Cour d'Appel · 1ère Chambre — 4 juillet 2023

MARS/CD



Numéro 23/02379





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 04/07/2023 







 Dossier : N° RG 19/01484 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HHYD 





Nature affaire :



Autres demandes relatives à la copropriété















Affaire :



Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CHATEAU DU SARROT



C/



SARL CITYA CARNOT SYNDGEST

















Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 04 Juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 09 Mai 2023, devant :







Madame FAURE, Présidente



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 



Madame REHM, Magistrate honoraire





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :









APPELANT :





Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CHATEAU DU SARROT pris en la personne de son Syndic la SARL [F] LAFFITE, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté et assisté de Maître MAILHOL, avocat au barreau de BAYONNE









INTIMEE :





SARL CITYA CARNOT SYNDGEST ès qualités de syndic de la copropriété [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au lieu du siège social

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée et assistée de Maître CORBINEAU de la SELARL GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de BAYONNE

















sur appel de la décision 

en date du 22 MARS 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

RG numéro : 16/00936 

















La copropriété du [Adresse 4] comporte plusieurs bâtiments. La copropriété est organisée en un syndicat principal de copropriétaires du [Adresse 4], et un syndicat secondaire dénommé syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6].



La SARL Citya carnot syndgest a été nommée syndic de copropriété de la résidence [Adresse 4] lors d'une assemblée générale du 30 octobre 2013.



Au cours de l'année 2014, le conseil syndical des copropriétaires du [Adresse 4] a informé son syndic de divers manquements et désordres dans la gestion de son mandat puis, a saisi le président du tribunal de grande instance de Pau aux fins de désignation d'un administrateur provisoire.



Par ordonnance du 26 décembre 2014, le président du tribunal de grande instance de Pau a désigné Me [I] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 4] avec pour mission de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.



Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2015, la SARL Citya carnot syndgest a été nommée syndic de copropriété pour un an.



Par acte d'huissier en date du 7 avril 2016, le [Adresse 6] a fait assigner la SARL Citya carnot syndgest devant le tribunal de grande instance de Pau, sur le fondement des articles 1147, 1984, 1992, 1134 du code civil et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir juger que la SARL Citya carnot syndgest a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, de la voir condamner à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêt et à exécuter divers travaux de maintenance et de conservation des parties communes (enlèvement des ordures à l'entrée commune, curage des fossés et des revers d'eau, entretien de la végétation, rebouchage des ornières et remise en état générale de la route, vidange et réparation de la fosse septique et de la conduite y menant) et d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision. 



Par ordonnance du 7 février 2017, le président du tribunal de grande instance de Pau a nommé la SARL Citya Carnot Syndgest en qualité d'administrateur provisoire de la résidence [Adresse 4] avec mission de convoquer une assemblée générale sous 4 mois.



Par jugement en date du 22 mars 2019, le tribunal a :



- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir du [Adresse 6] ;

- débouté le [Adresse 6] de ses demandes ;

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la décision ;

- débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.



Le [Adresse 6] a relevé appel limité par déclaration du 4 mai 2019, critiquant le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes, a débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.



La SARL Citya carnot syndgest a relevé appel incident de ce jugement en ce qu'il a :



- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir du [Adresse 6],

- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.



Par arrêt en date du 28 juin 2022 n° 22/2561, auquel il convient de se reporter pour le rappel des prétentions initiales des parties, la présente cour a :



- vu les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965,117 et 120 du code de procédure civile,

- avant dire droit au fond, ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s'expliquer sur la capacité du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à ester en justice et à interjeter appel en l'absence de toute représentation par un syndic de copropriété,

- renvoyé l'affaire à l'audience de la mise en état du mercredi 7 septembre 2022 à 8h30 par échanges de messages RPVA,

- sursis à statuer et réserver les dépens jusqu'en fin de cause.



Par conclusions du 21 janvier 2023, le [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SARL [F] [O] demande de :



 - dire et juger qu'il n'existe aucune irrégularité de fond en raison de la justification par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa représentation par un syndic et de la capacité de ce dernier à ester en justice et de l'autorisation qui lui a été donnée à cette fin ;



- débouter la SARL Citya carnot syndgest de sa demande de nullité de la procédure et de condamnation du syndicat de copropriétaires au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens ;



- confirmer le jugement du 22 mars 2019 en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir du [Adresse 6] ;



- infirmer le jugement du 22 mars 2019 en ce qu'il a :



* débouté le [Adresse 6] de ses demandes ;

* débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



 - déclarer le [Adresse 6] recevable et bien fondé en ses demandes ;



- dire et juger que la SARL Citya carnot syndgest, ès qualités de syndic de la copropriété [Adresse 4] a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ;



- condamner, en conséquence la SARL Citya carnot syndgest ès qualités de syndic de la copropriété [Adresse 4] à payer au [Adresse 6] la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts au titre des divers préjudices subis ;



- condamner la SARL Citya carnot syndgest ès qualités de syndic de la copropriété [Adresse 4] à exécuter les travaux obligatoires de maintenance et de conservation des parties communes suivants, afin d'en assurer la jouissance pleine et sécurisée de tous les copropriétaires :



* enlèvement des ordures à l'entrée commune ;

* curage des fossés et des revers d'eau qui provoquent actuellement des ruissellements d'eau, de boue, qui ravinent et emportent le revêtement en goudron de la route ;

* entretien de la végétation (arbres, branches, ronces') ;

* rebouchage des ornières et remise en état générale de la route ;

* vidange et réparation de la fosse septique et de la conduite y menant ;

- assortir cette condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ;



- condamner la SARL Citya carnot syndgest ès qualités de syndic de la copropriété [Adresse 4] à payer au [Adresse 6] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner la SARL Citya carnot syndgest ès qualités de syndic de la copropriété [Adresse 4] aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés en la forme de l'article 699 du code de procédure civile par Me Mailhol.





Par conclusions du 2 janvier 2023, la SARL Citya carnot syndgest demande :



À titre principal, de :



 - déclarer le [Adresse 6] dépourvu de capacité à ester en justice et à interjeter appel ;



en conséquence,



 - déclarer nulle la déclaration d'appel formée par le [Adresse 6] ;



 - condamner le [Adresse 6] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la concluant et aux entiers dépens.



 À titre subsidiaire : 



 - de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le [Adresse 6] de ses demandes ;



 - d'infirmer le jugement en ce qu'il a :



* rejeté la fin de non-recevoir - du défaut d'intérêt à agir du [Adresse 6],

* débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.



Statuant à nouveau : 



- de déclarer le syndicat [Adresse 6] irrecevable en ses prétentions faute d'intérêt à agir ;



 - de débouter le syndicat [Adresse 6] de son appel faute de critique du jugement entrepris aux termes de ses conclusions d'appelant ;



 - de rejeter les demandes du [Adresse 6] comme étant infondées en droit et en fait ;



 en conséquence,



- débouter le syndicat [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes ;



- condamner le [Adresse 6] au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles pour la première instance et 2 500 euros pour la procédure d'appel ;





 - condamner le même aux entiers dépens de première instance et de la présente procédure dont distraction au profit de la SELARL Jérôme Gardach et associés, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 avril 2023.





Sur ce :



Sur la représentation en justice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]



En application de l'article 18. I de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est représenté en justice par son syndic en exercice. 



Aux termes de l'article 117 alinéa 2 et 3 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de pouvoir une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir une personne assurant la représentation d'une partie en justice.



Alors que les débats ont été rouverts pour que les parties s'expliquent sur la capacité du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à ester en justice et à interjeter appel en l'absence de toute représentation par un syndic de copropriété, le [Adresse 6] a communiqué :



 - un procès-verbal d'assemblée générale du 18 juin 2015 désignant le cabinet [F] [O] en qualité de syndic pour une durée de 3 années, à compter du 27 septembre 2015 jusqu'au 26 septembre 2018,

- le contrat de syndic entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et le cabinet [F] [O] d'une durée de 3 ans, du 27 septembre 2015 au 26 septembre 2018,

- le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2016 comportant notamment la décision numéro 3 d'assigner le syndic du domaine du Sarrot pour défaut de gestion et dans la maintenance et l'entretien des parties communes débouchant sur une situation très inquiétante touchant l'hygiène et la sécurité des résidents et visiteurs,

- la décision numéro 4 portant le vote de confier un avocat de la place de [Localité 5] le traitement du dossier en assignation. 



Il en résulte que malgré la réouverture des débats ces pièces ne permettent pas de justifier :



- que le syndic [F] [O] a été habilité à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, ce qui ne résulte d'aucune des décisions votées lors de l'assemblée générale du 25 janvier 2016 ni d'aucun autre procès-verbal assemblée générale ;

- d'un mandat régulier du syndic [F] [O] à la date à laquelle il a été interjeté appel le 4 mai 2019, démontrant que le cabinet [F] [O] avait le pouvoir de représenter le syndicat secondaire. Toutes les pièces communiquées ne font état d'un contrat de syndic que jusqu'au 26 septembre 2018.



En conséquence, en l'absence de justification de l'habilitation du syndic [F] [O] à agir en justice au nom du [Adresse 6] contre le syndic la SARL Citya carnot syndgest et de la preuve de l'existence d'un mandat régulier - en cours d'exercice - de ce syndic lorsqu'il a été interjeté appel le 4 mai 2019, en application des dispositions de l'article 117 du code de procédure civile, la cour déclare nulle la déclaration d'appel effectuée le 4 mai 2019 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6].





Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le [Adresse 6] sera condamné aux dépens et à payer à la SARL Citya Carnot syndgest la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Jérôme Gardach et associés.





Par ces motifs



La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort, 



Vu l'arrêt n° 22/2561 de la présente cour en date du 28 juin 2022,



Vu l'article 117 du code de procédure civile,





Déclare nulle la déclaration d'appel effectuée le 4 mai 2019 par le [Adresse 6], enrôlée sous le numéro RG 19/1484 ;



Condamne le [Adresse 6] à payer à la SARL Citya Carnot syndgest la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne le [Adresse 6] aux dépens et autorise la SELARL Jérôme Gardach et associés à procéder au recouvrement direct des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Carole DEBON Caroline FAURE