Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 6 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 06 JUILLET 2023



N° 2023/ 237













Rôle N° RG 21/17075 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIPXL







[E] [O] [J]





C/



[X] [H] [N] [R]

S.C. SOCIETE CIVILE PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS

S.D.C. DU [Adresse 5] À [Localité 9]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5]















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Constance DAMAMME 

Me Anne SANTANA-MARC

Me Emmanuelle ARM

Me Benjamin NAUDIN 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de marseille en date du 22 Septembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19-2786.



APPELANT



Monsieur [E] [O] [J]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-13632 du 14/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Constance DAMAMME de la SCP BOURGLAN-DAMAMME-LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Z'hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant



INTIMEES



Madame [X] [H] [N] [R]

née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Anne SANTANA-MARC, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant



S.C. SOCIETE CIVILE PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS, demeurant [Adresse 7]



représentée par Me Emmanuelle ARM, avocat au barreau de MARSEILLE



S.D.C. DU [Adresse 5] À [Localité 9] poursuites et diligences de sn syndic en exercice FONCIA MARSEILLE [Adresse 10], demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Benjamin NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5], demeurant CHEZ SARL ABSCISSE [Adresse 4]



représentée par Me Benjamin NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 10 Mai 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***























































EXPOSÉ DU LITIGE 



Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2000, puis du 14 avril 2004, la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS a donné à bail à Monsieur [O] [J] un appartement situé dans l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9]. 



Le 17 juillet 2008 la ville de [Localité 9] établissait un rapport de visite portant sur les désordres constructifs susceptibles d'entraîner un risque pour le public dans cet immeuble.

L'immeuble faisait l'objet d'un arrêté de péril non imminent en date du 10 février 2010 ordonnant la réparation définitive de l'immeuble en cause, la mainlevée dudit arrêté ayant été prononcée le 14 juin 2013 suite à la réalisation des travaux par l'entreprise E.M.T.



Le 30 janvier 2012, la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS a vendu le logement à la société FONCEO qui elle-même l'a revendu à Madame [R] le 30 avril 2014.



Un mandat de gérance a alors été signé entre le mandataire Immobilière [S] [U] et Madame [R] en date du 9 mai 2014, le contrat de location de Monsieur [O] [J] s'étant renouvelé par tacite reconduction.



Monsieur [O] [J] signalait au gestionnaire en mars 2016 et en avril 2019 qu'il subissait à nouveau des désordres dans son appartement, le mandataire Immobilière [S] [U] informant le 12 avril 2019 Madame [R] du dégât des eaux en cours et de l'effondrement du plafond de la partie côté cour de l'appartement.

Le 18 avril 2019 en raison des désordres constatés au sein du 4ème et 5ème étage de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9] et des risques graves concernant la sécurité du public et des occupants desdits étages, le maire de [Localité 9] rendait un arrêté portant l'interdiction d'occuper les appartements et un expert, Monsieur [L] était désigné par ordonnance de la présidente du tribunal administratif de Marseille lequel rendait son rapport de visite le 26 avril 2019.

De nombreux désordres étaient alors listés et plusieurs mesures étaient préconisées afin d'assurer la sécurité des occupants et du public.



Le 10 mai 2019, le maire de [Localité 9] prenait un arrêté de péril grave et imminent relatif à l'immeuble et certaines mesures provisoires étaient prises notamment l'interdiction d'occupation des appartements du 4ème et du 5ème étage.



Monsieur [O] [J] est relogé depuis le 17 avril 2019 à la charge totale de Madame [R].



Un arrêté de mise en sécurité du 8 juin 2021 s'est substitué à l'arrêté de péril du 10 mai 2019, les travaux du 4ème étage étant toujours en cours.



 Suivant exploit d'huissier en date du 24 juillet 2019, Monsieur [O] [J] a assigné la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS devant le tribunal d'instance de Marseille afin de voir condamner cette dernière au paiement de la somme de 10.'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, celle de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les dépens et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



Suivant exploit de huissier en date du 17 février 2020, Monsieur [O] [J] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille Madame [R] aux fins de voir condamner cette dernière au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, de voir condamner la requise à le relever de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice de la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS outre la condamnation de Madame [R] au paiement de la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 en plus des dépens et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



Par acte du 29 septembre 2020, Madame [R] a dénoncé l'assignation du 17 février 2020 au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE à l'effet d'entendre ce dernier la relever et la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice de Monsieur [O] [J] et d'obtenir la condamnation de ce syndicat à lui payer la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en plus des dépens 



L'affaire était évoqiée à l'audience du 3 septembre 2021, audience au cours de laquelle la jonction des instances était ordonnée.



Monsieur [O] [J] demandait au tribunal de condamner in solidum la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS, Madame [R] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi et à titre subsidaire la condamantion de Madame [R] au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

En tout état de cause, il sollicitait la condamantion de Madame [R] à le relever de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice de la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS outre la condamnation du ou des succombants au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 en plus des dépens. 



La SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS demandait au tribunal, in limine litis, de déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [O] [J] pour défaut de qualité à agir et de déclarer ces dernières prescrites.

À titre subsidiaire, elle concluait au débouté de Monsieur [O] [J], de Madame [R] et du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE de toutes leurs demandes et en tout état de cause sollicitait la condamnation de Monsieur [O] [J] au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en plus des dépens.



Madame [R] demandait au tribunal de débouter Monsieur [O] [J] de l'ensemble de ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle concluait également au débouté du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles.

À titre subsidiaire, elle demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE à la relever et à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

En tout état de cause Madame [R] demandait la condamnation de toute partie succombant à lui payer la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE concluait à l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [O] [J] comme étant prescrites ainsi qu'au rejet de l'ensemble des demandes formées à son encontre.

Il demandait également au tribunal de le mettre hors de cause et de condamner tout succombant à lui payer une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en plus des dépens.



Suivant jugement contradictoire en date du 22 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille a :

* déclaré recevable l'action de Monsieur [O] [J] à l'encontre de la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS 

*déclaré prescrite l'action en indemnisation de Monsieur [O] [J] pour la période allant de 2010 au 24 juillet 2016.

*débouté Monsieur [O] [J] de l'ensemble de ses demandes.

*débouté les parties de toutes demandes au titre des frais irrépétibles.

*dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.



Suivant déclaration en date du 6 décembre 2021 , Monsieur [O] [J] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

- déclare recevable l'action de Monsieur [O] [J] à l'encontre de la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS 

- déclare prescrite l'action en indemnisation de Monsieur [O] [J] pour la période allant de 2010 au 24 juillet 2016.

- déboute Monsieur [O] [J] de l'ensemble de ses demandes.

- déboute les parties de toutes demandes au titre des frais irrépétibles.



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS demande à la cour de :



* confirmer le jugement du 22 octobre 2021 du juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action de Monsieur [O] [J] à l'encontre de la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS 

Statuant à nouveau

* déclarer les demandes de Monsieur [O] [J] irrecevables.

* débouter Monsieur [O] [J], Madame [R] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

* condamner Monsieur [O] [J] au paiement de la somme de 2.000 € selon les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Monsieur [O] [J] au paiement des entiers dépens. 



À l'appui de ses demandes, la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS soutient qu'au jour du fait générateur allégué, soit le 17 avril 2019, elle n'était plus propriétaire du logement depuis plus de 7 ans.

Elle précise que le premier juge a considéré que la simple allégation d'un trouble de jouissance durant la période où elle était propriétaire suffisait à déclarer son action recevable sans que l'existence de ce trouble ne soit corroborée relevant par ailleurs que la société FONCEO, qui a été propriétaire du logement de 2012 à 2014, n'a pas été appelée en cause alors même que l'appelant a fait valoir un trouble continu.

Par ailleurs conformément aux règles de prescription, les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent par 3 ans de sorte que seul le préjudice subi depuis le 24 juillet 2016 peut donner lieu à réparation.

Dans la mesure où la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS a vendu le bien le 30 janvier 2012, les demandes de Monsieur [O] [J] à son encontre sont prescrites.



Si par impossible la cour considérait les demandes de Monsieur [O] [J] recevables, la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS souligne que la mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle suppose la démonstration d'une faute à l'origine de l'indécence du logement qu'il louait puisqu'il n'est plus lié à la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS par un contrat de bail en cours, d'un préjudice et d'un lien de causalité, ce qu'il s'abstient de faire.

Quant à la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle, compte tenu du lien contractuel qui existait lors du contrat de bail, cela supposerait que l'appelant démontre l'état du logement et un défaut d'entretien de son bailleur ce qu'il ne fait pas, soulignant au surplus, que Monsieur [O] [J] n'a formulé aucune réclamation, ni informé à aucun moment la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS ou son mandataire de désordres ou de demande de travaux d'entretien du logement.

Enfin la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS indique que l'appelant prétend que les désordres auraient pour origine l'arrêté de péril non imminent du 10 février 2010, alors que cet arrêté concernait uniquement la façade et un appartement au 1er étage de l'immeuble et non l'appartement de ce dernier situé au 4ème étage.



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [R] demande à la cour de :

* confirmer le jugement du 22 octobre 2021 du juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions.

Si le jugement devait être infirmé et que la cour devait retenir la responsabilité de Madame [R].

* condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE à relever et garantir Madame [R] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à la demande de Monsieur [O] [J] .

* condamner toute partie succombant à verser à Madame [R] la somme de 3.000 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner toute partie succombant aux entiers dépens.



À l'appui de sa demande Madame [R] soutient que Monsieur [O] [J] ne justifie encore aujourd'hui d'aucune démarche active à son encontre avant son action en justice du 24 juillet 2019, rappelant que les nouvelles dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient un délai de prescription de 3 ans.

Aussi l'inaction de Monsieur [O] [J] depuis 2010 et ce jusqu'au 24 juillet 2019 rend irrecevable toute demande indemnitaire de sa part pour cause de prescription, ce dernier ne communiquant pas plus de document en cause d'appel qui tiendrait à prouver ses alertes et ses actions

Quant à l'origine du sinistre, Madame [R] relève que les 2 rapports d'expertise, le rapport d'expertise non contradictoire du 6 mai 2019 de POLYEXPERT et le rapport d'expertise contradictoire d'ELEX indiquent que l'origine du sinistre se situait au niveau des parties communes à savoir la terrasse de l'appartement du 5ème étage appartenant à Madame [P], fait par ailleurs confirmé par cette dernière.

Madame [R] précise que contrairement à ce qu'affirme le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE , le système d'étanchéité d'un toit terrasse est une partie commune même si la terrasse est qualifiée de privative de sorte que l'origine des désordres affectant l'appartement de son locataire réside bien dans une partie commune.

S'agissant de la demande d'indemnisation de Monsieur [O] [J], Madame [R] rappelle que ce dernier ne rapporte pas la preuve en cause d'appel d'avoir formulé une quelconque réclamation ou informée sa bailleresse de désordres ou de demande de travaux.

Enfin Madame [R] indique avoir fait effectuer les travaux d'urgence lui incombant lors du sinistre d'avril 2019 et avoir immédiatement validé le montant de sa quote-part des travaux dès qu'il y a eu un appel de fonds.

Elle ajoute avoir, par l'intermédiaire de son mandataire, proposé des appartements à Monsieur [O] [J] dès le 19 avril 2019 à la suite du relogement ordonné, propositions refusées par ce dernier.

Elle souligne également que l'arrêté de péril non imminent du 10 février 2010 ne concernait nullement le logement de son locataire et que l'arrêté portant interdiction d'occuper les 4ème et 5ème étage du 18 avril 2019 ainsi que l'arrêté de péril grave et imminent du 10 mai 2019 sont postérieurs à la date du relogement de Monsieur [O] [J]. 

Elle ajoute qu'il n'existe aucune preuve d'un trouble de jouissance qui pourrait être mis à sa charge hormis les trois semaines entre la chute du chauffe-eau et le relogement de l'appelant. 

Enfin Madame [R] maintient que le sinistre trouvant son origine dans les parties communes, il appartient au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE de mettre en 'uvre et de prendre en charge l'ensemble des travaux permettant la levée de l'arrêté de péril, raison pour laquelle elle l'a appelé en la cause.



Au terme de ses dernières conclusions récapitulatives et en réplique signifiées par RPVA le 8 août 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE demande à la cour de :

* confirmer le jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille du 22 octobre 2021 en toutes ses dispositions.

* débouter Madame [R] de sa demande subsidiaire de se voir relever et garantir par le concluant.

* condamner toute partie succombant au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés à hauteur d'appel.

* condamner toute partie succombant aux dépens d'appel tel que prévu à l'article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître NAUDIN.



A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE fait valoir que les demandes de Monsieur [O] [J] contre son bailleur et par conséquent celle dirigée indirectement contre le syndicat pour un préjudice prétendument subi depuis 2010 sont nécessairement prescrites puisque les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent par trois ans ce qui a été reconnu par le cabinet POLYEXPERT dans son rapport d'expertise. Il souligne par ailleurs que l'arrêté de péril non imminent du 10 février 2010 ne concernait pas l'appartement de Monsieur [O] [J], ce dernier au surplus ne justifiant pas du quantum de dommages et intérêts qu'il sollicite.

Quant à l'indemnisation du trouble de jouissance sollicitée par l'appelant, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE souligne que celui-ci n'a formulé aucune réclamation auprès de quiconque avant le 12 avril 2019

S'agissant des désordres allégués par Monsieur [O] [J], le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE indique que ces derniers affectent les parties privatives, les principaux griefs formés étant relatifs à l'habitabilité du logement et donc aux parties privatives.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE rappelle qu'il existe une responsabilité de plein droit dans le cadre des relations entre bailleur et locataire ajoutant que les deux seuls rapports amiables d'assurance produits ne permettent nullement de retenir une responsabilité du syndicat.

Enfin il souligne que les désordres évoqués dans l'arrêté de péril du 10 mai 2019 ayant entraîné l'évacuation des 4ème et 5ème étage de l'immeuble ne proviennent pas des parties communes, Madame [R] prétendant à tort que l'origine du sinistre se situait au niveau des parties communes, à savoir la terrasse de l'appartement du 5ème étage appartenant à Madame [P].

Il rappelle également qu'aux termes du règlement de copropriété, il est clairement stipulé que le copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive d'une terrasse est responsable de tous dommages provenant de son fait direct ou indirect.



Au terme de ses dernières conclusions récapitulatives et en réplique signifiées par RPVA le 9 septembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [O] [J] demande à la cour de :

* infirmer le jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille du 22 octobre 2021 en ce qu'il a :

- déclaré prescrite l'action en indemnisation de Monsieur [O] [J] pour la période allant de 2010 au 24 juillet 2016.

- débouté Monsieur [O] [J] de l'ensemble de ses demandes.

Statuant à nouveau.

* condamner in solidum la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS , Madame [R] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi. 

Subsidiairement,

* condamner Madame [R] au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

En tout état de cause, 

* condamner toute partie succombante à verser au conseil du concluant la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 au titre des frais irrépétibles de première instance. 

* condamner toute partie succombante à verser au conseil du concluant la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 au titre des frais irrépétibles en cause d 'appel, le conseil de Monsieur [O] [J] renonçant expressément à percevoir la rétribution de l'état dans cette hypothèse.

* condamner toute partie succombante aux entiers dépens étant précisé que le concluant bénéficie de l'aide juridictionnelle totale.



A l'appui de ses demandes , Monsieur [O] [J] soutient que le défaut d'entretien du bien par la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS lorsqu'elle en était propriétaire faisait partie des causes étant à l'origine de ce préjudice. 

Par ailleurs il indique que la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS n'ayant jamais informé le locataire du changement de propriétaire, pas plus que Madame [R] nouveau bailleur ne s'étant fait connaître, l'action en indemnisation ne saurait être prescrite. 

Il soutient qu'il est particulièrement bien fondé à demander réparation du préjudice résultant de son trouble de jouissance depuis l'année 2010 alors qu'il a régulièrement alerté le cabinet Immobilière [S] [U] , mandataire de la bailleresse du mauvais état du logement.

Il rappelle que l'arrêté de péril grave et imminent du 10 mai 2019 outre les désordres des parties communes, a ciblé également des désordres affectant son logement, précisant que son appartement n'était pas réintégrable par la présence de graves dangers d'électrisation et de défenestration, constat aggravé par la connaissance de l'handicap du locataire.

Il fait valoir que l'évacuation d'urgence du 18 avril 2019 et l'importance des désordres mentionnés dans l'arrêté de péril grave et imminent du 10 mai 2019 établissent à eux seuls son préjudice, ne serait-ce que pour le préjudice psychologique et moral de cette évacuation et du trouble de jouissance établi par les désordres visés par ledit arrêté.

Monsieur [O] [J] maintient que sa bailleresse avait été informée depuis 2016 au plus tard des désordres affectant son logement comme cela ressort du mail du cabinet Immobilière [S] [U] du 7 mars 2016.

Il ajoute que depuis le jugement critiqué, le rapport et le signalement de l'architecte de SOLIHA au PDLHI établissent que le logement est inhabitable en raison du risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des occupants du fait de l'importance et de la multiplicité des désordres.

Aussi il maintient que ces désordres en violation de nombreux articles du RSD, existaient incontestablement avant l'arrêté de péril de 2019 et relèvent de la responsabilité de la bailleresse.

S'agissant des causes des désordres, l'appelant souligne que l'arrêté de péril du 10 février 2010 relevait que si le désordre structurel était visible et identifiable au niveau du 1er étage, cette fissuration présentait un risque à terme de déstabilisation de l'immeuble, l'arrêté de péril du 10 mai 2019 établissant quant à lui que les problèmes structurels avaient persisté après la levée de l'arrêté de péril du 10 février 2010.

Aussi il maintient que la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS ne peut donc s'exonérer de toute responsabilité dans la survenance du préjudice subi par lui. 

Il en est de même s'agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE, Monsieur [O] [J] rappelant que ce dernier n'établit pas que l'origine des désordres résulterait de la faute d'un tiers de sorte que sa responsabilité peut être engagée sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1966, 1240, 1241 et 1353 du Code civil.

Enfin l'appelant fait valoir que son trouble de jouissance est antérieur à l'évacuation de mars 2019 en raison des désordres affectant le logement mais également postérieur à l'évacuation, le fait même d'être logé, hébergé de manière provisoire, privé de ses effets personnels constituant un préjudice pour les personnes concernées, de plus, aggravé par son handicap et l'importance qu'avait pour lui de se maintenir dans un environnement familier, ne serait-ce pour se déplacer, n'ayant plus les repères qu'il avait jusqu'en avril 2019 dans le quartier.



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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 avril 2023.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 10 mai 2023 et mise en délibéré au 29 juin 2023.



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 1°) Sur la fin de non recevoir de la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS 



Attendu qu'il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée'



a) Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS 



 Attendu que l'article 31 du code de procédure civile dispose que ' l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.'

Que l'article 32 dudit code énonce qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'



Attendu que la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS soutient que l'action de l'appelant est irrecevable dans la mesure où elle n'est plus propriétaire du logement depuis le 30 janvier 2012



Attendu que Monsieur [O] [J] sollicite la réparation du préjudice résultant du trouble de jouissance depuis l'année 2010.

Que sa demande étant fondée sur le droit de la responsabilité, le droit d'agir s'apprécie à la date de réalisation du fait générateur, Monsieur [O] [J] reprochant à la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS un défaut d'entretien de l'immeuble.

Qu'il fait valoir que cette faute a directement participé à la réalisation du préjudice ou à tout le moins contribué à son aggravation

Que s'il appartiendra à Monsieur [O] [J] de démontrer la faute supposée commise par cette dernière, il n'en demeure pas moins que son action à l'endroit de la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS ne saurait être déclarée irrecevable au seul motif que cette dernière a depuis lors vendu le logement.

Qu'il y a lieu par conséquent de débouter la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.



b) Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en indemnisation du préjudice de jouissance de Monsieur [O] [J] 



Attendu que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer».



Attendu que Monsieur [O] [J] soutient que l'arrêté de péril grave et imminent du 10 mai 2019 établit à lui seul l'ancienneté et l'aggravation manifeste du mauvais état de l'immeuble plus particulièrement du logement litigieux.

Qu'il rappelle qu'un premier arrêté de péril était intervenu le 10 février 2010 avant d'être levé que le 14 juin 2013.

Qu'il fait valoir que le préjudice que constitue le trouble de jouissance s'est continuellement aggravé depuis le premier arrêté de péril en date du 10 février 2010 jusqu'au 17 avril 2019, jour de son évacuation.

Qu'il maintient que le défaut d'entretien du bien par la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS lorsqu'elle en était propriétaire fait partie des causes étant à l'origine de ce préjudice rappelant que cette dernière ne l'a , de surcroit, jamais informé du changement de propriétaire.



Attendu qu'il résulte de ces allégations que Monsieur [O] [J] avait connaissance des désordres affectant son appartement dés 2010 

Qu'il était donc en droit d'agir en responsabilité contre son bailleur la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS jusqu'au 30 janvier 2012, puis contre la société FONCEO jusqu'au 30 avril 2014 et depuis cette date contre Madame [R].

Que Monsieur [O] [J] a fait délivrer assignation aux bailleurs successifs le 24 juillet 2019 

Qu'il s'ensuit que l'action en indemnisation du préjudice de jouissance subie antérieurement au 24 juillet 2016 est irrecevable comme étant prescrite, Monsieur [O] [J] ne justifiant d'aucun acte interruptif de prescription, peu importe que la SCI PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENTS ne l'ai pas avisé du changement de propriétaire.



2°) Sur la demande de dommages et inérêts de Monsieur [O] [J] au titre de son préjudice de jouissance



Attendu qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que ' le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Conformément au III de l'article 17 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019, les présentes dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023.'







Attendu que l'article du 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par décret n°2021-872 du 30 juin 2021 définit les éléments rendant un logement conforme à l'usage d'habitation et énonce que 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.'



Attendu que l'article 1719 du code civil dispose que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

Que l'article 1720 du code civil stipule que 'le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.'



Attendu qu'il convient de préciser que la demande d'indemnisation de Monsieur [O] [J] ne sera examinée que sur la période postérieure au 24 juillet 2016 , étant souligné que ce dernier a quitté les lieux depuis le 17 avril 2019. 

Qu'il attribue son préjudice de jouissance à son évacuation en urgence, à l'insalubrité et à la dégradation de son logement laquelle dégradation commencée en 2010, année du précédent arrêté de péril non imminent a perduré et s'est aggravée , aucun travaux n'ayant été réalisé par Madame [R] malgré les multiples relances. 



Attendu que la cour relève que Monsieur [O] [J] ne verse aucun élément au débat démontrant que le logement donné à bail était insalubre et qu'il n'aurait pas été donné suite à ses doléances, ni que ce dernier ait informé sa bailleresse des désordres. 

Qu'il est constant toutefois que Monsieur [O] [J] a subi durant cette période plusieurs dégats des eaux. 

Qu'il résulte en effet d'un courrier de DIRECT ASSURANCE que Monsieur [O] [J] a été victime d'un dégât des eaux le 12 avril 2018.

Qu'il est par ailleurs établi que ce dernier a connu un nouveau sinsitre le 29 mars 2019, le chauffe eau accroché sur le pan de mur de sa cuisine étant tombé sur son évier en porcelaine comme cela ressort des photos versées au débats. 

Que l'agence Immobilière [S] [U] dans un mail adressé au syndic le 1er avril 2019 l'informait que le mur sur lequel était posé le chauffe-eau était gorgé d'eau ce qui expliquait sa chute rappelant que trois mois plus tôt Monsieur [O] [J] avait subi déjà un dégât des eaux dont l'origine provenait alors d'une fuite sur la canalisation commune. 

Qu'il résulte par ailleurs du rapport d'expertise non contradictoire du 6 mai 2019 de POLYEXPERT diligenté par GROUPAMA, assureur du syndic de copropriété, relatif aux dégâts des eaux du 16 novembre 2018 que la cause résidait dans une fuite sur la canalisation d'évacuation des eaux pluviales de la terrasse du 5ème étage, tuyau cassé de manière notable dans sa partie encastrée dans le mur.

Que l'expert soulignait que compte tenu des dégradations observées dans le logement de Monsieur [O] [J], il est clairement évident que les infiltrations d'eau perdurent depuis de nombreuses années et ne pouvaient être ignorées, cette situation conduisant quelques mois plus tard au décrochement du chauffe eau de l'appartement de l'appelant.

Que cependant ce dernier ne produit aucun document attestant de ce qu'il avait informé sa bailleresse ou son mandataire de ces désordres, ni sollicité des travaux d'entretien.

Que dés lors Monsieur [O] [J] ne rapporte pas la preuve de l'insalubrité du logement. 



Attendu qu'il ne résulte pas plus de l'arrêté de péril grave et imminent pris par le maire de [Localité 9] le 10 mai 2019 à la suite de l'arrêté portant interdiction d'occuper les 4 et 5ème étage du 18 avril 2019 que le logement donné à bail était indécent 

Qu'il a en effet été constaté les pathologies suivantes :.

- Fissures sur la façade avant en pied d'immeuble.

- Fissures sur les murs de la cage d'escalier à tous les niveaux.

- Ventre au niveau du mur mitoyen de la cage d'escalier sur les deux premiers niveaux.

- Fissures en sous face de la paillasse et au niveau des portes des appartements des premiers et deuxième étage.

- Fissures sur l'un des pans de mur situé sous la verrière.

- Humidité dans la cage d'escalier.

- Humidité dans l'ensemble des appartements.

- Dégradation des parois de la douche dans l'appartement du rez-de-chaussée.

- Humidité importante de la cave privative.

- Dégradations et fissures des murs et plancher haut de la cave privative.

- Dégradation importante du plancher haut de l'appartement du quatrième étage côté rue, effondrement du faux plafond suite à la chute d'un chauffe-eau, des étais sont en place depuis plus d'un mois.

- Effondrement du faux plafond et dégradations de la structure du plancher haut de l'appartement du quatrième étage côté cour ; des étais sont en place depuis plus d'un mois.

- Fissures sur la terrasse de l'appartement du cinquième étage, au niveau du mur mitoyen avec les immeubles voisins.

- Fissure du montant de la douche de l'appartement du cinquième étage.



Que les seuls désordres relevés dans l'appartement de Monsieur [O] [J] sont la conséquence du dégats des eaus provenant de la terrasse du logement du 5ème étage.

Qu'il était d'ailleurs préconisé au terme de cet arrêté , au titre des mesures à prendre afin d'assurer la sécurité des occupants et du public, l'intervention d'un bureau d'études structure afin de réaliser une étude en vue de proposer les mesures destinées à rétablir la sécurité de l'immeuble en ce qui concerne toutes les dégradations et désordres constatés ( y compris l'étanchéité de la terrasse du 5ème étage).



Que par contre s'il résulte des pièces produites aux débats que Madame [R] a ,dès qu'elle a été informée du désordre, réagi en saisissant dès le 1er avril le syndic et l'agent immobilier en charge de la gestion de son bien afin qu'ils interviennent en urgence pour faire cesser le dégât des eaux, réitérant ses demandes par courriel et courrier à plusieurs reprises, il n'en demeure pas moins que Monsieur [O] [J] a subi un trouble de jouissance d'une durée de 3 semaines entre le jour où le chauffe eau s'est décroché du mur, soit le 29 mars 2019 et jusqu'au jour de son relogement soit le 17 avril 2019. 

Qu'il convient dés lors d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [R] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice de jouissance.



3°) Sur la demande de Madame [R] à voir condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE à la relever et garantir contre les condamnations prononcées à son encontre 



Attendu que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'



Attendu que Madame [R] soutient que le sinistre trouvant son origine dans les parties communes (toit terrasse de l'appartement du 5ème étage et plus précisément d'étanchéité), il appartient au syndicat des copropriétaires de mettre en 'uvre et de prendre à sa charge l'ensemble des travaux permettant la levée de l'arrêté de péril.

Qu'elle soutient que ce dernier a commis une faute en négligeant l'importance et la dangerosité des désordres de l'immeuble mis en évidence lors d'un premier arrêté de péril non imminent en date du 10 février 2010.

Qu'elle rappelle que son mandataire avait déjà alerté le syndic sur un dégât des eaux chez son locataire provenant d'une fuite sur une canalisation commune en février 2019, lequel n'avait pas donné suite à ce courrier.

Qu'enfin elle fait valoir que l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 indique que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.





Attendu que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE fait valoir qu'aux termes du règlement de copropriété, il est clairement stipulé que le copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive d'une terrasse est responsable de tous dommages provenant de son fait direct ou indirect.

Qu'il souligne enfin que l'arrêté de péril non imminent du 10 février 2010 ne concernait pas l'appartement de Monsieur [O] [J], ce dernier au surplus ne justifiant pas du quantum de dommages et intérêts qu'il solliciterait, ni d'une quelconque réclamation auprès de quiconque avant le 12 avril 2019.

S'agissant des désordres allégués par Monsieur [O] [J], le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet ABSCISSE indique que ces derniers affectent les parties privatives, les principaux griefs formés étant relatifs à l'habitabilité du logement et donc aux parties privatives.



Attendu que deux expertises versées aux dénats ont eu lieu après que le chauffe eau de Monsieur Monsieur [O] [J] se soit décroché du mur , la première le 6 mai 2029 par le cabinet POLYEXPERT diligenté par GROUPAMA assureur du syndic de copropriété relatif aux dégâts des eaux du 16 novembre 2018, la seconde le 5 juin 2019 par le cabinet ELEX, assureur de Madame [R] relatif aux dégâts des eaux du 16 novembre 2018.

Que le cabinet POLYEXPERT expliquait la cause de ce sinsitre par une fuite sur la canalisation d'évacuation des eaux pluviales de la terrasse du 5ème étage , le cabinet ELEX quant à lui localisant le point du départ du sinistre dans les parties communes, sans plus de précision. 

Que la première expertise précisait que la cuisine de Monsieur [O] [J] était située sous une terrasse couvrante desservie par le logement du 5ème étage.

Qu'il était également constaté que les éléments de structure en bois formant l'assise de cette terrasse ainsi que le linteau de la fenêtre de la cuisine de Monsieur [O] [J] étaient rongés par l'humidité et avaient perdu par endroit 100 % de leur épaisseur.

Qu'il était constaté à l'aplomb des éléments de structure en bois la présence d'une canalisation d'évacuation des eaux pluviales en PVC qui récupérait, via un regard, les eaux de la terrasse et les rejeter dans le chéneaux situés en façade.

Que le tuyau était cassé de manière notable dans sa partie encastrée dans le mur , Monsieur [O] [J] précisant que les infiltrations au niveau de sa cuisine duraient depuis au minimum 5 ans.



Attendu qu'il résulte de ces éléments mais également des courriers échangés par le mandataire de Madame [R], Immobilière [S] [U] , que l'origine du sinistre provient de la terrasse de l'appartement du 5ème étage appartenant à Madame [P].

Que le règlement de copropriété en date du 15 juillet 1993 précise que ce lot n°11 comprend la propriété privative et particulière d'un appartement situé au cinquième étage dudit immeuble et occupant la totalité dudit étage composé d'un couloir d'entrée, de deux chambres , d'un séjour avec coin cuisine , terrasse côté [Adresse 5].

Que l'article 3 de la 3ème partie intitulée -Condition de jouissance des parties privatives et communes - du document intitulé Modificatif au réglement de copropriété [Y] en date du 16 juin 1977 précise que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans le lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'

Qu'il résulte de l'article suivant dudit document que 'les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcon devront les maintenir en parfait état d'entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites etc provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements plantations et installations quelconques qu'ils auraient effectuées. Ils supporteront en conséquence tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaire.

En cas de carence les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais. Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité '

Qu'enfin il résulte de la note technique de règlement de copropriété établi par Monsieur [C], géomètre expert que le revêtement du sol de la terrasse du lot numéro 11 est exclu des parties communes. 



Attendu qu'il convient de relever que ni les rapports d'expertise amiable, ni aucun autre élément ne retiennent de manière certaine que le désordre trouverait son origine dans les parties communes de l'immeuble comme le soutenait Monsieur [O] [J] qui indiquait dans ses conc