Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 5 juillet 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 5 JUILLET 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01384 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7BS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 21/07607





APPELANTE 

S.A.S. HOLDING CAS 

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social: 

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Immatriculée au RCS de Pontoise sous le n° 879 103 703



Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Assistée de Me Antoine MOIZAN de la SELEURL FEUGERE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS



INTIMEE 

S.C.I. NACIMA 

prise en la personne de tous représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 843 547 027



Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Représentée par Me Erwann COIGNET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0230



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Nathalie RECOULES, Présidente

Douglas BERTHE, Conseiller

Marie GIROUSSE, Conseillère

qui en ont délibéré. Un rapport a été présenté à l'audience par Mme Nathalie RECOULES, Présidente, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO



ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par M.Damien GOVINDARETTY, Greffier présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2020, la SCI Nacima a donné à bail à la SAS Holding Cas CAS un local à usage commercial situé [Adresse 1] à [Localité 3] et destiné exclusivement aux activités de restauration à l'exclusion de toute autre utilisation.



Le bail était consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 10 octobre 2020 pour se terminer le 10 octobre 2029, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 5.163 euros TTC et le paiement d'un droit au bail. Les parties ont convenu d'une dispense de paiement des deux premiers mois de loyers à titre de compensation des travaux d'aménagement et d'installation liés à l'activité.



La SCI Nacima a délivré à la locataire, par exploit d'huissier du 2 juillet 2021, un commandement de payer la somme principale de 39.741euros visant la clause résolutoire.



Par acte d'huissier en date du 30 juillet 2021, la SAS Holding Cas CAS a assigné la société Nacima devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicité l'annulation du commandement du 2 juillet 2021, le paiement de dommages et intérêts au regard des manquements du bailleur à ses obligations à venir en compensation des sommes dues par la locataire.



Par jugement en date du 18 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- prononcé l'annulation du commandement de payer en date du 2 juillet 2021 ;

- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial en raison des nombreux manquements commis par la SAS Holding Cas CAS ;  

- ordonné l'expulsion de la SAS Holding Cas CAS ainsi que celle de tous les occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 1] à compter de la présente décision ;

- condamné la SAS Holding Cas CAS à payer à la SCI Nacima une indemnité d'occupation mensuelle égale montant du loyer et des charges à compter du jugement jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamné la SAS Holding Cas CAS à payer à la SCI Nacima la somme de 24.495,80 euros au titre du solde du droit au bail et des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;  

- condamné la SAS Holding Cas CAS à verser à la SCI Nacima la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.



Par déclaration en date du 19 janvier 2023, la société Holding Cas CAS a interjeté appel partiel du jugement du 1er juin 2021. 



Saisie par requête en date du 24 février 2023, la société Holding Cas a été autorisée à assigner à jour fixe à l'audience du 9 mai 2023. 



Par acte du 31 janvier 2023, la société Holding Cas a signifié à la SCI Ncima ses conclusions d'appelant valant assignation à comparaître. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS :



Dans ses dernières conclusions signifiées le 28 avril 2023, la société Holding Cas Cas demande à la cour de :

- recevoir la société Holding Cas cas en son appel et le déclarer et bien fondée ;

Y faisant droit, 

- infirmer le jugement du 18 janvier 2023 en ce qu'il a notamment prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial en raison des nombreux manquements commis par la SAS Holding Cas CAS, ordonné son expulsion de la SAS Holding Cas CAS, condamné la SAS Holding Cas CAS à payer à la SCI Nacima une indemnité d'occupation mensuelle égale montant du loyer et des charges à compter du jugement jusqu'à la libération effective des lieux, condamné la SAS Holding Cas CAS à payer à la SCI Nacima la somme de 24.495,80 euros au titre du solde du droit au bail et des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, condamné la SAS Holding Cas CAS à verser à la SCI Nacima la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens ; 

Et, statuant à nouveau, 

À titre principal, 

- dire et juger nul et non avenu le jugement dont appel du 18 janvier 2023 ;  

- annuler le commandement de payer du 2 juillet 2021 ; 

- condamner la SCI Nacima à indemniser la SAS Holding Cas CAS à hauteur de 52.164 euros, pour ses manquements à son obligation de délivrance conforme ; 

- ordonner la compensation partielle de ces dommages et intérêts avec les sommes restantes dues par la SAS Holding Cas CAS au jour de l'arrêt à intervenir ;

- ordonner la réintégration immédiate de la SAS Holding Cas CAS dans les lieux, et la remise des clefs du local par la SCI NACIMA, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

En tout état de cause, 

- débouter la SCI Nacima de son appel incident ;

- débouter la SCI Nacima de sa demande de résiliation judiciaire, faute de démontrer des manquements graves la justifiant ; 

- la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner la SCI Nacima à verser à la SAS Holding Cas CAS la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Éric Allerit, membre de la SELARL TBA, pour ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu de provision.



Par conclusions signifiées le 4 mai 2023 la société Nacima, intimée, demande à la cour de :

- infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant du droit au bail à 30.000 euros ;

- statuer à nouveau et fixer le droit au bail à la somme de 40.000 euros ;

- condamner la SAS Holding Cas CAS à payer à la SCI Nacima la somme de 17.869,88 euros au titre du solde du dépôt de garantie, du solde du droit au bail et des loyers impayés, arrêtée au 17 avril 2023 ;

- confirmer la décision entreprise pour le surplus ;

- débouter la société Holding Cas Cas de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions l'y disant mal fondées ;

- condamner la société Holding Cas Cas à payer à la SCI Nacima la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Christophe Pachalis, membre de la SELARL Recamier.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.





SUR CE, 



Sur la nullité du jugement du 18 janvier 2023



La société Holding Cas expose qu'en vertu de l'article L.653-8 du code de commerce et, en application d'un jugement du tribunal de commerce de Paris du 5 juin 2018, M. [L], gérant de la SCI Nacima, a fait l'objet d'une interdiction de gérer toute personne morale pendant 10 ans ce dont il ne pouvait ignorer en ayant été informé par le mandataire liquidateur désigné, que de ce fait tous les actes formés par la société Nacima étaient frappés de nullité, sur le fondement de l'article 117 du code de procédure civile et 1160 du code civil, dont le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 2 juillet 2021, la constitution devant le tribunal judiciaire de Bobigny du conseil de la SCI Nacima, les conclusions récapitulatives signifiées devant le tribunal judiciaire le 16 mai 2022, auxquelles le jugement dont appel a fait partiellement droit, et qu'en conséquence, la cour déclarera nul et non avenu le jugement du 18 janvier 2023. 



La société Nacima oppose que la locataire tente de se prévaloir d'une décision rendue en l'absence du défendeur, cité dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile et ne lui ayant jamais été signifiée, pour fonder une nullité des actes pour irrégularité de fond, que les conséquences juridiques liées à l'interdiction de gérer sur des actes postérieurs à son prononcé passés par l'interdit de gérer sont incertaines, que la résiliation judiciaire prononcée du bail consenti par la SCI Nacima est l'objet principal de la présente instance, or, selon le raisonnement de la preneuse, la présente instance n'aurait donc même pas lieu d'être puisque ledit bail, constituant un acte de gestion de la SCI Nacima serait lui-même nul et non avenu, qu'ainsi, s'il devait être fait droit à la demande de nullité du jugement la cour ne manquerait alors pas de relever également la nullité du contrat de bail objet des présentes, qu'en conséquence, la cour déboutera la demande de nullité du jugement.



Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, constitue notamment une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le défaut de pouvoir d'une partie figurant au procès comme représentant une personne morale.



L'article L653-8 du code de commerce prévoit que le tribunal peut prononcer, à la place de la faillite personnelle du dirigeant, l'interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler, directement ou indirectement toute entreprise commerciale et toute personne morale.



Par jugement prononcé par le tribunal de commerce de Paris le 5 juin 2018, revêtu de l'exécution provisoire, M. [L] a fait l'objet d'une interdiction de gérer de 10 ans. Bien que rendu au visa de l'article 659 du code de procédure civile, ce jugement a fait l'objet d'une publication au BODACC en date du 5 juin 2018 ayant pour effet non seulement d'informer toutes personnes, mais encore de rendre opposable aux tiers la décision dont ils peuvent se prévaloir. En outre, la société Holding Cas, qui n'a pas à justifier de la signification de la décision à M [L], produit des échanges électroniques qu'elle a eu avec le mandataire liquidateur de la société dont M [L] était gérant à l'époque, dont il appert que ce dernier avait informé M [L] de la décision rendu et lui en avait adressé une copie sous format électronique pour information. 



La protection de l'ordre public économique voulue par le législateur au travers de telles sanctions permet aux tiers, dont la société Holding Cas, de se prévaloir de l'incapacité de M [L] à avoir valablement administré la SCI Nacima et, par voie de conséquence, de la nullité relative des actes passés par la SCI Nacima et, notamment, la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 juillet 2021, qui n'aura pas être examinée d'autre chef, et des conclusions récapitulatives signifiées le 16 mai 2022 dans le cadre de ce contentieux de première instance. 



De ce fait, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu'il s'est fondé sur des demandes et moyens soutenus par la SCI Nacima dans le cadre de conclusions frappées de nullité, encourt la nullité. 



La SCI Nacima ayant régularisé sa situation par désignation de Mme [C] [L] en qualité de gérante aux termes d'une décision de l'assemblée générale extraordinaire en date du 27 janvier 2023, publiée au Nouvel Economiste le 3 février 2023 et au BODACC le 22 février 2023, la cour statuera au regard des conclusions régulièrement signifiées par cette dernière le 4 mai 2023.













Sur les manquements à l'obligation de délivrance conforme



Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail, doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparation. Les dispositions contractuelles imposant au locataire de prendre les locaux en l'état et de supporter l'exécution de travaux, dérogeant aux articles l719 et 1720 précités, doivent s'interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.



La société Holding Cas expose, en substance, que la société Nacima a manqué à son obligation de délivrance conforme, justifiant sa condamnation à des dommages et intérêts et leur compensation avec les sommes dues par la SAS Holding Cas, que ces manquements ont porté sur trois points, premier point un défaut de conformité du local à l'usage auquel il était destiné, ayant contraint la locataire à effectuer d'importants travaux de mise en conformité relevant des obligations du bailleur, second point un défaut d'accès aux parties communes caractérisant un trouble de jouissance par défaut de délivrance d'un badge d'accès à l'immeuble, et enfin le défaut de répartition des frais d'électricité en absence de compteurs séparés.



La société Nacima oppose que la preuve d'un défaut de conformité des locaux à l'exercice de l'activité de restauration rapide n'est pas rapportée faute de preuve de la réalisation des travaux, objets du devis de la société RDC, que concernant l'accès aux parties communes de l'immeuble eu égard à l'activité de restauration exercée aucun problème causé par des poubelles n'a été constaté ou dénoncé démontrant que la locataire avait bien accès au local, disposant d'un badge qu'elle a perdu, et qu'elle avait aussi accès au toit de l'immeuble, ayant installé une cheminée d'évacuation des fumées, que sur les frais d'électricité elle a sans en informer le bailleur contacté Enedis pour faire mettre le compteur à son nom et retardé l'exécution de l'intervention d'Enedis en raison de sa carence fautive dans l'obtention du certificat Consuel.



L'article 11 du bail relatif aux dépenses d'entretien et de réparations prévoit que le locataire prendra les lieux dans l'état où il se trouveront au moment de l'entrée en jouissance. Il dispose par ailleurs que : 

Aux termes de l'article 5, le bailleur a accordé au locataire une dispense de paiement des deux premiers mois de loyers au titre de compensation des travaux d'aménagement et d'installation liée à l'activité. 



Le devis détaillé, de la société RDC en date du 1er décembre 2020, relatif à des travaux de démolition et agencement intérieur pour un montant de 78.305 € HT avec cachet et signature de la société prévoit la réalisation notamment de cloisonnement, de pose de faux plafond ou de carrelage et des travaux de peinture ne correspondant pas à des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil. La mention de postes de travaux relatifs à la séparation des gaines techniques, à la ventilation et aux évacuation des eaux, à l'évacuation des appareils sanitaires et au tableau électrique, en absence d'état des lieux d'entrée constituant un point de comparaison et faute de mise en demeure du bailleur de mettre les lieux en conformité à leur destination ne suffit pas à établir la preuve du manquement allégué. De surcroît, les trois factures de la même société en date des 3, 29 janvier 2021 et 22 février 2021 pour le même montant global mais sans détail des prestations facturées, qui ne comportent ni le cachet de l'entreprise ni la signature du gérant, alors que la société Holding Cas ne justifie pas des paiements effectués, n'attestent pas de la réalisation effective de ces travaux. Enfin, la facture de la société AG Bâtiment en date du 30 novembre 2020 correspondant notamment à la pose de deux WC suspendus pour un montant de 7.460 € HT se révèle en toute hypothèse inférieure à la remise de loyer consentie.











Concernant le défaut d'accès aux parties communes, les extraits de messages électroniques établis par l'appelante sur papier blanc sans autre mention ne constituent pas une preuve suffisante du manquement allégué. Enfin, concernant les frais d'électricité, outre que les factures produites ne démontrent pas en soi un paiement indu par la société Holding Cas CAS, le bailleur justifie de la négligence du locataire qui a tardé à se faire délivrer le Consuel attestant de la conformité de ses travaux électriques avant intervention d'Enedis pour installation d'un compteur.



Il appert de l'ensemble de ces éléments que la société Holding Cas échoue à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts sera rejetée.



Sur la demande de résiliation judiciaire



La société Holding Cas expose que la société Nacima a sollicité le règlement de sommes qui, soit ne sont pas dues, soit ont déjà été réglées, que s'agissant du droit au bail son paiement prévu « en six fois soit 6 mensualités de cinq mille euros, soit 5.000 euros » démontre qu'il a été par erreur mentionné au bail au montant 40.000 euros et que la société Clé de l'immobilier lui a adressé le bail corrigé au montant de 30.000 euros par le courriel du 18 février 2021, que concernant les loyers et charges ne reste dus que le paiement de quatre termes de loyers et du dépôt de garantie, soit une somme de 24.732 euros, que ce défaut de paiement isolé résulte de difficultés ponctuelles de trésorerie et est en outre justifié par une contestation des sommes dues par la preneuse, que la pose d'enseignes critiquées par la société Nacima n'est pas illégale en ce qu'elle n'a pas été reconnue par la cour d'appel de Paris comme étant un trouble manifestement illicite, qu'enfin, le défaut de notification officielle de la location-gérance ne constitue pas un manquement grave dans la mesure où la bailleresse ne justifiait d'aucun grief et qu'elle a eu connaissance de la location-gérance par d'autre moyens, qu'en conséquence, la résiliation judiciaire du bail n'est pas justifiée.



La société Nacima oppose que contrairement à ce que la société Holding Cas affirme la location-gérance est considérée irrégulière puisque le bail l'interdit (aux termes de la clause 16) et que l'ensemble des manquements du locataire à ses obligations, notamment le défaut de paiement des loyers et l'installation d'enseignes publicitaires lumineuses à l'insu de la bailleresse et en violation du bail (aux termes des clauses 14.1 à 14.3) doivent être considérés comme graves et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Elle rappelle que le bail commercial a été signé et paraphé par la société Holding Cas Cas, que la prétendue versions modifiée à la somme de 30.000 euros au lieu de 40.000 euros concernant le droit au bail ne comporte pas de signature des parties et ne peut recevoir force obligatoire et qu'en conséquence, le droit au bail dû par la société Holding Cas Cas s'élève à la somme de 40.000 euros tel que stipulé au bail.



Le bail prévoit en son article 1 relatif au droit au bail que la location est consentie et acceptée « moyennant un droit de bail correspondant à un montant de QUARANTE MILLES EUROS, soit 40.000 € que le LOCATAIRE s'oblige à payer au BAILLEUR ou à son mandataire en six fois soit 6 mensualités de CINQ MILLES EUROS soit 5.000 € à partir du 1er janvier 2021 ». 



Nonobstant cette contradiction, la société La Clé de l'Immobilier adressera deux mises en demeure à la société Holding Cas en paiement de sommes dues, en date des 3 mars et 27 mai 2021 et un courrier de relance en date du 30 avril 2021, comportant la somme de 30.000 euros au titre du droit au bail et ce n'est que par un seul courrier en date du 16 novembre 2021 que le montant du droit au bail apparaît à 40.000 euros dans un contexte déjà contentieux entre les parties. 



Outre le caractère réitérée des demandes de paiement du droit au bail à hauteur de 30.000 euros, cette somme plus favorable au débiteur au regard du doute pesant sur la rédaction contradictoire de la clause sera retenue.





De ce fait et, à la lumière du décompte établi par la société La Clé de l'Immobilier au 13 avril 2023, la dette locative de la société Holding Cas s'élève à la somme de 4.433 euros, soit le reliquat du montant du dépôt de garantie pour 1.080 € et le montant du loyer du mois d'avril prorata temporis pour 3.353 €, l'expulsion ayant été menée le 19 avril 2023 sur la base du jugement rendu le 18 janvier 2023 et revêtu de l'exécution provisoire. La société Holding Cas sera condamnée au paiement de cette somme. 



Enfin, le bail interdit en son article 16 la sous-location mais autorise la location-gérance sous réserve de notifier au bailleur la location-gérance avec copie du contrat, ce qui n'est pas établi en l'espèce.

 

Au demeurant, la société Holding Cas a consenti la location-gérance à la société Nure par contrat en date du 20 novembre 2020. Or, la location-gérance ayant essentiellement pour objet l'exploitation d'un fonds de commerce, dont la clientèle est l'un des éléments essentiels outre le droit au bail, la société Holding Cas, qui a pris à bail les locaux le 10 octobre 2020, n'a pas été en mesure de se constituer une clientèle suffisante dans un délai d'un mois de sorte que le contrat passé avec la société Nure doit s'analyser non comme une location-gérance mais comme une sous-location déguisée. 



La société Holding Cas a ainsi manqué gravement à ses obligations, la résiliation judiciaire du bail est justifiée, autorisant par voie de conséquence l'expulsion du locataire.



Sur les demandes accessoires



La société Holding Cas succombant en ses demandes sera condamnée à payer à la SCI Nacima la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel. 



PAR CES MOTIFS  



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



DÉCLARE nul le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 18 janvier 2023 sous le numéro de RG 21/7607 ; 



DÉCLARE nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 juillet 2021 ;



REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société Holding Cas ; 



PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SCI Nacima et la société Holding Cas le 10 octobre 2020 ; 



Autorise la SCI Nacima à expulser la société Holding ;



CONDAMNE la société Holding Cas à payer à la SCI Nacima la somme de 4.433 euros au titre de l'arriéré locatif ;



CONDAMNE la société Holding Cas à payer à la SCI Nacima la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel. 



LE GREFFIER LA PRESIDENTE