Cour d'Appel · 1ère Chambre — 4 juillet 2023

ARRÊT N°330



N° RG 21/03160 



N° Portalis DBV5-V-B7F-GMX2















[P]

[S]

[KB]

et autres (...) 



C/



S.D.C. [Adresse 19]

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 04 JUILLET 2023





Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 septembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE 





APPELANTS :



Madame [N] [J] [P] veuve [E]

née le 13 Mars 1946 à [Localité 13] (22)

[Adresse 1]

[Localité 10]



Monsieur [X] [O] [VT] [S]

né le 01 Février 1941 à [Localité 14] (TONKIN)

[Adresse 6]

[Localité 11]



Madame [SA] [TE] [I] [KB] épouse [S]

née le 28 Avril 1947 à [Localité 18] (75)

[Adresse 6]

[Localité 11]



Monsieur [Y], [U] [M]

né le 05 Janvier 1953 à [Localité 4] (28)

[Adresse 3] »

[Localité 4]



Madame [A], [WR] [H] épouse [M]

née le 10 Décembre 1952 à [Localité 16] (71)

[Adresse 3] »

[Localité 4]



Monsieur [MJ] [G] [L]

né le 04 Novembre 1938 à [Localité 8] (86)

[Adresse 9] 

[Localité 8]



Madame [K] [XV] [BE] épouse [L]

née le 15 Novembre 1940 à [Localité 17] (86)

[Adresse 9]

[Localité 8]



Monsieur [Z], [O], [WR]-[V] [D]

né le 28 Novembre 1950 à [Localité 12] (49)

[Adresse 15] - [Localité 5]



ayant tous pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS



ayant tous pour avocat plaidant Me Eric CHEDOTAL, avoct au barreau de NANTES 





INTIMÉ :



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DÉNOMMÉ '[Adresse 19]' 

représenté par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT ATLANTIQUE VENDÉE

[Adresse 2]

[Localité 7]



ayant pour avocat postulant et plaidant Me Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN - ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller



GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, 







ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****





PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



L'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 19]' situé sur l'île de Noirmoutier (Vendée) est soumis au régime de la copropriété. L'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis par acte du 14 septembre 1991.



Les lots 1 à 5 constituent le bâtiment A, les lots 6 à 14 le bâtiment B et les lots 15 et 16 le bâtiment C. Ces bâtiments sont accolés. Les lots 1 à 16 sont à usage d'habitation. Les lots 17 à 32 sont des garages situés en sous-sol, principalement sous le bâtiment B.







Des infiltrations ont été constatées dans les garages. Les travaux de reprise de l'étanchéité ont fait l'objet d'un devis.



L'assemblée générale des copropriétaires s'est prononcée le 29 octobre 2016 sur la réalisation des travaux d'étanchéité et la répartition des charges entre les copropriétaires. Elle a décidé de l'exécution des travaux et que leur coût serait supporté par l'ensemble des copropriétaires, s'agissant d'une charge commune générale (décision n° 12, paragraphes 12.1 à 12.5).



Par acte du 26 janvier 2017, [N] [P] veuve [E], [MJ] [E], [SA] [KB] épouse [S], [X] [S], [Z] [D], [A] [H] épouse [M], [Y] [M], [K] [BE] épouse [L], [MJ] [L], [C] [WX] et [T] [B] épouse [WX], copropriétaires, ont a fait assigner devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne le syndicat des copropriétaires de la '[Adresse 19]'. 



[F] [E], [R] [E], [W] [E], [NN] [E], héritiers de [MJ] [E] décédé le 15 avril 2020, sont intervenus volontairement à l'instance.



 Ils ont demandé à titre principal :



- d'annuler les délibérations 12.1 à 12.5 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2016, le coût des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses du bâtiment B devant être supporté par les copropriétaires de ce seul bâtiment ;

- de dire que le coût de réfection des revêtements de ces terrasses à usage privatif devait être supporté par les seuls propriétaire en bénéficiant.



Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de ces demandes.



Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :



'Vu la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application, 

Vu le règlement de copropriété, 



Constate l'intervention volontaire de Messieurs [F] [E], [R] [E], [W] [E], [NN] [E] en leurs qualités d'héritiers de Monsieur [MJ] [E] décédé le 15 avril 2020, 



Donne acte à Monsieur et Madame [Y] [M] de leur intervention en lieu et place de Monsieur [C] [WX] et Madame [T] [B] épouse [WX], 



Donne acte à Monsieur [C] [WX] et Madame [T] [B] épouse [WX] de leur désistement de leurs demandes, 



Déboute Madame [N] [P] veuve [E], Madame [SA] [KB] épouse [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [Z] [D], Madame [A] [H] épouse [M], Monsieur [Y] [M], Madame [K] [BE] épouse [L], Monsieur [MJ] [L], Monsieur [C] [WX] et Madame [T] [B] épouse [WX], Messieurs [F] [E], [R] [E], [W] [E], [NN] [E] de leur demande tendant à voir juger que la copropriété [Adresse 19] est constituée de trois bâtiments A, B et C, 



Déclare irrecevables en leur demande en annulation de la résolution 12.4 votée par l'assemblée générale du 29 octobre 2016, Madame [N] [P] veuve [E], Madame [SA] [KB] épouse [S], 

Monsieur [X] [S], Monsieur [Z] [D], Madame [A] [H] épouse [M], Monsieur [Y] [M], Madame [K] [BE] épouse [L], Monsieur [MJ] [L], Monsieur [C] [WX] et Madame [T] [B] épouse [WX], Messieurs [F] [E], [R] [E], [W] [E], [NN] [E], 



Déboute Madame [N] [P] veuve [E], Madame [SA] [KB] épouse [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [Z] [D], Madame [A] [H] épouse [M], Monsieur [Y] [M], Madame [K] [BE] épouse [L], Monsieur [MJ] [L], Monsieur [C] [WX] et Madame [T] [B] épouse [WX], Messieurs [F] [E], [R] [E], [W] [E], [NN] [E], de leur demande en annulation des décisions 12.1, 12.2, 12.3 et 12.5 de l'assemblée générale du 26 octobre 2016,



Condamne Madame [N] [P] veuve [E], Madame [SA] [KB] épouse [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [Z] [D], Madame [A] [H] épouse [M], Monsieur [Y] [M], Madame [K] [BE] épouse [L], Monsieur [MJ] [L], Monsieur [C] [WX] et Madame [T] [B] épouse [WX], Messieurs [F] [E], [R] [E], [W] [E], [NN] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] la somme de 2 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile , 



Déboute les parties de leurs plus amples ou contraires au dispositif, 



Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement, 



Condamne Madame [N] [P] veuve [E], Madame [SA] [KB] épouse [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [Z] [D], Madame [A] [H] épouse [M], Monsieur [Y] [M], Madame [K] [BE] épouse [L], Monsieur [MJ] [L], Monsieur [C] [WX] et Madame [T] [B] épouse [WX], Messieurs [F] [E], [R] [E], [W] [E], [NN] [E] aux dépens de l'instance'. 



Il a considéré que :



- la copropriété portait sur un seul bâtiment conformément au permis de construire annexé au règlement de copropriété, l'indication de trois bâtiments à l'état descriptif de division étant inopérante ;

- les terrasses que ne décrivait pas le règlement de copropriété, même affectées à un usage privatif, constituaient des parties communes ;

- les travaux d'étanchéité concernaient le bâtiment B sous lequel étaient situés les garages de l'ensemble de la copropriété ;

- les travaux autorisés ne bénéficiaient pas aux seuls copropriétaires de ce bâtiment.



Il a déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution 12.4 (rémunération du syndic), les demandeurs l'ayant approuvée.



Par déclaration reçue au greffe le 3 novembre 2021 et enrôlée sous le numéro 21/3160, [N] [E] née [P], [X] [S], [SA] [S] née [KB], [Y] [M], [A] [M] née [H], [MJ] [L] et [K] [L] née [BE] ont interjeté appel de ce jugement.



Par déclaration reçue au greffe le 19 novembre 2021 et enrôlée sous le numéro 21/3268, [Z] [D] a interjeté appel de ce jugement.

 

Par ordonnance du 30 novembre 2021, ces procédures ont été jointes.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2023, [N] [P] veuve [E], [SA] [KB] épouse [S], [X] [S], [Z] [D], [A] [H] épouse [M], [Y] [M], [K] [BE] épouse [L] et [MJ] [L] ont demandé de:



'Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1383 et suivants du Code civil,

Vu les pièces et notamment le règlement de copropriété,



REFORMER le jugement dont appel,



DIRE ET JUGER que la copropriété [Adresse 19] est constituée de trois bâtiments A, B et C,



DIRE ET JUGER qu'il convenait pour « Les dépenses concernant exclusivement un bâtiment, un corps de bâtiment ou un équipement particulier à un bâtiment », de faire application des dispositions de I'article 35 du règlement de copropriété et, plus précisément du 1) « votes partiels » de I' alinéa d) de cet article,



DIRE ET JUGER que les travaux d'étanchéité litigieux ne pouvaient être votés que par les copropriétaires propriétaires de lots dans le bâtiment B et que la charge desdits travaux ne pouvait être répartie qu'entre les copropriétaires dudit bâtiment B,



En conséquence,



ANNULER les résolutions 12.1, 12.2, 12.3 et 12.5 adoptées lors de l'Assemblée Générale de la copropriété le 29 octobre 2016 avec toutes conséquences de droit,



En tout état de cause,



Réformant en cela le jugement entrepris,



DIRE ET JUGER que les travaux de dépose des dalles en gravillons et de pose de dalles en béton lisse pour un montant total de 12.546,49 € HT ne peuvent être mis à la charge de la copropriété ni au titre des charges communes, ni au titre des charges spéciales au bâtiment B,



METTRE A LA CHARGE de chacun des propriétaires de lots bénéficiant d'un droit de jouissance privatif sur lesdites terrasses le coût desdits travaux,



En conséquence,



ANNULER les résolutions 12.2, 12.3, 12.5 adoptées par l'Assemblée Générale de la copropriété le 29 octobre 2016 avec toutes conséquences de droit,



REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les appelants au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile d'un montant de 2500 € au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] ainsi qu'en ce qu'il a mis à la charge des implants les dépens de première instance,



En conséquence,



DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] des demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens présentées en première instance,DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] de toutes leurs demandes fins et prétentions formulées en cause d'appel, 



CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] représenté par son Syndic, à payer aux requérants la somme de 6.000,00 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile,



CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] représenté par son Syndic, aux entiers dépens de la présente procédure avec distraction au profit de la SCP TAPON et MICHOT, Avocat aux offres de droit'.



Ils ont soutenu que :



- la résidence était composée de trois bâtiments, ainsi qu'il en résultait de l'état descriptif de division ;

- la description de chaque lot précisait la quote-part en millièmes des parties communes générales et spéciales ;

- l'article 35 du règlement de copropriété stipulait que les dépenses qui concernaient exclusivement un bâtiment étaient à la charge des copropriétaires possédant un lot dans ce bâtiment ;

- l'attestation du constructeur et le procès-verbal de constat du 13 juin 2022 établissaient que les bâtiments étaient séparés ;

- cette division avait été admise par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures.



 Ils ont maintenu que :



- les dépenses litigieuses étaient des charges spéciales du bâtiment B ;

- les garages étaient situés sous le seul bâtiment B ;

- les terrasses du bâtiment étaient affectées à l'usage privatif de copropriétaires qui devaient supporter le coût de leur aménagement ;

- tous les copropriétaires ne détenaient pas un garage en sous-sol du bâtiment B ;

- la présence en sous-sol d'un local technique et d'un local poubelles communs ne faisait pas obstacle à l'application de l'article 35 précité.



Ils ont ajouté que le coût de remplacement des dalles installées sur les terrasses par les copropriétaires qui en avaient l'usage privatif devait rester à la charge de ces derniers.



Aucune demande n'a trait à la résolution 12.4. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la '[Adresse 19]' a demandé de :



'- Vu la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application, 

- Vu le règlement de copropriété, 

- Vu les pièces produites aux débats suivant bordereau de pièces annexé aux présentes.

[...]

- DIRE ET JUGER irrecevable et mal fondé l'appel interjeté par les appelants à l'encontre du jugement du tribunal judicaire des SABLES D'OLONNE du 14 septembre 2021, 

 

EN CONSEQUENCE, 

 

- CONFIRMER le jugement déféré en toutes ces dispositions, 

 

Y AJOUTANT 

 

- CONDAMNER in solidum les appelants à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 



- CONDAMNER in solidum les appelants aux entiers dépens de l'instance'. 



Il a conclu à la confirmation du jugement. Il a soutenu que les travaux envisagés relevaient des charges communes générales aux motifs que :



- les travaux d'étanchéité des terrasses profitaient à tous les copropriétaires puisque celles-ci assuraient le clos et le couvert des garages de la copropriété ;

- ces terrasses, que le règlement de copropriété n'avait pas spécifiquement qualifiées, étaient des parties communes ;

- leur jouissance privative était sans incidence sur leur qualification ;

- l'emprise en sous-sol des garages excédait celle du bâtiment B ;

- le sous-sol abritait les locaux techniques de la résidence (alimentation électrique, répartition et compteurs électrique, câbles et répartiteur téléphoniques) et le local poubelles commun à tous les bâtiments ;

- les charges spéciales de bâtiment n'incluaient pas les emplacements de stationnement relevant dès lors des charges communes générales.



Il a ajouté que des travaux d'étanchéité sur une terrasse avait par le passé été inclus dans les charges communes générales, de même que des travaux sur la porte des garages et la toiture du bâtiment. 



Il a exposé que :



- le revêtement était identique sur chacune des terrasses à usage privatif et n'avait dès lors pas été réalisé par chacun des copropriétaires .

- les infiltrations n'avaient pas pour cause ce revêtement ;

- les dalles devaient être déposées en raison des travaux d'étanchéité à réaliser sur le gros oeuvre.



L'ordonnance de clôture est du 13 mars 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



SUR LES TERRASSES



L'article 8 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 'Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes'.



L'article 3 de l'acte portant état descriptif de division et règlement de copropriété stipule que :



'Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à 1'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé : elles appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires, chacun pour la quote-part de droits afférente à chaque lot, ainsi qu'il est indiqué dans 1'état 

descriptif de division qui va suivre. Elles comprennent notamment : 

- la totalité du so1 bâti et non bâti, 

- les canalisations et branchements généraux jusqu'au départ des canalisations propres à chaque logement, 

- d'une façon générale, toutes les parties qui ne sont pas la propriété exclusive des copropriétaires ou qui sont communes suivant les lois et usages, étant précisé au surplus, que les énumérations faites ne sont pas limitatives'. 



L'article 5 de l'état descriptif de division stipule notamment que :



'L'ensemble immobilier dont s'agit est divisé en TRENTE DEUX LOTS numérotés de 1 à 32.



La désignation des lots est établie ci-après. Elle comprend pour chacun d'eux, l'indication des parties privatives faisant l'objet d'un droit exclusif de propriété ou d'usage et une quote-part exprimée en millièmes de la copropriété des parties communes.



LOT NUMERO UN (1) : Il comprend :

a) - Une villa composée de : séjour-kitchenette, une chambre, salle de bains, W.C. et dégagement (S = 30,42m² ).

b) - Le droit à la jouissance privative du jardinet devant et derrière le bâtiment.

C) - Et les QUATRE CENT TRENTE SIX/DIX MILLIEMES des parties communesci...............................................................................: 436/10.000èmes

d) - Et les DEUX CENT/MILLIEMES des parties :

spéciales au bâtiment 'A', ci .....  200/1.000èmes

[...]

LOT NUMERO SIX (6) : Il comprend :

 a) - Une villa composée de : séjour-kitchenette, une chambre, salle de bains, W.C. et dégagement (S = 30,11m²).

b) - Le droit à la jouissance privative du jardinet devant et derrière le bâtiment. 

c) - Et les QUATRE CENT TRENTE SIX/DIX MILLIEMES des parties communes

ci....................................................................................: 436/10,000èmes

 d) - Et les CENT DIX/MILLIEMES des charges spéciales du bâtiment "B",

ci ..........: 110/1.000èmes

[...]

LOT NUNERO QUINZE (15) : Il comprend :

a) - une villa composée de : séjour-kitchenette, une chambre, salle de bains, W.C. et dégagement (S = 38,65 m²)

b) - Le droit à la jouissance privative du jardinet devant et derrière le bâtiment.

c) - Et les CINQ CENT SOIXANTE SEPT/DIX MILLIEMES des parties

communes ci....................................................................: 567/10.000èmes

d) - Et les CINQ CENT/MILLIEMES des charges spéciales du bâtiment "C" ,

ci....................................................500/1.000èmes

[...]

LOT NUMERO DIX-SEPT (17) : Il comprend :

a) Un garage souterrain d une surface de 15,10 m²

b) Et les CENT SEIZE/DIX MILLIEMES des charges communes générales

ci...................................................116/10.000èmes'.



Le président directeur général de la société Mathe A.C. a dans une attestation en date du 18 février 2021, notamment déclaré :



'La copropriété « MARINE »...est composée de trois bâtiments, A, B et C conformément à la description du règlement de copropriété

[...]

Chaque bâtiment est construit séparément des 2 autres. Chaque bâtiment possède ces murs propres, et sans mur en commun.[...] Les fondations de chaque bâtiment sont également indépendantes, et les constructions se sont étagées sur 3 périodes'. 



Il a été constaté par procès-verbal du 13 juin 2022 que 'Entre les lots 14 et 15, et entre les lots 6 et 5, j'observe la présence d'un joint de dilatation'. Ces joints sont respectivement situés à la jonction des bâtiments B et C, A et B.



La copropriété est ainsi constituée d'un ensemble unique de trois bâtiments. 



Le jugement sera réformé en ce qu'il a rejeté la demande des appelants de dire l'ensemble immobilier en copropriété constitué de trois bâtiments.



Des charges communes générales sont dues pour l'ensemble de la copropriété. Des charges communes spéciales sont afférentes à chaque bâtiment. Ces dernières charges sont mentionnées dans le descriptif des lots 1 à 16 (logements). S'agissant des garages, il n'est fait mention que de charges communes générales.



Les garages de l'ensemble de la copropriété sont situés sous le bâtiment B. Leur superficie est supérieure à la surface au sol de ce bâtiment, mais identique à celle-ci augmentée des terrasses.



Les terrasses du bâtiment B, sur lesquelles certains copropriétaires n'ont qu'un droit de jouissance privative, dépendent du 'sol bâti ou non bâti' mentionné à l'article 3 précité. Elles assurent le couvert des gages de l'ensemble de la copropriété mais aussi celui d'un local commun accueillant l'alimentation électrique de la copropriété, les compteurs électriques de l'ensemble des copropriétaires et, sans que cela ne soit contesté, la desserte téléphonique de l'ensemble des bâtiments.



Ces terrasses, indépendamment de l'usage que peuvent en faire les copropriétaires, constituent de par leur nature et leur fonction des parties communes de la copropriété dans son ensemble.



SUR LA PARTICIPATION AUX CHARGES



L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rappelle que :



'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.



Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges'.



L'article 11 alinéa 1er de la loi dispose que : 



'Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité'.



L'article 14 du règlement de copropriété stipule que :



'Sont communes à tous les copropriétaires les charges de conservation et d'administration des parties communes définiées à l'article 3, paragraphe premier.



Enumération :

Les charges générales, communes à tous les copropriétaires, comprennent notamment :

[...]

- les grosses réparations à effectuer aux parties communes générales et aux locaux à usage commun'.



L'état descriptif de division et le règlement de copropriété ne prévoient pas de charges communes spéciales devant être supportées par les propriétaires des garages (lots 17 à 32). Seule est stipulée la participation aux charges communes générales. Ces lots ne sont dès lors pas rattachés au bâtiment B.



L'entretien de leur couverture, partie commune, relève des charges communes générales supportées par l'ensemble des copropriétaires, au prorata des millièmes détenus.



SUR LES TRAVAUX



La société Roxa a établi deux devis de travaux, l'un n° 140575 en date du 4 février 2015 de 'réfection des relevés d'étanchéité' d'un montant de 12.350,51 €, l'autre n° 150804 en date du 29 mai 2015 de 'réfection de l'étanchéité des terrasses face mer' de 36.333,80 €. Le premier devis prévoit la 'repose des dalles sur sable issues de dépose', le seconde la fourniture et la pose de 'dalles béton lisse, entrée de gamme, posées sur plots réglables'.



Les appelants contestent que la copropriété doive supporter le coût de remplacement des revêtements des terrasses, apposés par chacun des copropriétaires.



L'état descriptif de division décrit non des terrasses, mais des jardinets.



L'état descriptif de division et le règlement de copropriété ne comportent aucune stipulation permettant de qualifier le revêtement des terrasses.



Les appelants ont produit des photographies qui selon eux établiraient que les terrasses étaient à l'origine en ciment brut et que les revêtements avaient été apposés postérieurement par les copropriétaires. Ces photographies ne sont pas datées. Aucun élément ne permet de confirmer les dates de prise de vue alléguées. Sur ces photographies, le revêtement des terrasses situées face à la dune est identique, constitué de dalles gravillonnées.



Ce revêtement ne peut dès lors être qualifié de privatif.



De plus, sa dépose et son remplacement sont rendus nécessaires par les travaux à effectuer au profit de la copropriété sur des parties communes.



Le montant des travaux, de 48.684,31 € aux termes des devis de la société Roxa, a été limité à 44.000 € au plus par l'assemblée générale des copropriétaires.



Il n'y a pour ces motifs pas lieu d'annuler les résolutions n° 12.1, 12.2, 12.3 et 12.5 adoptées le 29 octobre 2016 par l'assemblée générale des copropriétaires.



Le jugement sera en conséquence confirmé, sauf en ce qu'il a rejeté la demande des appelants de dire que la copropriété était constituée de trois bâtiments.



SUR LES DÉPENS



La charge des dépens d'appel incombe aux appelants.



SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants.



Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.





PAR CES MOTIFS,



statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement du 14 septembre 2021 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne sauf en ce qu'il ;



'Déboute Madame [N] [P] veuve [E], Madame [SA] [KB] épouse [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [Z] [D], Madame [A] [H] épouse [M], Monsieur [Y] [M], Madame [K] [BE] épouse [L], Monsieur [MJ] [L], Monsieur [C] [WX] et Madame [T] [B] épouse [WX], Messieurs [F] [E], [R] [E], [W] [E], [NN] [E] de leur demande tendant à voir juger que la copropriété [Adresse 19] est constituée de trois bâtiments A, B et C';



et statuant à nouveau de ce chef d'infirmation;



CONSTATE que trois bâtiments accolés forment un unique ensemble en copropriété dénommé '[Adresse 19]' ;



CONDAMNE in solidum [N] [P] veuve [E], [SA] [KB] épouse [S], [X] [S], [Z] [D], [A] [H] épouse [M], [Y] [M], [K] [BE] épouse [L] et [MJ] [L] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE in solidum [N] [P] veuve [E], [SA] [KB] épouse [S], [X] [S], [Z] [D], [A] [H] épouse [M], [Y] [M], [K] [BE] épouse [L] et [MJ] [L] à payer en cause d'appel au syndicat des copropriétaires de la '[Adresse 19]' la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,