Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 juillet 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile



ARRÊT N° /2023 DU 03 JUILLET 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00810 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E6QI 



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY, 

R.G.n°21/00468, en date du 28 février 2022, 



APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE sis [Adresse 3] - [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SAS CENTRAL IMMOBILIER - ORPI CENTRAL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1] - [Localité 5]

Représenté par Me Sarah FORT, avocat au barreau de NANCY



INTIMÉE :

S.C.I. FAMILIALE LORRAINE, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2] - [Localité 4]

Représentée par Me Cécile GEORGEON-ROOS, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par Me Nadège NEHLIG, avocat au barreau de METZ



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique devant la Cour composée de : 

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, 

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, 

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, chargée du rapport,

qui en ont délibéré ; 

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;



A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2023, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 03 Juillet 2023, par Monsieur CHAOUCH, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Monsieur CHAOUCH, Greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSÉ DU LITIGE



La société civile immobilière (SCI) Familiale Lorraine est propriétaire des lots 0107 et 0134, consistant en un appartement et un cellier, dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Postérieurement à l'engagement de la présente procédure, la SCI Familiale Lorraine a vendu ses lots par acte notarié du 28 septembre 2022 et le syndic a fait opposition au versement des fonds à la société venderesse à hauteur de 2541,49 euros, correspondant au montant de charges de copropriété impayées.





Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) Central Immobilier Orpi, a fait assigner la SCI Familiale Lorraine le 19 novembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Nancy, aux fins de la voir condamnée au paiement de charges de copropriété à hauteur de 2407,07 euros, outre 1500 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi et 1500 euros au titre de la résistance abusive. 



Par jugement contradictoire du 28 février 2022, le tribunal judiciaire de Nancy a rejeté toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SAS Central immobilier Orpi Central immobilier, et l'a condamné aux dépens. 



Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé qu'alors que la SCI Familiale Lorraine conteste sa dette, le syndicat des copropriétaires ne produit ni procès-verbal d'assemblée générale portant approbation des comptes en vue de les rendre opposables aux copropriétaires et de rendre exigible sa créance, ni décompte de répartition des charges, ni documents comptables. Il a donc retenu que le syndicat ne rapportait la preuve ni de l'existence, ni du montant de sa créance. 





Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 4 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, a relevé appel de ce jugement. 



Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 10 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de :

- dire son appel bien fondé,

En conséquence,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy en date du 28 février 2022 en ce qu'il a rejeté l'ensemble de ses demandes,

- fixer la créance de la SCI Familiale Lorraine et au besoin la condamner à lui payer la somme de 2541,49 euros au titre des charges de copropriété,

- la condamner à payer une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

- la condamner à payer la somme de 1500 euros au titre de la résistance abusive,

- la condamner à payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux entiers frais et dépens. 



Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 16 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Familiale Lorraine demande à la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 35-1 et 35-2, 45-1 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 1353 du code civil, de :

- rejeter l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic la SAS Central Immobilier Orpi Central Immobilier, 

- juger ce syndicat mal fondé en son action en recouvrement, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Familiale Lorraine prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [X] [O], la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 4 avril 2023.



L'audience de plaidoirie a été fixée le 15 mai 2023 et le délibéré au 3 juillet 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Vu les dernières conclusions déposées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic le 10 mars 2023 et par la SCI Familiale Lorraine le 16 janvier 2023 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 15 mai 2023 ;





* Sur la demande en paiement des charges de copropriété



Vu l'article 1353 du code civil selon lequel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver,

Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles batis relatif à l'obligation et à la répartition des charges communes entre copropriétaires,

Vu l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967,



Le syndicat des copropriétaires critique le jugement qui l'a débouté de sa demande en paiement des charges de copropriété restées selon lui impayées au motif qu'il ne produisait pas les pièces démontrant sa créance et il indique les verser aux débats à hauteur d'appel.

La SCI conteste que les pièces communiquées caractérisent l'existence de la créance réclamée.



Comme le tribunal l'a exactement rappelé dans le jugement contesté, il est de jurisprudence constante (notamment 3ème civ. 24 octobre 2019, n°18-19.172) que le syndicat des copropriétaires qui réclame le paiement de charges à un copropriétaire doit rapporter la preuve de la créance qu'il invoque et, en conséquence, produire les pièces rendant certaine et exigible sa créance à savoir :

- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires qui approuvent le budget et votent les provisions sur charges,

- les documents comptables,

- le décompte de répartition des charges qui permet d'établir qu'elles ont été ventilées entre les copropriétaires conformément aux dispositions résultant du règlement de copropriété et de la loi dans le silence du réglement.

La production de relevés de charges et de mises en demeure de payer, même accompagnée de quelques procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires n'est pas suffisante à rapporter la preuve de la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires qui doit communiquer les documents comptables des exercices concernés (3ème civ. 28 septembre 2022, n°21-19.980).



Il ressort des documents versés aux débats que la SCI Familiale Lorraine a partiellement réglé les charges que le syndicat des copropriétaires lui a réclamées, en contestant les montants qui lui étaient imputés par celui-ci, notamment au titre de la facturation d'eau, en faisant valoir que ses lots étaient inoccupés et qu'en l'absence de consommation d'eau, elle n'était redevable d'aucune somme à ce titre.



Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

* une lettre recommandée avec accusé de réception signé le 3 avril 2021 par la société intimée comprenant un extrait de son compte de copropriétaire entre le 1er janvier 2018 (mentionnant un solde antérieur de 2058,09 euros) et le 1er avril 2021, faisant apparaître un solde débiteur de 3369,62 euros (pièce 1),

ainsi que deux extraits de compte arrêtés au 14 octobre 2021 (solde débiteur de 2407,07 euros - pièce 3) et au 11 mars 2022 (solde débiteur de 2221,36 euros - pièce 16),

* un commandement de payer la somme de 3560,85 euros de charges selon décompte arrêté au 1er juillet 2021, outre les frais d'acte, signifié le 23 juillet 2021 à l'intimée (pièce 2),

* l'état adressé au notaire chargé de la vente des lots, délivré le 13 octobre 2022 faisant état de provisions et charges impayées pour 2334,80 euros (pièce 34) ainsi que le certificat faisant opposition à la délivrance du prix mentionnant des charges impayées pour 2541,49 euros en date du 31 octobre 2022 (pièce 33),

* des demandes de relevés de compteur d'eau adressées à la SCI Familiale Lorraine le 17 décembre 2020, 6 décembre 2019, 18 décembre 2018, 11 décembre 2017, 22 décembre 2016 et le 24 décembre 2015, la seule à avoir été renseignée avec un index du compteur à 394 m3 pour l'eau froide et 0 m3 pour l'eau chaude et avec un nombre de personnes l'occupant de 0 (pièce 4, 6, 8, 10, 12 et 14) ; il résulte en outre des mails adressés entre février et mars 2022 (pièce 30) que le gérant avait communiqué par courrier un index de 392 m3 en 2021, ce qui étonnait le syndic puisqu'il avait déclaré un index 394 m3 en 2015 (pièce 30),

* la ventilation des consommations d'eau imputées à chaque lot, soit pour les lots de la SCI 0 m3 pour l'année 2015 (pièce 15), puis l'application d'un forfait appliqué à l'ensemble des copropriétaires n'ayant pas déclaré leur consommation chaque année considérée (soit 36 m3 appliqué à 5 copropriétaires en 2016, 100 m3 appliqué à 4 copropriétaires en 2017, 45 m3 appliqué à 11 copropriétaires en 2018, 39 m3 appliqué à 8 copropriétaires en 2019),

* les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 17 février 2021 et 26 juillet 2021 approuvant respectivement les comptes de charge de l'exercice 2019 et de l'exercice 2020 (pièces 17 et 18) ; les documents comptables joints à la convocation ne sont en revanche pas versés aux débats,

* les appels de charges adressés à la SCI Familiale Lorraine entre le 22 décembre 2016 et le 14 septembre 2022 (pièces 19 à 24),

* des documents intitulés 'comptes de copropriété' qui s'avèrent être le compte de la SCI Familiale Lorraine pour les exercices 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 qui détaillent trois postes de charges (parties communes générales, bâtiment, eau), le montant à répartir et la clé de répartition appliquée à chacun des trois postes et pour chacun des deux lots de la SCI (pièce 25) ainsi que les régularisations après 'apurement des travaux et/ou charges exceptionnelles' (pièce 26).



Il communique également des échanges avec la SCI Familiale Lorraine, notamment le courrier du 30 avril 2018 accompagnant un règlement de 1035,46 euros (relatif à des charges 'travaux' de 2017) refusant de participer aux travaux de remplacement de la porte dont elle n'avait pas été informée (solde finalement réglé en novembre 2021 - pièce 3 intimée) et celui du 2 mai 2018 accompagnant un règlement de 333,16 euros (relatifs aux appels de provision gestion courante du 1er et 2ème trimestre 2018 et une avance pour travaux visant l'année 2017), dans lequel elle explique ne verser aucune somme pour la provision en eau de 2018 au motif que le local n'était pas habité (pièce 27 et 28). En réponse, le syndic lui indiquait que les travaux de la porte avaient été approuvés lors de l'assemblée générale du 5 février 2016 et lui réclamait 756 euros au titre d'avance sur travaux selon une décision d'assemblée générale du 12 septembre 2013 (pièce 31).

Le syndic produit également des échanges de mails dans lesquels il était rappelé au gérant de la SCI que la consommation d'eau était répartie entre les copropriétaires avec les index reçus et que les mètres carrés en surplus étaient répartis entre les copropriétaires qui ne communiquaient pas leur relevé (pièce 29).



La SCI Familiale Lorraine verse aux débats :

* une photographie d'un compteur d'eau commençant par les chiffres '392', la date à laquelle cette photographie a été réalisée n'est pas indiquée, rien ne permet non plus de justifier qu'il s'agit du compteur d'eau des lots en cause,

* des avis de valeurs et documents d'agence immobilière faisant état d'un local vide, à rénover entièrement, sans trace de dégât dû à des eaux (aucun mention du relevé du compteur d'eau),

* copie de ses courriers accompagnant les règlements faits au syndicat des copropriétaires :

- du 2 mai 2018 réglant l'appel de provision de gestion courante et l'avance pour travaux à hauteur de 333,16 euros et refusant tout paiement de provision d'eau (pièce 4 - également communiqué par l'appelant),

- du 27 novembre 2021, contestant les montants réclamés au titre de la consommation d'eau et réglant le surplus des charges à hauteur de 391,35 euros, réglant un solde de l'année 2017 et l'appel de provision du 4ème trimestre 2021 (pièce 3),

- du 10 septembre 2022 procédant au paiement des appels de charges de l'année 2022 hors provision d'eau, à hauteur de 239,12 euros (pièce 1).





Le syndicat des copropriétaires ne versant aux débats que les procès-verbaux des assemblées générales des 17 février 2021 et 26 juillet 2021 (en ce compris les accusés de réception signés par la SCI des courriers par lesquels elle a été convoquée aux dites assemblées et les procès-verbaux lui ont été notifiés) approuvant les comptes de l'exercice 2019 et de l'exercice 2020, il ne justifie pas de sa créance pour l'ensemble des sommes réclamées au titre des exercices antérieurs à l'exercice 2018 inclus.

S'agissant des charges réclamées pour l'exercice 2021, les pièces versées par le syndicat des copropriétaires précisent que les comptes ont été approuvés le 20 juin 2022 (dernier feuillet de la pièce 25), or le procès-verbal de l'assemblée générale tenue ce jour n'est pas versé aux débats.



Il en résulte que seules les charges au titre des exercices 2020 et 2021 et des provisions réclamées pour l'année 2022 sont susceptibles d'être justifiées.

Toutefois, le syndicat ne verse aucun document comptable permettant de vérifier les créances qu'il invoque à ce titre (à savoir a minima les documents joints aux convocations des assemblées générales et, plus spécifiquement, s'agissant de la répartition de la consommation d'eau : justificatif du volume d'eau facturé au syndicat et des relevés de compteurs adressés par les copropriétaires pour les années concernées ; règlement de copropriété fixant la clé de répartition pour les copropriétaires qui ne déclarent pas leur relevé de compteur ou à défaut de mention dans le règlement de copropriété, explication sur la règle de répartition appliquée).



Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne justifie toujours pas à hauteur d'appel des sommes qu'il réclame, alors même que le jugement a déjà énuméré la liste des pièces nécessaires au succès de sa demande.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui l'a débouté de sa demande au titre des charges impayées.



Le syndicat des copropriétaires ne démontrant aucune faute de la SCI Familiale Lorraine, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de ses demandes de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard de paiement et pour résistance abusive.





** Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires, qui succombe en son recours, aux dépens d'appel.

Il sera condamné à régler à la SCI Familiale Lorraine une somme qu'il est équitable de fixer à 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et débouté de sa propre demande.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement rendu le 28 février 2022 par le tribunal judiciaire de Nancy en toutes ses dispositions contestées,



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic aux dépens de la procédure d'appel,



Le condamne à régler 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI Familiale Lorraine prise en la personne de son représentant légal Monsieur [X] [O],



Le déboute de sa propre demande de ce chef.



Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur CHAOUCH, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









Signé : A. CHAOUCH Signé : N. CUNIN-WEBER



Minute en sept pages.