Cour d'Appel · 8ème chambre — 5 juillet 2023

N° RG 21/07280 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N3VF









Décision du Juge des contentieux de la protection de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

au fond du 09 mars 2021



RG : 19-000371





[K] [C]



C/



S.C.I. UTAZ





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 05 Juillet 2023



APPELANT :



M. [Z] [K] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/025598 du 09/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représenté par Me Sophie NUTI, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE





INTIMÉE :



La S.C.I UTAZ, S.C.I, dont le siège social est [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité 

audit siège 



Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 13 Octobre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Avril 2023



Date de mise à disposition : 05 Juillet 2023



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

Exposé du litige

 

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2017, [Z] [K] [C] a pris à bail d'habitation un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 3], appartenant à la SCI Utaz. 

 

Le loyer était de 315 € mensuels outre 5 € de provision sur charges, payable d'avances au 10 de chaque mois. 



En date du 10 janvier 2019, la SCI Utaz a fait délivrer à [Z] [K] [C] un commandement de payer les loyers le 10 janvier 2019 pour un montant en principal de 708,96 €, visant la clause résolutoire du contrat de bail.



Le 19 février 2019, la SCI Utaz a assigné [Z] [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Villefranche sur saône aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et statuer sur ses conséquences. 



L'affaire a été évoquée à l'audience du 8 décembre 2020. 



La SCI Utaz a maintenu ses demandes et a en outre demandé que [Z] [K] [C] soit condamné à lui régler la somme de 3 356,97 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2020, ainsi que 500 € pour résistance abusive. 



[Z] [K] [C] a sollicité des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative et la suspension de la clause résolutoire. 

 

Par jugement du 9 mars 2021, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône a :




Constaté la recevabilité de l'action intentée par la SCI Utaz ;





Constaté que les conditions de la clause résolutoire sont réunies et que le bail est résilié à compter du 10 mars 2019 ; 





Condamné [Z] [K] [C] à payer à la SCI Utaz la somme de 1.604,44 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 novembre 2020, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ; 





Autorisé [Z] [K] [C] à se libérer en 32 mensualités de 50 €, la 33ème mensualité équivalente au solde de la dette, payable le 10 de chaque mois en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;


 


Suspendu pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ; 





Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus est acquittée par [Z] [K] [C] dans le délai précité ; 





Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre du loyer, des charges couraqntes ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : 


 


La clause résolutoire reprendra ses effets, 

La totalité des sommes deviendra immédiatement exigible. 





[Z] [K] [C] devra régler à la SCI Utaz une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui aurait été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 10 mars 2019, date de résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisés par la remise des clefs au bailleur et à son mandataire ; 


 






Faute pour [Z] [K] [C] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens de tout occupant de son chef, deux mois après la notification d'un commandement d'huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu'il plaira à la SCI Utaz aux frais et aux risques et périls de [Z] [K] [C] ; 


 


Rejeté la demande d'indemnité pour résistance abusive ; 


 


Condamné [Z] [K] [C] à payer à la SCI Utaz la somme de 200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 janvier 2019, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation à la Préfecture et des éventuelles mises en demeure ; 





Ordonné l'exécution provisoire de la décision. 


 

Le juge a retenu en substance : 




que les causes du commandement n'ont pas été apurées dans le délai de deux mois et qu'il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 mars 2019 ; 





que compte tenu de l'engagement de [Z] [K] [C] et de ce qu'il a repris le paiement du loyer courant, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette ; 





qu'aucune pièce ne venant démontrer l'existence d'une résistance abusive, la SCI Utaz doit être déboutée de sa demande d'indemnité à ce titre. 





La décision était signifiée à [Z] [K] [C] le 2 août 2021. 






Par acte régularisé par RPVA le 30 septembre 2021, [Z] [K] [C] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif du jugement du 9 mars 2021, dont il a repris les termes dans sa déclaration d'appel.

 

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 27 décembre 2021, [Z] [K] [C] demande à la Cour de : 



Vu la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement l'article 24, Vu l'article 1302 du Code civil, 

 

Infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau : 



Rejeter les prétentions de la SCI Utaz au titre de la résiliation du bail,

 

Rejeter les prétentions de la SCI Utaz au paiement d'arriéré locatif par [Z] [K] [C],

 

Fixer à 2.366,94 € la créance de [Z] [K] [C] à l'encontre de son bailleur ;



Condamner en deniers et quittances la SCI Utaz au paiement de la somme de 2.366,94 € à [Z] [K] [C], 

 

Rejeter les prétentions de la SCI Utaz quant à la condamnation de [Z] [K] [C] aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 

Condamner la SCI Utaz aux entiers dépens d'instance et d'appel recouvrés pour ces derniers comme en matière d'aide juridictionnelle. 

 

Il soutient en premier lieu que les prétentions de la SCI Utaz doivent être rejetées, en ce que : 




aux termes du jugement du 9 mars 2021, il a été condamné au paiement d'une dette locative de 1.604,44 € arrêtée au 17 novembre 2020 ; 





pour autant, sans attendre que la décision ne soit rendue, il a effectué plusieurs réglements soit 122 € le 21 décembre 2020, 330 € le 13 janvier 2021 puis a versé 100 € le 12 mars 2021, et 409,76 € le 22 mars 2021 ; 


 


que surtout, la CAF a versé en mars 2021, directement entre les mains de la régie du bailleur une somme de 3.556 € correspondant à un rappel d'allocations logement pour la période de janvier 2020 à février 2021; 





que la régie a bien tenu compte des règlements puisque l'appel de loyer de mars 2021 fait état d'un solde antérieur débiteur de 329,47 € alors que la SCI Utaz a laissé prononcer un jugement arrêtant la dette locative à 1.604,44 € ;





que la régie a également tenu compte du rappel d'allocations logement puisque sur l'appel de loyer d'avril 2021, il est fait état d'un solde antérieur créditeur de 3.306 € ; 


 


qu'en août 2021, son solde créditeur était de 3.000,84 €, que pour autant, le jugement lui a été signifié le 2 août 2021, alors que la décision rendue constatant la résiliation du bail n'avait plus d'objet non plus que les délais de paiement accordés ; 





qu'au surplus, sans aucune justification, le solde créditeur n'apparaît plus sur l'appel de loyer de novembre ni celui de décembre 2021, alors qu'il était toujours créditeur en décembre 2021 de la somme de 2.366,64 € ;





qu'il en résulte que les conditions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies, qu'il n'a plus de dette locative envers son bailleur, que la SCI Utaz n'est pas fondée à solliciter sa condamnation à un quelconque arriéré locatif et que la clause résolutoire n'a plus à être suspendue au respect des délais de paiement accordé à [Z] [K] [C] pour solder une dette locative qui n'existe pas. 




En second lieu, l'appelant sollicite, au visa de l'article 1302 du Code civil, la condamnation de la SCI Utaz à lui payer la somme de 2.366,64 € arrêtée à décembre 2021, aux motifs : 




qu'il est bien fondé à demander la restitution du trop-perçu ; 


 


que cette condamnation pourrait éventuellement intervenir en deniers et quittances compte tenu des échéances de loyer à échoir jusqu'à l'arrêt de la Cour d'Appel. 


 

Il indique enfin qu'il y a lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné aux entiers dépens de première instance ainsi qu'à une somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, qu'il y a lieu de laisser à la charge de la SCI Utaz les dépens d'appel et de rejeter ses prétentions sur le fondement des frais irrépétibles. 



Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 25 mars 2022, la SCI Utaz demande à la Cour de : 



Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 



Confirmer le jugement du 9 mars 2021 en toutes ses dispositions, 

 

En conséquence, 

 

Débouter [Z] [K] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

 

Condamner [Z] [K] [C] à lui payer la somme de 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 

Condamner [Z] [K] [C] aux entiers dépens de l'instance d'appel qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du Code de procédure civile, par Maître Catherine Gauthier, avocat. 

La SCI Utaz soutient en premier lieu que le jugement critiqué doit être confirmé, aux motifs : 




que le Tribunal a fait une parfaite application du premier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu'elle a fait délivrer à [Z] [K] [C] un commandement de payer en date du 10 janvier 2019 pour un montant en principal de 708,96 € et que celui-ci n'a pas réglé les sommes visées dans le délai de deux mois, soit à la date du 10 mars 2019 et que le bail était donc résilié à cette date ; 





qu'il importe peu que [Z] [K] [C] ait effectué des règlements postérieurs ; 





qu'en outre, ces réglements ne sont par ailleurs par conformes aux dispositions prévues par le jugement, [Z] [K] [C] ayant fait des réglements ponctuels, mais pas du montant prévu par le jugement. 


 

La SCI Utaz soutient en second lieu que [Z] [K] [C] doit être débouté de sa demande en répétition de l'indu, dès lors que si le solde est créditeur, elle conteste le montant réclamé. 



Elle ajoute qu'en toutes hypothèses, si des sommes sont au crédit du compte locataire, elles ne pourront qu'être affectées au règlement des loyers et charges à échoir. 

 

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



1) Sur les demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et à ses conséquences



Il est constant et confirmé par les pièces versées aux débats : 




qu'en date du 10 janvier 2019, la SCI Utaz a délivré à [Z] [K] [C] un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour un montant principal de 708,96 € au titre de l'arriéré locatif au 18 décembre 2018, loyer du mois de décembre 2018 inclus ; 





que [Z] [K] [C] n'a pas apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois, soit au 10 mars 2019. 




Dès lors, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1124 et 1228 du Code civil, c'est à raison qu'il a été retenu aux termes de la décision déférée que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 mars 2019, peu important que le locataire ait fait, postérieurement à cette date, des versements, et que le bail était résilié au 10 mars 2019. 



La Cour confirme en conséquence la décision déférée de ce chef. 



Le 1er juge, dont il est utile d'observer qu'il s'est prononcé au regard des éléments qui lui étaient fournis au 8 décembre 2020, date de l'audience, a condamné par ailleurs [Z] [K] [C] à payer à la SCI Utaz la somme de 1.604,44 € au titre de l'arriéré de loyers et charges, somme arrêtée au 17 novembre 2020, au regard de la justification par [Z] [K] [C] d'un versement qu'il avait opéré le 6 décembre 2020 à hauteur de 518 € et d'une somme de 1.000 € perçue au titre du fonds de solidarité de logement, la somme de 1.604,44 € retenue n'étant pas contesté par la SCI Utaz, pas plus que par le locataire. 



La Cour confirme en conséquence la décision déférée en ce qu'elle a condamné [Z] [K] [C] à payer à la SCI Utaz la somme de 1.604,44 € au titre de la dette locative arrêtée au 17 novembre 2020, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, qui correspondait au montant de la créance locative à la date où le juge a statué, sauf à dire que les intérêts au taux légal ne peuvent courir à compter de la date du commandement de payer que sur la somme de 708,96 €, montant du commandement et à compter de la signification du jugement du 9 mars 2021 pour le surplus. 



Par la suite, [Z] [K] [C] justifie par les pièces qu'il produit : 




qu'alors que la décision était en délibéré, il a versé à l'huissier de justice les sommes de 122 € le 21 décembre 2020 et de 330 € le 13 janvier 2021, 





que postérieurement au prononcé du jugement du 9 mars 2021, il a versé les sommes de 100 € le 12 mars 2021 et de 409,76 € le 22 mars 2021 ; 





que par ailleurs, le 17 mars 2021, la CAF a versé directement entre les mains de la régie Cothenet, mandataire du bailleur, la somme de 3.556 € correspondant au rappel d'allocation logement pour la période de janvier 2020 à février 2021; 


 


que sur l'appel de loyer du mois d'avril 2021, la régie Cothenet a fait figurer en la faveur de [Z] [K] [C] un solde antérieur de 3.306 €, un solde en sa faveur de 2.975,71 € étant mentionné après débit des loyers et charges dus pour le mois d'avril 2021. 




Il s'en suit qu'au 17 mars 2021, la dette locative était totalement apurée. 

 

L'article 1343-5 du Code civil dispose notamment : 

 



'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que le sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital'. 



Par ailleurs, en vertu de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 : 

 

'Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative..... 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. 

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'. 



En application de ces dispositions, et aux fins de tenir compte des éléments précédemment exposés, intervenus postérieurement à l'audience du 8 décembre 2020, la Cour : 




confirme la décision déférée en ce qu'elle a accordé à [Z] [K] [C] des délais de paiement pour régler l'arriéré locatif et suspendu pendant ces délais les effets de la clause résolutoire et dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus est acquittée par [Z] [K] [C] dans les délais accordés ; 





constatant qu'à ce jour, l'arriéré locatif est totalement apuré, infirme la décision déférée sur la nature des délais accordés et statuant à nouveau : 





Accorde à [Z] [K] [C] des délais de paiement rétroactifs jusqu'au 18 mars 2021, constate qu'à cette date, la dette locative était intégralement réglée, et en conséquence dit que la clause de résiliation de plein droit du bail liant les parties est réputée ne pas avoir joué ; 










2) Sur la demande en répétition d'indû



L'article 1302 du Code civil dispose : 'Tout paiement suppose une dette. Ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution'. 



[Z] [K] [C] demande que la SCI Utaz soit condamnée à lui payer la somme de 2.366,64 €, arrêtée à décembre 2021, correspondant à la somme figurant au crédit de son compte locatif au 31 décembre 2021. 



La Cour constate à l'examen des appel de loyers produits par [Z] [K] [C] : 




qu'au 1er octobre 2021, le solde de [Z] [K] [C] était créditeur à hauteur de la somme de 2.517,97 €, après réglement du loyer du mois d'octobre 2021 ; 





que si le solde créditeur a toujours figuré sur les avis d'appel de loyers, la régie ne le fait plus figurer à compter du 1er novembre 2021 ;





que si la SCI Utaz ne conteste pas que le compte de [Z] [K] [C] est toujours créditeur, elle conteste la somme réclamée sans pour autant faire état d'un montant précis et ne produit aucun décompte pour étayer sa contestation. 


 

[Z] [K] [C] en revanche, partant du solde en sa faveur à hauteur de 2.517,91 € au 1er octobre 2021, justifie de la somme qu'il réclame en déduisant du montant sus-visé les loyers de novembre et décembre 2021 et en y ajoutant les versements d'allocation logement de la CAF (256 €). 

Il rapporte donc la preuve de sa créance. 

 

Contrairement à ce que fait valoir la SCI Utaz, les sommes portées au crédit du compte du locataire ne peuvent être affectées au réglement des loyers et charges à échoir, dès lors qu'une telle affectation n'est prévue par aucun texte et qu'il n'est rien prévu à ce titre au contrat de bail. 



La Cour en conséquence fait droit à la demande en répétition d'indû de [Z] [K] [C] et condamne la SCI Utaz à payer à ce titre à [Z] [K] [C] la somme de 2.366,64 €, ce en deniers ou quittances compte tenu des échéances de loyer à échoir jusqu'à l'arrêt de la Cour d'Appel. 

 

3) Sur les demandes accessoires



La Cour confirme la décision déférée qui a condamné [Z] [K] [C], partie perdante en première instance, et dont il n'est pas contesté qu'il était redevable d'une dette locative, aux dépens de la procédure de première instance et à payer au bailleur la somme de 200 € au titre des frais irrépétibles, justifiée en équité. 



La Cour, retenant que la SCI Utaz est principalement succombante en cause d'appel, condamne la SCI Utaz aux dépens à hauteur d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle et rejette par voie de conséquence la demande présentée par la SCI Utaz sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Sur les demandes principales



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a : 




constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 10 mars 2019 ; 











condamné [Z] [K] [C] à payer à la SCI Utaz la somme de 1.604,44 € au titre de la dette locative arrêtée au 17 novembre 2020, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, mais dit que les intérêts au taux légal ne courent à compter de la date du commandement de payer que sur la somme de 708,96 €, montant du commandement et à compter de la signification du jugement du 9 mars 2021 pour le surplus ;





accordé à [Z] [K] [C] de délais de paiement pour régler l'arriéré locatif et suspendu pendant ces délais les effets de la clause résolutoire et dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus est acquittée par [Z] [K] [C] dans les délais accordés. 




Infirme la décision déférée sur la nature des délais accordés et, 

Statuant à nouveau : 



Accorde à [Z] [K] [C] des délais de paiement rétroactifs jusqu'au 18 mars 2021 ; 



Constate qu'à cette date, la dette locative est intégralement réglée ;

 

Dit en conséquence que la clause de résiliation de plein droit du bail liant les parties est réputée ne pas avoir joué. 



Condamne la SCI Utaz à payer à ce titre à [Z] [K] [C] la somme de 2.366,64 € au titre de la répétion de l'indû, en deniers ou quittances. 



Sur les demandes accessoires : 



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [Z] [K] [C] aux dépens de la procédure de première instance et à payer au bailleur la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamne la SCI Utaz aux dépens à hauteur d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; 



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT