Cour d'Appel · 8ème chambre — 5 juillet 2023

N° RG 22/00937 - N° Portalis DBVX-V-B7G-ODDL









Décision du 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond

du 14 janvier 2022



RG : 11-21-0039

ch n°





S.A. ALLIADE HABITAT



C/



[P]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 05 Juillet 2023



APPELANTE :



La société ALLIADE HABITAT, société anonyme, inscrite au RCS de LYON sous le numéro 960 506 152, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Marie-josèphe LAURENT de la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON, toque : 768





INTIMÉE :



Mme [M] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Signification de la déclaration d'appel le 18 mars 2022 en l'étude d'huissier 



Défaillante



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 22 Novembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Mai 2023



Date de mise à disposition : 05 Juillet 2023



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

Exposé du litige

 

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2016, la société d'HLM Alliade Habitat a donné à bail à usage d'habitation à [M] [P] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] (département du Rhône), moyennant un loyer mensuel de 560,04 €, outre 63,88 € de provision de charges, payable à terme échu.



Le même jour était consenti un bail entre les mêmes parties portant sur un garage à usage de stationnement, pour un loyer mensuel de 58,69 €. 

 

Le 25 mai 2021, la société Alliade Habitat a signifié à [M] [P] un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 1 551,29 € au titre des loyers et charges dus au 30 avril 2021. 



Ledit acte valait également commandement à [M] [P] de justifier de son assurance locative. 



Aux motifs qu'il n'avait pas été satisfait aux causes du commandement dans les délais, la société Alliade Habitat a assigné en date du 16 août 2021 [M] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir au principal prononcer la résiliation des baux et statuer sur ses conséquences et voir condamner [M] [P] à lui payer la somme 1 394,57 € correspondant au montant des loyers et charges dus à la date du 31 juillet 2021. 



A l'audience, la société Alliade Habitat a actualisé sa créance à la somme de 372,05 €, échéance d'octobre 20212 incluse. [M] [P] n'a pas comparu. 

 

Par jugement du 14 janvier 2022, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, a : 

 


Condamné [M] [P] à payer à la société d'HLM Alliade Habitat la somme de 372,05 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté le 8 novembre 2021, échéance du mois d'octobre 2021 incluse ;


 


Déclaré la demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail présentée par la société d'HLM Alliade Habitat recevable ;


 


Rejeté cette demande ainsi que les demandes subséquentes du bailleur en expulsion et indemnité d'occupation ;


 


Condamné [M] [P] à payer à la société d'HLM Alliade Habitat la somme de 50 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;


 


Rejeté toutes les autres et plus amples demandes de la SA d'HLM Alliade Habitat ;


 


Condamné [M] [P] aux dépens.




Le Juge a retenu en substance : 




que le décompte locatif établit la réalité de la créance locative ;





que le bailleur ne justifie pas de suffisamment de démarches pour obtenir d'[M] [P] la communication de son assurance, la délivrance du commandement n'ayant été ni précédée, ni suivie de demandes moins comminatoires ;





qu'au regard de la modicité de la dette de loyer et de l'absence de diligence du bailleur pour vérifier si le locataire est assuré, les manquements contractuels reprochés au locataire ne sont pas suffisamment graves pour justifier le prononcer de la résiliation du bail.






Par déclaration enregistrée par RPVA le 1er février 2022, la société Alliade Habitat a interjeté appel des chefs du jugement du 14 janvier 2022 ayant rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et indemnité d'occupation et ayant rejeté les autres et plus amples demandes de la société Alliade Habitat.



Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le28 avril 2022, la société d'HLM Alliade Habitat demande à la Cour de : 



Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et notamment ses articles 7 et 24, Vu les articles 1103, 1728 et suivants du Code civil, Vu l'article 565 du Code de procédure civile, 



Infirmer le jugement rendu le 14 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a : 




rejeté cette demande (en prononcé de la résiliation des baux) ainsi que les demandes subséquentes du bailleur en expulsion et indemnité d'occupation ;

rejeté toutes les autres et plus amples demandes de la société d'HLM Alliade Habitat.


 

 

Statuant à nouveau, 

 

A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux (logement et stationnement) conclus entre la société Alliade Habitat et [M] [P] pour défaut de paiement des causes du commandement et défaut de justification d'assurance ;

 

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation de ces baux aux torts exclusifs d'[M] [P].

 

En conséquence, 




Ordonner l'expulsion d'[M] [P] des locaux loués - [Adresse 1] ' logement & stationnement à [Localité 3] (Département du Rhône) ainsi que celle de tout occupant de son chef suivant l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ;


 


Condamner [M] [P] à payer à la société Alliade Habitat une indemnité mensuelle d'occupation, s'élevant au montant des loyers et charges et subissant les révisions contractuellement prévues, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.


 

Y ajoutant, 

 


Condamner [M] [P] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 2 884,92 € correspondant aux loyers et charges dus au 27 avril 2022, échéances de mars 2022 incluses, outre le cas échéant les loyers et charges postérieurs, et outre en tout état de cause une indemnité mensuelle d'occupation s'élevant au montant des loyers et charges et subissant les révisions contractuellement prévues, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ; 





Condamner [M] [P] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;


 


Condamner [M] [P] aux entiers dépens de l'instance.


 

La société Alliade Habitat soutient en premier lieu que l'acquisition de la clause résolutoire doit être constatée. 



Elle fait valoir à ce titre : 

 


que si elle n'a pas présenté cette demande devant le premier juge, elle est recevable à la présenter en cause d'appel, au regard des dispositions de l'article 565 du Code de procédure civile selon lequel une demande n'est pas nouvelle dès lors qu'elle tend aux même fins que celle soumise au premier juge ;

qu'en vertu des dispositions de loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail est résilié de plein droit lorsque le locataire, après s'être vu signifier un commandement ne purge pas l'arriéré locatif de ce commandement dans le délai de deux mois, et ne justifie pas s'être assuré pour les risques locatifs dans le délai d'un mois à compter de la signification ;





que c'est le cas en l'espèce.




L'appelante fait valoir à titre subsidiaire que la résiliation du bail doit être prononcée aux torts exclusifs du locataire, alors que : 




[M] [P] n'a pas satisfait à son obligation essentielle de payer le loyer, étant observé que si l'arriéré locatif était relativement mineur à la date où le Tribunal a statué, le montant de l'arriéré aujourd'hui atteint la somme de 2 884,92 € ;





en outre, le premier juge a retenu à tort que le bailleur ne justifiait pas suffisamment de ses démarches pour obtenir du locataire la communication de son assurance, alors qu'en réalité, la société Alliade Habitat a, antérieurement au commandement, sollicité à quatre reprises la production d'un justificatif d'assurance auprès de [M] [P].


 

L'appelante ajoute que selon décompte actualisé arrêté au 27 avril 2022, [M] [P] reste à lui devoir la somme de 2 884,92 € au titre des loyers et charges dus, échéances du mois de mars 2022 incluses et qu'elle doit donc être condamnée à lui régler l'arriéré locatif à hauteur de ce montant. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



1) Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



La Cour observe que si le bailleur n'a pas sollicité l'acquisition de la clause résolutoire en première instance, se limitant à solliciter la résiliation des baux litigieux aux torts exclusifs du locataire il peut le faire en cause d'appel alors qu'en vertu des dispositions de l'article 565 du Code de procédure civile, une demande n'est pas nouvelle dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et ce même si leur fondement juridique est différent. 

 

Il ressort des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et plus précisément de l'article 7, que le locataire a l'obligation : 

 


de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (article 7 a) ;


 


de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. (article 7 g)


 

Aux termes de ces mêmes dispositions, le contrat de bail est résilié de plein droit lorsque le locataire, après s'être vu signifier un commandement par exploit d'huissier : 

 


ne purge pas l'arriéré locatif de ce commandement dans le délai de deux mois à compter de la signification ;


 


ne justifie pas s'être assuré pour les risques locatifs dans le délai d'un mois à compter de la signification du commandement de justifier de l'assurance.


 

En l'espèce, la Cour constate à l'examen des pièces versées : 








que les conditions générales du bail d'habitation et du bail du garage consentis à [M] [P] rappellent la faculté du bailleur d'appliquer la clause résolutoire dans ces deux hypothèses ; 





que le commandement délivré le 25 mai 2021 rappelait à [M] [P] qu'elle devait apurer l'arriéré locatif dans le délai de deux mois et justifier de son assurance dans le délai d'un mois, précisant que le bailleur entendait se prévaloir, en cas d'inexécution de sa part, de la clause résolutoire insérée aux deux baux ;





qu'à l'examen du décompte produit par le bailleur en date du 2 août 2021 (pièce 5 appelant), [M] [P] n'avait pas apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois puisque seule la somme de 1 284,45 €, a été réglée pendant le délai de deux mois alors que le principal du commandement d'élevait à la somme de 1 551,29 € ;





que par ailleurs, [M] [P] n'a pas justifié être assurée pour les risques locatifs dans le délai d'un mois.


 

Il en résulte que la clause résolutoire concernant tant le bail à usage d'habitation que le bail à usage de garage est acquise de plein droit au 26 juin 2021.



[M] [P] étant désormais sans droit ni titre, la Cour fait droit à la demande de la société Alliade Habitat visant à voir ordonner l'expulsion de [M] [P] des lieux loués ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux. 

 

La Cour fait droit également à la demande du bailleur visant à voir condamner [M] [P] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter de leur résiliation et jusqu'à libération complète et effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion. 

 

La Cour, en conséquence infirme la décision déférée en ce qu'il a débouté la société Alliade Habitat de sa demande visant à voir prononcée la résiliation des baux et statuer sur ses conséquences et statuant à nouveau : 




Constate l'acquisition de la clause résolutoire concernant les deux baux à la date du 26 juin 2021 ;





Ordonne l'expulsion d'[M] [P] des lieux loués ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ;


 


Condamne [M] [P] à payer à la société Alliade Habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter de la date de résiliation des deux baux et et jusqu'à libération complète et effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion.


 

2) Sur la créance locative



Il ressort du décompte arrêté au 27 avril 2022 versé aux débats par le bailleur que [M] [P] doit désormais à la société Alliade Habitat la somme de 2 884,92 € au titre de l'arriéré de loyers charges et indemnité d'occupation au titre des deux baux, échéances du mois de mars 2022 incluses. 

 

La Cour en conséquence confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [M] [P] à payer à la société d'HLM Alliade Habitat la somme de 372,05 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 8 novembre 2021, échéance du mois d'octobre 2021 incluse, et actualisant la créance, condamne [M] [P] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 2 884,92 € au titre des loyers et charges restant dus au 27 avril 2022, échances du mois de mars 2022 incluses. 



3) Sur les demandes accessoires 

 

La cour condamne [M] [P], partie perdante, aux dépens à hauteur d'appel et à payer à la société Alliade Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité. 

 



PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Infirme le jugement rendu le 14 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation de bail et les demandes de la société Alliade Habitat en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation et, 



Statuant à nouveau, 




Constate au 26 juin 2021 l'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation et du bail du garage intervenus entre la société Alliade Habitat et [M] [P] le 9 novembre 2016 ; 





Ordonne l'expulsion d'[M] [P] du logement et du garage sis [Adresse 1] à [Localité 3], département du Rhône, ainsi que celle de tout occupant de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois courant à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ;


 


Condamne [M] [P] à payer à la société Alliade Habitat une indemnité mensuelle d'occupation, s'élevant au montant des loyers et charges des deux baux et subissant les révisions contractuellement prévues, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;


 


Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [M] [P] à payer à la société d'HLM Alliade Habitat la somme de 372,05 € au titre des loyers et charges impayés pour les deux baux, arrêtée au 8 novembre 2021, échéance du mois d'octobre 2021 incluse. 




Y ajoutant, 




Condamne [M] [P], après actualisation de la créance, à payer à la société Alliade Habitat la somme de 2 884,92 € au titre des loyers et charges restant dûs au 27 avril 2022 pour les deux baux, échances du mois de mars 2022 incluses. 





Confirme la décision déférée pour le surplus ;





Condamne [M] [P] aux dépens à hauteur d'appel ;




Condamne [M] [P] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT