Cour d'Appel · Chambre des Urgences — 5 juillet 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







 CHAMBRE DES URGENCES





COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

Me Benjamin GIRARD

SCP CALENGE-GUETTARD-MICOU-DURAND

ARRÊT du 5 JUILLET 2023



n° : 219/23 RG 22/02900

n° Portalis DBVN-V-B7G-GWI7



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire de BLOIS en date du 2 novembre 2022, RG 22/00003, n° Portalis DBYN-W-B7F-D7LL ; 



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265290981219437



Monsieur [D] [Y]

Madame [K] [I] épouse [Y]



14 rue Armand Grammont - 28200 CHATEAUDUN



représentés par Me Benjamin GIRARD, avocat au barreau de BLOIS



INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265291063082781



Monsieur [U] [Z]

Madame [W] [C] [F] épouse [Z]



Beauregard - 41360 EPUISAY



représentés par Me Hervé GUETTARD de la SCP CALENGE-GUETTARD-MICOU-DURAND, avocats au barreau de BLOIS



' Déclaration d'appel en date du 15 décembre 2022

' Ordonnance de clôture du 23 mai 2023







Lors des débats, à l'audience publique du 31 mai 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;



Lors du délibéré :



Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller,







Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; 



Arrêt : prononcé le 5 juillet 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Le 24 mai 1980, [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] achetaient un ancien corps de ferme à réhabiliter, au lieu-dit Beauregard à Épuisay (41360) pour un montant de 210'000 Fr. à l'aide d'un emprunt contracté auprès de la Caisse d'Épargne ; un nouveau prêt destiné à des travaux leur était octroyé pour 6000 Fr. afin de permettre l'aménagement des combles.



Les emprunteurs n'ayant pu faire face à leurs obligations, la Caisse d'Épargne Centre Val de Loire devenait propriétaire du bien en août 1996.



Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 1996, la Caisse d'épargne consentait, à compter du 1er octobre 1996 un bail d'habitation aux époux [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] pour le même local moyennant paiement d'un loyer mensuel de 1500 Fr.



En janvier 2014, la Caisse d'épargne Centre Val de Loire vendait l'immeuble à un agent immobilier nommé [G] qui le revendait le 17 septembre 2015 à [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y].



Se plaignant de désordres, [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] assignaient [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Blois, lequel par une ordonnance en date du 13 mars 2019 ordonnait, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, une expertise judiciaire, commettant pour y procéder [L] [P], lequel déposait son rapport le 22 juin 2021.



Par acte en date du 20 décembre 2021, [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] faisaient assigner [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, aux fins de voir juger que le logement litigieux ne satisfait pas aux dispositions des alinéas 1r et 2me de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ordonner la mise en conformité du logement et dire que dans un délai de six mois, [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] devront réaliser ou faire réaliser les travaux préconisés par l'expert, et notamment la reprise en totalité de la couverture, la vérification de la charpente, le remplacement des châssis extérieurs, l'assèchement des murs extérieurs, la réalisation d'une isolation thermique et phonique des couvertures extérieures, la vérification et remise aux normes des installations de chauffage et notamment de l'insert, et la vérification de l'origine des infiltrations sous la maison et la mise en place d'un drainage périphérique. Ils demandaient que la bonne exécution des travaux soit contrôlée par l'expert judiciaire, que le loyer soit suspendu et subsidiairement réduit jusqu'à l'exécution des travaux, réclamant la condamnation de [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] à le payer une somme de 100 € par mois à compter du 17 septembre 2015 au titre de la réparation du préjudice de jouissance, et la somme de 1199,96 € à titre de remboursement de factures réglées.



Par jugement avant-dire droit en date du 27 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois ordonnait la réouverture des débats à l'audience du 21 septembre 2022 aux fins d'obtenir la production du bail dont se prévalent [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z].











Par jugement en date du 2 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois disait que le logement situé lieu-dit Beauregard à Épuisay ne revêt pas les critères de décence au sens de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, ordonnait la notification de cette décision au préfet de Loir-et-Cher, ordonnait à [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] de procéder dans le délai d'une année à compter de la signification de la décision aux travaux suivants : 



' isolation des murs extérieurs par l'intérieur,

' recollement des différentes remontées d'eau par le sol grâce à un système de drainage sous dallage aboutissant de manière gravitaire à un puisard extérieur,

' l'étanchéité des sols de l'habitation,

' remaniement de la couverture extérieure avec isolation thermique des combles,

' remise aux normes de l'installation électrique,

' remise aux normes de l'installation de chauffage.



La juridiction déboutait [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] de leur demande de désignation d'un expert judiciaire aux fins de contrôle de l'exécution des travaux.



La suspension du loyer de [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] était ordonnée jusqu'à la réalisation effective des travaux ; [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] étaient condamnés solidairement à payer à [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] la somme de 100 € par mois à compter du 17 décembre 2015 jusqu'à la date de réception des travaux en réparation de leur préjudice de jouissance et la somme de 634,82 € au titre du remboursement de la facture réglée par eux, ainsi que la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration déposée au greffe le 15 décembre 2022, [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] interjetaient appel de ce jugement.



Par leurs dernières conclusions en date du 9 mai 2023, ils en sollicitent l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de juger que les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile n'ont pas été respectées, que les demandes de [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] sont prescrites, de les débouter de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner à leur payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile.



Par leurs dernières conclusions en date du 2 mars 2023, [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] sollicitent la confirmation en toutes ses dispositions du jugement du 2 novembre 2022 et l'allocation de la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture était rendue le 23 mai 2023.



SUR QUOI :



Attendu qu'à l'appui de son argumentation relative à une violation alléguée du principe du contradictoire, la partie appelante, rappelant que la réouverture des débats était ordonnée à l'audience du 21 septembre 2022, déclare qu'à cette audience, le dossier a été retenu et mis en délibéré au 2 novembre 2022, audience à laquelle [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] n'étaient ni présents ni représentés, ce qui est indiqué sur le jugement, de sorte qu'il serait ignoré si [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] ont régulièrement transmis les pièces sur lesquelles ils faisaient valoir leurs demandes, dont le bail ;











Que le jugement du 2 novembre 2023 mentionne que, lors des débats du 21 septembre 2022, a comparu Madame [K] [I] ayant pour conseil Maître Joëlle Bacot, avocat au barreau de Chartres, [D] [Y] étant non comparant, alors que le texte dudit jugement mentionne (page 3,6me §) que, bien que régulièrement convoqués, [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] n'ont pas comparu, ni personne pour eux ;



Que le conseil de [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] a déposé des écritures dans le cadre de la procédure (pièce 13) et a écrit au tribunal afin de solliciter des renvois (pièces 14 et 15), le conseil de [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] ayant communiqué ses pièces au conseil de ses adversaires le 3 février 2022 (pièce 16), le contrat de bail, dont la production était sollicitée par jugement avant-dire droit du 27 juillet 2022, ayant été communiqué le 31 août 2022 (pièce 17) ;



Qu'il n'est pas contestable que ce jugement avant-dire droit était rendu contradictoirement et fixait une date d'audience, à laquelle il appartenait à [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] de se rendre ou de se faire représenter sans qu'il soit besoin de convocation ou autre formalité ;



Qu'il ne peut être valablement contesté que le principe du contradictoire a été respecté en la cause, ni [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] ni la juridiction du premier degré ne pouvant porter le moindre responsabilité du fait que le conseil de [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] ne s'est pas présenté à l'audience, du fait qu'ils n'auraient pas eu connaissance du bail produit le 31 août 2022, ni du fait qu'eux'mêmes n'ont pas comparu alors que la date de l'audience de renvoi, soit le 21 septembre 2022, avait été annoncée ;



Qu'il y a lieu d'écarter l'argumentation formée en ce sens par [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] ;



Attendu que les appelants invoquent la prescription des demandes formées par [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z], exposant la chronologie des événements survenus depuis 1980 concernant l'immeuble qu'ils ont acquis le 17 septembre 2015, expliquant qu'entre 1980, date de l'acquisition par [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] et 2015, date de l'acquisition par eux-mêmes, aucuns travaux n'étaient effectués dans le bien ;



Qu'ils déclarent, ainsi que le précise l'expert, qu'ils n'ont jamais eu connaissance de l'ampleur des désordres dont souffrait le bien immobilier ni de son caractère indécent, le vendeur n'ayant pas porté ces éléments à leur connaissance, la vétusté de l'immeuble et/ou son caractère indécent n'ayant pas été mentionné dans le compromis de vente ni dans l'acte notarié du 15 novembre 2015 ;



Qu'il ajoute que [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] savaient pertinemment que le logement ne répondait pas aux obligations de décence puisqu'ils en avaient été propriétaires pendant près de 25 ans ;



Que les appelants considèrent que les demandes formées par [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] sont prescrites du fait qu'ils n'ont pas agi dans le délai de cinq ans à compter du jour où ils ont eu connaissance de l'insalubrité des lieux loués, les appelants prétendant qu'à compter du jour où leurs adversaires sont devenus locataires, soit en 1996, jusqu'à la vente du bien par la Caisse d'Épargne, ils disposaient du temps nécessaire pour contraindre leur acquéreur à mettre la maison en état d'être louée, et qu'en agissant de la sorte ils auraient concouru à leur propre préjudice et à la dégradation de la maison ;











Attendu qu'il est indéniable qu'en faisant l'acquisition du bien le 15 novembre 2015, ce bien se trouvant occupé par [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z], la vente étant intervenue ensuite d'un accord sur la chose et sur le prix entre le vendeur et [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y], ces derniers prenaient l'immeuble dans l'état où il se trouvait, et qu'ils connaissaient nécessairement ou étaient supposés connaître ;



Qu'ils ne font état d'aucuns vices cachés, se limitant à affirmer que le précédent propriétaire « s'est bien gardé » d'attirer leur attention sur l'état de l'immeuble ;



Que ledit vendeur, qui n'a pas été appelé à la cause, serait fondé à se prévaloir s'il l'avait été de la règle selon laquelle l'acheteur doit être curieux (emptor debet curiosus esse), et ne doit s'engager que lorsqu'il est sûr d'acquérir la chose, que l'immeuble soit occupé ou non, au juste prix par rapport à l'état dans lequel elle se trouve sur lequel il doit se renseigner ;



Que le délai de prescription ne peut avoir commencé de courir en faveur de [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] avant la date de l'acquisition ;



Que l'assignation en référé a été faite le 14 novembre 2018, soit moins de cinq ans après ;



Attendu que la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil n'est pas acquise ;



Attendu que [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] invoquent la responsabilité des locataires qui auraient refusé le 14 février 2022 une estimation des travaux de toiture, de charpente et sur les vélux ;



Que ce refus ne peut être regardé comme illégitime, puisque les travaux avaient été déterminés par l'expert judiciaire, et qu'il suffisait au propriétaire d'y faire procéder ; 



Attendu que [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] reprochent à [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] de n'avoir jamais entretenu les châssis extérieurs ;



Que [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y], là encore, avaient nécessairement connaissance de cette situation lorsqu'ils ont acheté le bien dans l'état où il se trouvait, les obligations des locataires envers les propriétaires précédents ne les concernant pas et ne pouvant donc être légitimement invoquées ;



Attendu que l'expert a agi au contradictoire des parties, ayant répondu à leurs observations, de sorte que les critiques émises aujourd'hui par [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] relativement à l'assèchement des murs après leur isolation, et au fait que, s'agissant du chauffage, l'expert se serait « contenté de dresser son rapport sur les seules allégations des locataires », ne sont pas recevables ;



Que les éléments relevés par l'expert doivent être considérés comme constants ;



Attendu que la juridiction du premier degré n'a pas prononcé d'astreinte, mesure coercitive obéissant à des règles, la liquidation étant décidée en fonction du comportement du débiteur de l'obligation et des difficultés qu'il a rencontrées, puisqu'il a ordonné la suspension du paiement des loyers ;



Que, si la suspension totale du paiement des loyers jusqu'à la fin de l'exécution des travaux peut être regardée comme une mesure excessive, voire déséquilibrée, eu égard au fait que la décision querellée









est exécutoire par provision, et au fait que dans l'hypothèse d'une inertie des locataires à laisser s'effectuer lesdits travaux, ou dans l'hypothèse de difficultés d'exécution, ce délai pourrait se prolonger de façon illégitime au détriment exclusif des propriétaires, ainsi privés de tout revenus locatifs même s'ils n'ont pas démérité ;



Qu'il apparaît que [D] [Y] et [K] [I] épouse [Y] ne forment pas, à titre principal ou à titre subsidiaire, de demande de consignation des loyers entre les mains d'un tiers ;



Attendu qu'il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats, de renvoyer la cause et les parties à la mise en état afin de recueillir leurs observations sur le devenir des sommes relatives aux loyers échus entre le point de départ du délai imparti par la juridiction du premier degré et l'aboutissement des travaux ; 



Attendu qu'il y a lieu de réserver l'ensemble des autres droits et moyens des parties ;



PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Juge que les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ont été respectées par le du premier degré,



Juge que les demandes de [U] [Z] et [W]-[C] [F] épouse [Z] ne sont pas prescrites,



Avant-dire droit au fond,



Ordonne la réouverture des débats,



Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 23 mai 2023,



Renvoie la cause et les parties à l'audience de mise en état du mardi 12 septembre 2023 à 10h00, et invite les parties à déposer leurs observations sur le devenir des sommes relatives aux loyers échus entre le 2 novembre 2022 et la réalisation effective des travaux,



Réserve l'ensemble des autres droits et moyens des parties, en ce compris l'application éventuelle des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.





Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,