'ouvrage ni même ne le rend impropre à sa destination.



M. [F] ne peut pas davantage se prévaloir d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance puisque la maison a bien été vendue munie de tous ses éléments d'équipements normalement attendus, en l'occurrence d'un chauffe-eau qui, bien que difficilement accessible, n'en demeure pas moins en état de fonctionnement.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [F] de sa demande en paiement d'une somme de 9.900 € TTC pour prix des travaux de réfection de la cuisine.



H - Sur les désordres affectant les fenêtres':



M. [F] dénonce des fenêtres mal finies, mal calfeutrées, ou encore de dimensions inadaptées.



Cependant, à l'instar du premier juge, la cour considère que l'acheteur avait tous les moyens de se rendre compte de ces défauts avant même la vente, puisque s'agissant d'éléments d'équipements qui étaient parfaitement visibles.



Par ailleurs et à l'exception des pieds de lucarne de la chambre du deuxième étage (désordre pour lequel une indemnité a déjà été allouée supra à M. [F] - cf. C), il n'est pas établi que les fenêtres de la maison présentent des défauts d'étanchéité dont l'acquéreur n'aurait pas pu se rendre compte avant l'acquisition.



Il ne peut donc pas se prévaloir de la garantie des vices cachés à cet égard.



Il ne peut pas non plus se prévaloir de la garantie décennale de l'article 1792 du code civil puisque les désordres dont il se plaint ne compromettent nullement la solidité de l'ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination.



M. [F] ne peut pas davantage se prévaloir d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance puisque la maison a bien été vendue munie de tous ses éléments d'équipements normalement attendus, en l'occurrence de l'intégralité de ses fenêtres.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [F] de sa demande en paiement d'une somme de 10.890 € TTC pour prix du changement de celles-ci.





II - Récapitulatif et actualisation des indemnités :



M. [E] sera donc condamné à payer à M. [F] une somme totale de 19.360 € en réparation des désordres matériels qui affectent la maison.



En outre, il convient de dire que cette condamnation sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 intervenue depuis le 17 décembre 2018, date du dépôt du rapport d'expertise qui a fixé le coût des travaux de reprise, jusqu'à la date du présent arrêt liquidatif.



III - Sur l'indemnisation du trouble de jouissance consécutif':



Pour allouer à ce titre une indemnité de 17.200 € à M. [F], le tribunal a essentiellement retenu':



- une maison inhabitable tant que les travaux de reprise ne seront pas effectués, ce qu'a d'ailleurs confirmé l'expert';



- une valeur locative de 40 € par jour (soit 1.200 € par mois)';



- une maison dont l'occupation aurait de toute façon été limitée, puisque s'agissant d'une résidence secondaire';



- par conséquent, une indemnisation sur la base de 5.160 € par an, ce qui correspond à 129 jours d'occupation dans l'année, et ce, depuis la date d'acquisition de la maison jusqu'à la fin des travaux.



M. [F] critique ce mode de calcul, faisant essentiellement valoir que même s'il s'agit pour lui d'une résidence secondaire, il aurait pu l'utiliser avec sa famille, non seulement pendant les vacances, mais également le week-end, alors par ailleurs qu'il aurait aussi pu faire le choix de la louer.



Il réclame en conséquence la liquidation de son préjudice de jouissance sur la base de 1.200 € par mois depuis l'acquisition jusqu'à la décision à intervenir, outre deux mois pour tenir compte de la durée des travaux à réaliser.



Au contraire, M. [E] conteste l'existence même de tout préjudice de jouissance et, subsidiairement, conclut à son indemnisation tout au plus à hauteur de 4.200 € par an.



Sur ce, la cour considère':



- que le préjudice de jouissance subi par M. [F] est incontestable dans son principe, dès lors en effet que la maison ne sera pas habitable, compte tenu notamment de l'humidité généralisée qui y règne, tant que les travaux nécessaires n'auront pas été réalisés';



- que M. [F] a toujours affirmé qu'il s'agissait pour lui d'une maison à usage de résidence secondaire, de sorte qu'il ne peut pas utilement soutenir aujourd'hui qu'elle avait vocation à être louée';



- que l'occupation annuelle d'une résidence secondaire située dans le Calvados, pour un propriétaire habitant ordinairement à [Localité 7], peut tout au plus être évalué à six semaines par an, outre vingt week-ends, soit 82 jours par an';



- qu'ainsi et sur la base d'une valeur «'locative'» de 40 € par jour (pour une valeur locative mensuelle estimée par l'expert à 1.200 €), le préjudice de jouissance peut être estimé à'3.280 € par an (82 X 40).



Ainsi et dans la mesure où il est constant que M. [E] n'a toujours pas réglé à M. [F] l'intégralité des sommes qui permettraient à celui-ci de financer les travaux nécessaires à la remise en état de la maison, et ce, sans qu'il puisse être reproché à l'acheteur d'avoir refusé la proposition du vendeur d'annuler la vente pour mettre fin au litige, M. [E] sera condamné à régler à M. [F] une indemnité réparatrice du trouble de jouissance subi par celui-ci entre la date d'acquisition de la maison en décembre 2017 jusqu'à la date du présent arrêt liquidatif, délai augmenté de deux mois pour tenir compte de la durée prévisible des travaux, soit une somme de':



(3.280 € X 5,5 ans) + (3.280 € X 2/12 mois) = 18.587 €



Le jugement sera réformé en ce sens.



IV - Sur les autres demandes':



En l'absence de demande d'infirmation sur ce point, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [F] de sa demande indemnitaire au titre d'une atteinte à son honneur, de même qu'en ce qu'il a déclaré sans objet l'appel en garantie formé par la société GSI Transactions.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [E] à payer à M. [F] une somme de 5.500 € au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci en première instance.



Y ajoutant, la cour condamnera M. [E] à payer à M. [F] une somme complémentaire de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci en cause d'appel.



Le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de son recours en garantie contre la société GSI Transactions, la cour considérant en effet'que si un intermédiaire immobilier est certes tenu d'une obligation de conseil à l'égard de son mandant, en l'occurrence M. [E], en revanche il ne lui appartient pas de s'enquérir de la conformité des travaux réalisés par le vendeur lui-même et partant, de l'inviter à en corriger les éventuelles malfaçons avant de mettre en vente son bien.



Au demeurant et au cas particulier, la cour observe que M. [E] est lui-même agent immobilier de profession (cf. la pièce n° 1 produite par la société GSI Transaction), n'ayant dès lors nul besoin des conseils de son confrère pour savoir de quels travaux il était lui-même réellement capable sans risquer de s'exposer à répondre de vices qui ne sont dus qu'à sa propre incompétence de constructeur.



Par suite, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. [E] à payer à la société GSI Transactions une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance, la cour y ajoutant une somme complémentaire de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par ladie société en cause d'appel.



Enfin, M. [E] supportera les entiers frais et dépens de première instance et d'appel, ainsi que ceux de référé et d'expertise, étant ici précisé que les frais de constat exposés par M. [F] ne relèvent pas des dépens, mais des frais irrépétibles de l'article 700.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Statuant publiquement par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort':



- confirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [S] [F] de sa demande indemnitaire au titre d'une atteinte à son honneur, en ce qu'il a déclaré sans objet l'appel en garantie formé par la société GSI Transactions, en ce qu'il a débouté M. [P] [E] de son appel en garantie dirigé contre la société GSI Transactions, en ce qu'il a condamné M. [E] à payer à M. [F] une somme de 5.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance, en ce qu'il a condamné M. [E] à payer à la société GSI Transactions une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance, enfin en ce qu'il a condamné M. [E] aux dépens comprenant les frais et dépens de référé et d'expertise';





- l'infirmant pour le surplus de ses dispositions, statuant à nouveau et y ajoutant':



* condamne M. [E] à payer à M. [F] une somme totale de 19.360 € en réparation des désordres qui affectent la maison acquise suivant acte du 12 décembre 2017';



* dit que cette condamnation sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 intervenue entre le 17 décembre 2018 et la date du présent arrêt';



* condamne M. [E] à payer à M. [F] une somme de 18.587 € en réparation de son préjudice de jouissance';



* déclare M. [E] irrecevable en sa demande tendant à l'annulation de la vente';



* déboute les parties du surplus de leurs demandes';



* condamne M. [E] à payer à M. [F] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel';



* condamne M. [E] à payer à la société GSI Transactions une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel';



* condamne M. [E] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









M. COLLET G. GUIGUESSON