Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 5 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 05 JUILLET 2023



N° 2023/ 311







N° RG 21/13615



N° Portalis DBVB-V-B7F-BIECX





[J] [N]



[W] [D] épouse [N]





C/



[B] [L]



S.A. MAAF ASSURANCES



S.A. MMA IARD



S.A.R.L. SERENIS



CONSEIL IMMOBILIER



CAISSE PRIMAIRE D'ASSURANCE MALADIE DU VAR











































































































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Sandra JUSTON



Me Pascale PALANDRI 



Me Layla TEBIEL



Me Jérôme COUTELIER - TAFANI





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de Fréjus en date du 06 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-0000.





APPELANTS



Monsieur [J] [N]

né le [Date naissance 6] 1965 à ALANCON, demeurant [Adresse 5]



Madame [W] [D] épouse [N]

née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]



représentés par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



INTIMEES



Madame [B] [L]

née le [Date naissance 3] 1980 à [Localité 13] (91), demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Pascale PALANDRI, membre de la SELAS LLC ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



S.A. MAAF ASSURANCES

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 11]



représentée par Me Layla TEBIEL, membre de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



S.A. MMA IARD Assurances Mutuelles

prise en sa qualité d'organisme de santé complémentaire de la société SERENIS IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2]



S.A.R.L. SERENIS CONSEIL IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 10]



représentées par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, membre de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN













CAISSE PRIMAIRE D'ASSURANCE MALADIE DU VAR

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7]



Signification de la DA + Conclusions à personne habilitée les 29 novembre 2021, 17 janvier 2022 et 12 avril 2022



défaillante









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 09 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2023.



ARRÊT



réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat conclu à compter du 1er juillet 2015, Madame [B] [L], représentée par son mandataire la société SERENIS CONSEIL IMMOBILIER, a donné à bail d'habitation aux époux [J] [N] et [W] [D] un villa édifiée sur un terrain clos de 3.000 mètres carrés située [Adresse 8] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 1.350 euros révisable annuellement.



Dès les premières semaines de la location, les époux [N] se sont plaints auprès de l'agence de l'intrusion de sangliers occasionnant des dommages à la propriété.



Le 31 mars 2016, Madame [D] épouse [N] a été victime d'une chute alors qu'elle se trouvait dans le jardin, entraînant une fracture-luxation de la cheville gauche. Selon ses déclarations, son pied se serait enfoncé dans une excavation du sol creusée par les animaux, lui faisant perdre l'équilibre.



Les locataires ont porté cet accident à la connaissance de la bailleresse dès le lendemain, puis ont requis un huissier de justice afin de constater le mauvais état d'entretien de la clôture et les dégâts commis par les sangliers dans le jardin. Ils ont ensuite donné congé pour le 9 septembre 2016.



Madame [N] a obtenu d'autre part en référé la désignation d'un expert médical qui a rendu son rapport le 17 octobre 2017, fixant la date de consolidation de ses lésions au 3 avril 2017 et évaluant le taux du déficit fonctionnel permanent en résultant à 4 %.



Par actes délivrés entre le 30 mai et le 11 juin 2018, les époux [N] ont assigné Madame [L] et la société SERENIS CONSEIL IMMOBILIER, en présence de leur organisme de protection sociale la caisse primaire d'assurance maladie du Var, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Draguignan pour réclamer réparation de leur préjudice de jouissance d'une part, et des conséquences dommageables de l'accident d'autre part.



Ils invoquaient à l'appui de leur action la dissimulation dolosive des nuisances imputables aux sangliers lors de la conclusion du bail, les manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles de délivrance et d'entretien, ainsi que la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier pour manquement à ses obligations d'information et de gestion du bien loué.



Madame [L] et la société SERENIS CONSEIL IMMOBILIER ont conclu principalement au rejet de l'action en déniant toute responsabilité, remettant également en cause la matérialité des faits. Elles ont néanmoins appelé en garantie leurs propres assureurs la MAAF et les MMA.



La CPAM du Var a fait connaître pour sa part qu'elle n'entendait pas intervenir à l'instance et transmis un état des débours définitifs exposés pour le compte de son assurée, s'élevant à 12.829,02 euros.



La juridiction initialement saisie s'est déclarée matériellement incompétente au profit du tribunal de proximité de Fréjus, lequel a rendu le 6 septembre 2021 un jugement déboutant les époux [N] de l'ensemble de leurs prétentions et les condamnant aux dépens, ainsi qu'au paiement de diverses indemnités en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les défendeurs ont été également déboutés de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages-intérêts pour abus de procédure.



Les époux [N] ont interjeté appel de cette décision le 24 septembre 2021.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 22 septembre 2022, les époux [N] invoquent en premier lieu l'existence d'un dol au moment de la conclusion du bail, imputable tant à la bailleresse qu'à son mandataire, du fait de la dissimulation des nuisances récurrentes occasionnées par les sangliers. Ils ajoutent qu'en qualité de professionnel, l'agent immobilier doit être présumé avoir agi de mauvaise foi.



Ils réclament à ce titre paiement de dommages-intérêts à raison de 30 % du montant du loyer acquitté depuis leur entrée dans les lieux.



Ils pointent d'autre part les manquements de la bailleresse aux obligations de délivrance et d'entretien mises à sa charge par les articles 1719 et 1720 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et notamment le défaut manifeste d'entretien de la clôture, alors qu'ils avaient signalé son mauvais état à plusieurs reprises.



Ils invoquent enfin la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier sur le fondement de l'article 1991 du code civil, faisant valoir que l'une des clauses du mandat de gestion qui lui avait été confié lui déléguait le pouvoir de faire effectuer les réparations nécessaires.



Ils soutiennent que ces fautes sont à l'origine directe de l'accident, de sorte que les défendeurs sont tenus d'en réparer les conséquences dommageables.



Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles pour abus de procédure, et statuant à nouveau :

- de condamner in solidum Madame [L] et la société SERENIS CONSEIL IMMOBILIER à leur verser la somme de 5.899,50 euros en réparation du préjudice occasionné par le dol,

- de condamner in solidum Madame [L], la société SERENIS CONSEIL IMMOBILIER et leurs assureurs respectifs la MAAF et les MMA à indemniser Madame [N] des suites de l'accident à concurrence des sommes de 1.482,02 euros au titre des frais d'assistance par une tierce personne, 1.400 euros au titre des frais divers, 84,06 euros au titre des frais médicaux restés à charge, 1.856,40 euros au titre du déficit fonctionnel temporaire, 8.000 euros au titre des souffrances endurées, 1.125 euros au titre du préjudice esthétique temporaire, 4.500 euros au titre du déficit fonctionnel permanent, 3.000 euros au titre du préjudice d'agrément, 1.300 euros au titre du préjudice esthétique permanent et 500 euros au titre du préjudice sexuel,

- de condamner les mêmes à payer à Monsieur [N] une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice d'affection,

- de condamner enfin Madame [L] et la société SERENIS CONSEIL IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant ceux de la procédure de référé, le coût de l'expertise judiciaire et celui des constats d'huissier, ainsi qu'au paiement d'une somme de 11.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 11 janvier 2022, Madame [B] [L] fait valoir :

- qu'il n'est pas démontré qu'elle avait connaissance des nuisances causées par les sangliers,

- que l'état des lieux d'entrée décrivait un jardin en bon état d'entretien,

- qu'il incombait aux locataires d'entretenir le jardin et la clôture en vertu de l'article 2.3.10 des conditions générales du bail,

- que la matérialité des circonstances de l'accident n'est pas établie,

- qu'aucun lien de causalité n'est démontré entre l'action des sangliers et la survenance de l'accident,

- que les dégâts causés par des animaux sauvages constituent un cas de force majeure l'exonérant de toute responsabilité,

- et que la victime a commis une faute d'inattention à l'origine de son préjudice.



Elle conclut principalement à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour abus de procédure, qu'elle réitère à hauteur de 3.000 euros.



Subsidiairement, elle conclut à une minoration des indemnités réclamées ainsi qu'à un partage des responsabilités, et demande à être relevée et garantie par son assureur la MAAF.



En tout état de cause, elle réclame paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre ses dépens.



Par conclusions distinctes notifiées le même jour, la société MAAF ASSURANCES fait valoir pour sa part qu'elle n'est pas tenue de garantir l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par les locataires et que les conclusions de l'expertise médicale lui sont inopposables dès lors qu'elle n'a pas été attraite à la procédure de référé. Sur le fond, elle invoque les mêmes moyens de défense que ceux de son assuré, et réclame paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.



Aux termes de conclusions prises conjointement avec son assureur notifiées le 15 février 2022, la société SERENIS CONSEIL IMMOBILIER fait valoir :

- qu'elle n'avait pas connaissance des nuisances occasionnées par les sangliers préalablement à la conclusion du bail,

- qu'elle a informé immédiatement sa mandante des doléances exprimées par les locataires,

- et qu'il ne lui appartenait pas de se substituer à elle pour prendre les dispositions nécessaires.



Elle conclut principalement à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour abus de procédure, qu'elle renouvelle à hauteur de 5.000 euros.



Subsidiairement, elle demande à la cour de ramener le montant des indemnités allouées en réparation de l'accident à 8.378,82 euros.



En tout état de cause, elle réclame paiement d'une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.



La caisse primaire d'assurance maladie du Var, régulièrement assignée par acte remis le 29 novembre 2021 à une personne habilitée, n'a pas comparu. Il convient en conséquence de statuer par arrêt réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 avril 2023.





DISCUSSION



Sur l'existence d'un dol :



Le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut caractériser un dol par réticence que lorsque celui-ci a été commis intentionnellement et a déterminé le consentement de l'autre partie. L'existence d'un dol ne se présume pas et doit être prouvée, même à l'encontre d'un professionnel.



En l'espèce, s'il résulte d'un courriel adressé le 14 septembre 2015 aux époux [N] par Monsieur [F] [P], gérant de la société SERENIS CONSEIL IMMOBILIER, que les incursions des sangliers à l'intérieur de la propriété étaient récurrentes et connues de Madame [L], il n'est pas démontré en revanche que cette information ait été intentionnellement dissimulée aux locataires, ni qu'elle constituait un élément déterminant de leur consentement.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande en dommages-intérêts formulée de ce chef.



Sur le manquement de la bailleresse à ses obligations de délivrance et d'entretien :



En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé par la nature du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute sorte, d'entretenir cette chose en état de servir à son usage et d'y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, d'en faire jouir paisiblement le preneur et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.



De son côté le preneur est tenu par l'article 7 de ladite loi de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.



En l'espèce, l'obligation d'entretien du jardin mise à la charge des locataires par l'article 2.3.10 des conditions générales du bail ne s'étendait pas à l'entretien de la clôture, et l'état des lieux d'entrée précisait que le grillage n'était pas fixé solidement dans sa partie inférieure à certains endroits du terrain.



Il résulte d'autre part du courriel du 14 septembre 2015 précité que la pénétration des sangliers dans la propriété était un phénomène récurrent connu de la bailleresse. En outre, par courriel du 9 mars 2016, Monsieur [N] avait encore alerté l'agence immobilière au sujet du passage répétés de ces animaux et de l'aggravation des dégâts occasionnés, lesquels, selon un document d'information produit aux débats, peuvent consister soit en des sillons peu profonds tracés dans le sol ('vermillis'), soit en de véritables excavations pouvant atteindre jusqu'à 60 centimètres de profondeur ('boutis'), ce qui correspond bien aux constatations effectuées par l'huissier requis par les appelants les 29 avril et 9 septembre 2016.



Or Madame [L] ne justifie pas avoir pris une quelconque mesure afin de tenter de mettre fin à ces dommages, lesquels, contrairement à ses affirmations, ne sont pas assimilables à un cas de force majeure dans la mesure où ils peuvent être prévenus par des mesures appropriées, et notamment par une clôture électrique en ruban dite 'sanglière', qui constitue l'un des moyens les plus efficaces selon un autre document communiqué au dossier. Il convient de relever au demeurant que deux proches voisins, Monsieur [R] [Y] et Madame [G] [H], ont attesté n'avoir jamais été victimes de telles intrusions dans leurs propriétés, ce qui confirme que celles-ci ne présentent pas un caractère irrésistible.



Il y a lieu en conséquence de considérer, contrairement à l'opinion du premier juge, que la bailleresse a manqué à ses obligations contractuelles.



Sur la responsabilité délictuelle encourue par l'agent immobilier :



En vertu des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de l'inexécution de son mandat, ainsi que des fautes qu'il commet dans sa gestion, tant à l'égard de son mandat que des tiers avec lesquels il a été amené à traiter.



 S'il est notamment tenu vis-à-vis de ces derniers d'une obligation d'information, il n'est cependant pas établi en l'espèce que l'agence immobilière ait eu connaissance des nuisances occasionnées par les sangliers préalablement à la conclusion du bail, étant observé qu'elle n'avait reçu mandat qu'un an auparavant. Il résulte au contraire des termes du courriel adressé le 14 septembre 2015 aux époux [N] que son gérant Monsieur [F] [P] n'a appris cette information que postérieurement à l'entrée dans les lieux des locataires.



D'autre part, le mandat de gestion déléguait uniquement à l'agence le pouvoir de faire exécuter les menues réparations dont le coût n'excédait pas un mois de loyer ou celles qui présentaient un caractère urgent, tous autres travaux ne pouvant être réalisés qu'après accord écrit du propriétaire. Il ne peut donc être reproché au mandataire de n'avoir pas fait réparer la clôture de sa propre initiative, et il convient de considérer au contraire qu'il a satisfait à ses obligations en informant sans délai Madame [L] des doléances exprimées par les locataires.



La responsabilité de la société SERENIS CONSEIL IMMOBILIER ne peut donc être utilement recherchée.



Sur les circonstances de l'accident :



Les circonstances de l'accident, telles que décrites par Madame [N], sont confirmées par l'attestation de Monsieur [R] [Y], voisin présent sur les lieux, et par le compte-rendu d'intervention des sapeurs-pompiers du Var. 



Le lien de causalité avec les dégradations causées par les sangliers est également établi par le procès-verbal de constat dressé le 29 avril 2016 décrivant les nombreuses excavations du sol creusées par ces animaux.



S'il est indéniable que la victime a commis une faute d'inattention alors qu'elle connaissait l'état du terrain, il reste que l'accident n'aurait pu se produire si la bailleresse avait correctement rempli son obligation d'entretien, ainsi qu'il a été dit plus avant. 



Il convient dès lors d'opérer un partage des responsabilités à concurrence de deux-tiers à la charge de Madame [N] et d'un tiers à la charge de Madame [L].



Sur la liquidation des préjudices :



Il y a lieu de liquider les préjudices subis par Madame [N] sur la base de l'expertise judiciaire ordonnée en référé au contradictoire de Madame [L] et diligentée par le docteur [O], étant précisé que la MAAF a été mise en mesure de discuter les conclusions de l'expert dans le cadre de la présente instance et ne peut donc soutenir que celles-ci lui sont inopposables.



- frais d'assistance par une tierce personne (1 heure 30 par jour du 5 avril au 16 mai 2016, et 3 heures par semaine du 18 mai au 17 août 2016) : 1.400 euros,

- frais divers (assistance par un médecin conseil) : 1.050 euros,

- frais médicaux restés à charge : 84,06 euros,

- au titre du déficit fonctionnel temporaire (100 % les 3 et 4 avril 2016 et le 17 mai 2016, 50 % du 5 avril au 16 mai 2016, 25 % du 18 mai au 17 août 2016 et 10 % du 18 août 2016 au 3 avril 2017) : 1.800 euros,

- souffrances endurées (4/7) : 8.000 euros,

- préjudice esthétique temporaire (2/7) : 500 euros,

- déficit fonctionnel permanent (4 %) : 4.500 euros,

- préjudice d'agrément (pénibilité lors d'activités sportives) : 2.000 euros,

- préjudice esthétique permanent (0,5/7) : 1.000 euros,

- préjudice sexuel : néant.



D'autre part, la gravité des blessures subies par son épouse n'est pas telle que Monsieur [N] puisse prétendre à la réparation d'un préjudice d'affection.



Compte tenu du partage des responsabilités dans les proportions indiquées plus avant, Madame [L] doit être en conséquence condamnée, in solidum avec son assureur la MAAF, à payer à Madame [W] [D] épouse [N] la somme de 6.778,02 euros à titre de dommages-intérêts.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



En application des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile, Madame [L] doit être également condamnée, in solidum avec son assureur, aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant ceux de la procédure de référé et le coût de l'expertise, excepté en revanche les frais de constats qui correspondent à des actes extra-judiciaires, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Madame [N].



L'équité ne commande pas d'allouer une indemnité de même nature à l'une quelconque des autres parties au procès.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire à l'égard de toutes les parties,



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :



Met hors de cause la société SERENIS CONSEIL IMMOBILIER et son assureur la compagnie MMA IARD,



Juge que Madame [L] est responsable des conséquences dommageables de l'accident subi par Madame [N] à concurrence d'un tiers,



Condamne in solidum Madame [B] [L] et son assureur la MAAF à payer à Madame [W] [D] épouse [N] la somme de 6.778,02 euros à titre de dommages-intérêts,



Condamne en outre Madame [L] et la MAAF aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant ceux de la procédure de référé et le coût de l'expertise, à l'exclusion des frais de constats, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'appelante,



Déboute les époux [N] du surplus de leurs prétentions,



Déboute les intimés de leurs demandes reconventionnelles.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT