Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 4 juillet 2023

ARRET N° 

du 04 juillet 2023



N° RG 23/00284 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FJMD





S.C.I. ALM INVEST





c/



S.A. LA POSTE















Formule exécutoire le :

à :





la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 04 JUILLET 2023



APPELANTE :



d'une ordonnance rendue le 10 janvier 2023 par le juge des référés du Tribnunal judiciaire de TROYES



S.C.I. ALM INVEST

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Geneviève FOLZER de ADVEN AARPI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant 



INTIMEE :



S.A. LA POSTE

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de L'AUBE, avocat postulant, et Me Renaud DUBOIS de KRAMER LEVIN NAFTALIS et FRANKEL LLP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant 





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame MATHIEU, conseillère, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère





GREFFIER :



Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors du prononcé 





DEBATS :



A l'audience publique du 30 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2023





ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2023 et signé par Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.















EXPOSE DU LITIGE 



Par un acte sous seing privé en date du 15 juillet 2014, la société SCI BP a donné à bail à la société LA POSTE des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 5], avec prise d'effet du bail commercial au 1er octobre 2014 pour une durée de neuf années et ce, pour réaliser les activités dévolues au groupe LA POSTE par la loi du 2 juillet 1990 et toutes dispositions législatives ou réglementaires ultérieures.



Par un acte de vente en date du 30 octobre 2014, la société civile immobilière ALM INVEST a acquis les locaux objets du bail précité et est ainsi venue aux droits de la société SCI BP.

En tant qu'établissement recevant du public (ci-après dénommé « ERP '') au sens de l'article R 123-2 du code de la construction et de l'habitation, la société LA POSTE devait se conformer aux normes d'accessibilité des ERP. Elle a alors informé la société ALM INVEST par lettre simple du 22 mai 2019, qu'elle envisageait de procéder, en sus des travaux de mise en conformité, à la rénovation complète des locaux loués à [Localité 5] en application de sa politique nationale de rénovation de ses bureaux.



Par une lettre du 10 octobre 2019, la société LA POSTE a sollicité de la société ALM INVEST qu'elle lui fournisse les documents attestant qu'un architecte avait été missionné pour établir une attestation d'accessibilité ou qu'une dérogation avait été accordée et des devis réalisés pour la mise en conformité ou encore qu'un agenda d'accessibilité programmé simplifié et une attestation d'achèvement de travaux avaient été établis.



En réponse, la société ALM INVEST a transmis à la société LA POSTE une lettre du 19 octobre 2019 de la société METZ ATELIER DESIGN par laquelle celle-ci indiquait qu'une étude d'accessibilité des locaux était en cours et que des propositions d'aménagement allaient être prochainement transmises.



Par une lettre du 6 décembre 2019, la société LA POSTE a de nouveau sollicité de la société ALM INVEST qu'elle lui fournisse un planning prévisionnel avec le détail des travaux de mise en accessibilité qu'elle s'engageait à réaliser ou une attestation de dérogation auxdits travaux.



Suite à la finalisation de l'étude d'accessibilité réalisée par la société METZ ATELIER DESIGN, la société LA POSTE a sommé la société ALM INVEST par une lettre du 4 mars 2020, de lui confirmer la commande des travaux et de lui fournir un descriptif détaillé ainsi que le planning des travaux prévus.



Par acte d'huissier en date du 3 décembre 2020, la SA LA POSTE a fait assigner la SCI ALM INVEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes aux fins de la voir condamner à':

- procéder à ses frais, à la mise en conformité des locaux loués aux normes accessibilité telles que définies par la loi du 11 février 2005 s'agissant des ERP, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à venir, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

-lui payer la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. 



Par décision en date du 13 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes a ordonné le retrait du rôle de l'instance en raison de la volonté de la SCI ALM INVEST d'entreprendre les travaux de mise en conformité requis.



Suite à la réalisation desdits travaux par la société ALM INVEST, la société LA POSTE a constaté que ceux-ci n'étaient ni conformes à la réglementation, ni aux règles de la domanialité publique. 



Par des conclusions de rétablissement au rôle signifiées à la société ALM INVEST le 7 octobre 2022, la société LA POSTE a sollicité du président du tribunal judiciaire de TROYES statuant en référés, la reprise de l'instance initiée par l'assignation du 3 décembre 2020 aux fins de voir, sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, condamner la société ALM INVEST à':

- procéder à ses frais exclusifs à la mise en conformité aux normes d'accessibilité telles que définies par la loi du 11 février 2005 dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance à venir,

- solliciter les autorisations requises auprès des autorités compétentes afin de procéder aux travaux de mise en conformité et à régulariser la situation de la rampe déjà installée auprès de la commune de [Localité 5] dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à venir ainsi qu'à lui transmettre l'attestation d'accessibilité dans un délai de huit jours à compter de l'achèvement des travaux de mise en conformité, le sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

-outre la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.



Par ordonnance réputée contradictoire, rendue le 10 janvier 2023, le juge des référés a': 

-condamné la société civile immobilière ALM INVEST à procéder à ses frais exclusifs à la mise en conformité aux normes d'accessibilité telles que définies par la loi n° 2005-102 du 11 février 2005 et le code de la construction et de l'habítation des locaux loués à la société LA POSTE, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, sous astreinte de 100 euros, par jour de retard,

 -condamné la société civile immobilière ALM INVEST à solliciter les autorisations requises auprès des autorités compétentes afin de procéder aux travaux de mise en conformité et à régulariser la situation de la rampe déjà installée auprès de la commune de [Localité 5] dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

-condamné la société civile immobilière ALM INVEST à transmettre à la société LA POSTE l'attestation d'accessibilité dans un délai de 8 jours à compter de l'achèvement des travaux de mise en conformité et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

-condamné la société civile immobilière ALM INVEST à verser à la société LA POSTE la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.



Par un acte en date du 8 février 2023', la SCI ALM INVEST a interjeté appel de cette ordonnance.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 24 mars 2023, la Sci ALM INVEST conclut à l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a été condamnée à effectuer les travaux de mise en conformité sous astreinte et demande à la cour de condamner la Sa LA POSTE à lui verser la somme de 1.500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.

Elle explique qu'elle a d'ores et déjà procédé à la consultation d'un maître d'oeuvre pour finaliser les travaux de mise en conformité ainsi qu'à une déclaration préalable de travaux signée le 9 mars 2023.

Elle fait valoir que les démarches sont en cours et permettront la délivrance d'une attestation d'accessibilité.

Elle estime que la demande de la Sa LA POSTE est devenue sans objet.

Elle critique le caractère disproportionné de l'astreinte prononcée.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 21 avril 2023, la Sa LA POSTE conclut à la confirmation de l'ordonnance déférée et demande à la cour de condamner la Sci ALM INVEST à lui payer la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.

Elle expose que devant la cour la Sci ALM INVEST ne conteste pas que les travaux de mise en conformité des locaux loués incombent au bailleur mais celle n'explique pas pourquoi elle n'y a pas procédé depuis près de 9 années.

Elle fait valoir que si des démarches semblent avoir été entreprises, c'est uniquement afin de régulariser la situation de la rampe déjà installée auprès de la commune de [Localité 5]' mais que cependant, il n'est pas justifié de l'exécution des travaux de mise en conformité des locaux aux normes d'accessibilité.

Elle précise que la carence de la bailleresse à faire réaliser les travaux de mise en conformité lui cause un préjudice car elle ne peut pas entreprendre des travaux de rénovation du bureau de poste de [Localité 5] et que cette absence de conformité aux normes d'accessibilité de ses bureaux lui cause un préjudice d'image.

Elle ajoute qu'elle encourt une amende de 45.000 euros et des poursuites par le parquet.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2023.





MOTIFS



*Sur la demande principale



Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.



La société LA POSTE sollicite la reprise des travaux déjà réalisés afin de mettre les locaux en conformité aux normes d'accessibilité exigées par la loi du 11 février 2005 et par le code de la construction et de l'habitation pour les ERP. Elle établit que les travaux précédemment réalisés par la bailleresse, relatifs à la pose d'une rampe d'accès handicapé sur la voirie publique, l'ont été sans avoir recueilli au préalable l'autorisation de la commune, ce que la société ALM INVEST ne conteste pas puisque devant la cour celle-ci communique une demande d'autorisation préalable pour ladite rampe déposée le 9 mars 2023, soit postérieurement à l'ordonnance critiquée.

 

Dans le corps du bail signé le 15 juillet 2014 entre les parties, l'article 10.3.4 stipule que le bailleur «prendra à sa charge les travaux de grosses réparations, de gros entretien et de mise aux normes'» et l'article 10.4.4 que «les locaux loués étant classés en ERP, le bailleur s'engage expressément à faire procéder aux travaux de mises aux normes rendus obligatoires du fait de cette classification (') et notamment par toute règlementation relative aux règles d'accessibilité aux personnes handicapées». 

L'article 8 des conditions particulières du bail prévoit que « les travaux de mises aux normes [ ]prescrits par la loi du 11 février 2005 sont à réaliser et seront à la charge exclusive du bailleur qui s'y engage au plus tard à la date édictée par la loi'».

La Sa LA POSTE démontre que ladite loi a fixé un délai au 31 décembre 2014 pour procéder aux travaux de mise en conformité des ERP dans un cadre bâti existant de sorte que le bailleur aurait dû réaliser ces travaux avant cette date. 

Elle excipe également de l'article L 104-2 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit que lorsque l'établissement a été mis aux normes, le propriétaire doit envoyer une attestation d'accessibilité au Préfet du département et à la commission pour l'accessibilité de la commune où est implanté le bâtiment. Au cas présent, la Sci ALM INVEST à qui la charge de la preuve incombe, ne justifie pas de la réalisation de cette obligation de transmission de l'attestation d'accessibilité.



En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance conforme du bien loué au locataire. Or, en l'espèce, la Sa LA POSTE démontre que la Sci ALM INVEST a manqué à son obligation de délivrance conforme, même à l'issue des travaux réalisés en cours de procédure en 2022. En effet, dans le rapport de diagnostic de la conformité des locaux aux règles d'accessibilité aux personnes handicapées dans les ERP du 5 avril 2022, le bureau de contrôle QCS SERVICES a notamment constaté que les escaliers n'étaient toujours pas conformes à la réglementation, en ce qu'ils ne présentaient pas de revêtement d'éveil de vigilance à 50 cm de la première marche haute, ni de contraste des nez de marches et en ce que les mains courantes ne dépassaient pas la première et la dernière marche. En outre, il a constaté que l'éclairage du parvis devant l'établissement n'était pas conforme, de même que le cheminement extérieur du rez-de-chaussée. Enfin, il a constaté que l'appareil élévateur permettant d'entrer au sein du bureau de poste n'était pas libre d'accès et qu'une marche était encore présente pour entrer dans le sas du bureau de poste.

La Sa LA POSTE se prévaut également d'une lettre du 21 avril 2022, que lui a adressée la protection juridique de la commune de [Localité 5] pour, d'une part, l'informer de ce que la rampe d'accès handicapé installée par la société ALM INVEST sur la voirie publique n'avait reçu aucune autorisation de la part de la commune et était en ce sens, illégale, et d'autre part, l'a sommée de procéder aux travaux de reprise nécessaires à faire cesser cet empiétement, sous peine de poursuites. 



Au vu de ces éléments, il résulte de la combinaison de l'article 1719 du code civil et des conditions générales et particulières insérées dans le bail commercial signé entre les parties le l5 juillet 2014, que l'obligation incombant au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité prescrits par les dispositions législatives visant les ERP tout en respectant les règles de la domanialité publique et en transmettant à l'issue des travaux l'attestation d'accessibilité, n'est pas sérieusement contestable.

A ce jour, il n'est toujours pas justifié de la réalisation de travaux conformes et de l'obtention des documents précités, et ce, malgré les nombreuses mises en demeure délivrées au bailleur par la société LA POSTE ainsi que la signification de l'ordonnance entreprise réalisée le 23 janvier 2023, cette décision étant assortie de l'exécution provisoire de droit par provision.

Dans ces conditions, il convient de':

-condamner la société civile immobilière ALM INVEST à procéder à ses frais exclusifs à la mise en conformité aux normes d'accessibilité telles que définies par la loi n° 2005-102 du 11 février 2005 et le code de la construction et de l'habítation des locaux loués à la société LA POSTE, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance critiquée, et ce, sous astreinte de 100 euros, par jour de retard,

 -condamner la société civile immobilière ALM INVEST à solliciter les autorisations requises auprès des autorités compétentes afin de procéder aux travaux de mise en conformité et à régulariser la situation de la rampe déjà installée auprès de la commune de [Localité 5] dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance critiquée, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

-condamner la société civile immobilière ALM INVEST à transmettre à la société LA POSTE l'attestation d'accessibilité dans un délai de 8 jours à compter de l'achèvement des travaux de mise en conformité et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et par conséquent, de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions. 





* Sur les demandes accessoires



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la Sci ALM INVEST succombant, elle sera tenue aux dépens d'appel.



L'ancienneté du litige et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la société civile immobilière ALM INVEST à payer à la société LA POSTE la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles et de la débouter de sa demande en paiement sur ce même fondement. 





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement et contradictoirement,



Confirme l'ordonnance rendue le 10 janvier 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes, en toutes ses dispositions.



Y ajoutant, 



Condamne la société civile immobilière ALM INVEST à payer à la société anonyme LA POSTE la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.



La déboute de sa demande en paiement sur ce même fondement. 



Condamne la société civile immobilière ALM INVEST aux dépens d'appel et autorise Maître David Scribe, avocat, à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le greffier La conseillère faisant fonction de présidente de chambre