Cour d'Appel · 8ème chambre — 5 juillet 2023

N° RG 21/05303 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NWOZ















Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 23 mars 2021



RG : 11-20-287











[I]

[F] ÉPOUSE [I]



C/



S.C.I. MATHIS MAEL





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 05 Juillet 2023







APPELANTS :



M. [P] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Mme [E] [F] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Raoudha BOUGHANMI de la SELARL CABINET CHAUPLANNAZ AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 172





INTIMÉE :



La SCI MATHIS MAEL, société civile immobilière inscrite au RCS de LYON sous le numéro 828 153 742, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cett e qualité audit siège



Représentée par Me Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 13 Juin 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Mai 2023



Date de mise à disposition : 05 Juillet 2023



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



Par acte sous seing privé du 17 mai 2018 prenant effet le 1er août 2018, la SCI Mathis Mael a loué à [P] [I] et à [E] [F] épouse [I] une maison au [Adresse 3] pour trois ans et pour un loyer hors charges de 1 400 euros.



Les preneurs sont entrés dans les lieux le 24 juillet 2018 après un état des lieux contradictoire sans verser le loyer du premier mois compte tenu de l'accord avec leur bailleur du fait de travaux en cours.



Par courrier du 30 avril 2019, les locataires ont donné congé avec effet au 26 juillet 2019. Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi.



Le 2 août 2019, la SCI Mathis Mael a restitué aux époux [I] la somme de 813,05 euros sur le dépôt de garantie de 2 800 euros. 



Par exploit d'huissier du 21 janvier 2020, les époux [I] ont assigné la SCI Mathis Mael devant le juge des contentieux de la protection de Lyon aux fins de condamnation à leur payer les sommes suivantes':



* 2 380 euros au titre d'un trop-perçu de dépôt de garantie

* 2 236,95 euros au titre du solde du dépôt de garantie

* 2 800 euros au titre de leur préjudice moral

* 4 200 euros au titre de leur préjudice de jouissance

* 2 500 euros de frais irrépétibles outre les dépens.



Les époux [I] ont actualisé leurs demandes en sollicitant à titre principal une somme supplémentaire de 140 euros par mois de retard à compter de l'assignation au titre du trop-perçu du dépôt de garantie et des intérêts de 10'% à compter du 26 septembre 2019 sur le solde du dépôt de garantie. A titre subsidiaire, ils ont sollicité 1 400 euros au titre d'un trop-perçu avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2019, le solde du dépôt de garantie outre 10'% et leur préjudice moral et de jouissance.



Ils estiment avoir droit aux intérêts légaux à compter de l'assignation pour toutes les sommes.



Ils se sont fondés sur l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989': la bailleresse leur a réclamé à tort deux mois de dépôt de garantie et non un mois. Les 10'% sont dus sur les 1 400 euros de trop-perçu par mois de retard à compter du versement du dépôt de garantie et subsidiairement avec les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 août 2019.



Pour la restitution du dépôt de garantie, la comparaison des états des lieux établis par la société Canal Street immo n'est pas contradictoire. Ils contestent devoir les réparations locatives. Les factures de remise en état couvrent des travaux d'une ampleur supérieure aux dégradations alléguées. Il y a lieu de leur accorder la restitution du dépôt de garantie avec l'indemnité légale de 10'%.



Selon les articles 15 et 17 de même loi, le contrat rédigé par la SCI Mathis Mael prévoyait à tort un délai de préavis de trois mois qu'ils ont respecté alors qu'ils pouvaient quitter le logement deux mois plus tôt leur évitant de payer deux échéances. Cela justifie leur préjudice moral à hauteur de 2 800 euros.







Selon l'article 6 de la loi de 1989 et le décret du 30 janvier 2002, ils ont subi un préjudice de jouissance à raison du caractère inachevé de l'habitation à leur entrée dans les lieux notamment les perturbations de l'installation électrique, l'absence de sécurité et les nuisances des chantiers outre la disponibilité tardive du jardin et des équipements extérieurs. Ils estiment à 25'% des loyers versés durant les 12 mois de location leur préjudice de jouissance soit 4 200 euros.



La SCI Mathis Mael a conclu au rejet des demandes et à la condamnation des époux [I] à lui payer 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens. Elle a demandé que l'exécution provisoire soit écartée.



Au visa des articles 15 et 17 de la loi de 1986, il appartenait selon elle aux locataires de solliciter un délai de préavis réduit en justifiant d'un motif. En tout état de cause, le loyer est dû du fait de leur occupation durant la durée du préavis.



L'article 22 ne prévoit pas de sanction en cas de dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer. L'indemnité de retard de 10'% en cas de restitution tardive n'est pas applicable. 



Elle s'oppose à la restitution du dépôt de garantie car il existe des réparations locatives après le départ des époux [I]. Il a fallu remettre en état les murs, les plafonds, le jardin et nettoyer la salle de bains et les WC puis racheter une bonde pour la baignoire ainsi qu' un bip. 



Enfin, les époux [I] avaient connaissance des travaux à leur entrée dans les lieux. Ils ont bénéficié d'un mois de loyer gratuit le temps d'achever les travaux en août 2018. Ils ont attendu le 7 août 2019 pour se plaindre. 





Par jugement 23 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a':




condamné la SCI Mathis Mael à payer aux époux [I] la somme de 1 558',95 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 août 2019 sur la somme de 1400 euros au titre du solde locatif et 270,15 euros au titre de la majoration de 10'% échue sur une période de 17 mois, 





rejeté leur demande des époux [I] au titre du préjudice moral lié à la durée du congé,





condamné la SCI Mathis Mael à restituer 500 euros aux époux [I] au titre du préjudice de jouissance et à leur payer 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,





rejeté les plus amples demandes des parties,





condamné la SCI Mathis Mael aux dépens,





dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.






Le juge a retenu en substance que':



Sur la restitution du dépôt de garantie



Selon l'article 7 de la loi de 1989, le locataire répond des dégradations durant le bail sauf force majeure, faute du bailleur ou faute d'un tiers. 



Selon courrier du 2 août 2019 adressé par la SCI Mathis Mael, elle a restitué aux locataires le somme de 563,05 euros soit 813,05 moins 250 euros au titre du rachat d'un placard.







Elle allègue des dégradations et se prévaut de l'état des lieux d'entrée du 24 juillet 2018 contradictoire, de l'état de sortie contradictoire le 26 juillet 2019, de photographies et d'une attestation de Monsieur [K]. Sont produites des factures et un rapport comparatif établi par la société Canal street immo du 26 juillet 2019.



Liminairement, le rapport comparatif est un document unilatéral non contradictoire hors cadre légal. Sa valeur probante est inférieure à celles des états de lieux. Il en va de même des photographies et vidéos non datées et à la qualité insuffisante.



* sur les désordres aux murs et plafonds



La SCI Mathis Mael invoque des traces sur les murs, des stickers, des traces de masticage. Le fait que la maison était neuve ne dispense pas de la preuve d'une absence de désordres au début de la location. La comparaison des deux états de lieux établit l'apparition durant le bail de traces de rebouchage sur les murs de l'entrée et de stickers et de masticage dans la chambre n°2. A l'inverse, les autres traces figuraient déjà lors de l'entrée dans la cuisine, les WC, le séjour, le couloir et les chambres n°1 et 3 outre un trou dans le placo dans les cuisines et des coulures sur les murs et plafonds de la cuisine. L'attestation de Monsieur [K] ne fait que constater l'existence de traces comme dans l'état des lieux de sortie. Il est impossible de les dater. Elle n'a pas de valeur probante. La facture du 31 juillet 2019 de la société de peinture Ans pour 1 595 euros pour la réfection de 260 m² de murs et 10 m² de plafond ne peut être retenue. Seuls les murs de l'entrée et de la chambre n°2 ainsi que le plafond de la chambre n°2 doivent être indemnisés à hauteur de la somme forfaitaire de 300 euros.



* sur les désordres au jardin



A la sortie, la pelouse est tondue mais brûlée. Une allée est non désherbée. Des massifs sont brûlés et une terrasse non nettoyée alors que les locataires avaient l'obligation d'entretenir ces espaces. Ils versent des arrêtés préfectoraux d'alertes sécheresse montrant que du 1er avril 2019 au 26 juillet 2019, [Localité 6] était en zone 5 pour laquelle l'arrosage n'était autorisé qu'entre 20h et 8 h. Il n'a été interdit qu'au 26 juillet 2019. Ils étaient donc en capacité de respecter leur obligation. La facture de 228 euros pour le remise en état des lieux est justifiée.



*sur les désordres relatifs à la propreté de la maison



A la sortie, des traces sont constatées dans la baignoire et sur les meubles de salle de bain, sur le lave main et le meuble des WC, sur les plaques, la hotte, le four et les meubles de cuisine. Il n'y a pas de mention sur les fenêtres de sorte que leur nettoyage n'est pas dû. La somme de 150 euros pour le nettoyage des sanitaires et salle de bain suivant facture du 30 juillet 2019 est due.





*sur les désordres liés à la bonde de la baignoire et au bip



L'état des lieux de sortie mentionne la bonde au départ des locataires et il n'y a pas de justificatif pour le bip.



Suivant les comptes entre les parties': 2 800 euros de dépôt de garantie moins la somme de 563,05 euros déjà restituée et moins 678 euros de dégradations locatives constitue le solde locatif en faveur des époux [I] soit 1 558,95 euros.



*sur la majoration de 10 %



Selon l'article 22 de la loi de 1986, le dépôt de garantie pour garantir l'exécution des obligations des locataires ne peut être supérieur à un mois de loyer depuis la loi du 8 février 2008. Ce dépôt doit être restitué dans les deux mois par le bailleur à compter de la remise des clés, délai raccourci à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui de l'entrée. Le bailleur peut déduire du montant restitué les sommes restant dues par le locataire dont il justifie. A défaut, ce montant est majoré d'une somme égale à 10'% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard. Il s'agit d'une sanction du retard du bailleur qui n'est pas cumulable avec les intérêts moratoires au taux légal. 



Selon le bail, le loyer mensuel est de 1 400 euros avec un dépôt de garantie de 2 800 euros en violation de l'article 22 de la loi de 1989. La SCI Mathis Mael a indûment perçu la somme de 1 400 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2019, date de la mise en demeure de la restituer.



La bailleresse a retenu indûment la somme de 158,95 euros au-delà des deux mois légaux. Elle doit une indemnité légale de 10'% à compter du 26 septembre 2016 sur 17 mois entre septembre 2019 à janvier 2021 inclus.



*sur le préjudice moral



Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il est toutefois d'un mois dans les zones dites tendues. Si le locataire souhaite bénéficier d'un délai de préavis réduit, il doit préciser et justifier son motif au moment de l'envoi de sa lettre de congé. A défaut, le préavis applicable est de trois mois.



En l'espèce, la bailleresse est une société civile immobilière qui ne peut être tenue pour une professionnelle de la location même si ses associés sont des experts comptables. Le bail est donc conclu entre non-professionnels.



Le bailleur n'était tenu que de l'obligation d'information d'un non-professionnel et il pesait sur les locataires un devoir de se renseigner. Le fait de n'avoir pas mentionné au bail la possibilité de délais de préavis réduits pour les zones tendues n'est pas une inexécution de son devoir d'information susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle.



*sur le préjudice de jouissance



La maison louée est d'une surface de 90m² avec un terrain de 300 m² et un espace parking. Il ressort des échanges de mails que les travaux intérieurs ont été achevés en août 2018. Pour les travaux en extérieurs, les époux [I] donnent la date de mars 2019 alors que la bailleresse évoque la date de novembre 2018. Les époux [I] se sont plaints des nuisances du chantier et de problèmes de sécurité jusqu'en novembre 2018. Postérieurement, les mails concernent un changement de poignée de porte, le bruit d'un volet roulant et la pose d'un portail électrique en février 2019 outre un crépi des murets en mars et avril 2019. Les travaux se sont poursuivis jusqu'en mars 2019. Selon la SCI, les époux [I] savaient que la maison était en cours d'achèvement mais elle ne prouve pas qu'elle les avait mis en garde quant à la durée prévisible des travaux. Il ressort de l'attestation sur l'honneur de Monsieur [N] que Madame [I] se rendait sur le chantier pour surveiller l'état d'avancement et constater que l'intérieur de la maison serait fini pour mi juillet 2018, ce qui montre la préoccupation des locataires à ce que les travaux soient vite achevés. Pendant les 8 premiers mois, des nuisances ont eu lieu du fait de la persistance du chantier jusqu'en novembre 2018 soit pendant quatre mois. Il s'agit d'un préjudice de jouissance. Le mail du 7 mai 2018 adressé par le mandataire du bailleur aux locataires montre que le bail a été gratuit sur juillet en raison des travaux soit 6 jours de loyers uniquement. 



Appel a été interjeté par déclaration électronique du 21 juin 2021, le conseil des époux [I] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a condamné la SCI Mathis Mael à leur payer 1 558,95 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 août 2019 sur la somme de 1 400 euros au titre du solde locatif et 270,15 euros au titre de la majoration de 10'% échue sur une période de 17 mois, en ce qu'il a condamné la SCI Mathis Mael à leur restituer 500 euros au titre du préjudice de jouissance et à leur payé 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et en ce qu'il a rejeté leur demande au titre du préjudice moral lié à la durée du congé et en ce qu'il a rejeté toutes leurs autres demandes.





Suivant conclusions n°2 notifiées par RPVA le 18 mars 2022, les époux [I] demandent à la Cour de':




réformer le jugement dont appel des chefs critiqués.




Et statuant à nouveau,




déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,





dire et juger que les retenues sur le dépôt de garantie ne sont pas fondées,





dire et juger que le bailleur a délivré un logement ne remplissant pas les conditions de jouissance imposées par la loi.




En conséquence, 



A titre principal,




condamner la SCI Mathis Mael à leur payer les sommes de':




*1 400 euros au titre d'une créance indue correspondant à un trop-perçu d'un mois de loyer au titre du dépôt de garantie outre intérêt au taux légal à compter du 7 août 2019,



*836,95 euros au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie après déduction des 1 400 euros,



*3 360 euros au titre de la sanction légale du défaut de restitution du dépôt de garantie à compter du 26 septembre 2019 jusqu'au 26 septembre 2021 à parfaire,



*2 800 euros pour leur préjudice moral, 



*4 200 euros pour leur préjudice de jouissance.



A titre subsidiaire,



*2 236,95 euros au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie,



*3 360 euros au titre de la sanction légale du défaut de restitution du dépôt de garantie à compter du 26 septembre 2019 jusqu'au 26 septembre 2021 à parfaire,



*2 800 euros de préjudice moral,



*4 200 euros de préjudice de jouissance.



En tout état de cause,




rejeter les demandes, prétentions et fins de la SCI Mathis Mael,





la condamner à leur payer les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du jour de la signification de l'assignation,





outre 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d'appel.




Les appelants soutiennent essentiellement que':




Il était interdit de leur demander deux mois de dépôt de garantie ;





Cela a permis à la SCI Mathis Mael de retenir illégalement une somme de 2 236,95 euros au titre des prétendues dégradations locatives. Sur les 1 400 euros de trop-perçu, le bailleur aurait eu un manque à gagner de 836,50 euros. Cet abus émane d'une gérante expert-comptable qui a des connaissances juridiques. La sanction de cette perception illégale est la restitution de la somme outre intérêts à compter de la demande de restitution, soit le 7 août 2019 ;











Le 2 août 2019, le bailleur n'a restitué qu'une partie du dépôt de garantie (813,05 euros -250 euros de frais de placards) invoquant des factures de remise en état. Il a retenu 2 236,95 euros. Le 7 août 2019, ils ont contesté. Leur assurance a relancé le bailleur en vain. Le 7 octobre 2019, leur avocat a mis en demeure le bailleur de restituer les sommes, lequel a opposé son refus ;





L'état des lieux d'entrée fait état de nombreux défauts tels que des taches, coulures, traces de masticage, trous, traces de reprises de peinture, fissures, tuyaux apparents, prises bloquées. Les travaux étaient toujours en cours notamment pour l'extérieur, le garage et les chemins d'accès. La date contractuellement prévue au bail pour la fin des travaux au 1er août n'a pas été tenue. Ils ont duré plusieurs mois occasionnant des désagréments du fait des dysfonctionnements d'équipements, du retard des travaux, de la présence d'ouvriers peu soigneux. Ils ont alerté le bailleur régulièrement ; 





Il y a eu une imputation illégitime pour la remise en état';





Le tribunal a retenu un solde locatif de 1 558,95 euros intégrant le trop-perçu de 1 400 euros. Le solde net à restituer est de 158,95 euros et a appliqué les 10'% qu'à cette somme alors que la pénalité s'applique au montant du loyer mensuel selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne s'agit pas d'une erreur matérielle suite au rejet de la demande de rectification d'erreur matérielle le 20 mai 2021. Ainsi, la majoration doit être de 1400 x 10'% x 24 mois de retard soit 3 360 euros. Le point de départ est le 26 septembre 2019 de la majoration ;





la valeur probante du rapport comparatif de la société canal street immo est nulle car il n'est pas contradictoire. Il s'agit d'une interprétation. Il ne fait pas mention des défauts lors de l'entrée. Ce rapport doit être écarté. Les témoins dont les attestations sont produites en appel n'étaient pas présents lors de la sortie. Il s'agit d'attestations complaisantes ; 





la facture de nettoyage de 360 euros pour la saleté de la salle de bain et la cuisine est contredite par l'état des lieux de sortie qui a retenu un bon état. Aucune case sale n'est cochée. Les photographies le démontrent. Il en est de même des vidéos. Cela contredit l'attestation de Madame [R] ; 





état de la cuisine': est mentionné en BE (bon état) sans mention de traces de saletés. Hors plaque de cuisson et de gouttes d'eau au bord de l'évier, ce qui est négligeable'; 





état de la salle de bain': l'état des lieux de sortie ne mentionne pas de calcaire, de pare douche opaque ou d'adhésif sur le sèche serviette. La mention BE est annotée. Le pare douche a été acheté par eux et laissé à la demande du bailleur ;

La bonde de baignoire figurait dans l'état des lieux et cela est confirmé par la photographie ; 





Le tribunal a retenu certains points de saleté indemnisés par 150 euros. Cela ne rend pas compte du caractère très minime de la saleté, ce qui ne justifiait pas l'intervention d'un professionnel ;





sur le rebouchage des trous dans les murs et l'état des peintures et plafonds': ils ont poncé et rebouché convenablement les trous. Il y a la mention BE pour toutes les pièces. Les photographies le prouvent également. Les attestations de témoins sont mensongères ;





tringle à rideaux': il était recommandé de la laisser pour éviter d'avoir des trous à reboucher tout comme un meuble dans la salle de bain payé par les locataires ;





les espaces verts': 300 m² de pelouse et de parking. Les espaces verts n'ont été terminés qu'en novembre 2018 pour le gazon et pour janvier pour les palissades. Il n'y a rien dans l'état des lieux d'entrée car ils n'étaient pas encore existants. L'herbe brûlée en 2019, année de canicule et de restriction d'eau avec une limite d'arrosage fin juin, et une interdiction totale les dernières semaines de juillet ont eu un impact sur l'entretien du jardin. Il était interdit d'arroser les massifs et pelouses. Les photographies ne montrent pas une pelouse grillée mais jaunie comme en cette saison. L'analyse du tribunal est fausse. Il n'y a pas lieu de retenir la facture de 228 euros ;

bip défectueux': aucune mention dans l'état des lieux de sortie ; 





la facture de plus de 1500 euros produite pour 260 m² de murs et plafonds représente la réfection totale de la maison. Il est surprenant que le bailleur ait pu faire venir une entreprise de peinture du 27 au 30 juillet pour la reprise totale de la peinture avec un constat du 26 juillet. Cela devait nécessairement être prévu avant, la maison ayant été relouée le 18 juin pour une entrée dans les lieux fin juillet. Le bailleur a voulu mettre les frais à la charge des anciens locataires pour limiter ses propres frais. Il a ensuite mis en vente le bien en février 2020 pour la vente d'un bien parfait ;





Leur préjudice de jouissance provient du fait qu'ils n'ont pas pu obtenir restitution de leur dépôt de garantie qui aurait pu leur permettre d'embellir leur nouvelle maison. La somme de 500 euros est insuffisante. Le préjudice subi va au-delà des seuls travaux extérieurs. Le chantier était dangereux et a eu des répercussions sur la vie de famille y compris en intérieur (bruits poussières') avec un loyer très élevé qui supposait des prestations haut de gamme (équipements absents, défaillants') ;





Ils ont payé 1 400 euros par mois pour une maison neuve et achevée avec tous les équipements en bon fonctionnement, ce qui n'est pas le cas. Elle aurait dû être terminée le 1er août 2018. La moyenne dans la commune est de 12,10 euros /m² au lieu de 15,55 m² avec une fourchette haute à 13,50 euros soit 1 210 euros par mois au lieu de 1 400 euros. Dans les faits, la gratuité s'est limitée à 8 jours sur juillet 2018. Le logement présentait des risques pour la sécurité physique et la santé, en bon état d'usage et de réparations en assurant la jouissance paisible (art 6) le logement contrevenait au décret du 30 janvier 2002 ;





Ils avaient voulu la maison avec jardin devant le salon et le côté, et des brises vues ou cloisons sécurisantes pour rendre la maison plus sécurisée. Or l'isolation des combles a eu lieu le 31 juillet 2018 dans la salle de bain, le crépi des façades le 26 septembre 2018, le jardin et la terrasse a été finis le 16 novembre 2018, les clôtures avec créations de murets, barrières ont été finies mi-décembre 2018 et la pose du portail a eu lieu le 5 février 2019 avec crépi des murets extérieurs de la maison en mars 2019 ;





L'interphone n'a été posé que début mars 2019. Ils ont choisi la maison en mai 2018 et pensaient que les travaux seraient terminés en août 2018. Au jour de l'emménagement, rien n'était fini et les lieux étaient poussiéreux. Les problèmes électriques ont perduré jusqu'en mai 2019. Il n'y avait pas de garde corps à la terrasse. Les ouvriers laissaient leurs outils dangereux. Il y a eu des désordres de plomberie, d'électricité et de chauffage. Il n'y a pas eu d'accès sécurisé du jardin. Il y a eu plusieurs alertes au bailleur. Leur fille s'est fait une entorse à la cheville. Leur fils a aussi chuté à cause du chantier. Il est faux de soutenir qu'ils ne se sont plaints que le 7 août 2019 du fait des nombreux mails et courriers avec photos ou sms. Le bailleur n'a pas été capable en un an de faire des compteurs de gaz individuels sur les bons lots, ce qui cause des problèmes de factures de gaz entre voisins. Ils ont vécu dix mois de chantier. Ce qui vaut une réduction de loyer de 25'% du loyer durant 12 mois de location ;





Leur préjudice moral tient au fait que le bail prévoyait un préavis de trois mois sauf motif professionnel, de santé pour cause d'âge ou situation financière précaire mais non les autres motifs de la loi Alur du 27 mars 2014. Ils disent avoir été été trompés. Le logement est en zone tendue pouvant donner lieu à un préavis d'un mois. Ils auraient pu partir plus tôt. Ils ont acheté une maison d'habitation avec un compromis signé le 6 novembre 2018. Le financement a été obtenu en janvier 2019. ils auraient pu signer avant le 15 juillet 2019. Ils ont payé deux mois de loyer inutilement. La faute du bailleur leur a causé un préjudice alors que les travaux n'étaient pas terminés. Le bailleur les a trompés. La profession de la gérante de la SCI en fait un professionnel. Il a agi comme maître de l'ouvrage pour construire deux maisons sur une parcelle et en tirer bénéfice. Son erreur ne peut l'exonérer. Le bailleur a commis de nombreux manquements dans le bail et s'est montré avide. Cela justifie 2 000 euros de dommages et intérêts.




Suivant conclusions n°2 notifiées par RPVA le 25 avril 2022, la SCI Mathis Mael demande à la Cour de':








confirme le jugement sur le rejet de la demande au titre du préjudice moral lié à la durée du congé ;





l'infirmer pour le surplus.




Statuant à nouveau,




rejeter les demandes des époux [I].




En tout état de cause,




les débouter de leurs demandes, moyens et conclusions ;





les condamner à lui verser 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance en ce compris ceux de la première instance.




L'intimée fait valoir notamment que':




les locataires savaient qu'il y avait des travaux, raison pour laquelle le loyer de juillet 2018 n'a pas été perçu. Lors de l'état des lieux d'entrée, les pièces ont été notées comme état neuf. Les travaux étaient donc terminés. Les photographies annexées le prouvent ; 





ils ont notifié leur congé le 30 avril 2019 et l'état des lieux de sortie a été fait le 26 juillet 2019. Des dégradations locatives ont été objectivées ;





pour le délai de préavis réduit, le jugement est à confirmer, les locataires n'ont fait état dans leur courrier du 30 avril 2019, ni du motif du congé, ni d'une demande de délai réduit. Ils ont même écrit qu'ils communiqueraient leur date définitive de départ plus tard. Ainsi, ils n'avaient pas l'intention de se prévaloir d'un délai de préavis réduit. Ils ont occupé le logement durant les trois mois de préavis. Le loyer est dû. La bailleresse ne les a pas trompés. Elle a les a même sollicités le 18 juin 2019 pour une date de remise des clés et d'état des lieux de sortie. Elle n'est pas un cocontractant professionnel comme l'a dit le premier juge ;





sur le dépôt de garantie de deux mois': elle a fait application de l'ancien article 22 applicable jusqu'au 8 février 2008. En tout état de cause, il n'y a pas de sanction en dehors de la question de la validité du bail. Les locataires sollicitent non seulement les 1 400 euros de trop perçu HT avec intérêt au taux légal à compter du 7 août 2019 mais aussi le remboursement de 836,95 euros pour le solde du dépôt de garantie après déduction des 1 400 euros. Ils demandent encore la somme de 3 360 euros au titre de la sanction légale du défaut de restitution du dépôt de garantie du 26 septembre 2019 au 26 septembre 2021. Ils ne peuvent se prévaloir d'un mois indû et ensuite solliciter des pénalités de retard en cas de restitution tardive. La demande de sanction est mal fondée ; 

ils estiment avoir rendu la maison en bon état. Or, elle était très sale, du dentifrice était présent sur le robinet, l'état de sanitaires est de couleur douteuse, l'ensemble des murs présentait des marques et était endommagé outre que les bas des angles des murs présentaient des traînées noires ;





sur la non-restitution du dépôt de garantie': deux attestations prouvent un état déplorable à la restitution d'une maison qui était neuve. Une autre attestation sur l'honneur de Monsieur [K] explique qu'il devait intervenir en urgence le 26 juillet 2019. Le chantier a duré un jour et demi. La remise en état a été longue et coûteuse à hauteur de 2 236,95 euros dont 1 595 euros pour les peintures. Le rapport comparatif préconisait un nettoyage complet. La société Ans a constaté le nombre de trous mal rebouchés laissant des traînées jaunâtres sur les murs. Il a fallu arracher les stickers collés au plafond d'une chambre ; 





il y a lieu d'infirmer le jugement qui n'a accordé que 300 euros. L'établissement [N] [J] a émis un devis et une attestation sur les dégradations des murs en raison de l'enduit non poncé qui a laissé des traces jaunes dans toute la maison. La facture est de 1 980 euros TTC. La peinture a dû être refaite en urgence sur l'ensemble des murs pour que les nouveaux locataires puissent emménager. Le bail a été conclu le 17 juin 2019 pour une entrée dans les lieux le 1er août. Les anciens locataires ne peuvent se dédouaner de leur obligation de payer les dégradations locatives. Une attestation de Madame [R] indique que le futur locataire a été horrifié par l'état des murs. Il est absurde de prétendre qu'ils ont mis en vente la maison en parfait état à leurs frais en février 2020 en produisant une photo sur le bon coin car le bien a été vendu plus d'un an après leur départ ; 





par ailleurs, la facture pour le jardin est de 228 euros': le rapport comparatif canal street immo montre que les massifs et plantes n'ont pas été entretenus préconisant un désherbage intégral. Le fait que les espaces verts ont été terminés en novembre 2018 n'a pas d'effet car les lieux ont été restitués en juillet 2019. Cette facture doit être déduite du dépôt de garantie. Le fait qu'il y ait eu une année de canicule et de restriction d'eau en 2019 n'a pas de conséquence comme l'a dit le premier juge ; 





enfin, le nettoyage de la maison'est de 360 euros : le rapport canal street préconise un lessivage dans les WC et la salle de bain. L'état des lieux de sortie mentionne des traces sur les meubles des WC et des traces dans la baignoire. L'attestation de Madame [R] prouve l'état déplorable de la maison. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il n'a retenu qu'une partie de la facture.




Il n'y a pas lieu de rejeter les deux postes suivants':




3,95 euros pour la rachat de la bonde de la baignoire': l'état des lieux mentionne la bonde mais la facture d'achat montre que le rachat a été nécessaire.





50 euros de bip défectueux, les frais sont justifiés contrairement à ce que le premier juge a retenu.





sur le solde locatif et la majoration': soit la somme de 1 400 euros indûment perçue et 158,95 euros retenue au-delà du délai de deux mois ;





les époux [I] considèrent que le tribunal s'est trompé sur la base de calcul car il a retenu le solde locatif au lieu du loyer mensuel. La somme de 1 558,95 euros aurait due être prise en compte pour la majoration. Le raisonnement du tribunal est exact. Il n'existe pas d'erreur matérielle ; 





sur les prétendus préjudice moral et de jouissance': les locataires savaient pour les travaux en cours. Ils ne se sont pas plaints avant le 7 août 2019, soit après l'état des lieux de sortie. La présence de Madame [I] dans le suivi du chantier est attestée. Il ne s'agit pas d'un faux même si elle résidait en région parisienne. Cela ne l'empêchait pas de se rendre sur les lieux. Un mail du 7 mai 2018 démontre qu'ils étaient au courant au moment de la location. Ils ont eu une gratuité de loyer d'un mois. Le mail du 14 septembre 2018 confirme leur connaissance des travaux. En août 2018, il ne restait que les travaux extérieurs, ce qui a été fait en novembre 2018. Les locataires ne se sont pas plaints d'un trouble de jouissance durant le bail. Il y a lieu d'infirmer la condamnation à 500 euros. Le montant de 1 400 euros est en rapport avec le bien loué. Une somme de 25'% des 12 mois de loyers est une somme injustifiée. Leur pièce 30 est inexploitable. Leur estimation d'une loyer de 1 210 euros par mois est illusoire.




Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 9 mai 2023 à 9 heures.



A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 5 juillet 2023.





MOTIFS



A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.






Sur la restitution de la somme 1 400 euros indûment perçue avec intérêts aux taux légal depuis le première mise en demeure du 7 août 2019':




Selon l'article 22 de la loi de 1986, le dépôt de garantie pour garantir l'exécution des obligations des locataires ne peut être supérieur à un mois de loyer depuis la loi du 8 février 2008. La SCI Mathis Mael a reconnu l'erreur d'avoir appliqué l'ancien texte.



Ce point ne fait pas débat. La condamnation doit être approuvée autant que le juste raisonnement du juge s'agissant de la condamnation de la SCI Mathis Mael à payer aux époux [I] la somme de 1 400 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 août 2019 en application de l'article 1231-6 du Code civil.




Sur les retenues opérées par la bailleresse en raison de dégradations locatives':




Le montant du dépôt de garantie à retenir est le montant légal de 1 400 euros compte tenu de la condamnation distincte ci-dessus à raison du trop-perçu du 1400.



Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut déduire du dépôt de garantie à restituer les sommes restant dues par le locataire dont il justifie.



En application de l'article 7 de la loi de 1989, le locataire répond des dégradations durant le bail sauf force majeure, faute du bailleur ou faute d'un tiers. 



En l'espèce, le bailleur a retenu la somme de 2 236,95 euros en raison de la présence de traces dans toutes les pièces,de trous dans les murs rebouchés de manière inappropriée avec un enduit non poncé, de stickers au plafond d'une chambre, de traces de calcaire dans la salle de bain, de traces d'adhésifs, d'une bonde cassée, d'un état de saleté général et d'un défaut d'entretien des espaces verts.





En l'état, il a été fait deux états des lieux contradictoires, l'un à l'entrée et l'autre à la sortie. Il convient de les comparer. La preuve du bien-fondé des retenues pour dégradations locatives à réparer pèse sur le bailleur en application de l'article 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile.



Selon l'article 9 susvisé, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



La bailleresse a produit au soutien de ses allégations et des retenues opérées sur le dépôt de garantie l'état des lieux d'entrée du 24 juillet 2018 contradictoire, l'état de sortie contradictoire le 26 juillet 2019, des photographies et deux attestations de Monsieur [K], gérant de la société Ans et de Monsieur [N] de la société Afic qui sont intervenus pour la réfection du logement, ainsi que des factures et un rapport comparatif établi par la société Canal street immo du 26 juillet 2019.



S'agissant de l'attestation de [C] [R] (pièce 14.1), il s'avère qu'elle ne porte pas mention de sa qualité ni de son lien avec les parties. Il est fait état d'une future locataire qui aurait été horrifiée de voir l'état de la maison litigieuse sans que l'attestation de cette personne n'ait été requise. Ces éléments ne sauraient dans ces conditions avoir la moindre valeur probante. S'agissant des attestations sur l'honneur tant de Monsieur [K] que de Monsieur [N] qui sont intervenus en juillet 2019 pour la remise en état commandée par la SCI Mathis Mael, elles ne permettent pas de s'assurer qu'ils avaient eu connaissance de l'état réel du logement au moment de l'entrée dans les lieux des époux [I] de sorte que leur appréciation n'a que peu de portée.



Comme le premier juge l'a justement indiqué, le rapport comparatif est un document unilatéral non contradictoire. Sa valeur probante est inférieure à celles des états de lieux. Il en va de même des photographies et vidéos non datées et à la qualité insuffisante.



Ainsi, la comparaison judiciaire des deux états des lieux est la seule méthode possible.




Sur les désordres aux murs et plafonds :




La SCI Mathis Mael invoque des traces sur les murs, des stickers, des traces de masticage. Le fait que la maison était neuve ne dispense pas de la preuve d'une absence de désordres au début de la location. Or, la comparaison des deux états de lieux établit uniquement l'apparition durant le bail de traces de rebouchage sur les murs de l'entrée et de stickers et de masticage dans la chambre n°2. A l'inverse, les autres traces figuraient déjà lors de l'entrée des lieux dans la cuisine, les WC, le séjour, le couloir et les chambres n°1 et 3 outre un trou dans le placo dans les cuisines et des coulures sur les murs et plafonds de la cuisine. Seuls les travaux de réfection des murs de l'entrée et de la chambre n°2 ainsi que du plafond de la chambre n°2 doivent être retenus sur le dépôt de garantie des époux [I]. C'est à juste titre que le premier juge n'a pas retenu la facture du 31 juillet 2019 de la société de peinture Ans pour 1 595 euros qui correspond à la réfection de 260 m² de murs et 10 m² de plafond. 



En revanche, pour ne tenir compte que de la seule chambre n°2 et du couloir d'entrée, la Cour infirme le quantum retenu pour l'ajuster à 600 euros suivant prorata par rapport au forfait prescrit suivant facture du 31 juillet 2019.






Sur les désordres au jardin':




A la sortie, la pelouse est tondue mais brûlée. Une allée est non désherbée. Des massifs sont brûlés et une terrasse non nettoyée alors que les locataires avaient l'obligation d'entretenir ces espaces. Les arrêtés préfectoraux d'alerte sécheresse montrent que du 1er avril 2019 au 26 juillet 2019, [Localité 6] était en zone 5 pour laquelle l'arrosage n'était autorisé qu'entre 20h et 8 h. Il n'a été interdit qu'au 26 juillet 2019. Ainsi, comme l'a justement apprécié le premier juge, les locataires étaient donc en capacité de respecter leur obligation et de s'occuper de l'entretien des pelouses en dépit de la période estivale. Les photographies du jardin ne laissent pas de doute sur un entretien négligé de l'extérieur outre que la terrasse n'était pas non plus nettoyée. La facture de 228 euros pour la remise en état des lieux constitue légitimement une cause de retenue par le bailleur.






Sur les désordres relatifs à la propreté de la maison':




A la sortie, des traces sont constatées dans la baignoire et sur les meubles de salle de bain, sur le lave main et le meuble des WC, sur les plaques, la hotte, le four et les meubles de cuisine. Il n'y a pas de mention sur les fenêtres de sorte que leur nettoyage n'est pas dû. La somme de 150 euros pour le nettoyage des sanitaires et salle de bain suivant facture du 30 juillet 2019 est due. La Cour confirme le jugement du premier juge sur ce point.






Sur les désordres liés à la bonde de la baignoire et au bip':




L'état des lieux de sortie mentionne la bonde au départ des locataires et il n'y a pas de justificatif pour le bip. Les retenues à ce titre ne sont pas plus justifiées en première instance qu'en appel.



Au total, sur les 1 400 euros de dépôt de garantie, la SCI Mathis Mael pouvait légitimement retenir la somme totale de 978 euros. En conséquence, la SCI Mathis Mael aurait dû restituer la somme de 422 euros dans le délai légal de deux mois.




Sur la sanction de 10'% au titre de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989':




La restitution du dépôt de garantie a été faite par courrier du 2 août 2019.



Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clefs par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui de l'entrée. A défaut, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10'% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.





La remise des clefs s'est faite le 26 juillet 2019. En outre, compte tenu des éléments retenus par la Cour, la SCI Mathis Mael a versé un solde de dépôt de garantie supérieur à celui qui est dû puisque les époux [I] ont choisi de traiter à part le montant des 1 400 euros de trop-perçu au titre du dépôt de garantie plutôt que de le traiter dans le cadre du retard de restitution du dépôt de garantie dans son ensemble.



La Cour infirme le jugement déféré sur la condamnation de la SCI Mathis Mael au titre de la majoration de 10'% au titre du retard de restitution du dépôt de garantie et statuant à nouveau, déboute les époux [I] de leur demande au titre du solde du dépôt de garantie.




Sur le préjudice moral des époux [I]':




Selon l'article 1231-1 du Code civil, les co-contractants engagent leur responsabilité contractuelle en cas d'inexécution ou mauvaise exécution de leurs obligations lorsque celle-ci cause un préjudice au créancier.



Selon les articles 1112 et 1112-1 du Code civil, les co-contractants sont tenus à une obligation générale de bonne foi dans les négociations contractuelles, ce qui implique un devoir mutuel d'information. L'intensité et le devoir sont appréciés de manière plus large quand le débiteur de l'information agit comme un professionnel face à un profane qui a toutefois l'obligation de se renseigner. 



Les époux [I] se fondent sur le fait que le bail ne comportait pas d'information sur le délai de préavis d'un mois au lieu de trois mois pour les zones tendues comme l'est [Localité 6]. Ce bail a repris des clauses antérieures à l'actuel article 15 alinéa 2 de la loi de 1989 issu de la loi Alur du 27 mars 2014.



Si cela constitue certes une faute tirée d'un manquement au devoir d'information, l'allégation de tromperie qui suppose un élément intentionnel n'est en aucun établie.



Par ailleurs, au delà de la faute du bailleur, il appartient aux époux [I] de démontrer et non uniquement de suggérer leur préjudice tant dans son existence que dans son montant outre l'existence d'un lien de causalité entre ce préjudice et la faute du bailleur. Ils soutiennent que ce délai de préavis les a empêchés de partir plus tôt.



Or, s'ils font état d'un achat immobilier avec obtention d'un financement le 17 janvier 2019, ils n'établissent pas leur préjudice puisqu'ils auraient pu délivrer leur congé dès le mois de janvier 2019 et ne pas attendre le 30 avril 2019. Dans ce courrier, ils ont même écrit qu'ils envisageaient de quitter les lieux entre le 15 et le 30 juillet 2019 mais qu'ils communiqueront la date ultérieurement (pièce 4 des appelants). Le compromis de vente prévoyait une date pour régulariser l'acte authentique d'un commun accord des parties au plus tard le15 juillet 2019. Rien n'empêchait de régulariser plus tôt même avec en respectant le délai de trois mois.



Ainsi, il ne ressort d'aucune pièce que le préavis de trois mois pour dénoncer leur bail soit intervenu comme une donnée incontournable ayant eu un effet sur leur achat immobilier ni que leur départ au 26 juillet 2019 ne soit pas un choix de leur part sans lien avec la durée de préavis du bail.



Dans ces conditions, les époux [I] ne justifient pas de leur préjudice moral. La Cour confirme le jugement sur ce point.




Sur le préjudice de jouissance des époux [I]':




Selon les articles 1719,1720,1721 du Code civil et 6 de la loi de 1989, le bailleur est tenu':




d'une obligation de délivrer au locataire qui entre dans les lieux un logement décent et en bon état de réparations ;

d'une obligation d'assurer au locataire durant le bail une jouissance paisible du logement ;

d'une obligation d'entretenir le logement en bon état d'usage et de réparations pendant toute la durée du bail ;







d'une obligation de garantir au locataire de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et de l'obligation de l'indemniser s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour lui.




Le décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 définit le logement décent comme celui qui correspond à une surface minimale et ':




qui assure le clos et le couvert, est protégé des infiltrations d'air et pourvu de dispositifs de retenue des personnes en assurant leur santé et leur sécurité notamment par rapport aux nuisibles et aux parasites ;

dont les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

qui comporte les éléments d'équipement et de conforts comme une installation permettant un chauffage normal, une installation d'alimentation en eau potable, une installation d'évacuation des eaux ménagères et des eaux vannes, une cuisine, une installation sanitaire intérieure au logement, un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne en fonctionnement.




En l'espèce, la maison louée est d'une surface de 90 m² avec un terrain de 300 m² et un espace parking. Il ressort des échanges de mails que les travaux intérieurs ont été achevés en août 2018. Pour les travaux en extérieur, les époux [I] donnent la date de mars 2019 alors que la bailleresse évoque la date de novembre 2018. 



Les époux [I] se sont plaints des nuisances du chantier et de problèmes de sécurité jusqu'en novembre 2018. Postérieurement, les mails concernent un changement de poignée de porte, le bruit d'un volet roulant et la pose d'un portail électrique en février 2019 outre un crépi des murets en mars 2019.



Ainsi, les travaux se sont poursuivis jusqu'en mars 2019. Il n'existe en revanche aucune pièce probante à part un mail d'alerte mais sans élément technique s'agissant d'une intervention pour des problèmes électriques qui auraient perduré jusqu'en mai 2019. 



Selon la SCI Mathis Maël, les époux [I] savaient que la maison était en cours d'achèvement mais elle ne prouve pas qu'elle les avait mis en garde quant à la durée prévisible des travaux. 



Par ailleurs, il ressort de l'attestation sur l'honneur de Monsieur [N] que Madame [I] se rendait sur le chantier pour surveiller l'état d'avancement et constater que l'intérieur de la maison serait fini pour mi juillet 2018, ce qui montre la préoccupation des locataires à ce que les travaux seraient vite achevés. 



Le mail du 7 mai 2018 adressé par le mandataire du bailleur aux locataires montre que le bail a été gratuit sur juillet 2018 en raison des travaux, ce qui ne correspond qu'à une gratuité durant 6 jours uniquement et non un mois comme prétendu par la bailleresse. 



Pour le montant du loyer qui aurait été trop élevé par rapport à la piètre qualité des prestations, les époux [I] n'en n'ont jamais fait état durant la durée de leur bail et leur pièce 30 fait mention d'une moyenne du prix du m² sur le secteur mais pour mai 2022 et non pour juillet 2018. Cet élément ne peut être retenu comme probant.



En revanche, pour les désagréments et risques occasionnés par le chantier qui a duré jusqu'en novembre 2018, les mails produits notamment en septembre 2018 (pièce 23-4) et novembre 2018 (pièce 23-11) établissent suffisamment que la famille a subi un préjudice du fait de la longueur du chantier, du comportement des ouvriers et de leurs négligences, sources de risques sur le plan physique. Les époux [I] ont même été conduits à demander à la SCI Mathis Mael de prendre les mesures adéquates pour faire cesser cette situation. Ils ont également établi médicalement que leur fille avait fait une chute à cause de cette zone de friche durable (pièce 23-5 et 22).







Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le trouble de jouissance s'est produit