Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 6 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 06 JUILLET 2023



N°2023/139













Rôle N° RG 21/16209 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIM7V







S.C.I. SCI [Adresse 3]





C/



[M] [V]





































Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Caroline CLEMENT





Me Charles TOLLINCHI 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de de Draguignan en date du 20 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/08219.





APPELANTE



S.C.I. [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 3] - [Localité 1]

représentée et assistée de Me Caroline CLEMENT, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



Madame [M] [V] 

née le 02 Juillet 1986 à [Localité 2] (83), 

exerçant à l'enseigne '[Adresse 3]', 

demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]

représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me FERNANDES-THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN













*-*-*-*-*



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargés du rapport.



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Par acte sous seing privé du 1er juin 2014, la SCI [Adresse 3] a consenti un bail commercial à la SARL Patflo sur des locaux situés [Adresse 3] [Localité 1] au rez-de-chaussée d'un immeuble de 3 étages, à destination de bar restaurant, au loyer annuel de 12 000 euros. 

La SARL Patflo a cédé son fonds de commerce à Madame [M] [V] par acte du 28 janvier 2015.

Madame [M] [V] exploite dans les lieux loués un restaurant à l'enseigne 'Aux pieds des anges'. 



Se plaignant de ce que la toiture de l'immeuble était en très mauvais état et que de l'eau ruisselait à l'intérieur des locaux loués, Madame [M] [V] a assigné en référé la SCI [Adresse 3] afin que sa bailleresse soit condamnée sous astreinte à effectuer les travaux préconisés par un devis établi par la SARL L et C. 

Par ordonnance du 22 août 2018, au motif de l'existence de contestations sérieuses, le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a débouté Madame [M] [V] de sa demande.



Par exploit du 23 novembre 2018, Madame [V] a assigné au fond la SCI [Adresse 3], afin que la bailleresse soit condamnée à effectuer les travaux préconisés par la SARL L et C, à lui payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance, avec exécution provisoire, ainsi qu'au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle a produit en cours de procédure un compte rendu de visite technique établi à sa demande le 16 janvier 2020 par Monsieur [T] [W], expert en bâtiment inscrit sur la liste de la cour d'appel, qui conclut que 'l'état de la toiture est telle que la mise hors d'eau nécessite la complète réfection de la toiture car l'entretien et les réparations ne peuvent suffire'.

La SCI [Adresse 3] a conclu au débouté de Madame [M] [V].



Par jugement du 20 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

- condamné la SCI [Adresse 3] à réaliser les travaux assurant la solidité la sécurité et l'étanchéité du clos et du couvert du bien loué, et assurant la jouissance dudit bien conformément à sa destination,

- dit que lesdits travaux devront commencer dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à l'issue dudit délai de 2 mois, s'appliquera une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois au terme de laquelle l'astreinte pourra être liquidée une nouvelle astreinte pourra être prononcée,

- condamné la SCI [Adresse 3] à verser à Madame [M] [V] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la SCI [Adresse 3] à verser à Madame [M] [V] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI [Adresse 3] aux dépens,

- débouté les parties de leurs demandes pour le surplus.



La SCI [Adresse 3] a relevé appel de cette décision par déclaration du 18 novembre 2021.



Par ordonnance du 23 juin 2022, le conseiller de la mise en état saisi par Madame [M] [V] a ordonné la suspension du paiement des loyers, à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à ce qu'il ait été statué au fond, ou jusqu'à la réalisation des travaux.



Par conclusions déposées et notifiées le 14 avril 2023 avec demande de rabat de l'ordonnance de clôture, la SCI [Adresse 3] demande à la cour :

Vu les articles 9 du code civil et 6 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme, 16 du code de procédure civile, la loi du 10 juillet 1965, l'article 1103 du code civil, de :

Dire et juger que les procès-verbaux de constat établis par la SCP Gatto et Hazan, huissiers de justice, en date du 17 février 2017, 11 avril 2018 et la partie du procès-verbal de constat établi par la SCP Gatto et Hazan en date du 17 septembre 2021 aux termes que laquelle l'huissier indique 'j'accède au grenier....d'importantes traces d'infiltration', ainsi que le compte rendu technique de Monsieur [W] ont été établis au moyen d'une violation de domicile.

En conséquence,

Écarter des débats les procès-verbaux de constat établis par la SCP Gatto et Hazan, huissiers de justice, en date du 17 février 2017, 11 avril 2018 et la partie du procès-verbal de constat établi par la SCP Gatto et Hazan en date du 17 septembre 2021 aux termes que laquelle l'huissier indique 'j'accède au grenier....d'importantes traces d'infiltration', ainsi que le compte rendu technique de Monsieur [W].

À titre subsidiaire

Dire et juger que le comte-rendu technique de Monsieur [W] n'est pas opposable à la SCI [Adresse 3].

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan en date du 20 octobre 2021 en ce qu'il a :

- condamné la SCI [Adresse 3] à réaliser les travaux assurant la solidité, la sécurité, l'étanchéité du clos et du couvert du bien loué et assurant la jouissance dudit bien conformément à sa destination

- dit que lesdits travaux devront commencer dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement

- dit qu'à l'issue dudit délai de deux mois s'appliquera une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois au terme de laquelle l'astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte devra être prononcée dire et juger que Madame [V] ne démontre pas l'existence de désordres et en tout état de cause leur origine.

En conséquence,

Débouter Madame [V] de toutes ses fins, demandes et conclusions.

À titre subsidiaire,

Constater que l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] est soumis au régime de la copropriété.

Mettre hors de cause la SCI [Adresse 3].

Condamner Madame [V] à prendre à sa charge les travaux sur les parties communes à hauteur de la quote-part des millièmes de la SCI [Adresse 3] dans la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 20 octobre 2021 en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 3] à payer à Madame [V] une somme de 15000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

Débouter Madame [V] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI [Adresse 3] à lui payer une somme de 30000 euros en réparation du préjudice de jouissance pour la période du 24 août 2018 au 16 septembre 2021, comme mal fondée.

Débouter Madame [V] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI [Adresse 3] à lui payer une somme de 95000 euros au titre du préjudice économique comme mal fondée.

Débouter Madame [V] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI [Adresse 3] à lui payer une somme de 35820 euros au titre de la perte d'exploitation, comme mal fondée.

Débouter Madame [V] de toutes ses fins, demandes et conclusions comme mal fondées.

Condamner Madame [V] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner Madame [V] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Maître Caroline Clément avocat sur sa due affirmation.



Par conclusions déposées et notifiées le 4 avril 2023, Madame [V] demande à la cour :

Vu les articles 16, 122, 564 et 566 du code de procédure civile, 1719 et suivants, vu les articles 1219, 1184 (ancien) et 1728 du code civil, vu le principe d'Estoppel,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 20 octobre 2021, sauf en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 3] verser à Madame [V] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

À titre subsidiaire, Si par extraordinaire, la cour entre en voie de réformation sur la condamnation de la SCI [Adresse 3] à exécuter les travaux sous astreinte,

Condamner la SCI [Adresse 3] à accomplir toutes les démarches nécessaires à l'exécution desdits travaux assurant la solidité, la sécurité et l'étanchéité du clos et du couvert du bien loué, sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans le délai de deux mois à compter l'arrêt à intervenir,

Statuant à nouveau,

Déclarer irrecevable la demande de la SCI [Adresse 3] d'écarter des débats les procès-verbaux d'huissiers et du compte rendu de Monsieur [W],

Déclarer irrecevable la demande de mise hors de cause de la SCI [Adresse 3],

Condamner la SCI [Adresse 3] à verser à Madame [V] la somme de 30 000 euros au titre de préjudice de jouissance,

Ordonner l'exonération de Madame [V] de son obligation de payer les loyers à compter du mois de septembre 2021 et ce jusqu'à l'exécution des travaux assurant la solidité, la sécurité et l'étanchéité du clos et du couvert du bien loué permettant la jouissance dudit bien conformément à sa destination,

Condamner la SCI [Adresse 3] à verser à Madame [V] au titre de ses préjudices

économiques la somme de :

- 95 000 euros au titre de la perte des éléments incorporels de son fonds de commerce,

- 6500 euros par mois pour la perte d'exploitation de septembre 2021 jusqu' à l'achèvement des travaux,

Condamner la SCI [Adresse 3] à payer à Madame [V] la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Réserver le droit pour Madame [V] de ses demandes de condamnation de la SCI [Adresse 3] au titre d'une éventuelle liquidation judiciaire.

Débouter la SCI [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI [Adresse 3] à verser à Madame [V] la somme de 7000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



La clôture de la procédure a été prononcée le 9 mai 2023 avant l'ouverture des débats.





MOTIFS :



Sur le moyen tiré d'une prétendue violation de domicile :



La SCI [Adresse 3] demande à la cour d'écarter des débats les procès-verbaux de constat établis par la SCP Gatto et Hazan, huissiers de justice, en date du 17 février 2017, 11 avril 2018 et la partie du procès-verbal de constat établi par la SCP Gatto et Hazan en date du 17 septembre 2021 aux termes que laquelle l'huissier indique 'j'accède au grenier....d'importantes traces d'infiltration', ainsi que le compte rendu technique de Monsieur [W], aux motifs qu'ils auraient été établis au moyen d'une violation de domicile.

Elle fait valoir que l'huissier et le technicien ont pénétré dans le grenier sans autorisation judiciaire ou du propriétaire.

Contrairement à ce qu'affirme l'intimée, aucune disposition ni aucun principe général du procès n'interdit à une partie de présenter un moyen nouveau au cours d'une même instance.



Il résulte d'une attestation notariée versée aux débats que la SCI [Adresse 3] a vendu le 25 mars 2008 à Mme [D] [R] un lot de l'ensemble immobilier comportant un appartement et 'le grenier au dessus'. Il n'est pas justifié de l'identité du propriétaire du grenier à la date des constats litigieux, Mme [D] [R] ne faisant manifestement plus partie des copropriétaires actuels, destinataires des courriers adressés par la SCI le 24 mai 2022.

La SCI [Adresse 3] affirme que les combles désignés comme grenier sont la propriété de M. [I].

L'attestation notariée qu'elle verse aux débats en pièce n°6, relative à une vente intervenue en 2013 (sans précision du jour et du mois) entre la SCI et M. [I], mentionne cependant que la vente porte sur le lot numéro 2 constitué d'un appartement comprenant un séjour, une chambre, un cellier, une cuisine, une salle d'eau et un WC et les 119/1000èmes des parties communes générales.

Le grenier n'est pas mentionné comme faisant partie du lot n°2 objet de l'acte.

En tout état de cause, il ressort des constats que le grenier, qui ne comporte aucun effet mobilier, est en libre accès par une échelle meunière depuis la réserve du restaurant, permettant à Mme [V] d'y disposer depuis plusieurs années des bassines et bâches de protection destinées à protéger son établissement des infiltrations d'eau.

La SCI [Adresse 3], qui ne se prétend pas elle-même propriétaire des combles, n'est pas fondée en son moyen tiré d'une prétendue violation de domicile.





Sur les désordres :



Mme [V] verse aux débats un compte-rendu de visite technique du 26 décembre 2019 établi à sa demande par M. [T] [W], expert en bâtiment inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel d'Aix-en-Provence.



Aux termes de son rapport, le technicien décrit dans un premier temps des zones d'infiltrations d'eau sur le plafond de la cuisine du restaurant et sur les poutres du plafond de la salle de restaurant côté [Adresse 4].

Il décrit ensuite l'état de la toiture examinée depuis les combles et mentionne :

- des pénétrations d'eau affectant les poutres maîtresses,

- une flexion très importante des poutres pannes, contrecarrée par des jambes de force elles-mêmes fortement fléchies,

- des bois supports de tuiles anciens, fortement dégradés et fléchis et des tuiles anciennes, plus que poreuses, complètement inefficaces, laissant passer l'eau,

- quelques tuiles et bois supports de tuiles de facture plus récente.



Il indique que malgré différentes interventions réalisées en urgence par Mme [V] lors des pluies (remplacement de bois supports de tuiles, remplacement ou remise en place de tuiles), l'eau pénètre en de nombreux endroits dans le comble et passe au travers du plancher du comble jusque dans le restaurant et la cuisine.

Il conclut que l'état de la toiture est tel que la mise hors d'eau pérenne du bâtiment nécessite la complète réfection de la toiture.

Les constatations de l'expert sont illustrées par des photographies commentées.

Cet élément de preuve est recevable et opérant dès lors qu'il a été soumis à la libre discussion des parties et qu'il ne constitue pas l'unique élément de preuve soumis à la cour.



Cet avis technique est en effet corroboré :

- par le courrier de la société Impact charpente couverture en date du 12 septembre 2016, qui affirme avoir constaté que la toiture était en mauvais état, laissant apparaître de nombreuses fuites d'eau un peu partout, qui abîment les poutres de la toiture ainsi que le plancher avec un risque d'effondrement du plafond, et préconise une vérification de la charpente et une réfection complète de la couverture,

- par l'attestation de la SARL L&C, qui déclare le 11 août 2019 avoir constaté plusieurs entrées d'eau coulant sur les poutres maîtresses et les chevrons, la présente de bâche et de bassines au sol pour protéger la salle de restaurant, et qui affirme que la toiture et le plancher du grenier sont en très mauvais état et même dangereux.



Mme [V] verse également aux débats des procès-verbaux de constats d'huissier en date des 17 février 2017, 11 avril 2018, 17 septembre 2021.

Ces constats, illustrés de nombreux clichés, confirment le mauvais état visible de la toiture ancienne, les infiltrations d'eau en de nombreux endroits qui imbibent la charpente, l'affaissement des chevrons, l'ancienneté des tuiles non jointives, le plus récent décrivant en outre les infiltrations dans le plafond du restaurant par le plafond du grenier, entraînant la chute de plaques de placoplâtre imbibées d'eau.



La réalité et la gravité des désordres ainsi que la nécessité de procéder à la réfection de la toiture sont suffisamment établies par des constatations précises et concordantes et l'avis de trois professionnels du bâtiment, dont il ressort que les infiltrations, qui se produisent en de nombreux endroits de la toiture et notamment côté est et côté ouest du grenier, ont pour origine la grande vétusté de la charpente et de la couverture sans pouvoir être imputée à l'extracteur de fumée installé par Mme [V] au nord de la toiture.





Sur les obligations de la bailleresse :



Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



La SCI [Adresse 3] sollicite à titre principal sa mise hors de cause, faisant valoir que l'immeuble au sein duquel se situe le local commercial est soumis au régime de la copropriété, que la toiture et la charpente sont des parties communes, qu'elle ne peut faire effectuer seule des travaux qui relèvent de la responsabilité du syndicat de copropriété qui n'est pas dans la cause et qui lui oppose une attitude dilatoire.



Mme [V] demande à la cour de déclarer cette demande irrecevable en vertu du principe de l'estoppel.

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Le moyen nouvellement opposé par la SCI [Adresse 3], tiré de la qualification de partie commune de la toiture de l'immeuble, est distinct de la discussion relative à la propriété des combles.

La prétention fondée sur ce moyen n'est pas en contradiction ni incompatible avec celles présentées dès le début de l'instance par la bailleresse et qui tendent au rejet de l'ensemble des demandes de Mme [V].



Le fait que les désordres trouvent leur origine dans une partie commune de l'immeuble ne dispense aucunement le bailleur copropriétaire de son obligation de délivrance et il appartient au bailleur de faire son affaire personnelle de son recours contre la copropriété.

Il ressort du règlement de copropriété versé aux débats que la SCI [Adresse 3], initialement propriétaire unique de l'immeuble, l'a divisé en 6 lots en 2006.

Le relevé de propriété édité par la DGFP pour l'année 2022, produit par l'intimé, fait apparaître que la SCI [Adresse 3] est propriétaire de 3 lots représentant 612/1000èmes de copropriété.

La SCI dispose ainsi de la majorité des voix lui permettant d'imposer les travaux portant sur le clos et le couvert de l'immeuble.

Alors que Mme [V] demande à la bailleresse la réparation de la toiture depuis le 19 septembre 2015 selon LRAR versée aux débats et introduit son action judiciaire en 2018, ce n'est que le 12 octobre 2022 que la SCI [Adresse 3] a déposé une requête en désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété, exposant qu'aucun syndic n'avait été désigné.

C'est donc de mauvaise foi que la SCI [Adresse 3] affirme que le syndicat de copropriété lui opposerait une attitude dilatoire alors qu'elle n'a elle-même effectué depuis 2006 aucune démarche aux fins d'organiser la gestion de la copropriété qu'elle avait créée.

Cette carence n'a pas empêché en tout état de cause la bailleresse de faire réaliser un devis de réfection de la toiture en août 2014, soit avant même l'acquisition du droit au bail par Mme [V], ainsi qu'il résulte du devis de la société L&C versé aux débats, daté du 15 août 2014 et établi au nom de la SCI [Adresse 3], et à faire réaliser certains travaux de réparation de la toiture ainsi qu'elle l'écrivait au conseil de Mme [V] par courrier du 26 décembre 2016.

La SCI [Adresse 3] sera déboutée de sa demande de 'mise hors de cause'.



L'appelante oppose ensuite une décharge résultant des clauses du bail commercial liant les parties et en particulier l'article intitulé 'Charges et conditions', paragraphe 10 'Réparations', stipulant que le preneur devra pendant le cours du bail entretenir en bon état le local loué et tous aménagements et constructions qu'il aura édifiés ; il sera tenu des réparations de toutes natures y compris celles qui sont définies par l'article 606 du code civil et par l'usage.



Mme [V] fait valoir à juste titre que le transfert sur le preneur de la charge des grosses réparations ne peut concerner que les locaux faisant l'objet du bail, définis au contrat comme étant un local commercial d'une superficie de 207 m² se composant d'un café-bar, une cuisine, une salle de restaurant, une cave, un réserve, 2 WC.

Les parties s'accordent devant la cour sur le fait que ni les combles, ni la toiture ne sont compris dans le périmètre du bail.



L'obligation de délivrance qui découle de la nature même du contrat est l'obligation essentielle du bailleur, qui ne peut être privée de sa substance par les clauses dérogatoires du bail.

La SCI [Adresse 3] est tenue de délivrer les lieux loués dans un état permettant l'exercice de l'activité à laquelle il sont destinés et d'effectuer les travaux destinés à assurer le clos et le couvert de l'immeuble abritant les locaux loués.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 3] à faire réaliser les travaux assurant la solidité la sécurité et l'étanchéité

du clos et du couvert du bien loué, et assurant la jouissance dudit bien conformément à sa destination et prononcé une astreinte.





Sur les conséquences des manquements de la bailleresse :



- sur le préjudice de jouissance :



Il résulte du procès-verbal de constat du 17 septembre 2021 et de l'attestation de l'expert-comptable de Mme [V] que le 16 septembre 2021, une partie du plafond en placoplâtre du restaurant, imbibé d'eau, et qu'à compter de cette date, Mme [V] a été contrainte de fermer son établissement.



Concernant la période antérieure au 16 septembre 2021, Mme [V] sollicite l'allocation d'une somme de 30000 euros de dommages et intérêts en indemnisation de son trouble de jouissance.

Il résulte des termes des procès-verbaux de constat que Mme [V] a été contrainte de disposer régulièrement dans les combles des récipients et bâches qui n'ont pas empêché certains épisodes d'inondations de ses locaux, la contraignant à fermer temporairement son établissement.

Le premier juge a relevé à juste titre que les problèmes d'étanchéité sont particulièrement gênants pour une activité de restauration en raison des règles d'hygiène et de l'insécurité pour l'usage d'appareils électriques.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué à Mme [V] une somme de 15000 euros au titre du préjudice de jouissance.



S'agissant de la période échue à compter du 16 septembre 2021, date à compter de laquelle la gravité des conséquences des infiltrations a rendu impossible la poursuite de l'activité commerciale, Mme [V] est fondée en sa demande d'exonération des loyers, jusqu'à la date de réalisation des travaux.



- sur les préjudices économiques :



Mme [V] sollicite l'allocation d'une somme de 95000 euros au titre de la perte des éléments incorporels du fonds.

L'intimée, qui ne prétend pas être sur le point de céder son fonds et affiche sur son établissement sa volonté de reprendre son activité, ne justifie pas de l'impossibilité de retrouver sa clientèle.

Elle sera déboutée de ce chef de demande en l'absence de démonstration d'un préjudice actuel et certain.



Mme [V] sera également déboutée de sa demande d'indemnisation d'un préjudice de perte d'exploitation à hauteur de 6500 euros par mois, en l'absence de production de tout élément comptable venant corroborer les affirmations non circonstanciées de son expert-comptable.



- sur le préjudice moral :



Les dégâts récurrents subis pendant des années malgré les réclamations adressées à la bailleresse, le sinistre survenu le 16 septembre 2021 entraînant l'impossibilité durable d'exploiter les locaux, l'arrêt de l'exploitation mettant en péril la poursuite du plan de redressement dont elle bénéficiait ont nécessairement causé à Mme [V] un préjudice moral justifiant l'allocation d'une somme de 5000 euros de dommages et intérêts.



Partie succombante, la SCI [Adresse 3] sera condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, comme il sera dit au dispositif.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,





Déboute la SCI [Adresse 3] de sa demande de mise hors de cause, et de sa demande d'écarter des débats les procès-verbaux de constat d'huissier et le compte rendu technique de M. [W],



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



y ajoutant,



Prononce l'exonération de Mme [V] de son obligation de payer les loyers à compter du mois de septembre 2021 et ce jusqu'à l'exécution des travaux assurant la solidité, la sécurité et l'étanchéité du clos et du couvert du bien loué permettant la jouissance dudit bien conformément à sa destination,



Déboute Mme [V] de ses demandes d'indemnisation au titre des préjudices économiques,



Condamne la SCI [Adresse 3] à payer à Mme [V] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral,



Condamne la SCI [Adresse 3] à payer à Mme [V] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI [Adresse 3] aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRESIDENT