Cour d'Appel · 1ère chambre section inst — 4 juillet 2023

ARRET N° 

du 04 juillet 2023



R.G : N° RG 23/00299 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FJNN





[V]





c/



S.C.I. SCI DES CEDRES DU LIBAN











AL







Formule exécutoire le :

à :



Me Karoline DIALLO



la SELARL HBS 

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE



ARRET DU 04 JUILLET 2023



APPELANTE :

d'une ordonnance rendue le 07 décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Reims



Madame [J] [D] [V]

2 Rue Ponsardin

51100 REIMS 



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-000406 du 15/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)



Représentée par Me Karoline DIALLO, avocat au barreau de REIMS (au lieu et place de Me Albane DELACHAMBRE, avocat au barreau de REIMS)



INTIMEE :



S.C.I. SCI DES CEDRES DU LIBAN

8 Impasse de la Justice

51100 REIMS



Représentée par Me Nicolas HÜBSCH de la SELARL HBS, avocat au barreau de REIMS



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



M. Benoît PETY, président de chambre

Mme Anne LEFEVRE, conseiller

Mme Christel MAGNARD, conseiller



GREFFIER :



Mme Frédérique ROULLET, greffier lors des débats, et Mme Lucie NICLOT, greffier lors du délibéré,



DEBATS :



A l'audience publique du 13 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2023,



ARRET :



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2023 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * 

Par acte sous seing privé du 15 mai 2013, la SCI des Cèdres du Liban a donné à bail à Mme [J] [V] un logement à usage d'habitation sis 2 rue Ponsardin, 1er étage, à Reims, moyennant un loyer mensuel de 750 euros hors charges et annexes.



Le 28 janvier 2021, la SCI des Cèdres du Liban a fait signifier à Mme [V] un commandement de justifier de l'assurance et de payer les loyers visant la clause résolutoire. 



Le 24 juin 2021, la SCI des Cèdres du Liban a fait assigner en référé Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection de Reims en résiliation du bail, expulsion, paiement de la dette locative. 



Lors de l'audience du 7 octobre 2022, la SCI des Cèdres du Liban a maintenu ses demandes, actualisant à 1 097,31 euros l'arriéré locatif et sollicitant une indemnité de 1 000 euros pour frais irrépétibles. Elle a précisé qu'une partie de la dette avait été effacée grâce au rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la locataire, mais que le paiement du loyer courant n'avait pas repris.

Mme [V] a sollicité des délais de paiement, précisant qu'elle ne devait plus que les loyers de juin, juillet et d'une partie du mois de mai, et que le logement avait toujours été assuré.



L'ordonnance de référé du 7 décembre 2022, exécutoire de droit par provision, a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er mars 2021,

- ordonné à Mme [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance, sous peine d'expulsion,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- rejeté la demande au titre des loyers et charges impayés,

- dit sans objet la demande de délais de paiement,

- condamné Mme [V] aux dépens, dont le commandement de justifier de l'assurance,

- condamné Mme [V] à verser à la SCI des Cèdres du Liban une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

- rejeté les autres demandes.

La décision constate qu'il n'est pas justifié d'une assurance du logement dans le délai imparti par le commandement, qu'ainsi le bail est résilié depuis le 1er mars 2021, mais qu'aucune indemnité d'occupation n'est réclamée. 



Le 25 janvier 2023, Mme [V] a fait appel de ladite ordonnance en toutes ses dispositions.



Par conclusions du 4 avril 2023, Mme [V] demande à la cour d'infirmer partiellement l'ordonnance afin de :

- prononcer la suspension de la clause résolutoire du contrat de location,

- déclarer Mme [V] recevable et fondée à rester dans les lieux,

- condamner la SCI des Cèdres du Liban à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner ladite SCI aux entiers dépens.



Selon écritures du 26 mai 2023, la SCI des Cèdres du Liban conclut à la confirmation de l'ordonnance de référé du 7 décembre 2022 et au débouté de toutes les prétentions adverses. Elle demande à la cour d'y ajouter que :

- Mme [V] n'a pas procédé au règlement de l'indemnité d'occupation dont elle était redevable depuis le 1er mars 2021,

- Mme [V] doit être condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 7 246,30 euros au titre des indemnités d'occupation et charges pour la période du 26 juillet 2022 au 1er mai 2023,

- l'indemnité d'occupation de 808,43 euros et les charges de 70 euros par mois seront dues par Mme [V] jusqu'à la libération effective du logement.

La SCI des Cèdres du Liban sollicite en conséquence la condamnation de Mme [V] à lui payer, à titre provisionnel :

. la somme de 7 246,30 euros au titre des indemnités d'occupation et charges du 26 juillet 2022 au 1er mai 2023,

. une indemnité d'occupation de 808,43 euros et de charges de 70 euros par mois jusqu'à libération effective des lieux,

- une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle réclame en outre la condamnation de Mme [V] aux entiers dépens. 



L'avocate de Mme [V] a dégagé sa responsabilité et le batônnier de Reims, par décision du 15 mars 2023, a désigné Maître Diallo au soutien des intérêts de Mme [V]. Maître Diallo, à son tour, a dégagé sa responsabilité.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mai 2023.



Motifs de la décision : 



Sur la demande de Mme [V] en suspension de la clause résolutoire du contrat de location :



L'ordonnance de référé du 7 décembre 2022 a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 mai 2013 (article 12 des conditions générales) étaient réunies à la date du 1er mars 2021, au motif que le commandement de payer et de justifier de l'assurance du logement signifié le 28 janvier 2021 était demeuré sans effet au 28 février 2021 s'agissant de l'assurance de l'appartement. 



La clause résolutoire a pris effet au 1er mars 2021, avant que le dossier de surendettement déposé par Mme [V] auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Marne n'ait été déclaré recevable, le 14 octobre 2021 (pièce n°6 de la bailleresse).



Le 30 novembre 2021, la commission de surendettement a décidé d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La SCI des Cèdres du Liban ayant contesté cette décision, le juge des contentieux de la protection de Reims, par jugement du 26 juillet 2022, a ordonné le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [V] et indiqué que les dettes nées antérieurement au jugement étaient effacées, arrêtées à la date du jugement.



Mme [V] sollicite la suspension de la clause résolutoire au motif que, même si elle ne peut justifier d'une attestation d'assurance habitation antérieure au 5 juillet 2021, les attestations portant sur une période ultérieure démontrent sa volonté de respecter ses obligations de locataire et d'être en conformité avec les engagements du bail. Elle ajoute que l'épidémie de Covid est à l'origine de sa précarité actuelle, en raison des difficultés rencontrées pour exercer son activité professionnelle, et qu'elle n'a pas lu attentivement le commandement du 28 janvier 2021, pensant que seul un défaut de paiement des loyers lui était reproché. Elle déclare avoir déposé une demande de revenu de solidarité active et ne bénéficier d'aucune solution d'hébergement.

Mme [V] ne dispose pas de ressources fixes et ne réclame pas de délais de paiement.



La SCI des Cèdres du Liban rappelle qu'en vertu de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est prononcé par le juge, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement. 

'Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. 

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'



En l'état des écritures notifiées le 26 mai 2023 par la bailleresse, Mme [V] n'a payé, au titre des loyers courants, que les sommes de 727 euros le 12 août 2022, puis de 727 euros le 19 septembre 2022, de sorte qu'elle ne s'acquitte nullement du paiement des loyers et charges courants et que la clause de résiliation de plein droit ne peut être réputée inactive.



Dans un tel contexte, Mme [V] ne peut prétendre bénéficier d'une suspension de la clause résolutoire du bail afin de rester dans les lieux. L'ordonnance de référé combattue est donc confirmée en ce qu'elle ordonne à Mme [V] de libérer les lieux et de restituer les clés, sous peine d'expulsion.



Sur la demande en condamnation au paiement, à titre provisionnel, des indemnités d'occupation et charges :



Mme [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2021. La SCI des Cèdres du Liban rappelle que le prononcé du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, par jugement du 26 juillet 2022, a entraîné l'effacement de toutes les dettes de Mme [V] nées antérieurement au jugement et que les sommes dues jusqu'au 26 juillet 2022 ne sont plus exigibles. Elle réclame donc la condamnation, à titre provisionnel, de son ex-locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, à compter du 26 juillet 2022. 



Il résulte du décompte précis établi par la bailleresse et de l'attestation du Crédit Agricole relative à l'absence de toute remise de chèque provenant de Mme [V] (pièce n° 10), que celle-ci est débitrice d'une somme de 7 246,30 euros au titre des indemnités d'occupation et charges dues entre le 26 juillet 2022 et le 1er mai 2023. Il convient, par suite, de la condamner au paiement de ladite somme à la SCI des Cèdres du Liban, à titre provisionnel.



Il y a lieu également de condamner Mme [V], à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 808,43 euros et de charges de 70 euros à compter du mois de juin 2023 jusqu'à libération effective des lieux.



Sur les dépens et frais irrépétibles :



Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [V] aux dépens d'appel, et à confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle la condamne aux dépens incluant le commandement de payer et de justifier de l'assurance du 28 janvier 2021.



L'équité commande de confirmer l'ordonnance du 7 décembre 2022 en ce qu'elle condamne Mme [V] au paiement d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner au même titre au paiement d'une somme de 300 euros pour les frais exposés devant la cour d'appel.





Par ces motifs,





Confirme l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims du 7 décembre 2022 en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute Mme [V] de sa demande de suspension de la clause résolutoire du bail,



Condamne Mme [V] à payer à la SCI des Cèdres du Liban, à titre provisionnel, une somme de 7 246,30 euros correspondant aux indemnités d'occupation et charges dues entre le 26 juillet 2022 et le 1er mai 2023,



Condamne Mme [V], à titre provisionnel, à payer à la SCI des Cèdres du Liban une indemnité d'occupation mensuelle de 808,43 euros outre les charges de 70 euros, à compter du mois de juin 2023 et jusqu'à libération effective des lieux,



Condamne Mme [V] à payer à la SCI des Cèdres du Liban une indemnité de 300 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,



Condamne Mme [V] aux dépens d'appel, avec possibilité de recouvrement direct au profit de Maître Nicolas Hübsch, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le greffier Le président