Cour d'Appel · 1ère Chambre — 4 juillet 2023

MR/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 04 Juillet 2023 



 

N° RG 22/01848 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HDTN



Décision attaquée : Jugement du Président du TJ d'ALBERTVILLE en date du 11 Octobre 2022





Appelante



Syndicat des coprorpriétaires CHALET CLUB 4 représenté par son syndic en exercice la SARL LE PANORAMIC -TIGNES IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats au barreau de CHAMBERY









Intimée



S.C.I. TIGNES INVEST IMMO, dont le siège social est situé [Adresse 1]



Sans avocat constitué









-=-=-=-=-=-=-=-=-





Date de l'ordonnance de clôture : 27 Février 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 avril 2023 



Date de mise à disposition : 04 juillet 2023 





-=-=-=-=-=-=-=-=-















Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie DURAND, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,









-=-=-=-=-=-=-=-=-







Faits et procédure







La SCI Tignes Invest Immo (société civile immobilière) est propriétaire de lots situés dans l'immeuble « Chalet club 4 » à [Localité 3]. La société Le Panoramic ' Tignes Immobilier (société à responsabilité limitée) assume les fonctions de syndic de cet immeuble.



Un litige naissait en raison de charges de copropriété impayées dues par la SCI Tignes Invest Immo envers la copropriété au titre de sa quote-part. 





Par courrier recommandé du 30 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 » adressait une mise en demeure de payer. Par exploit d'huissier du 14 janvier 2022, il délivrait un commandement de payer. 





Par exploit d'huissier du 06 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 » représenté par son syndic, la société Le Panoramic ' Tignes Immobilier, assignait la SCI Tignes Invest Immo devant le tribunal judicaire d'Albertville, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment d'obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 143 980,76 euros au titre des arriérés de charges impayées. 





Par jugement en date du 11 octobre 2022, le tribunal judiciaire d'Albertville :



- Déboutait le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 », représenté par son syndic en exercice la société Le Panoramic de l'ensemble de ses demandes ;



- Rejetait les autres demandes des parties ;



- Disait que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 », représenté par son syndic en exercice, la société Le Panoramic, conservait la charge des frais engagés. 





Au visa principalement des motifs suivants :




Les titres de propriété ne correspondaient qu'en partie aux lots sur lesquels des charges et provisions étaient appelées par le syndic ; 





Certains lots dont la propriété était justifiée par le défendeur n'apparaissaient dans aucun appel des charges ; 





Bien que quelques lots figurent dans les deux listes, les éléments produits par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 » rendaient impossible une individualisation des sommes dues par la SCI Tignes Invest Immo.








Par déclaration au greffe en date du 26 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 » représenté par son syndic, la société Le Panoramic ' Tignes Immobilier interjetait appel de ce jugement en toutes ses dispositions.











Prétentions des parties





Par dernières écritures en date du 29 décembre 2021, régulièrement adressées au greffe par voie de communication électronique et signifiées à la SCI Tignes Invest Immo par acte d'huissier en date du 21 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 », représenté par son syndic en exercice, la société Le Panoramic ' Tignes Immobilier sollicitait l'infirmation du jugement déféré et demandait à la cour de :



- Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 » représenté par son syndic en exercice la société Le Panoramic ' Tignes Immobilier, recevable et bien fondé en son appel ;



En conséquence,



- Réformer le jugement rendu le 11 octobre 2022 par le tribunal judiciaire d'Albertville statuant selon la procédure accélérée au fond en toutes ses dispositions en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, rejeté ses demandes et dit que les frais et dépens demeureront à la charge du Syndicat des copropriétaires ; 



En conséquence et statuant à nouveau, 



- Condamner la SCI Tignes Invest Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 », représenté par son syndic en exercice, la société Le Panoramic ' Tignes Immobilier, la somme de 76 705,72 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 février 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 décembre 2021 ; 



- Condamner la SCI Tignes Invest Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 » représenté par son syndic en exercice la société Le Panoramic ' Tignes Immobilier, la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ; 



- Condamner la société Tignes Invest Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 » représenté par son syndic en exercice la société Le Panoramic ' Tignes Immobilier, la somme de 1 000 euros pour les frais irrépétibles et exposés en cause d'appel ; 



- Condamner la société Tignes Invest Immo aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré par voie d'huissier le 14 janvier 2022 ainsi que les entiers dépens d'appel.





Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Chalet club 4 » représenté par son syndic en exercice la société Le Panoramic ' Tignes Immobilier faisait valoir notamment que :




Le syndicat des copropriétaires produisait aux débats un appel de fonds listant l'intégralité des lots appartenant à la SCI Tignes Invest Immo et permettant également d'individualiser précisément le montant des charges pour ces lots.








Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.





L'ordonnance de clôture était rendue le 27 février 2023 et l'affaire était appelée à l'audience du 25 avril 2023. 









MOTIFS ET DÉCISION





En application de l'article 462 du code de procédure civile, en l'absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande qu'après en avoir vérifié la régularité, la recevabilité, et le bien fondé.



L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.'



Chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part des charges à partir du moment où les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale. Plus précisément, le copropriétaire qui n'a pas contesté dans le délai prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges dans les écritures du syndicat, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 



L'approbation des comptes constitue le titre en vertu duquel le syndic peut poursuivre judiciairement le recouvrement des charges. 



La société Tignes invest immo est propriétaire au sein de la copropriété le chalet club IV des lots suivants : lots 4, 5, 7, 11, 24, 29, 42, 43, 45, 47, 48, 54, 55, 62, 63, 65, 67, 71, 76, 77, 78, 79, 83, 88, 93, 94, 95, 99, 104, 105, 109, 110, 111, 120, 123, 125, 126, 127, 128, 129, 135, 136, 137, 138, 141, 144, 145, 147, 149, 150, 151, 152 et 153 selon les avis de mutation et notifications de transfert de propriété versés aux débats par le syndicat des copropriétaires. En outre, les états de répartition du 16 septembre 2022 et le procès-verbal de l'assembléesgénérale du 5 avril 2022 démontrent que 4546 millièmes sont attribués à la société Tignes invest immo correspondant également aux lots 23, 58, 98, 35, 113, 52, 58, 132, 140, 59, 64 et 146.



Le syndicat des copropriétaires 'le chalet club 4" fournit les procès-verbaux des assemblées générales des :



- 11 avril 2019 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2018, clos au 31 décembre 2018, pour 115 576,28 euros (résolution 5), voté un ajustement prévisionnel 2019 pour 120 000 euros, vote du budget prévisionnel 2020 pour 125 000 euros,



- 20 février 2020 ayant désigné le syndic panoramic Tignes immobilier comme syndic,



- 17 novembre 2021 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2020 clos au 31 décembre 2020 (résolution 5), voté le budget prévisionnel de l'exercice 2022, voté le budget prévisionnel de l'exercice 2023,



- 12 juillet 2022 spéciale ayant désigné la société Tignes Immobilier comme syndic, 



- 5 avril 2022 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021 clos au 31 décembre 2021 (résolution 5), voté un ajustement du budget prévisionnel de 2022, voté le budget prévisionnel de l'exercice 2023.



Les charges et appels de charges sont donc dus pour les exercices 2021 et 2022, dans la mesure où le relevé de compte détermine que la société Tignes invest immo est débitrice de 76 705,72 euros de charges et appels de fonds au 16 février 2023, la création d'un arriéré datant de janvier 2021, incluant 504 euros de frais de poursuite.



Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, dire qu'il qu'il n'y a lieu à condamnation.



La société Tignes invest immo supportera les dépens de l'instance d'appel. Il ne paraît enfin pas inéquitable de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires appelant la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel. Le syndicat des copropriétaires Chalet Club 4 étant à l'origine du présent appel, par manque de diligence, ayant succombé à apporter la preuve de la justification de la totalité de ses prétentions en première instance et en cause d'appel gardera à sa charge les frais irrépétibles engagés devant le président du tribunal d'Albertville et les dépens de première isntance.











PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et par décision contradictoire,





Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Chalet Club 4, représenté par son syndic en exercice la société La Panoramic de l'ensemble de ses demandes,





Confirme le jugement entrepris pour le surplus,





Statuant à nouveau,





Condamne la société Tignes invest immo à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'chalet club 4", représenté par son syndic en exercice la société Le Panoramic la somme de 76 201,72 euros de charges de copropriété arrêtées au 16 février 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 décembre 2021,





Condamne la société Tignes invest immo aux dépens en cause d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 janvier 2022, et la somme de 504,00 euros de frais deprocédure et mises en demeure,





Condamne la société Tignes invest immo à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'chalet club 4", représenté par son syndic en exercice la société Le Panoramic la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,



































































































Copie délivrée le 04 juillet 2023 

à 

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN













Copie exécutoire délivrée le 04 juillet 2023 

à 

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN