Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 5 juillet 2023

N° RG 22/01187 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JBRK







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 5 JUILLET 2023









DÉCISION DÉFÉRÉE :



18/00246

Tribunal judiciaire du Havre du 24 février 2022





APPELANTS :



Monsieur [S] [V]

né le 29 juillet 1948 à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Localité 17]



représenté par Me Maureen YON avocat au barreau du Havre





Madame [R] [Z] épouse [V]

née le 16 mai 1947 à [Localité 17]

[Adresse 2]

[Localité 17]



représentée par Me Maureen YON avocat au barreau du Havre







INTIMEES :



SAS EDELIS (anciennement AKERYS PROMOTION)

RCS de Créteil 338 434 152

[Adresse 8]

[Localité 13]



représentée par Me Mathieu CROIX de la SCP Ince & Co France, avocat au barreau du Havre et assistée de la Selarl THEVENOT et Associés, avocat au barreau de Toulouse





Société AEDIFICIA PARTICIPATIONS

RCS de Paris 397 900 887

[Adresse 7]

[Localité 10]



représentée par Me Pascale BADINA de la SELARL CABINET BADINA ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen







SA IFB FRANCE

RCS de Toulouse 429 912 249

[Adresse 6]

[Localité 5] 



représentée par Me Pascale BADINA de la SELARL CABINET BADINA ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen





SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT (CIFD)

RCS de Paris 379 502 644

[Adresse 4]

[Localité 9]



représentée et assistée par Me Béatrice LHOMMEAU de la SELARL B.L.G. AVOCAT, avocat au barreau de Rouen





SA COMPAGNIE ALLIANZ VIE

RCS de Paris 340 234 962

[Adresse 1]

[Localité 11]



représentée par Me Agathe LOEVENBRUCK de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR LEJEUNE, avocat au barreau du Havre





SA COMPAGNIE ALLIANZ IARD

RCS de Paris 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 12]



représentée par Me Agathe LOEVENBRUCK de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR LEJEUNE, avocat au barreau du Havre







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 3 mai 2023 sans opposition des avocats devant Mme Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER







DEBATS :



A l'audience publique du 3 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 juillet 2023





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 5 juillet 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous signature privée du 26 juillet 2004, M. [S] [V] et son épouse Mme [R] [Z] ont conclu avec la Sa 4M Promotion, représentée par M. [C] [U], agent commercial mandaté par la Sa Ifb devenue Akerys Participations, puis Aedificia Participations, un contrat préliminaire de réservation d'un appartement et d'une place de parking en l'état futur d'achèvement au sein de la [Adresse 20], située [Adresse 19], [Localité 16], aux fins d'investissement immobilier locatif bénéficiant du dispositif de défiscalisation de la loi de Robien.

 

La vente authentique a été régularisée le 16 juin 2005 pour le prix de 115 000 euros. Celui-ci a été financé par un prêt du même montant contracté le 30 août 2004 par M. et Mme [V] auprès de la Sa Crédit Immobilier de France sud Rhône Alpes Auvergne devenue la Sa Crédit Immobilier de France Développement. M. [S] [V] a adhéré à un contrat d'assurance de groupe emprunteurs souscrit par la société Ifb Capital auprès de la compagnie d'assurances Serenis Vie et reconduit auprès des sociétés Agf Vie et Agf Iart, devenues Allianz Vie et Allianz Iard. 



Par mandat du 2 juillet 2005, M. et Mme [V] ont confié la gestion locative de leur bien immobilier à la société Cap Gestion devenue Belvia Immobilier et contracté une assurance loyers impayés, garanties annexes, et absence de locataire auprès de la société Gan Eurocourtage. 



L'appartement et la place de parking ont été livrés le 14 décembre 2007. Ils ont été loués par intermittences à partir du 24 janvier 2008.



Dans la perspective de sa vente, le bien a été estimé entre 65 000 et 70 000 euros net vendeur, libre de toute occupation, par l'agence Citya-Belvia Immobilier le 28 août 2015.



Par actes d'huissier de justice des 11, 13, et 19 juillet 2016, M. et Mme [V], estimant avoir été trompés sur la rentabilité locative de l'opération et la valeur du bien, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance du Havre la Sas Akerys Promotion venant aux droits de la Sa 4M Promotion et devenue depuis la Sas Edelis, la Sas Aedificia Participations, la Sa Crédit Immobilier de France Développement, et les Sa Allianz Vie et Allianz Iard. Ils ont demandé à titre principal la nullité de la vente sur le fondement du dol, la résolution du contrat de prêt et la résiliation de leurs adhésions au contrat d'assurance collectif et, à titre subsidiaire, l'indemnisation de leur perte de chance de ne pas avoir contracté la vente à hauteur de 65 351,39 euros et de leur préjudice moral.



Le 30 novembre 2016, M. et Mme [V] ont donné mandat à la Sarl Agence du Centre de vendre leur bien pour 55 000 euros.



Par exploit du 1er août 2017, M. et Mme [V] ont fait intervenir à la cause la Sa Ifb France. 



Ces deux instances ont été jointes.



Par jugement du 24 février 2022, le tribunal judiciaire a :

- mis hors de cause la société Aedificia Participations,

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publicité de l'assignation,

- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par M. et Mme [V] à l'encontre de la société Ifb France, de la société Edelis, la société Crédit Immobilier de France Développement, la société Allianz Vie et la société Allianz Iard,

- condamné solidairement M. et Mme [V] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

. la somme de 700 euros à la société Aedificia Participations,

. la somme de 700 euros à la société Ifb Promotion,

. la somme de 700 euros à la société Edelis,

. la somme de 500 euros à la société Crédit Immobilier de France Développement,

. la somme de 500 euros à la société Allianz Iard,

. la somme de 500 euros à la société Allianz Vie,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- rejeté toutes autres demandes formées par les parties,

- condamné solidairement M. et Mme [V] aux entiers dépens,

- accordé à Me Ariane Rooryck-Sarret et à Me Agathe Loevenbruck de la Scp Sagon-Loevenbruck-Lesieur-Lejeune le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration du 7 avril 2022, M. et Mme [V] ont formé un appel contre le jugement.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2022, M. [S] [V] et son épouse Mme [R] [Z] demandent de voir en application des articles 1304 ancien (devenu 1144), 2224, 1116, 1134, 1147, 1149, 1998 et 1382 anciens, 1343-2, du code civil, L.111-1, L.120-1, L.121-1 et L.121-29 du code de la consommation dans leur version en vigueur au moment des faits :

- infirmer le jugement rendu le 24 février 2022 par le tribunal judiciaire du Havre en ce qu'il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action engagée par M. et Mme [V] sur le fondement du dol et sur le fondement d'un manquement à une obligation de conseil et d'information à l'encontre de la Sa Ifb France, de la Sas Edelis, du Crédit Immobilier de France Développement, et des Sa Allianz Vie et Allianz Iard,

- déclarer que leurs demandes ne sont pas prescrites,

Et statuant à nouveau,



Sur la nullité de la vente pour dol,

- déclarer que le contrat de vente qu'ils ont conclu le 16 juin 2005 avec la Sa 4M Promotion est entaché de nullité pour dol,

- prononcer la nullité de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 16 juin 2005 reçu par Me [E] [N], notaire associé à [Localité 15], publié et enregistré le 2 août 2005 à la conservation des hypothèques du Havre 









- 2ème Bureau, sous les références 2005 D N°5803 - Volume : 2005 P N°3837, dans un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 16] (Seine-Maritime),[Adresse 19]s, dénommé [Adresse 20], figurant au cadastre section BW n°[Cadastre 3], pour une contenance totale de 02ha 12a 67ca et composé de huit bâtiments à usage d'habitation, identifiés de A à H, d'emplacements de stationnements uniquement aériens au rez-de-chaussée à usage d'habitation dans les étages, dont chacun des bâtiments est divisé comme suit : 

. au rez-de-chaussée : huit lots d'appartements, 

. au premier étage : huit lots d'appartements, 

. au deuxième étage : huit lots d'appartements, 

Soit au total 192 appartements (24 appartements dans chaque bâtiment) et 194 emplacements de stationnements dont 24 doubles, 

Etant ici fait observé, savoir : 

. que ledit immeuble est divisé en trois résidences : pour les lots 1 à 72 la résidence dénommée [Adresse 20], pour les lots 73 à 120 la résidence dénommée [Adresse 14], et pour les lots 121 à 192 la résidence dénommée [Adresse 21], 

. que l'assiette foncière dudit ensemble immobilier constitue le lot numéro un du lotissement dénommé Domaine Saint Jacques, lequel lotissement autorisé par arrêté rendu par M. le maire au nom de la commune le 11 mars 2004 portant le numéro LT 0762590300003, modifié aux termes d'un arrêté modificatif portant le numéro LT 0762590300003-01 du 2 novembre 2004, Désignation des lots à acquérir : lot 27 dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, un appartement T2bis portant le numéro 27 du plan avec balcon et les 47/10 000èmes des parties communes générales, et, lot 214 sur le parking, un emplacement de stationnement aérien portant le numéro 22 du plan, et les 2/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. 

Il est précisé que l'ensemble des pièces constitutives dudit lotissement, et notamment le règlement du lotissement et le cahier des charges, a été déposé au rang des minutes de Me [N] le 30 décembre 2004 et publié au deuxième bureau des hypothèques au Havre le 1er février 2005, volume 2005P, numéro 558, 

- ordonner la publication de l'arrêt auprès du service de la publicité foncière de [Localité 16],

- prononcer la résolution du contrat de prêt qu'ils ont souscrit auprès du Crédit Immobilier de France pour un montant de 115 000 euros,

- ordonner que la restitution subséquente du capital mis à leur charge par le prêteur et restant à rembourser sera déduite de l'ensemble des sommes versées par eux, comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés ou tous autres frais liés à ce prêt,

- prononcer la résiliation des adhésions au contrat d'assurance souscrit auprès des compagnies Allianz Vie et Allianz Iard,

- ordonner que : 

. les parties devront être remises en l'état,

. le prix de vente de 115 000 euros devra leur être restitué par la Sas Edelis avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2005, date de la conclusion de la convention litigieuse, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

. la cour ne manquera pas de condamner la Sas Edelis à leur rembourser le prix de vente,

. ils devront transférer à la Sas Edelis la propriété de l'immeuble litigieux étant précisé que la restitution de celui-ci par eux-mêmes n'aura à intervenir qu'après le règlement des sommes dues par la Sas Edelis,

. ils devront restituer au Crédit Immobilier de France Développement les sommes mises à leur disposition, soit au total la somme de 115 000 euros, et le Crédit Immobilier de France Développement devra leur restituer le montant des intérêts, frais, et accessoires de toute nature du prêt acquitté par eux arrêté à la date de l'arrêt à intervenir, étant précisé que la Sas Edelis et la Sa Ifb France seront condamnées in solidum à les en relever et garantir,

- condamner la Sas Edelis et la Sa Ifb France in solidum à les relever et garantir, ainsi que le Crédit Immobilier de France Développement, de ces restitutions,





- condamner la Sas Edelis et la Sa Ifb France in solidum à les relever et garantir de toute somme qui pourrait être due par eux à l'administration fiscale suivant l'annulation de la vente du bien litigieux,

- déclarer qu'ont participé ou profité du dol, ou encore ont failli à leur devoir d'information, de conseil, et de mise en garde la Sas Edelis et la Sa Ifb France et, qu'en tout état de cause, les agissements de celles-ci leur ont causé un préjudice,

- condamner in solidum la Sas Edelis et la Sa Ifb France à leur payer la somme provisoirement arrêtée à la date des présentes à 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, complémentaires à l'annulation de la vente, 

- déclarer que les sommes qui leur sont allouées à titre de dommages et intérêts porteront intérêts de droit à compter de la demande en justice, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil,



Sur le manquement au devoir de conseil et d'information,

- déclarer que l'opération qui leur a été présentée était une opération financière complexe de long terme (i) ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, (ii) intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d'impôt procurées par le dispositif d'incitation fiscale de Robien classique avec en complément un effort d'épargne mensuel, (iii) destinée à permettre, suivant la revente du bien au terme de l'engagement de location, le remboursement du prêt contracté et la réalisation d'un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni et donc la constitution d'un capital,

- déclarer que, la Sa Ifb France étant intervenue dans le cadre d'un démarchage pour leur présenter l'opération, elle était tenue à leur égard à une obligation d'information et à un devoir de conseil et de mise en garde,

- déclarer que, dans le cadre de cette opération, les perspectives de valorisation du bien au terme de l'engagement de location revêtaient une importance essentielle pour ne pas dire cruciale dès lors que la possibilité d'atteindre l'objectif assigné à l'opération (la constitution d'un capital) dépendait très étroitement et principalement de la valeur du bien au terme de l'engagement de location,

- déclarer qu'il appartenait en conséquence à la Sa Ifb France de se renseigner sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location pour (i) les informer utilement et satisfaire à son obligation d'information, (ii) vérifier que l'opération proposée était adaptée à l'objectif de constitution d'un capital, et satisfaire à son devoir de conseil,

- déclarer qu'en s'abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et en leur communiquant l'étude financière faisant état de perspectives de valorisation du bien litigieux au terme de l'engagement de location totalement irréalistes et fondées sur des données purement théoriques, la Sa Ifb France a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil,

- déclarer que la Sa Ifb France, nécessairement consciente en sa qualité de professionnel des risques qu'elle leur faisait courir, aurait dû attirer leur attention sur le caractère purement théorique des informations des études financières relatives aux perspectives de réalisation d'un capital et les risques pour eux à s'engager dans une opération dont la réussite était fondée sur des données purement théoriques, 

- déclarer que, quand bien même ils n'ignoraient pas que l'investissement proposé (comme d'ailleurs tout investissement) comportait une part d'aléa, l'absence d'étude préalable par la Sa Ifb France sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et la communication sans mise en garde d'une information y relative totalement irréaliste, les ont conduits à s'exposer à un risque certain ou quasi certain qui s'est réalisé,

- déclarer que les manquements des sociétés Ifb France et Edelis à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil et de mise en garde les ont privés de la chance d'éviter le risque certain ou quasi certain qui s'est réalisé (i) que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permet pas de réaliser un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni, (ii) ni même de rembourser le solde du capital restant dû auprès de l'établissement ayant financé l'opération litigieuse, (iii) d'avoir ainsi, et pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d'épargne (sans constituer le moindre capital),



- condamner in solidum, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir, les sociétés Ifb France et Edelis à leur payer la somme de 85 654 euros au titre de la réparation du préjudice,

- déclarer que les manquements des sociétés Ifb France et Edelis à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil sont aussi la cause d'un préjudice moral, distinct du préjudice financier causé par le stress lié à la présente procédure initiée pour faire valoir leurs droits,

- condamner in solidum, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir, les sociétés Ifb France et Edelis à leur payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts,



En tout état de cause,

- condamner in solidum les sociétés Ifb France et Edelis à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

- débouter les intimées de toutes leurs demandes contraires.



Par dernières conclusions notifiées le 12 avril 2023, les sociétés Aedificia Participations et Ifb France demandent de voir : 



- au principal, en vertu des articles 2224 du code civil, 122 et suivants du code de procédure civile : confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Havre le 24 février 2022,



- à titre subsidiaire, en application des articles 1116 et 1382 anciens et suivants du code civil, dans l'hypothèse où la cour d'appel infirmerait le jugement contesté et estimerait l'action des époux [V] recevable : 

. dire et juger que le commercialisateur n'a commis aucune faute, ni aucune man'uvre dolosive, à l'encontre des époux [V] et que ces derniers ne démontrent aucunement l'existence d'un préjudice indemnisable et d'un lien de causalité avec la faute invoquée,

. rejeter par conséquent l'intégralité des demandes formées par les époux [V],



- en toute hypothèse : condamner les époux [V] in solidum à leur payer la somme de 3 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens dont distraction au profit de Me Pascale Badina, avocat, sur son affirmation de droit.



Par dernières conclusions notifiées le 30 mars 2023, la Sas Edelis demande de voir sur la base de l'article 122 du code de procédure civile :



- à titre principal : confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, ce faisant :

. déclarer irrecevables comme prescrites les demandes formées par M. et Mme [V] à l'encontre de la société Ifb France, de la société Edelis, la société Crédit Immobilier de France Développement, la société Allianz Vie et la société Allianz Iard,

. condamner solidairement M. et Mme [V] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

* la somme de 700 euros à la société Aedificia Participations,

* la somme de 700 euros à la société Ifb Promotion,

* la somme de 700 euros à la société Edelis,

* la somme de 500 euros à la société Crédit Immobilier de France Développement,

* la somme de 500 euros à la société Allianz Iard,

* la somme de 500 euros à la société Allianz Vie,

. rejeter toutes autres demandes formées par les parties,

. condamner solidairement M. et Mme [V] aux entiers dépens,









- y ajoutant : condamner solidairement les époux [V] à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 en cause d'appel, en plus des entiers dépens dont distraction au profit de Me Croix sur affirmation de son droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 



- à titre subsidiaire : 

. dire et juger que les époux [V] ne rapportent pas la preuve d'un dol imputable au vendeur ou à ses mandataires et qu'elle n'a nullement manqué à ses obligations à l'égard des époux [V],

. débouter en conséquence ces derniers de l'ensemble de leurs demandes,

. débouter le Crédit Immobilier de France et les compagnies Allianz Vie et Allianz Iard de leurs demandes dirigées à son encontre en ce compris la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

. condamner solidairement les époux [V] à lui payer une indemnité de 

3 000 euros sur le fondement de l'article 700 en cause d'appel, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Croix sur affirmation de son droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile,



- très subsidiairement :

. constater que les époux [V] ne rapportent pas la preuve du préjudice qu'ils revendiquent,

. débouter en conséquence ces derniers de l'ensemble de leurs demandes,

. débouter le Crédit Immobilier de France, les compagnies Allianz Vie et Allianz Iard, de leurs demandes dirigées à son encontre en ce compris la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

. condamner solidairement les époux [V] à lui payer une indemnité de 

3 000 euros sur le fondement de l'article 700 en cause d'appel, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Croix sur affirmation de son droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile,



- encore plus subsidiairement si leur action sur le terrain du dol devait prospérer :

. débouter les époux [V] de leur demande tendant à voir les sociétés Edelis et Ifb condamnées in solidum à les relever et garantir des sommes qu'ils devront restituer au Crédit Immobilier et des sommes qu'ils pourraient être amenés à restituer à l'administration fiscale, cette demande n'étant ni documentée, ni fondée,

. débouter les époux [V] de leur demande tendant à faire juger que la restitution du bien litigieux par eux n'aura à intervenir qu'après paiement par les sociétés Ifb et Edelis des sommes mises à leur charge par le tribunal,

. dire et juger que les dispositions de l'article 1154 du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer,

. débouter les époux [V] de leur demande indemnitaire au titre d'un prétendu préjudice moral qui n'est nullement caractérisé,

. débouter les époux [V] de leur demande fantaisiste en cas de procédure collective dans la mesure où ni elle-même, ni la Sa Ifb, ne font l'objet d'une telle mesure, où il n'existe aucun élément pouvant laisser présumer que cela pourrait être le cas à courte ou moyenne échéance, où les associés de ces dernières ne sont pas dans la cause et, en tout état de cause, où ils ne peuvent être déclarés solidaires des dettes de l'entreprise.



Par dernières conclusions notifiées le 4 août 2022, la Sa Crédit Immobilier de France Développement demande, en vertu des articles 1304, 1382 anciens, et 2224 du code civil, de :

- voir confirmer en tous points le jugement entrepris,

- à titre subsidiaire, au cas où la cour infirmerait et prononcerait la nullité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement et par conséquent la nullité du prêt n°3000008000023751 :

. voir condamner les époux [V] à la restitution du capital emprunté soit 115 000'euros,

. se voir donner acte qu'elle procèdera à la restitution des versements effectués par les époux [V] au titre du contrat de prêt pour une somme totale de 121 471,92'euros,

. voir ordonner la compensation judiciaire des créances réciproquement dues entre elle et les époux [V], qui se verront restituer la somme de 6 471,92'euros après compensation, à parfaire au jour du jugement,

. voir dire et juger que les sûretés réelles garantissant la créance de restitution seront maintenues jusqu'à complète extinction de celle-ci,

. voir condamner in solidum les sociétés éventuellement jugées fautives parmi les sociétés Edelis, Ifb France, et Aedificia Participations à l'indemniser du préjudice résultant des man'uvres dolosives et à payer la somme totale de 60'065,37'euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire au jour du jugement,

- en tout état de cause : voir condamner in solidum toutes les parties succombantes au paiement de la somme de 3'500'euros à son profit au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 19 juillet 2022, les Sa Compagnie Allianz Vie et Compagnie Allianz Iard demandent de voir :

- retenir qu'elles n'entendent pas prendre parti sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées par les appelants d'annulation des actes de vente et de prêt litigieux,

- dire qu'en tout état de cause l'adhésion de M. [S] [V] à la convention d'assurance collective « emprunteur » litigieuse à exécution successive ne peut faire l'objet que d'une résiliation, et, de surcroît, la date à laquelle la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviendront définitives, les assureurs étant en effet tenus à garantie, tant que les époux [V] procéderont au paiement de leurs primes, jusqu'au terme contractuel ou jusqu'à ce que la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviendront définitives,

- dire que ladite adhésion ne peut faire l'objet d'une résolution judiciaire,

- retenir que les époux [V] ne formulent aucune demande financière à leur encontre,

- condamner la ou les parties qui succomberont à leur payer la somme de 5'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Me Agathe Loevenbruck de la Scp Sagon-Loevenbruck-Lesieur-Lejeune du barreau de Rouen,

- si la cour entrait en voie de confirmation du jugement entrepris, confirmer la condamnation prononcée à l'encontre des époux [V] à leur profit au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ajouter du même chef en cause d'appel.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 12 avril 2023.





MOTIFS



Sur la recevabilité de l'action



Les sociétés Aedificia Participations et Ifb France concluent à la confirmation de l'irrecevabilité de l'action des appelants pour cause de prescription.



Elles précisent que le point de départ du délai de prescription de l'action pour tromperie sur le prix de vente allégué comme surévalué est le jour de la signature du contrat de réservation et au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique de vente le 16 juin 2005.



Elles exposent ensuite que celui de l'action pour tromperie sur le marché locatif qui, selon les appelants, ne correspondrait pas aux termes de la simulation est 2009, moment où des difficultés de locations ont été rencontrées. 



Elles ajoutent que le point de départ du délai de prescription ne saurait commencer à courir à compter de la fin des périodes d'immobilisation de l'immeuble et de défiscalisation, que celui-ci ne peut pas être laissé à l'appréciation de l'une des parties à l'acte. 



La Sas Edelis demande également la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré l'action des appelants irrecevable comme prescrite. 



Elle fait valoir que le point de départ du délai de prescription est : 

- le jour de la livraison du bien ou, très subsidiairement, la date de l'apparition des problèmes locatifs soit au plus tard le 30 novembre 2009, s'agissant de la prétendue tromperie sur le manque d'attractivité de la commune de [Localité 16] et le potentiel locatif de l'appartement, 

- la date à laquelle les appelants sont devenus propriétaires et ont été en mesure d'apprécier les conditions de l'achat, soit le 16 juin 2005, s'agissant de la prétendue tromperie sur la valeur du bien,

- le jour de la signature du contrat de réservation, et, à titre infiniment subsidiaire, le 31 décembre 2008, date à partir de laquelle le montant des loyers perçus était inférieur à celui des loyers escomptés et la situation n'a fait que s'aggraver, s'agissant de la prétendue tromperie sur la valeur du bien à sa revente, les appelants ayant disposé des éléments nécessaires pour analyser le prix du bien qu'ils convoitaient au regard du marché local et ses perspectives de valorisation telles que proposées dans la projection financière qui leur a été remise,

- la première carence locative, soit le 30 novembre 2009, s'agissant de la prétendue tromperie sur la rentabilité de l'opération économique, 

- le jour de la signature du contrat de réservation, s'agissant de la prétendue tromperie sur les liens entre les différents intervenants, ses liens contractuels avec la Sa Ifb n'ayant jamais été dissimulés aux époux [V], 

- la date de signature de l'acte authentique de vente, s'agissant de la prétendue tromperie sur les missions réelles de l'association EDC et les informations contenues dans la brochure commerciale, 

- la survenue de la première carence locative le 30 novembre 2009, et, en tout état de cause, la souscription de l'acte authentique de vente, s'agissant de l'action fondée sur les défauts d'information et de conseil. 



Elle ajoute que, si M. et Mme [V] prétendaient que l'opération n'est pas une opération immobilière simple mais une opération de défiscalisation, le point de départ du délai de prescription ne pourrait pas être retardé à l'issue de la période de défiscalisation de 9 ans car le bénéfice du régime de défiscalisation de Robien est conditionné à la location du bien dans l'année de sa livraison, soit le 14 décembre 2007 et, au plus tard, le 31 décembre 2008 pour les motifs précités ; que, de plus, elle ne s'est jamais engagée sur un prix de revente du bien sur lequel elle n'a aucune maîtrise puisqu'il dépend de la conjoncture économique, que la projection financière et la plaquette commerciale remises aux époux [V] n'ont aucune valeur contractuelle.



La Sa Crédit Immobilier de France Développement sollicite la confirmation de l'irrecevabilité de l'action des appelants, pour les motifs retenus par le premier juge ayant retenu le point de départ de la prescription de la demande de nullité du contrat de vente pour dol sur la valeur locative du bien au 21 octobre 2009, date de la première vacance locative, et de la demande de nullité pour dol sur le prix de vente, au plus tard au 16 juin 2005, et non pas au regard de l'état du marché immobilier dix ans plus tard.



M. et Mme [V] répondent que leur action n'est pas prescrite, que le point de départ de leur action en nullité de la vente pour dol est le jour de la découverte par la victime de l'erreur provoquée par le dol en application de l'ancien article 1304 du code civil, que celui-ci ne correspond pas à la date de la signature de l'acte authentique de vente lors de laquelle ils ne pouvaient pas avoir conscience que les objectifs fixés ne pouvaient ou n'allaient pas être atteints en raison de la dévalorisation du bien en 2015, que le délai de prescription a couru à compter de la découverte du dol le 28 août 2015 lorsqu'ils ont reçu un avis de la valeur à la baisse de leur bien ; qu'ils n'ont pas subi de difficulté locative significative à compter de la livraison du bien le 14 décembre 2007, que ce n'est qu'au début de la 4ème location le 6 juin 2014 qu'ils ont constaté que leur bien se louait au-dessous du prix annoncé et après une période de vacance locative de 26 mois et qu'ils ont réalisé qu'ils avaient subi un préjudice relatif à la valeur et à la rentabilité locative de leur bien.

Ils affirment que le point de départ de leur action indemnitaire pour manquement au devoir d'information et de conseil n'est pas le jour de la vente, même s'il est bien celui du manquement des différents intervenants à leurs obligations d'information, de conseil ou de mise en garde, ni le jour de la réalisation du préjudice de perte de chance, mais le jour où leur dommage s'est révélé, c'est-à-dire le jour où le risque sur lequel ils devaient être informés s'est réalisé, soit en l'espèce à partir du 24 janvier 2017 correspondant à l'issue du dispositif de défiscalisation dit de Robien de neuf ans et à la réalisation certaine de leur préjudice, que c'est à ladite date qu'ils ont découvert que leur opération était déficitaire ; que, sur l'aspect locatif, la réalisation de leur dommage relatif à la valeur et à la rentabilité locatives s'est produite le 6 juin 2014. 



L'article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



1) l'action fondée sur le dol 

 

L'ancien article 1304 du code civil applicable au contrat en cause précise que, dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps court, dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.



- Sur le dol portant sur la valeur réelle du bien



M. et Mme [V] estiment avoir pris conscience de la surévaluation du prix de leur bien de plus de 45 000 euros le jour de son évaluation faite par l'agence Citya-Belvia Immobilier le 28 août 2015.



Toutefois, la surévaluation de leur bien ne peut pas se situer à une date où ils ont accompli une diligence qu'ils avaient toute latitude de réaliser plus tôt, ce qui reviendrait pour eux, qui sont demandeurs, à fixer unilatéralement le point de départ de la prescription en contradiction avec le principe de sécurité juridique. 



De plus, ladite évaluation immobilière, qui est postérieure à la vente de plus de dix ans, si elle fait état d'une perte de valeur relativement importante, ne justifie pas d'une surévaluation du prix au jour de l'acquisition, dès lors que, par l'écoulement du temps, les aléas du marché de l'immobilier ont nécessairement influé sur cette valeur.



Enfin, l'état du marché immobilier local et les charges inhérentes à l'opération étaient des éléments que M. et Mme [V] pouvaient appréhender au moment de la conclusion du contrat, d'autant qu'ils ont disposé d'un long délai de réflexion entre l'acte de réservation du 26 juillet 2004 et l'acte authentique de vente du 16 juin 2005 pour s'interroger sur l'opportunité et l'économie générale de l'opération envisagée et, plus particulièrement, sur le prix moyen du mètre carré dans le secteur qu'ils pouvaient obtenir au moyen d'une simple estimation du bien.



Dès lors, le délai de prescription quinquennale a couru à la date de conclusion du contrat de vente le 16 juin 2005. Il a expiré le 16 juin 2010 sans être valablement interrompu par M. et Mme [V] qui ont introduit leur action le 11 juillet 2016. La décision du tribunal ayant déclaré cette action irrecevable pour cause de prescription sera confirmée.



- Sur le dol portant sur la valeur et la rentabilité locatives



Il est constant que : 

- le bien n'a été reloué pour un loyer mensuel de 415 euros, à l'issue de la fin du premier bail d'habitation le 19 septembre 2008 prévoyant un loyer mensuel de 

450 euros, que le 21 octobre 2009, soit plus d'un an sans revenus locatifs, 



- le bien n'a été reloué pour un loyer mensuel de 419 euros, à l'issue de la fin de ce second bail le 19 avril 2010, que le 1er mars 2011, soit dix mois sans revenus locatifs, 

- le bien n'a été reloué pour un loyer mensuel de 410 euros, à l'issue de la fin de ce troisième bail le 19 avril 2012, que le 6 juin 2014, soit plus de deux ans sans revenus locatifs. 



La location de leur bien constituait pour M. et Mme [V] un élément essentiel du mécanisme de l'investissement. 



Une surévaluation du potentiel locatif de ce bien immobilier qui leur avait été présenté avant et lors de la vente pouvait être perceptible par M. et Mme [V], dûment informés par des courriers de la Sas Akerys ou de la Sas Belvia Immobilier sur les baux, dès le début du deuxième bail le 21 octobre 2009 et, de manière certaine, à partir du début du troisième bail le 1er mars 2011. A ladite date, existaient une moins-value de loyers de plus de 22 mois et une décôte du loyer mensuel d'environ 30 euros, constituant des écarts avec les prévisions contractuelles de cette opération qui interrogeaient sur les informations dispensées lors de sa conclusion. 



En effet, la simulation présentée le 21 juillet 2004 à M. et Mme [V] mentionnait un loyer mensuel de 450 euros, soit un loyer annuel de 5 400 euros pour la première année, et un bilan annuel de 949 euros, qui augmentaient tout au long des dix premières années de remboursement du prêt immobilier pour atteindre notamment en 2011 (4ème année de location) un loyer annuel de 5 731 euros et un bilan annuel de 2 889 euros. 



La brochure commerciale intitulée 'Projection financière' qui a été remise à M. et Mme [V] faisait état d'un taux de location du parc immobilier proche de 99 %.



Le délai de prescription quinquennale a donc couru à compter du 1er mars 2011. Il a expiré le 1er mars 2016 sans être valablement interrompu, M. et Mme [V] ayant agi tardivement le 11 juillet 2016. La décision du tribunal ayant déclaré cette action irrecevable pour cause de prescription sera confirmée.



2) l'action en responsabilité pour manquement à l'obligation d'information et de conseil 



La vente litigieuse du 16 juin 2005 était soumise à la prescription décennale prévue par l'ancien article 2270-1 du code civil pour les actions en responsabilité civile extracontractuelle engagées pour manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil, le délai de dix ans courant à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation. Celui-ci a été ramené à cinq ans par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 qui a institué l'article 2224 du même code, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Selon l'article 26 II de la loi précitée, les dispositions qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, soit le 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.



Le délai de prescription de l'action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance.



Dans le cas présent, M. et Mme [V] invoquent un manquement à l'obligation d'information et au devoir de conseil du promoteur et de son mandataire sur la rentabilité de l'opération financière et sur leur effort d'épargne total, qui dépend de la rentabilité locative, des coûts de l'opération, des réparations locatives, des garanties et assurances, et des réductions d'impôt. 







Le point de départ de la prescription ne peut pas être la signature de l'acte authentique de vente, ni la livraison du bien, dès lors que M. et Mme [V] ne pouvaient pas savoir à ces dates que la location de celui-ci engendrerait notamment une perte de loyers et sa dépréciation.



Ils n'ont pu découvrir l'impossibilité d'obtenir la rentabilité, prévue lors de la conclusion du contrat, avant la mise effective de leur bien sur le marché locatif dont le faible potentiel dénoncé était de nature à créer des périodes de vacance locative incompatibles avec l'avantage fiscal espéré et source de dévalorisation du bien. 



Pour les motifs indiqués ci-dessus, c'est à compter du 1er mars 2011 que M. et Mme [V] ont été en mesure d'appréhender toutes les conséquences induites par la discontinuité des contrats de bail, qu'il s'agisse des qualités de l'investissement réalisé ou des avantages escomptés puisqu'ils ont dû baisser le loyer pour trouver à nouveau des locataires.

Ils n'ont d'ailleurs pas attendu la fin de la période de défiscalisation le 24 janvier 2017, soit neuf ans après le début de la mise en location de leur bien, pour agir le 11 juillet 2016, ce qui démontre qu'ils avaient pris conscience avant des pertes qu'ils avaient subies ne leur permettant pas de réaliser un gain d'épargne et du caractère déficitaire de l'opération souscrite.



L'action en responsabilité exercée tardivement le 11 juillet 2016 est donc prescrite. La décision du premier juge l'ayant déclarée irrecevable sera confirmée.





Sur les demandes accessoires



Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.



Parties perdantes, M. et Mme [V] seront condamnés solidairement aux dépens d'appel, avec bénéfice de distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande. 



Il n'est pas inéquitable de les condamner également solidairement à payer à la Sas Aedificia Participations et la Sas Ifb France, prises ensemble, à la Sas Edelis, et à la Sa Crédit Immobilier de France Développement, chacune, la somme de 600 euros au titre des frais non compris dans les dépens que celles-ci ont exposés pour la procédure d'appel. La somme de 600 euros sera également allouée à ce titre aux Sa Compagnie Allianz Vie et Compagnie Allianz Iard, prises ensemble. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe :



Dans les limités de l'appel formé, 



Confirme le jugement entrepris, 



Y ajoutant,



Condamne solidairement M. [S] [V] et Mme [R] [Z] épouse [V] à payer à la Sas Aedificia Participations et la Sas Ifb France, prises ensemble, à la Sas Edelis, et à la Sa Crédit Immobilier de France Développement, chacune, la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel, 



Condamne M. [S] [V] et Mme [R] [Z] épouse [V] à payer à la Sa Compagnie Allianz Vie et la Sa Compagnie Allianz Iard, prises ensemble, la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel, 



Déboute les parties du surplus des demandes, 



Condamne solidairement M. [S] [V] et Mme [R] [Z] épouse [V] aux dépens d'appel, avec bénéfice de distraction au profit de Me Pascale Badina, de Me Croix, et de Me Agathe Loevenbruck de la Scp Sagon-Loevenbruck-Lesieur-Lejeune, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffier, La présidente de chambre,