Cour d'Appel · Chambre civile — 5 juillet 2023

ARRÊT N° 233



RG N° : N° RG 22/00919 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIM2H







AFFAIRE :



[K] [Y]

C/

[F] [J]









MCS/MLL





demande du locataire tendant à être autorisé à exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur



































Grosse délivrée

Me SISSOKO, Me 

VALIERE VIALEIX, avocats









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU 05 JUILLET 2023



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Le cinq juillet deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



[K] [Y]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Aminata SISSOKO, avocat au barreau de LIMOGES



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006110 du 14/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)





APPELANT E d'une ordonnance rendue le 19 OCTOBRE 2022 par le Tribunal judiciaire de LIMOGES



ET :



[F] [J]

de nationalité française, né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 6]

Profession : Comptable, demeurant [Adresse 4]

Me Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGE, substitué par Me Océane TREHONDAT LE HECH





INTIME

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Selon avis de fixation à bref délai des articles 905 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 22 Mars 2023 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 31 Mai 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport, les avocats des parties ont été entendus en leur plaidoirie.



Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 31 Mai 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 juin puis au 05 juillet 2023, les parties ayant été régulièrement avisées.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, et d'elle-même, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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LA COUR



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EXPOSE DU LITIGE :



Le 22 octobre 2021, Mme [K] [Y] a pris à bail un logement situé dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] (87), appartenant à M. [F] [J]. 



Exposant que plusieurs dégâts des eaux, en octobre 2021, février 2022 et mars 2022, avaient rendu son logement inhabitable la contraignant à déménager chez des amis, sans que M. [J], informé de la situation, ne prenne de mesures suffisantes pour mettre un terme définitif à cette situation, Mme [Y] a fait citer ce dernier, par acte d'huissier de justice du 2 mai 2022, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire statuant en matière de référé aux fins de :

- voir condamner M. [J] à procéder à la remise en état du logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- ordonner, à titre subsidiaire, une expertise aux frais de M. [J],

- condamner M. [J] à l'indemniser de son préjudice. 



Par ordonnance du 19 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges a notamment :

- débouté Mme [Y] de ses demandes relatives à l'exécution de travaux et à l'allocation de dommages-intérêts ;

- donné acte à M. [J] de ce qu'il souhaitait réaliser les différents travaux préconisés par le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 7] à savoir :

* réaliser un diagnostic électrique et mettre en conformité le système électrique,

* rénover les volets bois ou les remplacer ainsi que les systèmes d'accroche,

* revoir le système de ventilation de la cuisine,

* mettre en conformité les évacuations des eaux usées de l'immeuble et les rendre étanches,

* remettre en état les surfaces dégradées lors des différents dégâts des eaux 

- enjoint à Mme [Y] de laisser M. [J] ou tout autre personne par lui mandatée pénétrer dans le logement situé [Adresse 3] - à [Localité 7] (87) pour y réaliser les travaux dont d'agit, conformément aux dispositions de l'article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

- condamné Mme [Y] à payer à M. [J] les sommes suivantes :

* 2 535 euros au titre des loyers et charges restés impayés de février à août 2022,

* 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [Y] aux entiers dépens de l'instance.



***** 



Par déclaration du 21 décembre 2002 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées , Mme [K] [Y] a relevé appel de ce jugement sauf en ce qu'il :

- a donné acte à M. [J] qu'il souhaitait réaliser les travaux prescrit,

- lui a enjoint de permettre un accès à l'immeuble pour réaliser les travaux.



L'affaire a été orientée à bref délai.



*****

 

Par conclusions signifiées et déposées le 20 janvier 2023, Mme [K] [Y] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance, et statuant à nouveau, de :



- condamner M. [J] à procéder aux travaux de remise en état du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- constater qu'elle est redevable envers M. [J] de la somme de 1 992 euros ;

- condamner M. [J] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;



à titre subsidiaire,



- ordonner une expertise aux frais de M. [J] ;

- condamner M. [J] aux entiers dépens. 



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Par ordonnance du 15 mars 2023, le Président de la Chambre civile a déclaré irrecevables les conclusions déposées par M. [F] [J] intimé, le 28 février 2023. 







MOTIFS DE LA DECISION: 

 



En application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, dès lors que les conclusions de l'intimé ont été déclarées irrecevables, celui-ci est réputé s'être approprié les motifs du jugement.(en ce sens Civile 2ème 10 janvier 2019, pourvoi numéro 17 ' 20. 018P).



*Sur la demande de réalisation de travaux par le bailleur:



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Il est constant que le logement pris à bail par Madame [Y] a connu trois dégâts des eaux successifs provenant de l'appartement situé au dessus du sien :



- le premier survenu entre la fin octobre 2021 et le 9 novembre 2021,

- le deuxième sinistre survenu le 13 février 2022,

- le troisième sinistre s'est produit le 23 mars 2022.



Ces sinistres ont entraîné des infiltrations en plafond du salon.



Il résulte de la lecture du jugement entrepris et des pièces produites par l'appelante, que la cause de ces 3 sinistres est due à une fuite sur la canalisation de douche du logement du troisième étage.



Si le bailleur, propriétaire de l'immeuble dans lequel se situent les deux logements, a fait procéder à des travaux de remplacement de la douche ainsi qu'il en est justifié par une facture du 15 janvier 2022, puis suite au deuxième dégât des eaux survenu le 13 février 2022, a fait procéder à une nouvelle intervention le 25 février suivant, ces 2 interventions n'ont pas totalement remédié à la cause des sinistres dès lors que le 23 mars 2022, Madame [Y] subissait un nouveau dégât des eaux avec infiltration en plafond de son salon.



L'expert d'assurance qu'elle a sollicité suite au second sinistre, en a attribué la cause à un écoulement sur vidange accessible de la douche et a constaté un écoulement en plafond du salon de l'appartement de Madame [Y]. Il a précisé que les dommages causés affectent les embellissements comme suit : 'séjour tache sur le plafond en toile de verre peinte et plâtre endommagé sur moins de 2 m² ; humidité relevée= 60 %).



Il ressort de la lecture de l'ordonnance entreprise que Monsieur [J] a produit en première instance, une facture de l'entreprise SOS plombier du 7 avril 2022, pour un débouchage de la canalisation de l'évier et du receveur de cabine de douche et pour le remplacement du siphon de l'évier établissant ainsi avoir fait intervenir une entreprise à la suite du troisième sinistre.



Il est établi également qu'à la suite d'une visite du logement effectuée le 29 avril 2022, le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 7] a estimé le logement non décent et préconisé un certain nombre de travaux:



- réaliser un diagnostic électrique et mettre en conformité le système électrique,

- revoir le système de ventilation de la cuisine,

- mettre en conformité les évacuations des eaux usées de l'immeuble et les rendre étanches,

- remettre en état les surfaces dégradées lors des différents dégâts des eaux,

- rénover les volets bois ou les remplacer ainsi que les systèmes d'accroche.















Mme [K] [Y] produit un document intitulé ' constat de non décence du logement 'établi le 17 mai 2022 par la caisse d'allocations familiales de la Haute-Vienne, dans lequel il est indiqué que ' suite au diagnostic réalisé, le constat a conclu à la non-conformité du logement au regard des critères de décence conditionnant le versement de l'allocation logement' . Ce courrier rappelle que le propriétaire a 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement et que dans cette attente, l' allocation logement ne sera plus versée au bailleur lequel ne pourra pas la réclamer à la locataire, qui sera dans l'obligation de payer la part du loyer demeurant à sa charge(soit le montant mensuel du loyer moins le montant mensuel de l'aide au logement, soi 299€).





Le constat d'indécence établi par la caisse d'allocations familiales, reprenant le détail des insuffisances du logement et les travaux à réaliser, n'a pas été produit par la locataire de sorte que la cour n'est pas en mesure de vérifier si d'autres travaux que ceux retenus un mois auparavant par le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 7] ont été préconisés.



Une mesure d'instruction n'a pas lieu d'être ordonnée pour suppléer la carence une partie dans l'administration de la preuve qui lui incombe, de sorte que la cour retiendra les seuls travaux préconisés par le service communal d'hygiène de la ville de [Localité 7].



Il est établi à la lecture de la décision entreprise que le bailleur ne s'est nullement opposé à la réalisation de ces travaux de mise en conformité du logement, étant précisé qu'il avait, par lettre recommandée avec avis de réception du 20 mai 2022 ,informé la locataire qu'il procéderait aux travaux préconisés en juin 2022 et avit sollicité l'accès au logement. Cependant, ce courrier a été retourné au bailleur revêtu de la mention ' pli avisé et non réclamé '.



Dans ces conditions, l'ordonnance sera confirmée en ce que le premier juge a :



-donné acte à Monsieur [F] [J] de ce qu'il souhaitait réaliser les différents travaux préconisés par le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 7] repris ci-dessus 



-enjoint à la locataire de laisser le bailleur ou toute personne par lui mandatée pénétrer dans le logement donné à bail pour y réaliser les travaux dont s'agit.



Au regard des circonstances qui ont empêché le bailleur de réaliser les travaux , il n'y a pas lieu de l'y condamner et de prévoir une astreinte.



La décision entreprise sera donc confirmée et Mme [Y] sera déboutée de ses demandes plus amples ou contraires.



*Sur la dette locative:



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile second alinéa, dans tous les cas, où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le premier juge a fixé à la somme de 2535 € les loyers et charges récupérables dus par la locataire entre le 1er février 2022 et le 31 août 2022, exposant que celle-ci s'est abstenue de régler le loyer résiduel ou total et les charges récupérables dues entre le 1er février et le 31 août 2022, et qu'elle est seule responsable de la suspension de l'allocation logement puisqu'elle a mis Monsieur [J] dans l'impossibilité de faire réaliser les travaux au mois de juin 2022.



Dans ses conclusions d'appel, Mme [K] [Y] soulignant que le logement ayant été déclaré indécent par une décision de la CAF du 17 mai 2022, prétend qu'elle n' est redevable auprès de son bailleur que d'une somme de 299 € par mois, soit sur cinq mois :1495 €, dette qu'il convient de réactualiser au mois de septembre 2022, soit 299€ X8= 2392 €.



Si Mme [K] [Y] justifie à ses pièces avoir bénéficié par décision du 22 juillet 2022 d'un don de 400 € du [5] qui devait être versé à un tiers sans autre précision, elle n'établit pas que cette somme a été effectivement versée au bailleur, de sorte qu'il n'y a pas lieu de déduire cette somme de la dette locative.







La Cour ne dispose pas du décompte produit par le bailleur devant le premier juge, ce qui ne permet pas à la cour d'en confirmer le bien- fondé alors qu'il est contesté par la locataire.



Par ailleurs, compte tenu de la décision de la Caisse d'allocations familiales su 17 mai 2022, la provision allouée doit être limitée au montant incontestable de la dette.



La décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a fixé à la somme de 2535 € la somme due au bailleur au titre des loyers et charges impayés et Mme [Y] sera condamnée à titre provisionnel, à payer au bailleur, la somme de 2392 € arrêtée à la date du 30 septembre 2022.





* Sur la demande de dommages-intérêts présentés par Madame [Y]:



Mme [Y] sollicite l'allocation d'une somme de 2000 €à titre de dommages-intérêts en raison des manquements du bailleur à ses obligations et de l'impossibilité de jouir paisiblement de son logement, exposant avoir dû quitter ce dernier en raison de son indécence depuis fin mars 2022.



Il sera tout d'abord rappelé que le juge des référés ne peut qu'accorder une provision à valoir sur le préjudice démontré par le demandeur, et ne peut sans excéder ses pouvoirs lui allouer des dommages-intérêts.



En l'espèce, si Mme [K] [Y] justifie avoir quitté le logement à partir de fin mars 2022 et être hébergée chez des tiers depuis cette date , il sera relevé que le bailleur a sollicité rapidement des professionnels pour remédier aux fuites d'eau dès le premier et second sinistre, qu'après le troisième sinistre il a à nouveau fait intervenir une entreprise et pris rapidement la décision de réaliser les travaux préconisés par le service communal d'hygiène de la ville de [Localité 7], lesquels 

n' ont pu être réalisés à la date prévue en raison du comportement de la locataire qui n'a pas retiré la lettre recommandée qui lui avait été adressée par le bailleur pour l'informer de la réalisation des travaux.



La preuve de manquements du bailleur à ses obligations n'est donc pas démontrée.



Dans ces conditions, la demande de dommages-intérêts de Mme [Y] pour manquement du bailleur à ses obligations et pour trouble de jouissance se heurte à une contestation sérieuse et sera par voie de conséquence rejetée.



La décision du premier juge sera confirmée de ce chef.





*Sur les demandes accessoires:



Les circonstances de la cause justifient de laisser à chaque partie la charge des dépens de première instance et d'appel par elle exposés.



Mme [K] [Y], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, ne justifie pas de frais irrépétibles restés à charge, de sorte que sera rejetée sa demande d'indemnité de procédure tant en première instance qu'en cause d'appel .



La décision du premier juge sera infirmée en ce que la locataire a été condamnée à payer à M. [F] [J], une somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



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PAR CES MOTIFS



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LA COUR,



Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;







Confirme les dispositions critiquées de l'ordonnance déférée, sauf en ce qu'elle a condamné Mme [K] [Y] à payer à M. [F] [J] :



-la somme de 2535 € au titre des loyers et charges restées impayées de février à août 2022,

-la somme de 300 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant des chefs infirmés,



Condamne Mme [K] [Y] à payer à titre provisionnel, à M. [F] [J] la somme de 2392 €, au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2022,



Y ajoutant, 



Déboute Mme [K] [Y] de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et manquement du bailleur à ses obligations,



Déboute les parties de leurs demandes d' indemnité fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance en cause d'appel,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Dit que chaque partie supportera les dépens de première instance et d'appel par elle exposés.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,











Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.