Cour d'Appel · 8ème chambre — 5 juillet 2023

N° RG 22/00803 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OCY3









Décision du Juge des contentieux de la protection de LYON au fond du 22 novembre 2021



RG : 1119005514





[A]



C/



[R]

Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 9] RÉGIE LERY





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 05 Juillet 2023







APPELANTE :



Madame [B] [A], née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9] [Localité 5] 



Assistée de l'association ATMP du Rhône, demeurant [Adresse 3] [Localité 7], ès-qualités de curateur au terme d'un jugement rendu par le Juge des Tutelles de Lyon le 25 juin 2020 (mandat de curateur renforcée) 



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/3503 du 03/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représentée par Me Adeline BEL, avocat au barreau de LYON, toque : 981





INTIMÉS :



M. [H] [R]

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représenté par Me Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1544



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la « REGIE LERY », société par action simplifiée, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 958 501 132, au capital de 100 000 euros dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 6] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Johan GUIOL, avocat au barreau de LYON, toque : 2450



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 13 Octobre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Mai 2023



Date de mise à disposition : 05 Juillet 2023





Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

Exposé du litige



Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2017, [H] [R] a donné à bail à [B] [A] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 9] à [Localité 5].



Aux motifs que [B] [A] était à l'origine d'importantes nuisances dans le logement loué et dans l'immeuble, et qu'elle était à l'origine d'un trouble anormal de voisinage par son comportement et celui des occupants de son chef, [H] [R] a assigné [B] [A] devant le juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins au principal de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif de [B] [A] et statuer sur ses conséquences, et la voir condamner également à lui payer la somme de 1 388,90 € au titre des sommes avancées dans le cadre de réparations locatives. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 5] est intervenu volontairement à l'instance, s'est associé à la demande d'expulsion, et a demandé que [H] [R] et [B] [A] soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 5 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires et celle de 2 023,17 € correspondant à la prise en charge des dégradations des parties communes, d'enjoindre sous astreinte à [B] [A] de laisser le libre accès à son appartement au syndicat des copropriétaires pour procéder aux recherches de fuites et en identifier l'origine, et d'interdire sous astreinte à [B] [A] de causer quelque trouble de jouissance que ce soit aux occupants de l'immeuble ou de violer les dispositions du réglement de copropriété.



[B] [A] a sollicité le rejet des demandes présentées à son encontre et à titre subsidiaire un délai pour quitter les lieux. 



Par jugement du 22 novembre 2021, le Juge des contentieux de la protection a : 




Reçu le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Régie Levy en son intervention volontaire,





Dit que [B] [A] est pleinement responsable des troubles de voisinage causés au sein de la copropriété.




En conséquence.




Prononcé la résiliation du bail conclu le 18 juin 2017 entre [B] [A] et [H] [R] portant sur les locaux sis [Adresse 9] [Localité 5] ;





Ordonné l'expulsion de [B] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef, desdits locaux sis [Adresse 9] [Localité 5] ;







Dit qu'à défaut de départ volontaire de [B] [A] des locaux sis [Adresse 9] [Localité 5], dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des dits locaux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, et que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; 





Fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges courantes, laquelle sera versé dans les mêmes conditions que le loyer si le bail s'était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu'à départ effective des lieux par remise des clefs ;





Condamné [B] [A] à payer à [H] [R] cette indemnité à compter de la présente décision et jusqu'à départ effective des lieux par remise des clefs ;





Dit recevable l'action en responsabilité engagée à l'encontre de [B] [A] sur le fondement du trouble de jouissance par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [Localité 5] représenté par son syndic ;





Condamné [B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [Localité 5] représenté par son syndic la somme de 600 € au titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ; 





Débouté [H] [R] de sa demande en paiement au titre des réparations de plomberie pour la somme de 1 338,90 € ;





Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [Localité 5] représenté par son syndic en exercice de sa demande de réparations de la porte d'entrée pour la somme de 2 023,17 € ; 





Ordonné à compter de la signification de la décision à [B] [A], de laisser le libre accès à son appartement par tout entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [Localité 5] et dont l'intervention apparaîtrait nécessaire pour prévenir ou faire cesser tout trouble en provenance de son appartement, sous astreinte provisoire de 20 € par jour de retard, passé un délai de prévenance de 5 jours et ce pendant 4 mois ; 





Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] tendant à interdire à [B] [A] de causer quelque trouble de jouissance que ce soit aux occupants de l'immeuble ou de violer les dispositions du règlement de copropriété, sous astreinte ; 





Condamné [B] [A] à payer à [H] [R] une somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 





Condamné [B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 





Condamné [B] [A] aux dépens, comprenant l'assignation et la sommation de faire délivrée par huissier le 10 juillet 2020 et les actes d'exécution postérieures nécessaire à la poursuite du présent titre ; 





Ordonné l'exécution provisoire de la décision.




Le Tribunal a retenu en substance : 


que les pièces versées aux débats établissent que [B] [A] est depuis le 30 juillet 2018 à l'origine de troubles caractérisés par des épisodes de violences conjugales, des nuisances sonores et olfactives, des agressions physiques et verbales subies par certains occupants de l'immeuble, des dégradations des parties communes et des parties privatives, et que si elle n'est pas systématiquement à l'origine de tous ces troubles, elle en est régulièrement le vecteur au regard de ses fréquentations dont elle tolère les agissements nuisibles et qui sont également une source d'insécurité des occupants de l'immeuble ;

qu'il est établi également que depuis le mois de juillet 2018, divers dégâts des eaux se sont déclarés dans son appartement, que les entreprises appelées à les réparer ont pu difficilement intervenir, la locataire s'opposant à leur intervention puis la rendant difficile ; 

qu'en adoptant un tel comportement, [B] [A] ne respecte de façon répétée ni ses obligations vis à vis de son propriétaire, ni celles qui découlent du réglement de copropriété et qu'en conséquence la demande de résiliation de bail à ses torts exclusifs est parfaitement justifiée ;

que les pièces produites établissent également que [H] [R], son propriétaire a tout mis en oeuvre pour que la locataire remplissent ses obligations de sorte qu'il ne peut être tenu pour responsable de ses agissements, ce qui justifie le rejet de la demande d'indemnisation présentée par le syndicat des copropriétaires à son encontre ; 

que le trouble de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires est avéré, dure depuis juillet 2018 et justifie qu'il lui soit alloué des dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice ; 

que dans la mesure où il n'est pas établi que les réparations de plomberie prises en charge par [H] [R] relèvent des obligations du locataire, il doit être débouté de sa demande en remboursement des factures de plomberie qu'il a pris en charge ;

que de même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas le preuve que [B] [A] est à l'origine de la dégradation de la porte d'entrée, ce qui justifie le rejet de sa demande d'indemnisation à hauteur du coût de réparation de cette porte ; 

que le rapport de la direction de l'écologie urbaine de la ville de [Localité 5] qui a relevé la nécessité d'engager des travaux dans l'appartement de [B] [A] sous peine d'arrêté de péril justifie qu'il soit ordonné à [B] [A] sous astreinte de laisser le libre accès à son appartement à tout entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires. 




Par acte régularisé par RPVA le 25 janvier 2022, [B] [A] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif du jugement du 22 novembre 2021 dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel, à l'exception des chefs de décision relatifs au rejet des demandes présentées à son encontre. 

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 28 mars 2022, [B] [A] demande à la Cour de :

Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 


Déclarer [B] [A] assistée de son curateur recevable et bien fondée en son appel, 

Réformer le jugement querellé, 

Débouter [H] [R] et le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] [Localité 5] de leur demande de résiliation de bail et d'expulsion, 

Débouter [H] [R] et le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] [Localité 5] de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires, 

Condamner [H] [R] et le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] [Localité 5] aux entiers dépens. 


[B] [A] soutient principalement qu'il n'était pas justifié de prononcer la résiliation du bail, ni de la condamner au versement de dommages et intérêts. 

Elle fait valoir à ce titre : 


qu'elle a été victime de violences conjugales de la part de son ancien compagnon, qui a été condamné pénalement pour ces faits et que c'est celui-ci qui a été agressif à l'égard des autres autres occupants de la copropriété ; 

qu'elle rencontre d'importantes difficultés qui ont justifié son placement sous mesure de curatelle renforcée en raison de l'altération de ses facultés personnelles, qu'elle présente donc une certaine fragilité et que s'il lui est difficile de s'affirmer et se protéger contre un compagnon violent, elle ne peut pas davantage protéger les autres ; 

qu'en vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, elle n'a pas à répondre des dégradations commises par le fait d'un tiers, dans un contexte où il n'est pas contesté que la majorité des faits invoqués contre elle ne proviennent pas de son fait personnel mais sont la conséquence du comportement d'un tiers, dont elle ne saurait être tenue pour responsable ;

qu'en outre, aucun élément concret et objectif ne permet de constater que les faits dénoncés sont à relier avec un comportement anormal de sa part, étant observé que depuis son placement sous curatelle, il n'est fait état d'aucun élément nouveau, de troubles de voisinage ou de comportements inappropriés ou violents ; 

que s'agissant des dégâts des eaux, aucun défaut de diligence ne peut lui être reproché puisqu'elle ne s'est aucunement opposée à la réalisation des travaux nécessaires pour le premier dégât des eaux du 30 juillet 2018, qu'il en est de même pour le second dégâts des eaux du 23 octobre 2018, étant observé que lorsqu'elle a pris à bail l'appartement, les équipements n'étaient pas neufs et que les désordres ne peuvent avoir été occasionnés en si peu de temps et que s'agissant du troisième dégât des eaux, survenu le 7 juillet 2020, d'une part, il s'agissait d'intervenir sur ses installations sanitaires qui avaient fait l'objet de réparations quelques mois plus tôt, ce qui interroge sur la qualité du travail des professionnels intervenus auparavant, d'autre part aucun délai ne lui a été laissé pour agir alors qu'étant placée sous curatelle renforcée, elle était contrainte de passer par son curateur pour réaliser les travaux nécessaires.




Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 25 juillet 2022, [H] [R] demande à la Cour de : 


Confirmer le jugement du 22 novembre 2021, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande en paiement au titre des réparations de plomberie pour la somme de 1.338,90 €  et le réformer sur ce point.


Statuant à nouveau,




Condamner [B] [A] à lui payer la somme de 2 493,27 € correspondant au remboursement des factures de réparation. 




En tout état de cause,




Débouter [B] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 





Donner acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] [Localité 5] de ce qu'il ne maintient aucune demande à son encontre au titre de la condamnation au paiement d'une indemnité pour réparation du préjudice de jouissance ; 





Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;





Condamner [B] [A] à le relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre. 




Y ajoutant, 




Condamner [B] [A] à lui payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;





Condamner [B] [A] aux entiers dépens distraction faite au profit de Maître Rodolphe Auboyer-Treuille, Avocat associé de la SELAS Bremens Avocats.




[H] [R] fait valoir en premier lieu que la résiliation du bail et l'expulsion de sa locataire se justifient amplement, au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de la théorie des troubles anormaux de voisinage.et que la décision déférée doit être confirmée à ce titre



Il rappelle que la responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute et que donc l'allégation du défendeur d'absence d'une faute de sa part à l'origine du dommage est donc inopérante. 



Il indique qu'en l'espèce, la preuve est rapportée que [B] [A] est à l'origine de nombreuses et importantes nuisances qui constituent des abus de jouissance et des troubles anormaux de voisinage justifiant la résiliation de son bail d'habitation, qu'ainsi elle est l'origine d'agressions physiques, verbales, de dégradations volontaires des parties communes, particulièrement de la porte d'entrée systématiquement défoncée par la locataire et ses compagnons, de dégradations volontaires des parties privatives des autres occupants, de tapages noctures et diurnes, de jet et abandon d'objets dans les parties communes, de nuissances olfactives. 



Il ajoute que plusieurs plaintes et mains courantes ont été déposées par les occupants, de l'immeuble et que tous les copropriétaires, qui souffrent unanimement des nuisances imputables à sa locataire, se sont réunis pour signer une pétition.



Il indique également que [B] [A] est encore responsable de multiples dégâts des eaux dans le logement loué qui entrainent des conséquences sur les parties communes de l'immeuble et sur d'autres parties privatives, alors qu'il verse au débats l'état des lieux d'entrée régularisé contradictoirement par les parties qui permet de constater que le logement était en parfait état. 



Il soutient en second lieu que la décision déférée doit infirmée en ce qu'elle a rejeté sa demande de condamnation de [B] [A] au titre des réparations locatives qu'il a du engager à sa place, au visa des articles 1240, 1241 du Code civil, et de l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989, faisant valoir : 




que les dégâts des eaux ont pour origine des dégradations et l'absence d'entretien, étant rappelé que les lieux loués étaient dans un parfait état lors de l'arrivée de la locataire ; 





que [B] [A] non seulement est à l'origine des sinistres mais a contribué en plus à leur aggravation par son immobilisme, allant même jusqu'à provoquer l'inondation de l'appartement situé un étage en dessous et que face à son comportement irresponsable, il a été contraint d'avancer les frais de réparation qu'il ne saurait définitivement supporter.




Il ajoute enfin que la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de son action en responsabilité à son égard, alors que : 




le premier juge a retenu à raison l'existence des nombreuses diligences qu'il a entreprises pour pour faire cesser les troubles occasionnés par sa locataire, notamment en lui adressant de nombreuses correspondances la mettant en demeure de se conformer au règlement de copropriété et de cesser les troubles de jouissance, en prenant attache avec sa fille et avec son curateur, en lui faisant adresser une sommation de faire par Huissier de Justice, puis en l'assignant en résiliation de bail ; 

il a encore poursuivi ses diligences après notification du jugement en poursuivant l'exécution de la décision, notamment en délivrant à sa locataire un commandement de quitter les lieux. 






Il ajoute que, contre toute logique, le syndicat des copropriétaires demande sa condamnation in solidum avec la locataire à payer la réparation de la porte d'entrée, demande qui ne peut prospérer alors qu'aucune faute ne peut être retenue à son encontre puisqu'il a tout mis en oeuvre pour faire cesser les troubles causés par sa locataire. 



Il précise que s'agissant de la sécurisation de l'entrée de l'immeuble, après l'installation d'un système de badges, il a fait preuve des diligences nécessaires et même plus encore en mettant immédiatement à la disposition de sa locataire le badge d'accès et en lui adressant de multiples avis pour récupérer ce badge auprès du syndic et qu'il ne peut être considéré comme fautif alors que [B] [A] a tardé à récupérer ce badge et n'a eu de cesse de poursuivre les dégradations sur la porte d'entrée de l'immeuble.



Il ajoute qu'en tout état de cause, elle doit être condamnée à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre puisqu'elle est seule à l'origine des troubles commis et des conséquences néfastes de ceux-ci.



Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 14 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 5] demande à la Cour de : 

 

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 




Déclarer recevable et bien fondé, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la Régie Lery en son appel incident, 

Réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de réparations de la porte d'entrée pour la somme de 2 023,17 € ;


 


Le confirmer pour le surplus.


 

Et statuant de nouveau : 




Condamner in solidum [B] [A] et [H] [R] à prendre en charges les frais de réparations résultant des dégradations des parties communes commises par [B] [A] évalués à la somme de 2 023,17 €.




Et en tout état de cause : 

 


Condamner [B] [A] à verser au syndicat des copropriétaire une indemnité de 1 000 € en réparation du préjudice de jouissance causé à la collectivité des copropriétaires, pour la période postérieure au jugement querellé ; 

Débouter [B] [A] et [H] [R] de toutes leurs demandes plus amples et contraires ; 

Condamner in solidum [B] [A] et [H] [R] au règlement de la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code procédure civile ; 

Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l'instance.


 

Il soutient principalement que la résiliation du bail en raison de troubles anormaux de voisinage doit être confirmée. 



Il expose que les nuisances causées par [B] [A] sont si nombreuses qu'il est impossible de toutes les détailler, mais qu'on note parmi les incidents les plus marquants : 




celui de la nuit du 16 au 17 mars 2020, où [B] [A] a asséné un violent coup à l'arrière de la tête de [P] [E], sa voisine de palier, puis a recouvert sa porte d'entrée d'une inscription insultante, ce qui a contraint cette voisine qui craignait pour sa sécurité à partir pour être hébergée par sa famille ; 





celui de la nuit du 7 au 8 juin 2020 où l'ancien compagnon de [B] [A] a tenté de forcer la porte d'entrée de [T] [L] à coups d'extincteur, porte qu'il l'avait confondu avec celle de sa compagne, et ce qui a contraint la voisine à quitter temporairement son logement, dont elle est pourtant propriétaire, car elle craignait pour sa sécurité ; 





celui du mois de juin 2020, où, alors que [Z] [V], copropriétaire, faisait réaliser des travaux de rénovation au sein de son appartement, lequel était vacant pendant cette période, les ouvriers mandatés ont constaté à trois reprises la la présence d'amis de [B] [A] qui avaient forcé la porte d'entrée pour pénétrer dans le logement et le squatter.


 

Il ajoute qu'afin d'assurer la sécurité de l'immeuble, il a été décidé en assemblée générale, d'installer un système de sécurité de badge, mis en place au mois d'août 2020, que [H] [R] n'a pas remis le badge à sa locataire, que pendant près d'un mois, [B] [A] avait pris pour habitude d'hurler de jour comme de nuit, afin de réclamer aux occupants de l'immeuble, l'ouverture de la porte commune, que par la suite, ses visiteurs ont décidé d'enfoncer le système de sécurité à coups de pieds et qu'il a été déposé plainte pour dégradation des parties communes. 



Il en conclut que les éléments versés aux débats établissent la réalité des troubles anormaux de voisinage dont est à l'origine [B] [A] et qu'en outre, ces nuisances ont lieu de jour comme de nuit, de manière persistante et récurrente, et ce depuis plusieurs années. 



Il précise également que les nuisances ont continué après le jugement, contrairement à ce que soutient [B] [A], qu'ainsi, notamment : 




le 11 avril 2022, Madame [E], voisine de palier de [B] [A] a de nouveau dû déposer plainte pour des dégradations commises par cette dernière, le câble de la fibre optique de son appartement ayant été arraché et déposé sur son paillasson ;





[W] [I], occupante de l'immeuble, a signalé avoir été menacée le 24 avril 2022 par un vendeur de stupéfiant qui se rendait chez [B] [A] aux motifs qu'elle refusait de lui donner le code d'accès, que dans la soirée du 1er mai 2022, des amis de [B] [A] ont donné de grands coups de pied dans la porte d'accès de l'immeuble et que le 2 mai 2022, son ex-compagnon a tenté de défoncer la porte d'entrée de l'immeuble, ce qui a justifié qu'elle appelle les forces de l'ordre.




Le syndicat des copropriétaires demande par ailleurs que la décision déférée soit confirmée s'agissant de la condamnation de [B] [A] à des dommages et intérêts en réparation du préjudice collectif pour le trouble de jouissance qu'elle occasionne aux copropriétaires et qu'il lui soit accordé à ce titre une somme complémentaire de 1 000 € pour la période postérieure au jugement. 



Il ajoute que la décision déférée doit également être confirmée s'agissant de la condamnation de [B] [A] sous astreinte à laisser l'accès à son appartement, alors que le 19 janvier 2021, la Direction de l'Écologie Urbaine a constaté que le plancher de l'appartement de [B] [A] était fragilisé par les inondations et et qu'en cas d'aggravation des désordres, le bâtiment risque une procédure de péril. 



Le syndicat des copropriétaires sollicite enfin que la décision déférée soit infirmée en ce qu'elle a rejeté sa demande d'indemnisation des dégradations de la porte d'entrée de l'immeuble, aux motifs : 




que l'installation du système de sécurité sur la porte d'entrée de la copropriété ainsi que le changement de code ont été facturés au syndicat des copropriétaire pour un montant total de 2 023,07 € ;





que le 31 août 2020, le syndic a mis en demeure [H] [R] de remettre un badge VIGIK à sa locataire, qui n'en disposait manifestement pas ; 





que compte tenu des nombreux coups de pieds donnés soit par [B] [A], soit par fréquentations dans la porte d'entrée, le système de sécurité a été détérioré et a dû être réparé,ainsi qu'en témoignent les occupants de l'immeuble aux termes de plusieurs attestations sur l'honneur ou dépôts de plainte ; 





que cela justifie que [B] [A] soit condamnée in solidum avec [H] [R] à prendre en charge les réparations. 






Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.



 

MOTIFS DE LA DÉCISION



La Cour observe au préalable que [B] [A], dans le cadre de son appel, se limite à contester la résiliation du bail à ses torts exclusifs et les demandes indemnitaires présentées à son encontre, la Cour n'est donc saisie que des chefs de décisions sus-visés. 



I : Sur la résiliation du bail aux torts de [B] [A]



Au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, la Cour confirme par adoption de motifs la décision déférée qui a amplement démontré, par une motivation particulièrement circonstanciée et pertinente, que [B] [A] est à l'origine au sein de la copropriété de troubles particulièrement graves, au demeurant récurrents caractérisant une violation avérée de ses obligations de locataire et justifiant que le bail qui la lie à [H] [R] soit résilié à ses torts exclusifs. 



La Cour y ajoute, en réponse aux moyens développés par [B] [A] dans le cadre de l'appel : 




que le locataire engage sa responsabilité pour ses agissements personnels mais également pour ceux causés par les personnes qu'il accueille ou héberge ; 





que dès lors qu'il est démontré que, par son comportement, [B] [A] a troublé gravement la jouissance paisible des occupants de la copropriété et fait régner au sein de celle-ci un climat de peur et d'insécurité, le fait qu'elle présente des problèmes psychologiques et soit désormais placée sous curatelle n'est pas de nature à faire obstacle à ce que le bail soit résilié à ses torts alors que la violation de ses obligations de locataire est avérée. 




La Cour en conséquence confirme la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail litigieux aux torts exclusifs de [B] [A]. 





II : Sur la demande de dommages et intérêts présentées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre [B] [A] pour trouble de jouissance



Au visa de l'article 1240 du Code civil, la Cour confirme également par adoption de motifs la décision déférée qui a condamné [B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 € en indemnisation de son préjudice de jouissance, condamnation particulièrement justifiée en son principe et en son quantum au regard de la durée des troubles causés et de leur nature, amplement caractérisés par la décision déférée.



III : Sur les demandes en paiement 



1) Sur la demande de [H] [R] au titre des travaux de plomberie



Le premier juge a rejeté la demande en paiement dirigée à l'encontre de [B] [A] par [H] [R] son bailleur relative à des travaux de plomberie qu'il aurait effectués pour le compte de sa locataire, aux motifs qu'il n'était pas établi que les réparations concernées avaient la nature de réparations locatives.



[H] [R] sollicite à ce titre une somme de 2 493,27 € correspondant selon lui à des sommes qu'il a avancées pour le compte de sa locataire au titre de travaux de plomberie, et se détaillant ainsi qu'il suit : 




Facture du 5 septembre 2018 d'un montant de 397,21 € TTC ;

Facture du 22 mars 2019 d'un montant de 462,50 € TTC ;

Facture du 2 avril 2019 d'un montant de 377,19 € TTC ;

Facture du 1er octobre 2019 d'un montant de 1 256,37 € TTC. 




La Cour observe en premier lieu que l'état des lieux réalisé au début du bail, versé aux débats par [H] [R], révèle que les lieux loués étaient en parfait état, et en particulier que dans la salle de bains, le lavabo était neuf de même que le mitigeur. (pièce 2 intimé) 



La Cour observe en second lieu à l'examen des pièces produites que les réparations en cause ont été justifiées par plusieurs dégâts des eaux causés en réalité par des dégradations, visiblement volontaires, des lieux loués, imputables à la locataire. 



Ainsi, un premier dégâts des eaux est intervenu au mois de juillet 2018, parce que le conduit d'évacuation de la baignoire avait été brisé, ce qui a entraîné une inondation dans l'appartement de l'étage du dessous, [H] [R] justifiant avoir réglé à ce titre par la production d'une facture du 5 septembre 2018 la somme de 397,21 € et justifiant également que dans le cadre d'une procédure de conciliation, par protocole d'accord du 30 novembre 2018, [B] [A] s'est engagée à lui rembourser la somme suvisée, engagement qu'elle ne justifie pas avoir respecté (Pièce 20 et 21 bailleur). 



Un second dégâts des eaux est survenu au mois d'octobre 2018, en raison d'une obstruction du siphon du lavabo, dont la tuyauterie avait été par ailleurs cassée par la locataire, le lavabo étant par ailleurs fendu en son fond, ce qui a justifié son remplacement, [H] [R] justifiant avoir réglé à ce titre les sommes de 462,50 € selon facture du 22 mars 2019 et de 377,19 €, selon facture du 2 avril 2019 (Pièce 17 et 18 bailleur ). 



La Cour, observant que les réparations de plomberie que [H] [R] a pris en charge à hauteur des sommes de 397,21 €, 462,50 € et 377,19 €, soit un total de 1 236,90 € sont relatives à des dégradations commises par la locataire, laquelle, en application de l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance,

 


dit que [B] [A] doit être condamnée à payer à [H] [R] la somme de 1 236,90 € au titre des réparations lui incombant. 




En revanche, si [H] [R] verse aux débats une facture d'un montant de 1 256,37 € du 1er octobre 2019, pour des travaux de plomberie qu'il a également prise en charge, (Pièce 19 bailleur) les éléments produits ne permettent pas de déterminer si les réparations opérées sont imputables à la locataire et sa demande sera donc rejetée à ce titre.



En conséquence, la Cour infirme la décision déférée qui a rejeté la demande d'indemnisation présentée par [H] [R] au titre des travaux de plomberie qu'il a pris en charge et statuant à nouveau condamne [B] [A] à payer à [H] [R] à ce titre la somme de 1 256,37 € et rejette le surplus des demandes du bailleur. 



2) Sur la demande d'indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre des dégradations de la porte d'entrée de l'immeuble 



Il est constant que le syndicat des copropriétaires a installé courant août 2020 un système de sécurité avec badge sur la porte d'entrée de la copropriété afin d'assurer sa tranquillité, perturbée par les comportements des visiteurs de [B] [A]. 



Il justifie avoir déboursé à ce titre la somme de 2 023,07 €. (pièce 45 et 46 intimé) 



Aux motifs que la porte d'entrée avait été dégradée à coups de pieds par [B] [A] car le bailleur avait tardé à lui remettre son badge, que ses visiteurs avaient également contribué à ces dégradations, qu'il avait dû réparer, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation in solidum de [B] [A] et [H] [R] à lui payer la somme de 2 023,07 €, correspondant à l'évaluation de la réparation des dégradations.



Le premier juge a rejeté cette demande, aux motifs, qu'il n'était pas établi que [B] [A] était à l'origine des dégradations.

 

Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, différentes attestations circonstanciées et dépôts de main courante et de plainte versés aux débats par le syndicat des copropriétaires (pièce 11, 12, 16, 17, 40, 41 et 44) confirment la réalité des agissements dénoncés. 



Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun élément pour établir la nature des dégradations et le bien fondé de la somme qu'il sollicite au titre des frais réparatoires. 



La Cour observe par ailleurs qu'il n'est aucunement démontré que le bailleur a tardé à remettre les badges à [B] [A], l'ensemble des attestations indiquant qu'en réalité d'une part [B] [A] a tardé à aller chercher son badge et que d'autre part elle l'égarait régulièrement. 



La Cour en conséquence, mais pour les motifs précédemment exposés, confirme la décision déférée qui a rejeté cette demande. 



3) Sur la demande d'indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance subi pour la période postérieure au jugement



Il est justifié que le jugement du 22 novembre 2021 a été signifié à [B] [A] le 20 décembre 2021. 



Or, la Cour constate, à l'examen des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, que postérieurement à la signification, [B] [A] n'a pas cessé ces agissements.



Ainsi, il ressort : 




du dépôt de plainte de [P] [E] du 11 avril 2022 que [B] [A] a arraché le cable de sa fibre obtique et l'a déposé sur son paillasson ; (Pièce 58 syndicat des copropriétaires) 





de l'attestation de [F] [D] que celle-ci a dû appeler la police le 1er décembre 2022, un visiteur de [B] [A] tapant violemment sur la porte d'entrée de l'immeuble pour pouvoir y pénétrer ; (Pièce 59) 





de l'attestation de [N] [D] que de nombreuses bagarres ont eu lieu dans l'appartement de [B] [A], la dernière ayant eu lieu dans la nuit du 8 au 9 mai 2022 ; (Pièce 60)





de l'attestation de [T] [L] que depuis le jugement, les troubles perdurent consistant en des cris, bagarres, disputes en pleine nuit, insultes, justifiant l'appel des services de police, voire des pompiers et leur intervention. (Pièce 61) 




La Cour considère au regard des ces éléments et dans un contexte où [B] [A] avait fait appel de la décision querellée, et où elle se prévalait dans le cadre de son appel d'une attitude désormais irréprochable, qu'il est justifié, au visa de l'article 1240 du Code civil, de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 150 € au titre du trouble de jouissance subi par la copropriété postérieur au jugement du 22 novembre 2021.





4) Sur les demandes accessoires



La Cour confirme la décision déférée qui a condamné [B] [A], partie perdante, aux dépens de la procédure de première instance, mais l'infirme en ce qu'elle a intégré dans les dépens les frais de sommation d'huissier du 10 juillet 2020, qui relèvent des frais irrépétibles et les actes d'exécution postérieurs, qui ne font pas parties des frais devant être intégrés dans les dépens de la procédure de première instance. 



La Cour confirme également la décision déférée en ce qu'elle a condamné [B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € et à [H] [R] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, sommes justifiées en équité. 



La Cour condamne [B] [A], qui succombe en son appel, aux dépens à hauteur d'appel. 



La Cour condamne [B] [A], à hauteur d'appel, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à [H] [R] la somme de 2 000 € sur le même fondement, justifiées en équité. 





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail intervenu entre [B] [A] et [H] [R] aux torts exclusifs de [B] [A] ; 



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 5] la somme de 600 € en indemnisation de son préjudice de jouissance ; 



Infirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande d'indemnisation présentée par [H] [R] au titre des travaux de plomberie et, 

Statuant à nouveau :



Condamne [B] [A] à payer à [H] [R] la somme de 1 256,37 € au titre du remboursement des factures de travaux de plomberie dont il a assuré le réglement et rejette le surplus des demandes du bailleur à ce titre ; 



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 5] à l'encontre de [B] [A] et de [H] [R] au titre des frais de réparation résultant des dégradations de la porte d'entrée ; 



Condamne [B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 5] la somme de 150 € au titre du trouble de jouissance subi par la copropriété pour la période postérieure au jugement du 22 novembre 2021 ; 



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [B] [A] aux dépens de la procédure de première instance, mais l'infirme en ce qu'elle a intégré dans les dépens les frais de sommation d'huissier du 10 juillet 2020 et les actes d'exécution postérieurs et dit n'y avoir lieu à condamnation aux dépens à ce titre ;



Confirme la décision déférée pour le surplus ; 



Condamne [B] [A] aux dépens à hauteur d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Rodolphe Auboyer-Treuille, avocat ; 

 

Condamne [B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 5], à hauteur d'appel, la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamne [B] [A] à payer à [H] [R] à hauteur d'appel la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT