Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 4 juillet 2023

N° RG 22/03311

N° Portalis DBVX - V - B7G - OI7S









Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond du 17 mars 2022



Chambre 3 cab 03 D



RG : 21/08563

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 04 Juillet 2023







APPELANTE :



Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 4]

avec siège social :

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475

et pour avocat plaidant la SELARL ELECTA JURIS, avocat au barreau de LYON, toque : 332









INTIMEE :



S.A.R.L. REGENTIS

[Adresse 1]

[Localité 6]



représentée par la SELARL SPIRIT AVOCATS 3, avocat au barreau de LYON, toque : 1559





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 27 Avril 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Mai 2023



Date de mise à disposition : 04 Juillet 2023



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier









A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

EXPOSÉ DE L'AFFAIRE



La copropriété du [Adresse 2] à [Localité 7] a fait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division, le 10 août 1976.



L'immeuble se compose d'un bâtiment principal en façade sur quai (bâtiment A), élevé d'un entresol et de cinq étages, d'un bâtiment secondaire en fond de cour (bâtiment B), élevé d'un entresol et d'un étage en partie nord-est, et de quatre étages sur le surplus du bâtiment, ainsi que d'une cour intérieure enclose par les bâtiments d'habitation. 



Par acte du 29 avril 2021, la société Victory promotion a acquis notamment les lots 60 et 63 de la copropriété, composés de deux appartements de 55 et 54 m² situés à l'entresol et au premier étage du bâtiment B, réunis en duplex. 



Souhaitant aménager ces lots en quatre studios, la société Victory promotion a fait convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de soumettre le projet à l'approbation collective. Les soumissions de la société Victory promotion portaient sur la séparation matérielle des lots aménagés en duplex en quatre entités individuelles, ainsi que sur la réalisation de travaux afin d'installer des compteurs d'eau et d'électricité ainsi que des boites aux lettres pour les appartements nouvellement créés. 



Par acte du 29 septembre 2021, la société Victory promotion a cédé ses lots à la société Regentis (la société) qui a porté le projet de division litigieux à l'assemblée générale du 4 octobre 2021. Cette dernière a adopté la résolution n° 5 autorisant la séparation matérielle des lots 60 et 63 en deux appartements distincts, conformément à leur configuration d'origine, mais a rejeté le surplus des soumissions. 



Le 19 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] (le syndicat des copropriétaires) a assigné la société devant le juge des référés en cessation des travaux et remise en état des lots. 



Par acte d'huissier de justice du 21 décembre 2021, la société a assigné au fond le syndicat des copropriétaires en nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires.



Par une ordonnance du 21 mars 2022 et une ordonnance rectificative du 6 juin 2022, le juge des référés a ordonné à la société de cesser immédiatement la réalisation des travaux de division sur les lots 60 et 63 et l'a condamnée à les remettre dans leur état d'origine, conforme au règlement de copropriété. 



La société a interjeté appel de cette ordonnance. L'affaire, enregistrée au rôle de la cour d'appel de Lyon sous le numéro RG 22/05105, a fait l'objet, le 15 mars 2023, d'un retrait du rôle à la demande conjointe des parties.







Par jugement du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a : 

- déclaré recevables les demandes de la société,

- jugé que la division des lots 60 et 63 en six lots 75 à 80 selon le projet communiqué en annexe à la demande de convocation d'une assemblée générale extraordinaire formée le 9 juillet 2021 par la société Victory promotion est licite et régulière,

- annulé la décision de rejet n°5 adoptée le 4 octobre 2021 par l'assemblée générale des copropriétaires,

- dit qu'un nouvel état descriptif de division sera dressé pour intégrer la division opérée par la société, puis publié conformément à la loi et au règlement, le tout aux frais et diligence de la société,

- jugé que la nouvelle répartition des charges de la copropriété s'opérera selon la dernière grille publiée au fichier immobilier, sinon pour les millièmes de charges générales et spéciales pesant sur les lots 60 et 63, qui seront remplacées par les millièmes attribués aux lots 75 et 80, selon la proposition annexée au présent jugement,

- dit que le règlement de copropriété sera modifié pour intégrer la nouvelle grille de répartition découlant de la décision qui précède puis publié conformément à la loi et au règlement, le tout aux frais et diligence de la société,

- autorisé la société à faire ajouter à ses frais, par une entreprise notoirement connu et assurée, trois boites aux lettres identiques à l'existant, selon une configuration harmonieuse qui devra être arrêtée en amont des travaux mais avec célérité par le syndicat ou l'architecte mandaté par celui-ci,

- autorisé la société à faire ajouter à ses frais, par une entreprise notoirement connue et assurée, deux interphones identiques à l'existant, selon une configuration harmonieuse, qui devra être arrêtée en amont des travaux mais avec célérité par le syndicat ou l'architecte mandaté par celui-ci,

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 2 800 euros à la société en indemnisation des frais non répétibles du procès,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance,

- rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision,

- rejeté le surplus des demandes. 



Par déclaration du 6 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2023, il demande à la cour de : 

- infirmer le jugement sauf en ce qu'il en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes de la société et notamment, celles qui visaient à :

' autoriser la société à intervenir sur la colonne électrique de l'immeuble pour l'ajour d'un compteur électrique,

' autoriser la société à intervenir sur la colonne d'eau de l'immeuble pour l'ajour d'un compteur,

' condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice économique subi par la société,

statuant à nouveau,

- juger que la division des lots 60 et 63 en six lots 75 à 80 selon le projet communiqué en annexe à la demande de convocation d'une assemblée générale extraordinaire formée le 9 juillet 2021 par la société Victory Promotion est illicite et irrégulière,

- débouter purement et simplement la société de l'intégralité de ses demandes comme étant parfaitement injustifiées et infondées,

- déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de marque, en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel,

- déclarer irrecevable la demande de condamnation du syndicat au titre d'une amende civile, en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel,

- condamner la société à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société aux entiers dépens de première instance incluant le coût du procès-verbal de constat du 2 décembre 2021 et aux entiers dépens d'appel. 



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 15 mars 2023, la société demande à la cour de : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

' jugé que la division des lots 60 et 63 en six lots 75 à 80 selon le projet communiqué en annexe à la demande de convocation d'une assemblée générale extraordinaire formée le 9 juillet 2021 par la société Victory Promotion est licite et régulière,

' annulé la décision de rejet n°5 adoptée le 4 octobre 2021 par l'assemblée générale des copropriétaires,

' dit qu'un nouvel état descriptif de division sera dressé pour intégrer la division opérée par la société, puis publié conformément à la loi et au règlement, le tout aux frais et diligence de la société,

' jugé que la nouvelle répartition des charges de la copropriété s'opérera selon la dernière grille publiée au fichier immobilier, sinon pour les millièmes de charges générales et spéciales pesant sur les lots 60 et 63, qui seront remplacées par les millièmes attribués aux lots 75 et 80, selon la proposition annexée au présent jugement,

' dit que le règlement de copropriété sera modifié pour intégrer la nouvelle grille de répartition découlant de la décision qui précède puis publié conformément à la loi et au règlement, le tout aux frais et diligence de la société,

' autorisé la société à faire ajouter à ses frais, par une entreprise notoirement connu et assurée, trois boites aux lettres identiques à l'existant, selon une configuration harmonieuse qui devra être arrêtée en amont des travaux mais avec célérité par le syndicat ou l'architecte mandaté par celui-ci,

' autorisé la société à faire ajouter à ses frais, par une entreprise notoirement connue et assurée, deux interphones identiques à l'existant, selon une configuration harmonieuse, qui devra être arrêtée en amont des travaux mais avec célérité par le syndicat ou l'architecte mandaté par celui-ci,

' condamné le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 2 800 euros à la société en indemnisation des frais non répétibles du procès,

' condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance,

' rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision,

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté le surplus de ses demandes,

et statuant à nouveau,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 30 000 euros au titre du préjudice économique qu'elle subit (somme à parfaire au jour de l'arrêt),

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de marque qu'elle subit,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une amende civile pour procédure abusive,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux entiers dépens de l'instance. 



Par ordonnance du 16 mars 2023, conseiller de la mise en état a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à déclarer irrecevables les conclusions de la société déposées le 25 octobre 2022 et a déclaré lesdites conclusions recevables.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 avril 2023. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.







MOTIFS DE LA DÉCISION



1. Sur la demande d'annulation de la décision de rejet de l'assemblée générale



Le syndicat des copropriétaires soutient :

- que la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2021 avait pour objet d'autoriser la division des lots 60 et 63 et non seulement d'approuver la nouvelle répartition des tantièmes comme le prétend la société ; qu'en soumettant la résolution n°5 à l'approbation du syndicat des copropriétaires, la société a accepté de se soumettre à la décision de l'assemblée générale ayant refusé la division des lots 60 et 63 ; que cette décision s'impose tant qu'elle n'a pas été annulée, de sorte que la société n'était pas autorisée à procéder aux travaux ni à mettre les lots en vente ;

- qu'en revanche, contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, la résolution ne visait pas à l'adoption d'une nouvelle grille de répartition des charges, cette décision devant donner lieu à une résolution expresse de l'assemblée générale, sans pouvoir se déduire implicitement d'une résolution ou de tout autre document ayant un objet distinct ;

- que la liberté de diviser les lots, prévue par le règlement de copropriété, doit s'apprécier à l'aune des autres clauses du règlement, notamment la clause d'habitation bourgeoise, de l'impact de la division sur les droits des autres copropriétaires et de l'interdiction de transformer les appartements en chambre meublées louées séparément ;

- que la division portant atteinte à la destination de l'immeuble, elle devait être autorisée par l'assemblée générale ; que la destination bourgeoise de l'immeuble est incompatible avec la vente de petits lots issus d'une division ;

- que le règlement de copropriété interdit la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes, afin de limiter le nombre d'occupants ; 

- que la division des lots 60 et 63 en quatre lots distincts revient à changer radicalement les conditions d'occupation de l'immeuble et impacte la qualité de l'occupation de chacun des copropriétaires.



La société fait valoir :

- que l'assemblée générale du 4 octobre 2021 n'a pas été saisie de la question de la division des lots mais seulement de celle de l'approbation de la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété ;

- que la division des lots est expressément prévue par le règlement de copropriété ; que cette division n'est pas de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ;

- que les travaux entrepris sont conformes au règlement de copropriété dès lors que chaque copropriétaire peut effectuer librement des travaux dans son lot ; qu'il s'agit de travaux intérieurs qui ne portent pas atteinte aux parties communes de l'immeuble ;

- que la clause d'habitation bourgeoise n'interdit pas la division des lots ; que le règlement de copropriété n'interdit pas la location meublée d'appartements entiers, de sorte que la division en petits lots n'est pas interdite si le locataire occupe le bien de manière pérenne ;

- que la division n'aura pas pour effet de modifier l'aspect de l'immeuble puisque les lots resteront à usage d'habitation ; qu'il n'existe aucun risque d'augmentation du nombre d'occupants dès lors que les lots, préalablement occupés par une famille de quatre personnes, deviendraient quatre studios individuels pouvant chacun loger une personne. 



Réponse de la cour



C'est par une exacte analyse des éléments de la cause, des constatations que la cour approuve et des motifs pertinents qui répondent aux moyens d'appel et que la cour adopte que le premier juge a retenu :











* s'agissant de la porté du projet de résolution ayant donné lieu à la décision de rejet :

- que le libellé du projet de résolution soumis à l'assemblée générale (demande d'autorisation de procéder à la « suppression du lot 60 par la création des lots 75 (sas d'entrée), 76 et 77 (appartements) [et] du lot 63 par la création des lots 78 (sas d'entrée), 79 et 80 (appartements) avec approbation des nouveaux millièmes »), qui renvoie expressément au consentement de l'assemblée générale en vue de la suppression de deux lots et de leur remplacement par six nouveaux lots issus de leur division matérielle, ne constitue pas une simple référence à la transformation matérielle des locaux, mais emporte demande d'autorisation à fin de modification de l'organisation juridique de l'immeuble, les lots nouvellement créés ayant vocation à se distinguer juridiquement les uns des autres, afin de pouvoir être occupés ou cédés en vertu de titres distincts ; qu'il s'ensuit que la société a bien sollicité de l'assemblée générale l'autorisation de diviser les lots, s'obligeant corrélativement à respecter toute décision définitive prise en la matière ;

- qu'il s'évince de la référence à l'approbation des nouveaux millièmes et de la présence en annexe de la demande d'un tableau de répartition des millièmes de charges générales et spéciales du bâtiment B, que le projet de résolution portait non seulement sur l'autorisation de diviser, mais également sur l'adoption d'une nouvelle grille de répartition des charges conforme à l'état issu de la division sollicitée, ce dont il suit que l'assemblée générale a également rejeté le projet de répartition des charges ;



* s'agissant du moyen tiré de ce que la société aurait accepté de se soumettre à la décision de l'assemblée générale :

- que la règle selon laquelle le copropriétaire sollicitant l'autorisation de l'assemblée générale pour tout acte intéressant ses lots est réputé accepté de se soumettre à la décision de l'assemblée ne vaut qu'à la condition que cette décision revête un caractère définitif et ne soit plus soumise à un recours, de sorte que le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires est inopérant, en l'espèce.



C'est encore à juste titre, et par des motifs pertinents qu'il n'est pas utile de paraphraser, que le tribunal a retenu, après avoir rappelé le principe de liberté d'usage et de jouissance des parties privatives énoncé par l'article 9 de la loi n° 65-757 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, qu'il résulte des dispositions du règlement de copropriété :

- que si les copropriétaires ont entendu maintenir le haut standing de l'immeuble et sa destination bourgeoise en prohibant notamment un mode d'habitation de type « pensions de famille » concourant à un accroissement significatif du nombre d'occupants et portant atteinte à la pérennité de chaque occupation, ils n'ont, en revanche, pas entendu interdire toute division de lot en unités de moindre taille, mais ont décidé au contraire de l'autoriser expressément (en ce sens, l'article 11 de la section 4 du chapitre 2 du titre 3 du règlement de copropriété),

- que la division envisagée est conforme à la destination de l'immeuble ainsi qu'à son occupation bourgeoise et qu'elle ne contrevient ni au règlement de copropriété ni aux droits des autres copropriétaires,

- que la décision de rejet attaqué revêt en conséquence un caractère irrégulier.



A hauteur d'appel, à ce sujet, aucun moyen nouveau n'est présenté par l'appelant. Dans ces circonstances, adoptant les motifs pertinents du premier juge, la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a jugé que la division des lots 60 et 63 en six lots 75 à 80 selon le projet communiqué en annexe à la demande de convocation d'une assemblée générale extraordinaire formée le 9 juillet 2021 par la société Victory promotion est licite et régulière, a annulé la décision de rejet n°5 adoptée le 4 octobre 2021 par l'assemblée générale des copropriétaires et a dit qu'un nouvel état descriptif de division sera dressé pour intégrer la division opérée par la société, puis publié conformément à la loi et au règlement, le tout aux frais et diligence de la société.









2. Sur l'adoption d'une nouvelle grille de répartition des charges



Après avoir retenu à juste titre que l'assemblée générale avait également rejeté le projet de répartition des charges présenté par la société et rappelé les dispositions de l'article 11, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 précitée, le tribunal a exactement retenu que, la division des lots 60 et 63 étant licite et régulière, il convenait, à défaut d'adoption par l'assemblée générale d'une grille de répartition des charges, d'arrêter celle-ci judiciairement.



Il a encore jugé à bon droit qu'en l'absence de contestation par le syndicat des copropriétaires sur la répartition des charges proposée par la société, qui est égale aux millièmes antérieurement impartis à chacun des lots divisés pour le partage des charges communes générales et spéciales, il convenait d'arrêter la répartition des charges ainsi que proposée par la société en annexe de la demande de convocation à l'assemblée générale extraordinaire et d'ordonner que le règlement de copropriété soit amendé en ce sens puis publié, aux frais et à la diligence de la société.





3. Sur les travaux de raccordement et la modification des boîtes aux lettres et de l'interphone



Le jugement est encore confirmé en ce que, tirant les conséquences de son annulation de la décision de rejet, il a autorisé la société à faire ajouter à ses frais, par une entreprise notoirement connu et assurée, trois boites aux lettres et deux interphones identiques à l'existant.



La société ne sollicitant plus en cause d'appel l'autorisation de procéder à des travaux de raccordement au système de distribution d'eau et d'électricité, il y a lieu également de confirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de ce chef de demande.





4. Sur les demandes de dommages-intérêts



Le syndicat des copropriétaires fait valoir :

- que la société ne rapporte pas la preuve d'une faute, du préjudice qu'elle prétend avoir subi ni du lien de causalité, de nature à justifier sa demande ;

- que son opposition à la division est seulement justifiée par sa volonté de protéger les intérêts des copropriétaires et non de faire obstacle à la régularisation des ventes ; qu'il n'y a aucune intention de nuire,

- que la société forme pour la première fois en cause d'appel une demande de dommages et intérêts pour préjudice de marque, laquelle ne tend pas aux mêmes fins qu'une demande de dommages et intérêts pour préjudice économique, de sorte que cette demande nouvelle en cause d'appel doit être déclarée irrecevable. 



La société réplique :

- que l'action en justice du syndicat des copropriétaires est motivée par sa seule volonté de perturber les ventes ;

- que du fait de l'échec des ventes, elle n'a pas pu rembourser le prêt contracté pour l'acquisition des lots. 



Réponse de la cour



Ainsi que l'a retenu le premier juge, la société ne rapporte pas la preuve d'un comportement fautif des copropriétaires qui ont pu croire, sans faute, que la division de deux petits appartements en unités plus petites était contraire à leurs droits ainsi qu'à la destination d'habitation bourgeoise de l'immeuble. Aussi convient-il de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la société de dommages-intérêts pour préjudice économique.



En cause d'appel, la société sollicite pour la première fois la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme supplémentaire de 10'000 euros au titre du préjudice de marque qu'elle soutient avoir subi.



Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Et selon l'article 566, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En application de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à soulever l'irrecevabilité de la demande de la société de dommages-intérêts pour préjudice de marque, dès lors que cette demande n'est ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire des prétentions qu'elle avait soumises au premier juge.



Cette demande est en conséquence déclarée irrecevable.



5. Sur les demandes accessoires



Aucune faute de nature à faire dégénérer en abus son droit d'agir en justice n'est caractérisée à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Il n'y a pas lieu, dans ces conditions, de faire application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile.



Le jugement déféré est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.



En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens et à payer à la société la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû engager.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



y ajoutant,



Déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts pour préjudice de marque formée pour la première fois en appel par la société Regentis,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 32-1 du code de procédure civile,



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] à payer à la société Regentis la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT