Cour d'Appel · 1re chambre civile — 4 juillet 2023

S.C.I. [S]



C/



E.U.R.L. NYC



S.C.I. SCI FORGES 25

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 04 JUILLET 2023



N° RG 22/01476 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GCJ5



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : ordonannce de référé rendue le 09 novembre 2022, 

rendue par le président du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 22/00345











APPELANTE :



S.C.I. [S] représentée par son gérant en exercice M. [D] [S] domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Loïc DUCHANOY, membre de la SCP LDH AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 16





INTIMÉES :



E.U.R.L. NYC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège :

[Adresse 5]

[Localité 3]



représentée par Me Christophe BALLORIN, membre de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9





S.C.I. FORGES 25

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 102







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 02 mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2023 pour être prorogée au 04 Juillet 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*****



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



La SCI [S] est propriétaire d'un appartement situé au 1er étage de l'immeuble sis [Adresse 5], au dessus d'un local commercial appartenant à la SCI Forges 25, donné à bail commercial à l'EURL NYC pour l'exploitation d'un restaurant sous l'enseigne 'Le Jacquemard'. 



Ayant constaté que l'EURL NYC utilise les parties communes de l'immeuble pour entreposer des denrées et biens mobiliers et après l'avoir mise en demeure de procéder au retrait de ces biens par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 janvier 2022, la SCI [S] a fait assigner la SCI Forges 25 et l'EURL NYC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon, par actes du 16 juin 2022, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, afin de les voir condamner in solidum à :

- retirer l'ensemble des biens encombrant les parties communes de l'immeuble [Adresse 5], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, en se réservant la liquidation de l'astreinte,

- lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- supporter les entiers dépens incluant les frais du procès-verbal de constat du 21 février 2022.

La requérante soutenait qu'une utilisation abusive des parties communes d'un immeuble contrevenant aux droits de propriété et d'usage d'un autre propriétaire constitue un trouble manifestement illicite.

Elle a sollicité en outre, en cours de procédure, la condamnation des défenderesses au paiement d'une provision de 2 500 euros à valoir sur la réparation de son trouble de jouissance.



L'EURL NYC a conclu au rejet des demandes et à la condamnation de la SCI [S] à faire cesser toute exploitation de l'appartement du premier étage de l'immeuble en location meublée, sous astreinte de 2 500 euros par infraction constatée, et à lui payer une indemnité de procédure de 2 400 euros.

Elle a contesté l'existence d'un trouble manifestement illicite en faisant valoir que le dépôt de marchandises dans les parties communes n'était que ponctuel, à l'occasion de livraisons, et en se prévalant d'un procès-verbal de constat établi par Me [K], le 6 avril 2022, contredisant celui produit par la requérante.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle se prévalait des dispositions du règlement de copropriété prévoyant que l'appartement du premier étage est à usage d'habitation ou d'activité libérale et que les appartements ne pouvaient être occupés que bourgeoisement, ce qui exclut la location en meublé touristique.



La SCI Forges 25 a conclu au rejet des demandes en sollicitant l'allocation d'une indemnité de procédure de 1 200 euros et a demandé que l'EURL NYC soit condamnée à la garantir des éventuelles condamnations mises à sa charge et à lui payer une somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







Elle a prétendu avoir pris toutes les précautions pour que la location ne soit pas source de nuisances pour l'ensemble des copropriétaires et ignorer les griefs formulés à l'encontre de sa locataire.



Par ordonnance rendue le 9 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a :

Vu l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [S], à défaut de trouble manifestement illicite, et l'en a déboutée,

- ordonné à la SCI [S] de cesser de louer en meublé touristique l'appartement du 1er étage sous astreinte provisoire de 200 euros par infraction constatée,

- condamné la SCI [S] à payer à l'EURL NYC, d'une part, et à la SCI Forges 25, d'autre part, la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI [S] aux dépens.



La SCI [S] a interjeté appel de cette ordonnance, par déclaration reçue au greffe le 29 novembre 2022, portant sur l'ensemble des chefs de la décision, expressément critiqués.



Par conclusions notifiées le 27 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens au soutien de ses prétentions, l'appelante demande à la cour de :

Vu l'article 835 du code de procédure civile, 

- réformer l'ordonnance de référé rendue le 9 novembre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Dijon, 

- la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

- condamner in solidum l'EURL NYC et la SCI Forges 25 à retirer l'ensemble des biens encombrant les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 5] (21), sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 

- réserver le droit de liquider l'astreinte, 

- condamner in solidum l'EURL NYC et la SCI Forges 25 à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de provision sur l'indemnisation du préjudice de jouissance subi,

- juger l'EURL NYC irrecevable et en tout cas mal fondée en sa demande reconventionnelle,

- débouter l'EURL NYC de ses prétentions,

- condamner in solidum l'EURL NYC et la SCI Forges 25 à lui payer 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment les frais du procès-verbal de constat du 21 février 2022. 

 

Par conclusions notifiées le 19 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens au soutien de ses prétentions, l'EURL NYC demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Dijon du 9 novembre 2022, 

Vu l'article 544 du code civil, 

Vu l'article 825 du code de procédure civile, 

- débouter la SCI [S] de l'intégralité de ses demandes, 

Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 

Vu le règlement de copropriété, 

- condamner la SCI [S] à cesser toute exploitation de l'appartement du 1er étage de la copropriété sise [Adresse 5] en location en meublé touristique, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée, 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner supplémentairement en voie d'appel la SCI [S] à lui payer la somme de 2 400 euros ainsi qu'en tous les dépens. 



Par conclusions notifiées le 5 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la SCI Forges 25 demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance rendue le 9 novembre 2022 ayant débouté la SCI [S] de ses demandes et, y ajoutant, condamner la SCI [S] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Subsidiairement,

- condamner la SARL NYC à la garantir des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre et, dans cette hypothèse, la condamner également à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit sur les dépens. 

 

La clôture de la procédure a été prononcée le 2 mai 2023, avant l'ouverture des débats.





SUR CE 



Sur le retrait des biens encombrant les parties communes 



Il n'est pas contesté, qu'en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut agir à l'encontre d'un locataire auteur d'une violation du règlement de copropriété, y compris lorsque l'atteinte est portée aux parties communes.



En l'espèce, la société appelante prétend que l'utilisation par la SARL NYC des parties communes de l'immeuble en copropriété, qui contrevient à ses droits de propriété et d'usage tels que résultant du règlement de copropriété, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que, les parties communes étant encombrées, elle subit un trouble dans la jouissance de son lot de copropriété. 



La SCI [S] se prévaut de l'article C du règlement de copropriété de l'immeuble, intitulé « usage des parties communes » qui prévoit dans le paragraphe « Encombrement » : « nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf en cas de nécessité. Les cours, passages, escaliers, couloirs, entrées devront être laissés libres en tout temps ». 

Si l'encombrement des parties communes par la société NYC a été constaté par huissier le 21 février 2022, Me [F] ayant relevé la présence de deux sacs de pommes de terre, d'un bidon de plastique bleu, de deux containers, d'un carton de six bouteilles de vin, de plaques de placoplâtre, d'une fenêtre en PVC, d'un cadre en bois et d'une rampe d'accès sur roulettes adossés au mur, de bidons en plastique, de balais et caisses, d'un porte-manteau sur lequel est pendu une veste noire, de torchons, boîtes, essoreuse de couleur orange sur une étagère située au dessus du porte-manteau, d'un petit cadre, d'une bouteille en verre et de deux boîtes contenant des rouleaux de caisse sur la tablette de la fenêtre du premier étage, la SARL NYC établit, au moyen d'un procès-verbal de constat dressé postérieurement, le 6 avril 2022, par Me [K], huissier de justice à [Localité 6], que les parties communes situées au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 5] n'étaient plus encombrées à cette date et que l'accès aux caves était libre, la seule présence du porte-manteau fixé au mur, à hauteur du seuil d'accès aux cuisines du restaurant, que la société intimée a affirmé ne pas avoir installé, n'étant pas de nature à entraver la circulation dans les parties communes.

L'attestation de M. [J], qui assure la gestion de l'appartement propriété de l'appelante, qui affirme être intervenu à plusieurs reprises dans l'appartement de M. [S] et avoir constaté que, de manière systématique, les parties communes étaient entravées par des denrées alimentaires et/ou des appareils électroménagers, n'est pas suffisamment circonstanciée pour apporter la preuve que l'encombrement des parties communes s'est reproduit après le 6 avril 2022.

Le témoignage de Mme [T] qui a été la locataire de l'appartement de la SCI [S] jusqu'au 8 juillet 2022, qui atteste que, depuis son arrivée dans le logement au mois de septembre 2021, les parties communes étaient sales et régulièrement encombrées, que les escaliers qui montent au premier étage servaient à entreposer des caisses de vin, que des bouteilles d'huile, des balais, des torchons et de nombreuses affaires liées à l'activité du restaurant étaient fréquemment entreposées dans l'entrée et que l'état de propreté des communs était désastreux, ne permet pas davantage d'établir que les parties communes sont toujours encombrées à la date à laquelle la cour statue.



C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la SCI [S] n'apportait pas la preuve d'une violation par l'EURL NYC du règlement de copropriété en ce qu'il porte sur l'encombrement des parties communes, de nature à constituer un trouble manifestement illicite qu'il lui appartenait de faire cesser, et l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté la requérante de sa demande de condamnation de la société NYC à retirer l'ensemble des biens encombrant les parties communes de l'immeuble situé [Adresse 5].



Sur la demande reconventionnelle d'interdiction de louer l'appartement en meublé touristique



Pour faire droit à la demande reconventionnelle de la société NYC, le juge des référés, se fondant sur le chapitre VI du règlement de copropriété relatif aux conditions d'usage de l'immeuble contenant une clause d'occupation bourgeoise, a retenu que la SCI [S] exerce une activité de location saisonnière dont la nature commerciale est exclusive d'une occupation bourgeoise de l'immeuble, peu important que le règlement de copropriété mentionne que les copropriétaires pourront louer leur appartement comme bon leur semblera, cette dernière formulation ne pouvant s'entendre que sous réserve d'une occupation bourgeoise. 

Il a considéré que l'activité de location saisonnière exercée par la SCI [S], en ce qu'elle contrevenait au règlement de copropriété, était manifestement illicite.

 

En premier lieu, la SCI [S] conclut à l'irrecevabilité de la demande de la SARL NYC, considérant que cette dernière, locataire du local commercial propriété de la SCI Forges 25, n'a pas qualité pour agir contre un copropriétaire qui ne respecterait pas les dispositions du règlement de copropriété.



La société intimée fonde sa demande sur l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni au droit des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, et sur le règlement de copropriété de l'immeuble litigieux et spécialement son chapitre 6 intitulé « conditions d'usage de l'immeuble », qui prévoit que l'immeuble est destiné à un usage d'habitation et commercial, pour le loueur du rez-de-chaussée, et que, pour les autres locaux à usage d'habitation, dont l'appartement du 1er étage, seule l'habitation ou une activité libérale sont autorisés, et qu'enfin la jouissance des parties privatives ne doit pas compromettre « la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble, ni porter atteinte à sa destination », et « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ».



Cependant, ainsi que le relève la SCI [S], aucune des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ne permet à un locataire d'agir en justice contre un copropriétaire aux fins de voir sanctionner une violation du règlement de copropriété.

La demande reconventionnelle de la SARL NYC aux fins de voir interdire à la SCI [S] de louer son appartement en meublé touristique, au motif qu'il s'agirait d'une activité prohibée par le règlement de copropriété de nature à constituer un trouble manifestement illicite, est donc irrecevable, l'intimée n'ayant pas qualité pour agir contre la société copropriétaire, et l'ordonnance déférée sera donc infirmée sur ce point.



Sur la demande de provision



La SCI [S] conclut à l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas fait droit à sa demande de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance.

Les éléments qu'elle produit ne permettent toutefois pas de savoir pendant combien de temps l'encombrement par la SARL NYC des parties communes, tel que constaté le 21 février 2022 à 14h45, a perduré, de sorte que l'obligation de la société intimée d'indemniser le préjudice invoqué est sérieusement contestable.

Rectifiant l'omission de statuer du premier juge, la SCI [S] sera ainsi déboutée de sa demande de condamnation de la SARL NYC au paiement d'une provision.



Sur les frais et les dépens



Les parties succombant partiellement en leurs demandes, chacune supportera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel. 



En conséquence il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 au profit de l'une ou l'autre d'entre elles.





PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Infirme l'ordonnance rendue le 9 novembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon SAUF en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [S] portant sur la libération des parties communes, 



Statuant à nouveau, rectifiant l'omission de statuer du premier juge et ajoutant, 



Déclare irrecevable la demande de la SARL NYC aux fins de condamnation de la SCI [S] à cesser toute exploitation de l'appartement du 1er étage de la copropriété sise [Adresse 5] en location en meublé touristique, sous astreinte,



Rejette la demande de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance formée par la SCI [S], 



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d'appel, 



Dit n'y avoir lieu à aucune application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties. 







Le Greffier Le Président,