Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 5 juillet 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 05 JUILLET 2023



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07206 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTYM



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 





APPELANTE

 

Madame [K] [P]

[Adresse 5]

[Localité 6]

née le [Date naissance 3] 1988 à [Localité 9] (Tunisie)



représentée par Me Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004622 du 30/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMÉ



Monsieur [E] [O]

[Adresse 1]

[Localité 7]

né le [Date naissance 4] 1980 à [Localité 10]



représenté et assisté par Me Manuel BISE BLAINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0780







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Patricia LEFEVRE, Conseillère





Greffier, lors des débats : Olivier POIX



 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Jeanne Belcour, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



Par acte sous seing privé du 19 décembre 2018, M. [O] a donné à bail à Mme [P] un local à usage d'habitation principale situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 806 euros, hors charge. A la suite du non-paiement des loyers et charges, M. [O] a fait signifier à Mme [P], en date du 3 mars 202, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 6 478,48 euros.



Les paiements n'ayant pas été régularisés, par acte d'huissier du 30 juin 2021, M. [O] a fait assigner Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d'ordonner l'expulsion de Mme [P] et de tous les occupants de son chef, d'ordonner le transport et la séquestration des objets mobiliers qui subsisteraient dans l'appartement, de condamner par provision Mme [P] au paiement des sommes suivantes :

- 10 143,92 euros correspondant à sa dette locative ;

- Une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu'à libération effective des lieux ;

- 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Les entiers dépens.



Par ordonnance de référé contradictoire du 21 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :



- Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ;

- Déclaré l'action de M. [O] recevable ;

- Constaté, pour défaut de paiement des loyers, l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 19 décembre 2018 entre d'une part, M. [O], et d'autre part, Mme [P], et portant sur le logement situé dans l'immeuble sis [Adresse 5], à la date du 3 mai 2021 ;

- Débouté Mme [P] de ses demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux ;

- Ordonné l'expulsion de Mme [P] et de tous les occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamné Mme [P] au paiement à M. [O], à titre provisionnel, de la somme de 14 569,32 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus, incluant le mois de novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

- Condamné Mme [P] au paiement à M. [O], à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 3 mai 2021 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;

- Condamné Mme [P] à payer à M. [O] la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné Mme [P] aux entiers dépens de l'instance ;

- Débouté les parties de toutes demande plus ample ou contraire ;

-Rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.



Par déclaration du 7 avril 2022, Mme [P] a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de la décision dont appel.



Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 juin 2022, et au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, L613-1 du code de la construction et de l'habitation, 1343-5 du code civil, L412-1 à L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, et 514 du code de procédure civile, de :

- Déclarer Mme [P] recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit,

- Infirmer la décision entreprise ;

Et juger à nouveau ;

- Débouter M. [O] de toutes ses demandes ;

- Octroyer à Mme [P] un délai de paiement de 36 mois pour le règlement des arriérés de loyers ;

- Ordonner la diminution de la dette locative des sommes versées non prises en compte notamment les 3 500 euros réglés en septembre 2020 et la saisie du livret A à hauteur de 3 541,03 euros ;

Subsidiairement,

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation correspondant au loyer et aux charges du dernier loyer sans majorations ;

- Débouter M. [O] de ses demandes tant en première instance qu'en appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner M. [O] à payer à Me Mesle la somme de 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

M. [O] demande à la cour, par ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 juillet 2022, et au visa des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1961 du code civil, L412-3, L412-4 et L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 696 et 700 du code de procédure civile, ainsi que du contrat de bail du 19 décembre 2018 et le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée audit contrat délivré le 3 mars 2021, et de la saisine de la CCAPEX du 4 mars 2021 et la dénonciation de la procédure au préfet, de :

- Recevoir M. [O] en ses demandes et y faisant droit ;

- Confirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le 22 janvier 2022, en ce qu'elle a :

- Constaté, pour défaut de paiement des loyers, l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 19 décembre 2018 entre d'une part M. [O] et d'autre part Mme [P] et portant sur le logement situé dans l'immeuble sis [Adresse 5] à la date du 3 mai 2021 ;

- Débouté Mme [P] de ses demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux ;

- Ordonné l'expulsion de Mme [P] et de tous les occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamné Mme [P] au paiement à M. [O], à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 3 mai 2021 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;

- Condamné Mme [P] a payé à M. [O] la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné Mme [P] aux entiers dépens de l'instance ;

L'infirmant pour le surplus et statuant à nouveau :

- Condamner Mme [P] au paiement à M. [O], à titre provisionnel, de la somme de 17 319,93 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus, incluant le mois de mai 2022, sauf à parfaire, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

Y ajoutant,

- Condamner Mme [P] à payer à M. [O] la somme de 2 500 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner Mme [P] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du timbre fiscal de constitution devant la cour (soit 225 euros TTC).

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



SUR CE,

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.



L'article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.



Mme [P] indique avoir perdu son emploi en mars 2020, et que ses seuls revenus sont depuis lors ceux du RSA et c'est pourquoi elle demande donc la suspension de la clause résolutoire.



En réponse, M. [O] rappelle qu'outre le commandement de payer demeuré infructueux du 3 mars 2021, l'appelante ne paie plus son loyer depuis le mois d'août 2020, et qu'il avait été contraint de lui faire délivrer un premier commandement de payer le 21 juillet 2020. C'est pourquoi, à défaut de règlement d'une seule des échéances du loyer échu et des échéances du loyer courant, la clause résolutoire est définitivement acquise, et il s'oppose à cet effet à toute suspension de cette clause.

Le bail d'habitation conclu le 19 décembre 2018 contient effectivement une clause résolutoire à l'article VII selon laquelle «le présent contrat sera résilié de plein immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « . Le commandement de payer du 3 mars 2021 a bien reproduit intégralement cette clause résolutoire, et selon le décompte joint du 26 février 2021, il était réclamé à Mme [P] la somme de 6 637,66 euros correspondant aux loyers et charges impayés que cette dernière n'a pas payé dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement de payer.

- Sur l'octroi d'un délai de paiement :

Selon l'article 24 V de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (') au locataire en situation de régler sa dette locative. (') Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit son suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».



En vertu des V et VII de l'article 24 précité, le juge peut donc accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant ce délai, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus mais les modalités de paiement accordées ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [P] indique ne percevoir pour revenus que le montant du RSA, à savoir une somme de 420 euros mensuels. Elle prétend avoir essayé d'apurer sa dette locative, sans succès, en raison du refus de son bailleur de bénéficier du Fonds de Solidarité Logement. Elle sollicite de ce fait des délais de paiement sur une durée de 36 mois.

En réponse, M. [O] soutient que si Mme [P] a perdu son emploi en mars 2020, elle n'en justifie cependant pas, ne semble pas avoir perçu d'allocation chômage et ne disposer que du RSA. Cependant, une saisie-attribution a permis d'appréhender la somme de 3 541,03 euros le 2 mars 2022, ce qui laisse à penser selon M. [O] que Mme [P] disposait à cette époque de plus de ressources qu'elle ne le laissait entendre. M. [O] considère qu'au vu des revenus invoqués à hauteur de 420 euros et un loyer mensuel de 917,99 euros charges comprises, l'appelante n'a pas la capacité de reprendre le règlement de ses loyers, et encore moins d'apurer sa dette, et ce même sur un échéancier de 36 mois. Il s'oppose donc à l'octroi d'un délai de paiement, qui ne pourra pas être respecté.



Il ressort des pièces versées aux débats que Mme [P] paie très irrégulièrement ses loyers et charges, et n'a plus effectué aucun paiement depuis le 2 octobre 2020. En outre, ses seules ressources déclarées s'élevent à 420 euros par mois, ce qui ne lui permet pas tout à la fois d'apurer sa dette locative et de s'acquitter du loyer courant. Mme [P] ne propose d'ailleurs aucun échéancier chiffré qu'elle serait susceptible de respecter, alors qu'elle présente une dette locative de plus de 14 000 euros, un loyer mensuel de 917,99 euros et des revenus mensuels de 420 euros.



C'est ainsi qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délai de paiement à Mme [P] dans la mesure où cette dernière apparaît dans l'incapacité de pouvoir respecter un échéancier sur 36 mois.



L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef et sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 mai 2021.





- Sur l'octroi d'un délai pour quitter les lieux :



Dans la mesure où il a été constaté l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail est de plein droit et Mme [P] ses trouve désormais occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5]. Son expulsion sera donc confirmée.



Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'aux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieur à 3 ans.



Mme [P] expose avoir déposé dès le 25 février 2019 une demande de logement social, ainsi que d'avoir écrit à la mairie du [Localité 6] à plusieurs reprises afin d'appuyer sa demande. Elle affirme ainsi avoir reçu une proposition de logement qu'elle a accepté, mais que son dossier ne sera certainement pas gardé, car par erreur, il a été retenu un revenu de 1000 euros mensuels, revenu qu'elle ne perçoit pas. C'est pourquoi, Mme [P] sollicite de la cour un délai pour quitter les lieux.



En réponse, M. [O] argumente, que pour pouvoir remplir les conditions des articles du code de la construction et de l'habitation, Mme [P] doit pouvoir justifier que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales d'une part, et d'autre part, prouver qu'elle est de parfaite bonne foi dans l'exécution de ses obligations vis-à-vis de son bailleur, tout en démontrant avoir effectué des démarches actives pour se reloger n'ayant pas abouties. Ce qui n'est pas le cas car il estime que l'appelante est d'une totale mauvaise foi car elle n'avait pas indiqué disposer d'une somme de 3 541,03 euros saisie lors de la saisie-attribution du 3 mars 2022 et a déjà bénéficié de la trêve hivernale. De plus, M. [O] indique qu'aucune somme n'est plus versées depuis près de 24 mois consécutifs.



 Enfin, M. [O] soutient que Mme [P], n'a pas communiqué de documents récents relatifs à ses ressources actuellement perçues. L'intimé s'oppose dès lors à toute demande d'octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux, et sollicite la confirmation de l'ordonnance sur ce point.



Il ressort des pièces produites aux débats qu'à la suite d'un commandement d'avoir à quitter les lieux en date du 16 février 2022, Mme [P] a effectivement quitté les lieux au cours du mois de septembre 2022 et est actuellement hébergé temporairement chez une connaissance à [Localité 8] (77).



Elle a par ailleurs reçu le 17 février 2022 une proposition de relogement de la part de la mairie de [Localité 10] pour un T3 situé [Adresse 2] et il n'est pas démontré que son dossier ne sera pas retenu du fait d'une erreur sur ses revenus. En outre, le bail a été résilié à la date du commandement de payer resté infructueux du 3 mai 2021 et Mme [P] a déjà bénéficié de plus de deux ans depuis cette date, pour retrouver un nouveau logement.





Sa demande de délai pour quitter les lieux sera donc rejetée. L'ordonnance entreprise confirmée sur ce point.

- Sur l'actualisation de la dette locative :

Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Mme [P] ne conteste pas l'existence d'une dette locative mais en en conteste cependant son montant. Elle indique avoir réglé une somme de 3 500 euros en septembre 2020 qui n'apparaît pas sur le décompte adverse fourni en première instance par le bailleur pour la période du 1er juillet au 1er octobre 2020 et relève que le décompte du locataire ne commence que le 1er novembre 2020, décompte qui ne permet donc pas d'identifier le rappel de loyer de 2 835 euros. Elle indique enfin avoir bénéficié d'un rétablissement personnel à la suite d'une décision de la commission de surendettement de Seine-et-Marne du 27 octobre 2022 qui a effacé totalement sa dette locative vis-à-vis de son bailleur, M. [O]. Dès lors, sa dette n'est selon elle pas déterminable, et doit être diminuée.



En réponse, M. [O] indique que la somme de 3 500 euros évoquée par l'appelante a bien été prise en compte, laquelle a par ailleurs permis de solder les échéances demeurées impayées des mois d'avril à juin 2020, ainsi qu'une partie de celle de juillet. Ensuite, la somme de 2 835 euros évoquée par l'appelante est parfaitement identifiée, et correspond, toujours selon l'intimé, au solde restant dû sur le mois de juillet, ainsi que les échéances d'août à octobre 2020. Il en va de même pour la somme saisie au titre de la saisie-attribution au mois de juin 2022, qui a bien été déduite de la somme de 17 319,93 euros, montant de la dette locative de Mme [P] à la date des conclusions de l'intimé. 



Actuellement, la dette locative a encore augmenté et doit être portée à 17 319,93 euros, somme qui est désormais sollicitée.



Il y a lieu de noter qu'en première instance, Mme [P] ne contestait pas le montant de la dette qui était alors de 14 569,32 euros.



Il ressort en outre des pièces versées aux débats que la sommes de 3 500 euros au titre du versement effectué par Mme [P], ainsi que celle de de 3 541,03 euros au titre de la saisie-attribution effectuée le 3 mars 2022 ont bien été prises en compte dans le calcul de la dette locative, comme le démontrent les relevés de compte produites par M. [O] et émanant de la société BM Conseil pour la période du 1er janvier au 28 septembre 2020, puis de la société LBL Gestion pour la période du 1er octobre 2020 au 1er juin 2022.



C'est ainsi qu'il ressort des relevés de comptes précités ainsi que du décompte de provisions pour charges de copropriété établi par la société Degueldre, gestion locative et syndic, que la dette de Mme [P] n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 17 319,93 euros au 1er juin 2022.



La commission de surendettement des particulier de la Seine-et-Marne a prononcé le 27 octobre 2022 le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [P] qui entraîne l'effacement total de ses dettes. Pour autant, cette décision n'est pas définitive puisqu'elle a été frappée d'une voie de recours par M. [O] le 16 novembre 2022. L'effacement des dettes de Mme [P] n'est donc pas effectif à ce jour et aucune contestation sérieuse de l'obligation de payer les loyers n'est caractérisée.



C'est ainsi que Mme [P] sera donc condamnée à payer à M. [O] une somme provisionnelle de 17 319,93 euros au titre de la dette locative et l'ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Sur les autres demandes

Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et à l'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens d'appel.

Il est inéquitable de laisser à la charge de M. [O] la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens d'appel, et une somme de 1 000 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d'appel seront laissés à la charge de Mme [P].



PAR CES MOTIFS,

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a condamné Mme [P] à payer à M. [O], à titre provisionnel, une somme de 14 569,32 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [P] à payer à M. [O], à titre provisionnel, la somme de 17 319,93 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus, incluant le mois de mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;



Déboute Mme [P] de sa demande de condamnation au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;



Condamne Mme [P] à payer à M. [O] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel;



Condamne Mme [P] aux dépens de l'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT