Cour d'Appel · 5ème Chambre — 5 juillet 2023

5ème Chambre





ARRÊT N°-245



N° RG 22/06728 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TI7Q













S.A.S.U. HUBSIDE.STORE.HOLDING

S.A.S.U. HUBSIDE.STORE.RENNES CESSON



C/



S.A.S.U. CARMILA



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 JUILLET 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé









DÉBATS :



A l'audience publique du 10 Mai 2023





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Juillet 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTES :



S.A.S.U. HUBSIDE.STORE.HOLDING représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège



[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Clémence ARNAUD de la SELARL AKLEA, Plaidant, avocat au barreau de LYON





S.A.S.U. HUBSIDE.STORE.RENNES CESSON représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège



[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Clémence ARNAUD de la SELARL AKLEA, Plaidant, avocat au barreau de LYON









INTIMÉE :



S.A.S.U. CARMILA

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D'AFFAIRES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS













Suivant acte sous seing privé en date du 4 mars 2021, la société Carmila France a donné à bail à la société Hubside Store Rennes Cesson un local à usage commercial sis Centre commercial Carrefour - [Adresse 5] à [Localité 4], destiné notamment à l'exploitation d'une activité de 'vente de produits multimédias'. Ce bail a été conclu pour dix ans à compter du 19 août 2021, moyennant un loyer annuel composé d'un loyer de base fixé à l'origine du bail à 48 000 euros hors taxes et hors charges, et d'un loyer variable additionnel calculé selon les modalités précisées au sein dudit bail. À cette occasion, une clause résolutoire a été stipulée.



Le 21 janvier 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société Hubside Store Rennes Cesson par la société Carmila France pour la somme de 48 045,13 euros, correspondant à l'arriéré locatif.



Par actes d'huissier en date du 6 et du 7 avril 2022, la société Carmila France a ensuite assigné en référé les sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store Rennes Cesson devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes.



Par ordonnance en date du 14 octobre 2022, le juge a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 21 février 2022, portant sur un local à usage commercial sis Centre commercial Carrefour - [Adresse 5] à [Localité 4] ;

- ordonné à défaut de libération volontaire des lieux l'expulsion de la société

Hubside Store Rennes Cesson et de tous occupants de son chef ; 

- condamné la société Hubside Store Rennes Cesson à payer à la société Carmila France une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle d'un montant de 4 000 euros, à compter du 22 février 2022 et jusqu'à la libération complète des lieux ;

- condamné la société Hubside Store Rennes Cesson à payer à la société Carmila France la somme provisionnelle de 13 216,89 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers restés impayés pour la période du 30 août 2021 au 30 août 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 septembre 2022, jusqu'à parfait paiement ;

- rejeté la demande de restitution de la somme versée au titre du dépôt de garantie par la société Hubside Store Rennes Cesson à la société Carmila France et dit que la somme versée à ce titre restera acquise au bailleur ; 

- rejeté la demande de condamnation solidaire de la société Hubside Store holding pour contestation sérieuse au fond ;

- condamné la société Hubside Store Rennes Cesson aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Le 21 novembre 2022, les sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store Rennes Cesson ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 30 mars 2023, elles demandent à la cour de:

- les recevoir en leur appel, le dire bien fondé et y faisant droit, 

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle :

* rejette la demande de condamnation solidaire de la société Hubside Store Holding pour contestation sérieuse au fond ; 

* rejette toute autre demande plus ample ou contraire de la société Carmila France ; 

- infirmer et au besoin réformer l'ordonnance en ce qu'elle :

* constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 21 février 2022 portant sur un local à usage commercial sis Centre commercial Carrefour- [Adresse 5] à [Localité 4] ;

* ordonne à défaut de libération volontaire des lieux l'expulsion de la société Hubside Store Rennes Cesson et de tous occupants de son chef ; 

* condamne la société Hubside Store Rennes Cesson à payer à la société Carmila France une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle d'un montant de 4 000 euros à compter du 22 février 2022 et jusqu'à libération complète des lieux ; 

* la condamne à lui payer la somme provisionnelle de 13 216,89 euros en deniers ou quittances au titre des loyers restés impayés pour la période du 30 août 2021 au 30 août 2022 assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 septembre 2022, jusqu'à parfait paiement ; 

* rejette la demande de restitution des sommes versée au titre du dépôt de garantie par la société Hubside Store Rennes Cesson à la société Carmila France et dit que la somme versée restera acquise au bailleur ;

* condamne la société Hubside Store Rennes Cesson aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ; 

* rejette toute autre demande plus ample ou contraire des sociétés Hubside Store Rennes Cesson et Hubside Store Holding ; 

* rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Et statuant de nouveau :



À titre principal, sur le rejet des demandes de la société Carmila France,

- juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Rennes Cesson le 21 janvier 2022 est nul ,

- juger que la clause résolutoire du bail commercial n'est en conséquence pas acquise et que l'expulsion ne peut être ordonnée,

- juger que la demande de condamnation de la société Hubside Store Rennes Cesson et de la société Hubside Store Holding au paiement solidaire de la somme provisionnelle de 19 453,93 euros formulée par la société Carmila France se heurte à des contestations sérieuses quant à son principe et son quantum,

- juger que les demandes au titre de l'indemnité forfaitaire de 10%, de l'intérêt de retard contractuel au taux légal majoré de 5%, de la capitalisation des intérêts, de la conservation du dépôt de garantie et de la fixation de l'indemnité d'occupation au double du dernier loyer se heurtent des contestations sérieuses quant à leur principe et à leur quantum, 

- juger que les clauses du bail sur lesquelles la société Carmila France fonde ses demandes de d'indemnité forfaitaire de 10% et d'intérêt de retard contractuel au taux légal majoré de 5% sont des clauses pénales constitutives d'un déséquilibre significatif et devant être réputées non écrites 

à ce titre ou, à tout le moins être modérées, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés,

- juger qu'un débat sur l'interprétation des dispositions contractuelles sur l'engagement de garantie solidaire de Hubside Store Holding est nécessaire, ce débat ne pouvant intervenir que devant le juge du fond,

- juger que les conditions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ne sont donc pas remplies,

En conséquence :

- dire n'y avoir lieu à référé,

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Carmila France.



À titre subsidiaire, sur l'octroi de délais de paiement et suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire,

À titre principal :

- octroyer à la société Hubside Store Rennes Cesson à titre rétroactif des délais de paiement sur un échéancier de douze mois,

- juger que l'arriéré a été apuré dans les délais et que la société Hubside Store Rennes Cesson est à jour de ses règlements,

- juger que la clause résolutoire n'est pas acquise,

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Carmila France,

À titre subsidiaire :

- ordonner la mise en place d'un échéancier de paiement au titre du paiement la dette locative actualisée de la société Carmila France sur douze mois, selon échéancier fixé par la cour, 

- ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire ;

- juger que la clause résolutoire ne joue pas et est réputée n'avoir produit aucun effet, dès lors que la société Hubside Store Rennes Cesson s'acquitte de la dette locative actualisée de la société Carmila conformément à l'échéancier établi par la cour,

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Carmila France.



En tout état de cause sur l'article 700 et les dépens,

- condamner la société Carmila France au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Hubside Store Holding et à la société Hubside Store Rennes Cesson, 

- condamner la société Carmila France aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit,

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Carmila France.





Par dernières conclusions notifiées le 4 avril 2023, la société Carmila France demande à la cour de :

- la juger recevable et bien fondée en ses demandes; 

- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

* constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 21 février 2022, portant sur un local à usage commercial sis Centre commercial Carrefour ' [Adresse 5] à [Localité 4] ;

* ordonné à défaut de libération volontaire des lieux l'expulsion de la société Hubside Store Rennes Cesson et de tous occupants de son chef ;

* condamné la société Hubside Store Rennes Cesson à payer à la société Carmila France la somme provisionnelle de 13 216,89 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers restés impayés pour la période du 30 août 2021 au 30 août 2022 ;

* rejeté la demande de restitution de la somme versée au titre du dépôt de garantie par la société Hubside Store Rennes Cesson à la société Carmila France et dit que la somme versée à ce titre restera acquise au bailleur ;

* condamné la société Hubside Store Rennes Cesson aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause 

résolutoire ;

* rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



- l'infirmer en ce qu'elle a :

* assorti la condamnation provisionnelle de la société Hubside Store Rennes Cesson aux intérêts au taux légal à compter du 08 septembre 2022, jusqu'à parfait paiement ;

* rejeté la demande de condamnation solidaire de la société Hubside Store Holding pour contestation sérieuse au fond ;

* rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

* condamné la société Hubside Store Rennes Cesson à payer à la société Carmila France une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle d'un montant de 4 000 euros, à compter du 22 février 2022 et jusqu'à la libération complète des lieux ;



En conséquence, statuant à nouveau de ces chefs, et y ajoutant :

- débouter les sociétés Hubside Store Rennes Cesson et Hubside Store Holding de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

- ordonner l'expulsion de la société Hubside Store Rennes Cesson et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique en cas de besoin,

- condamner solidairement et par provision, sous la réserve de l'actualisation de la dette locative, les sociétés Hubside Store Rennes Cesson et Hubside Store Holding à lui payer les sommes suivantes, arrêtées au 1er avril 2023 :

* loyers, charges et accessoires en principal : 14 477,78 euros

* indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % : 1 447,77 euros

* intérêts de retard contractuels : à parfaire au jour du paiement

Total des sommes dues à parfaire : 15 925,55 euros,

- condamner solidairement et par provision les sociétés Hubside Store Rennes Cesson et Hubside Store Holding à lui payer un intérêt de retard contractuel égal au taux de l'intérêt légal majoré de 5 % sur la somme de 

48 345,81 euros à compter du 21 janvier 2022, et sur la somme de 54 068,89 euros à compter du 6 avril 2022, sauf à parfaire,

- ordonner la capitalisation des intérêts des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due solidairement par les sociétés Hubside Store Rennes Cesson et Hubside Store Holding au double du montant du dernier loyer, à compter du 22 février 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux,

- condamner solidairement et par provision les sociétés Hubside Store Rennes Cesson et Hubside Store Holding à lui payer la somme, sauf à parfaire, de 6 171,42 euros TTC par application des dispositions des nouveaux articles 1103, 1104 et 1193 du code civil,

- les condamner subsidiairement, solidairement, et par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à lui payer la somme de 6 171,42 euros TTC,

- condamner solidairement les sociétés Hubside Store Rennes Cesson et Hubside Store Holding aux entiers dépens d'appel ;



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 avril 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur la résiliation du bail 



Les appelantes considèrent que plusieurs contestations sérieuses font obstacle au pouvoir juridictionnel du juge des référés, s'agissant de la demande tendant à constater la résiliation de bail. Elles font valoir que : 

- le commandement de payer est irrégulier, car il mentionne uniquement un principal de 49 153,54 euros, non détaillé et ne comporte pas de décompte précis et détaillé des sommes commandées,

- l'existence de l'obligation de payer est sérieusement contestable, les causes du commandement ayant été apurées.



La société Carmila rappelle qu'un commandement de payer demeure valable à concurrence des causes justifiées. Elle soutient en tout état de cause avoir parfaitement détaillé les sommes réclamées dans un 'relevé de compte locataire' de deux pages, mentionnant le type de sommes dues et les périodes appelées. Elle ajoute que les paiements par le preneur sont tous postérieurs à l'expiration du délai d'un mois suivant la signification du commandement, qu'ainsi les causes du commandement n'ont pas été éteintes dans le mois de sa délivrance, de sorte que le bail est résilié au 22 février 2022 (ou 21 février 2022 tel que retenu par le premier juge). Elle précise que la société Hubside Store Rennes Cesson est toujours débitrice au 1er avril 2023.



Aux termes des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il ressort de l'article 834 du code de procédure civile que dans les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.



* sur le décompte joint au commandement



Le commandement de payer délivré le 21 janvier 2022 pour une somme de 48 045,13 euros (et non 49 153,54 euros, tel qu'exposé par le preneur ) est accompagné d'un 'relevé de compte bail'. 



Ce relevé fait état d'un solde de 48 045,13 euros au 18 janvier 2022 détaillé comme suit : 



25/11/2021 dépôt de garantie : 12 000 12 000



25/11/2021 échéance 3T2021 : 2 195,23 14 195,23

LMG HT 5 608,70

franchise LMG HT - 4656,52 

Abattement LMG HT - 841,30

provisions pour charges 1 402,31

participations fonds market 316,31 

TVA 20% 365,87



25/11/2021 échéance 4T2021 : 16 652,10 30 847,33

LMG HT 12 000

Abattement LMG HT - 1 800

provisions pour charges 3 000

participations fonds market 676,75

TVA 20% 2 775,35



31/12/2021 TF 2021 : 445,09 31 292,42

TF ménagères 59,71

TF HT 311,20

TVA 20% 74,18



01/01/2022 échéance 1T2022 : 17 197,80 48 490,22

LMG HT 12 000

abattement LMG HT - 1800

provisions pour charges 3 000

participation fonds market 676,75

provision taxe foncière 454,75

TVA 20% 2 866,30



10/01/22 avoir TF 2021 : 445,09 48 045,13

taxe foncière ménagère - 59,71

taxe foncière HT - 311,20

TVA 20% - 74,18 



Les conditions particulières du bail prévoient :

- le versement d'un dépôt de garantie de 12 000 euros,

- une livraison à compter du 1er septembre 2021,

- un loyer hors taxes et hors charges de 48 000 euros par an,

- un allégement du loyer de la prise d'effet du bail au dernier jour du 12ème mois suivant la même date de 7 200 euros hors taxes et hors charges, et du 1er jour au 13ème mois suivant la prise d'effet du bail jusqu'au dernier jour du 24ème mois suivant cette même date de 4 800 euros hors taxes et hors charges,

- une franchise de loyer à compter de la prise d'effet du bail jusqu'à l'ouverture au public de deux mois maximum (sur le loyer annuel, hors taxes et hors charges), les charges, impôts, taxes et contributions et accessoires définis au bail étant dus,

- un loyer variable correspondant à la différence positive entre le loyer annuel de base et 5% hors taxes du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur hors chiffre d'affaires réalisé sur la vente de services,

- une provision pour charges la première année de 4 815 euros hors taxes, due à compter de la prise d'effet du bail,

- au titre de la promotion du centre -publicité, un montant de la contribution financière annuelle du preneur fixé à la somme de 2 707 euros hors taxes



Le bail prévoit également que le preneur rembourse au bailleur les impôts, taxes et redevances afférentes aux locaux et/ou parties communes ou à usage collectif de l'ensemble immobilier. 



Il n'est pas contesté que les montants réclamés au titre de loyer, de charges, de taxes foncières, de dépôt de garantie sont conformes aux mentions prévues dans le bail liant les parties. 



Il n'est pas sérieusement contestable que la somme commandée est parfaitement détaillée par le décompte joint, dont il a lieu de relever qu'il liste précisément la nature, le quantum, la période correspondante des échéances de loyers, charges et accessoires, outre des franchises et abattements conformément aux dispositions contractuelles. 



La partie appelante soutient donc à tort que ce décompte n'est pas compréhensible, et que le commandement serait irrégulier pour un tel motif. Cette contestation est écartée. La demande de nullité du commandement a été à bon droit rejeté par le premier juge.



* sur l'apurement de la somme commandée



Compte tenu des dates des règlements opérés par le preneur, force est de constater qu'au 21 février 2022, un mois après la délivrance du commandement, la société preneuse n'avait pas acquitté la somme commandée.



Aucune contestation sérieuse n'est donc opposée au constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire tel que décidé par le juge des référés, les causes du commandement n'ayant pas été acquittées dans le délai d'un mois. 



Il convient donc de confirmer l'ordonnance qui constate la résiliation du bail à compter du 21 février 2022. 



- sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire



En vertu des dispositions de l'article L145-41 alinéa 2 du code civil, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



À défaut de tout règlement intervenu avant avril 2022, lequel ne soldait toujours pas la dette locative commandée, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, au motif inexact invoqué par les appelantes d'une parfaite libération des sommes dues.



La cour confirme l'ordonnance en ce qu'elle rejette la demande tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire. 



Les dispositions de la décision querellée ordonnant, à défaut de libération volontaire des lieux par la société Hubside Store Rennes Cesson, son expulsion et celle de tous occupants de son chef sont confirmées. La demande d'assistance de force publique n'a pas été formée en première instance, de sorte qu'il s'agit là d'une demande nouvelle, qui ne peut être accueillie. 





- sur l'indemnité d'occupation 



Les parties appelantes considèrent que le juge des référés a fait application de la clause du bail prévoyant que l'indemnité d'occupation est égale au loyer majoré ; elles estiment qu'il s'agit là d'une clause pénale, dont l'application nécessite d'apprécier le déséquilibre significatif qui en découle, pouvoir appartenant au seul juge du fond et qu'en l'espèce une telle appréciation s'impose, le contrat liant les parties devant être, selon elles, qualifié de contrat d'adhésion, dans la mesure où il y a plusieurs clauses non négociées. Elles demandent donc d'infirmer la décision qui fixe l'indemnité d'occupation à 4 000 euros, compte tenu du pouvoir modérateur susceptible d'être exercé par le juge du fond.



La société Carmilla France soutient, pour sa part, que le juge des référés n'a pas fait application des stipulations contractuelles pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation, procédant à une estimation forfaitaire de cette indemnité correspondant ainsi grossièrement à un tiers du loyer exigible (arrondi à l'inférieur) sans mention des charges et de TVA. 

Elle estime toutefois qu'il y a lieu de faire application de ces dispositions contractuelles en l'espèce et entend obtenir condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer à compter du 22 février 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux.

Elle relève que les stipulations contractuelles ont été longuement et finement négociées par l'enseigne 'Hubside Store' et notamment son avocat plaidant, professionnel très avisé, qu'ainsi de nombreuses conditions dérogatoires aux conditions générales et particulières ont été prévues. Elle conteste la qualification prétendue de contrat d'adhésion. 



Le contrat prévoit en son article 296 :

L'indemnité d'occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit judiciaire ou expiration du bail sauf droit à renouvellement, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer exigible au titre de la dernière année de location. Cette indemnité sera majorée de la TVA au taux en vigueur à la date du règlement. 



Une telle clause qui prévoit le paiement du double du loyer à titre d'indemnité d'occupation, constitue une clause pénale. 



S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de modérer une clause pénale ou d'interpréter une clause contractuelle, il peut néanmoins accorder une provision à valoir sur le montant d'une indemnité d'occupation, destinée à compenser une occupation sans droit ni titre. 



Il n'appartient pas au juge de référés de se prononcer sur la qualification du contrat liant les parties, et notamment de préciser s'il s'agit d'un contrat d'adhésion ou non, une telle analyse nécessitant un examen des termes de la convention, qui relève de la seule compétence du juge du fond. 



La cour retient l'existence d'une contestation sérieuse s'opposant à l'application pure et simple de la clause précitée.



La dernière échéance de janvier 2022 est de 17 197,80 euros, en ce compris les loyers et charges.

 

La cour fixera l'indemnité mensuelle d'occupation à 5 400 euros par mois à compter du 22 février 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux et infirme en conséquence l'ordonnance qui fixe celle-ci à 4 000 euros, une telle somme ne couvrant pas le montant actuel des loyers et charges mensuellement dû.



- sur les demandes provisionnelles 



La société Carmilla France sollicite paiement d'une provision de 15 925,55 euros, constituée par une somme de 14 477,78 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus au 1er avril 2023 ainsi que par une somme de 

1 447,77 euros à titre d'indemnité forfaitaire et irrévocable de 10%.

Elle sollicite en outre le paiement des intérêts contractuels sur la somme de 15 925,55 euros, sur celle de 48 354,81 euros, commandée, à compter du 21 janvier 2022, puis sur celle de 54 068,89 euros faisant l'objet de l'assignation, à compter du 6 avril 2022, au taux légal majoré de 5%, outre capitalisation conformément à l'article 1343-2 du code civil. 



Les sociétés Hubside Store Rennes Cesson et Hubside Store s'opposent à ces demandes. Elles objectent que l'intégralité des loyers et charges a été soldée au premier trimestre 2023 et considèrent que toute demande de provision à ce titre n'est pas fondée.

En ce qui concerne la demande d'indemnité forfaitaire de 10 % et d'intérêts de retard contractuels au taux légal majoré de 5%, elles relèvent que celles-ci sont formulées en application de l'article 9 E des conditions générales du bail (paragraphes 115 et 116), qui s'analysent en des clauses pénales, dont l'application ne relève pas de la compétence du juge des référés. 



En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



* sur la provision à valoir sur l'arriéré locatif



La somme de 14 477,78 euros est détaillée dans un décompte du 1er avril 2023. Ce décompte reprend le solde dû au jour du commandement de 

48 045,13 euros, les montants ultérieurement appelés par la société Carmilla France, un avoir ainsi que l'intégralité des règlements effectués.



Ce décompte est clair et comporte un solde au 1er avril 2023 de 14 477,78 euros, en ce inclus partie de l'échéance du deuxième trimestre 2023 appelée le 1er avril 2023, non intégralement payée par les sommes versées par le preneur. 



Il convient toutefois de relever que ce décompte comporte les échéances d'avril 2002 à avril 2023, périodes pendant lesquelles il convient de prendre en compte le montant de l'indemnité d'occupation ci-dessus fixé et non les échéances de loyers tel que figurant sur le décompte. 



La dette de ce chef, sera donc ramenée à 13 478,27 euros au 1er avril 2023. 



La cour infirme en conséquence la condamnation provisionnelle et porte celle-ci à une somme de 13 478,27 euros au titre des sommes dues au 1er avril 2023, étant observé que cette provision est allouée à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dues à cette date. 



* sur l'indemnité de 10% et les intérêts contractuels au taux majoré



Le bail prévoit en son article 115 :

À défaut de paiement des loyers, charges, impôts, taxes, redevances, contributions et/ou accessoires, et plus généralement de toutes sommes exigibles au titre du présent bail, et ce quelle qu'en soit la cause, notamment en cas d'insuffisance de provision bancaire, à la date du prélèvement, celle-ci seront automatiquement et de plein droit, majorées à titre de clause pénale non réductible, de 10% de leur montant. 



Le bail prévoit en son article 116 suivant :

En outre, les sommes dues, y compris celles résultant de la clause pénale ci-avant, porteront intérêts de plein droit, et dans les mêmes conditions taux légal majoré de 5 points ; les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité. 

 

Ces clauses constituent des clauses pénales, dont l'appréciation relève de la compétence du juge du fond, ce dernier disposant d'un pouvoir modérateur sur ces points. 



S'il est rappelé, à raison, par l'intimée que le juge des référés peut allouer une provision à valoir sur une indemnité contractuelle précise et claire et acceptée par les parties, force est de constater en l'espèce que les parties discutent la qualification ou non en l'espèce du contrat en contrat d'adhésion.



En l'état de contestations sérieuses, la cour confirme l'ordonnance querellée qui rejette ces demandes en paiement d'une provision à valoir sur une indemnité contractuelle et en paiement d'intérêts de retard au taux majoré. 



Les intérêts sur la somme allouée à titre de provision seront donc fixés au taux légal et seront dus à compter du 4 avril 2023, date des conclusions de l'intimée. Il sera en revanche, par infirmation de l'ordonnance ordonnée la capitalisation des intérêts, étant rappelé que celle-ci intervient dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. 



- sur la restitution du dépôt de garantie 



Le juge des référés a rejeté une demande de restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie par la société Hubside Store Rennes Cesson à la société Carmila France et dit que cette somme restera acquise au bailleur. 



La société Carmila France demande à la cour de confirmer l'ordonnance en ces dispositions. 



Si les sociétés appelantes sollicitent l'infirmation de la décision sur ce point, la cour relève qu'elles ne formulent expressément dans le dispositif de leurs conclusions aucune demande particulière s'agissant du dépôt de garantie. 

L'ordonnance sera donc confirmée. 



- sur la demande de délais de paiement formée à titre subsidiaire



Au soutien de cette demande, il est invoqué l'impact de l'épidémie de Covid-19 et de la crise économique sur l'activité de la société Hubside Store Rennes Cesson, avec notamment une baisse de fréquentation des centres commerciaux, source de tension de trésorerie. La partie appelante déclare que le local a été livré le 19 août 2021 lorsque les mesures sanitaires étaient encore en place (dont le pass sanitaire) et fait observer qu'elle a réglé ses échéances jusqu'au premier trimestre 2023. 



La bailleresse rappelle que l'ensemble des locaux du centre commercial dans lequel le preneur exerce son activité a rouvert au public le 19 mai 2021, soit avant la livraison du local. Elle considère que le preneur, qui ne justifie par aucune pièce sa situation financière, s'est octroyé des délais de paiement en ne réglant pas pendant plusieurs mois ses arriérés locatifs et qu'il est de mauvaise foi. Elle demande à la cour de rejeter une telle prétention.



La société preneuse a procédé à certains règlements, mais il est exactement souligné qu'elle a toujours opéré ceux-ci avec retard : échéances des 3ème et 4ème trimestre 2021 réglées en avril 2022, échéances des 1er et 2ème trimestre 2022 réglées en juin 2022, échéances du 3ème et du 4ème trimestre 2022 réglées en novembre 2022, et échéance du 1er trimestre 2023 réglée en février 2023.



Le seul argument, tenant à la crise sanitaire, pour prétendre subir une baisse d'activité et une tension de trésorerie est vainement avancé alors que la société preneuse a pris possession du local loué après les périodes de fermeture des commerces. 



Les sociétés appelantes ne justifient par aucune pièce comptable les difficultés de trésorerie invoquées. 



Elles ne démontrent nullement que la société preneuse est un débiteur malheureux et de bonne foi et la cour confirme l'ordonnance qui rejette la demande de délais de paiement. 



- sur la demande de condamnation solidaire formée à l'encontre de la société Hubside Store Holding



La société Carmila France, au soutien de cette demande, entend se prévaloir de la qualité de garant solidaire de la Holding, prévue au contrat. Selon elle, la clause sur ce point ne souffre d'aucune ambiguïté, ni besoin d'interprétation et elle considère que la société Hubside Store Holding s'est bien engagée à garantir sa filiale pour la parfaite exécution des clauses et conditions du bail pendant toute sa durée. Elle ajoute que, ne s'agissant pas d'un engagement de caution, mais de garantie solidaire, il n'est pas soumis à un formalisme particulier. 



Les sociétés appelantes objectent qu'une telle demande se heurte à des contestations sérieuses, en ce que l'engagement de garantie solidaire de la société Hubside Store Holding a été limité au repreneur de l'exploitation du local. Elles soulignent que les parties ont précisément stipulé, à l'article 18, les conditions de cet engagement. Elles affirment qu'il n'est nullement prévu une autre garantie. 

En tout état de cause, elles font valoir qu'il y a lieu à interprétation du contrat sur ce point, ce qui échappe à la compétence du juge des référés et concluent donc à la confirmation de l'ordonnance sur ce point. 









La société Hubside Store Holding est intervenue au bail, 'en qualité de garant solidaire de toute société du groupe Hubside et/ou de toute société franchisée ou affiliée qui reprendrait l'exploitation dans les conditions définies ci-après au présent bail.'



La garantie solidaire de la société Hubside Store Holding est évoquée à l'article 15 des conditions générales et à l'article 18 des conditions dérogatoires aux conditions générales et particulières qui complète ces dispositions, ces dernières indiquant : 'il est convenu qu'en cas de cession au bénéfice d'une société affiliée ou franchisée du Groupe Hubside, la société Hubside Store Holding en sa qualité de garant répondra solidairement du paiement de toutes les sommes dues au titre des présentes ainsi que de l'exécution de toutes les clauses du bail pendant une durée de trois ans, à compter de la date de signature de l'acte définitif de cession.' 



La cour, comme le premier juge relève l'existence d'une contestation sérieuse s'opposant à ce qu'il soit fait droit en référé à une demande en paiement de la société Hubside Store Holding en qualité de garante solidaire. En effet, il est très justement objecté que la garantie solidaire litigieuse est insérée dans des chapitres du contrat traitant des situations de cession, sous-location, ou location gérance. Il s'ensuit l'absence d'évidence quant à une garantie solidaire de la société Hubside Store Holding au titre des présentes condamnations prononcées contre la société Hubside Store Rennes Cesson. 



La cour confirme l'ordonnance rejetant cette demande. 



- sur les autres demandes 



La société Carmila France sollicite l'octroi d'une provision de 6 171,42 euros par application des dispositions des articles 1103,1104 et 1193 du code civil au titre des frais et honoraires de procédure, en se prévalant des dispositions de l'article 329 du contrat selon lesquelles 'Les frais et honoraires des présentes (rédaction d'acte, pilotage A, pilotage B, comptes prorata, etc..) ainsi que ceux qui en seront la suite et les conséquences, sont à la charge du preneur qui s'y oblige. Ces frais et honoraires hors taxes, seront majorés de la TV en vigueur à la date de signature du présent bail.'

Elle indique avoir produit sur ce point, en première instance, deux factures ( Me Pineau -Braudel et Carceff contentieux d'affaires).



Aucune de ces pièces n'est produite en appel. La cour confirme le rejet de cette demande. 



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société Hubside Store Rennes Cesson qui succombe et qui sera condamnée aux dépens d'appel, est condamnée en outre à payer à la partie intimée une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



La cour confirmera les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 

















PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle :

- condamne la société Hubside Store Rennes Cesson à payer à la société Carmila France la somme provisionnelle de 13 216,89 euros en deniers ou quittances, au titre des loyers impayés pour la période du 30 août 2021 au 30 août 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2022,

- rejette la demande de capitalisation des intérêts 

- condamne la société Hubside Store Rennes Cesson à payer à la société Carmila France à payer une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle d'un montant de 4 000 euros, à compter du 22 février 2022 et jusqu'à la libération complète des lieux ; 



Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,



Fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société Hubside Store Rennes Cesson à la société Carmila France à la somme de 

5 400 euros à compter du 22 février 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux ; 



Condamne la société Hubside Store Rennes Cesson à payer à la société Carmila France la somme provisionnelle de 13 478,27 euros au titre des sommes dues au titre des loyers, charges, frais, et indemnités d'occupation impayés au 1er avril 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023 ; 



Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l'article 1343-2 du code civil ;



Y ajoutant, 

Condamne société Hubside Store Rennes Cesson à la société Carmila France payer à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette le surplus des demandes ;



Condamne société Hubside Store Rennes Cesson aux dépens d'appel.



Le Greffier La Présidente