Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 6 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRET SUR RENVOI DE CASSATION

DU 06 JUILLET 2023



N°2023/ 140















Rôle N° RG 22/12097 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ62F







S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER





C/



S.A.S. CABINET TRINTIGNAC & ASSOCIES

































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Marie-line BROM 



Me Pierre-yves IMPERATORE 



Arrêt de la Cour de Cassation de PARIS en date du 01 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21-12.894, qui a cassé et annulé l'arrêt rendu le 21 janvier 2021 par la cour d'appel de AIX EN PROVENCE (chambre 

1-7)



DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION



S.A.R.L. DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

dont le siège est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marie-line BROM de la SCP VARRAUD - SANTELLI - ESTRANY - BROM, avocat au barreau de GRASSE et assistée de Me Maud VANDELLI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant









DEFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION 



S.A.S. CABINET TRINTIGNAC & ASSOCIES agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice 

dont le siège est sis [Adresse 1]

représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Daniel GAUBOUR, avocat au barreau d'AMIENS, plaidant













*-*-*-*-*



















En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargés du rapport.



Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :



 

Le 30 avril 1982, la SCI Bosquet, devenue la SARL Dragui Bosquet Immobilier, a donné à bail à la SA Trintignac, devenue SA Trintignac et associés, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] à effet à compter du 1er mai 1982 moyennant un loyer de 200 000 francs. 



Le bail a été renouvelé le 21 juin 1997avec effet au 1er octobre 1994, puis le 21 mars 2003 avec effet au 1er octobre 2003 moyennant un loyer de 63 000euros par an. 



Le 6 août 2015, le preneur a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015, le bailleur n'ayant apporté aucune réponse, le renouvellement est réputé acquis dans son principe. 



Par mémoire préalable du 31 mai 2017, la bailleresse a sollicité le déplafonnement du loyer en invoquant une durée du bail excédant 12 ans. 



Le 2 novembre 2017, la SARL Dragui Bosquet Immobilier a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grasse afin de voir fixer à la somme de 161 000euros annuel le loyer du bail, la durée du bail supérieure à douze années, selon elle, justifiant sa demande. 



Par jugement du 8 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grasse a débouté la SARL Dragui Bosquet Immobilier de sa demande de déplafonnement du loyer, la durée du bail du 1er octobre 2003 au 30 septembre 2015 n'ayant pas excédé 12 années et a fixé le montant du bail renouvelé à la somme de 78 287,15euros par an à compter du 1er octobre 2015 et a condamné la bailleresse au paiement d'une somme de 2 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Le 12 février 2020,la SARL Dragui Bosquet immobilier a interjeté appel de cette décision.



Par arrêt du 21 janvier 2021, la cour d'appel d'Aix en Provence a confirmé le jugement rendu le 8 janvier 2019 en toutes ses dispositions et condamné la SARL Dragui Bosquet Immobilier au paiement d'une somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



La cour a retenu que la durée du bail renouvelé n'a pas excédé 12 années. 



La SARL Dragui Bosquet Immobilier a formé un pourvoi contre l'arrêt rendu le 21 janvier 2021. 



Par arrêt du 1er juin 2022, la Cour de Cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 21 janvier 2021 entre les parties par la cour d'appel d'Aix en Provence. 



La cour a retenu que la cour d'appel n'avait pas répondu aux conclusions de la bailleresse qui invoquait, au soutien de ses prétentions, subsidiairement à une durée du bail supérieure à 12 ans, l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail venant à renouvellement. 



Par conclusions déposées et notifiées le 5 avril 2023, la société Dragui Bosquet Immobilier demande à la cour de :

' REFORMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 8 janvier 2019,

Et, statuant à nouveau,

' JUGER recevable la demande de la Société DRAQUI BOSQUET IMMOBILIER,

' JUGER qu'il y a eu une évolution notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré jusqu'à la prise d'effet du nouveau bail, qui a eu une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, justifiant le déplafonnement du loyer,

' FIXER à la valeur locative soit à la somme de 161.000,00 € par an en principal à effet du 1er octobre 2015 le loyer du bail renouvelé dont bénéficie la Société Cabinet TRINTIGNAC & ASSOCIES sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], 

' JUGER que la Société Cabinet TRINTIGNAC & ASSOCIES devra payer à la SARL DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER les arriérés de loyers depuis le 2 octobre 2015, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2015, puis à compter de chaque échéance mensuelle ;

A titre subsidiaire, si la Cour d'appel s'estimait insuffisamment éclairée :

' ORDONNER une Expertise Judiciaire,

' DESIGNER tel expert avec pour mission de :

- Se rendre sur les lieux litigieux, les visiter, les décrire et fournir des photographies à l'appui de ses constatations,

- Prendre connaissance des deux rapports d'expertise diligentés par la Société DRAGUI BOSQUET et par la Société CABINET TRINTIGNAC,

- Constater que les conclusions des deux experts missionnés amiablement aboutissent à une valeur de 150 Euros le m2 mais ne se rejoignent pas sur la question de la pondération des surfaces,

- Donner son avis sur la question de la pondération des surfaces,

Fournir à la juridiction tous les éléments permettant d'estimer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail en fonction des critères jurisprudentiels de 

majoration tels que les majorations pour clause tous commerces, pour autorisation de 

céder son droit au bail ou de sous louer les locaux.

' En cas d'expertise, FIXER le loyer provisionnel à 161.000,00 € par an en principal à effet du 2 octobre 2015 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

' CONDAMNER la Société Cabinet TRINTIGNAC & ASSOCIES au paiement d'une somme de 5.000,00 € en application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens dont les frais de l'expertise judiciaire.



Par conclusions déposées et notifiées le 11 avril 2023, la société Trintignac et Associés demande à la cour de :

- JUGER qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;

- JUGER qu'en particulier il n'existe aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré pendant le cours du bail écoulé.

- JUGER que la Cour s'estime suffisamment éclairée sans avoir besoin de recourir à une expertise,

- JUGER qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement. 

En conséquence :

- CONFIRMER le jugement attaqué en toutes ses dispositions, 

- DÉBOUTER la SARL DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- DÉBOUTER la SARL DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER de sa demande de déplafonnement du loyer, 

- DÉBOUTER la SARL DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER de sa demande d'expertise,

- FIXER le montant du loyer à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré soit la somme de 78.287,71 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2015. 

A TITRE SUBSIDIAIRE 

Si par extraordinaire, la Cour d'appel considérait que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné, il lui sera demandé de : 

- JUGER que la Cour est suffisamment éclairée pour fixer le loyer du bail du bail renouvelé sans avoir recours à l'Expertise,

- JUGER qu'il convient, pour calculer la valeur locative des lieux, de procéder à la pondération des surfaces.

En conséquence : 

- DÉBOUTER la SARL DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER de sa demande d'expertise 

- FIXER la valeur locative à la somme de 78.464 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juin 2017 ;

- JUGER que la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ; 

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Dans l'hypothèse où la Cour d'appel de céans venait à ordonner une mesure d'expertise judiciaire, il lui sera demandé de : 

- DÉSIGNER tel expert qu'il lui plaira à l'exclusion de Madame [F] [M] et Madame [S] [Y], avec pour mission de : 

 Donner son avis sur les motifs de la révision du loyer, le montant de la valeur locative ainsi que l'impact de la faible luminosité des locaux sur cette valeur ;

 Et plus généralement, effectuer toute investigation utile pour fournir à votre juridiction tous les éléments pour fixer en connaissance de cause le montant du loyer du bail renouvelé correspondant aux locaux en cause à la date du 1er octobre 2015 ;

 Déclarer que l'expert déposera son rapport au Greffe dans le délai de six mois à compter de sa saisine et adressera aux parties un pré-rapport comprenant son avis motivé sur l'ensemble des chefs de sa mission ;

 Demander à l'expert de laisser aux parties un délai minimum d'un mois à compter du pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dires récapitulatifs ;



 Déclarer qu'il pourra se faire assister de tout sachant de son choix pour l'exercice de sa mission ; 

 Déclarer que le contrôle de la présente sera assurée par le Juge spécialement chargé 

du contrôle de l'exécution des mesures d'instruction conformément à l'article 155-1 du Code de procédure civile ;

- FIXER un loyer provisionnel à compter de la signification de la décision à intervenir à la somme de 78.287,71 euros hors taxes et hors charges par an dans le cas où, avant dire droit, une mesure d'instruction serait ordonnée ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- CONFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SARL DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER à payer à la SA TRINTIGNAC & ASSOCIES la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Et, y ajoutant : 

- CONDAMNER la SARL DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER à payer à la SA TRINTIGNAC & ASSOCIES la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER la SARL DRAGUI BOSQUET IMMOBILIER aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX-EN-PROVENCE, avocats aux offres de droit. 



Pour plus ample exposé, la cour renvoie aux écritures déposées par les parties 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 mai 2023. 





MOTIFS :



Les parties sont en l'état d'un bail souscrit le 30 avril 1982 et qui a fait l'objet d'un renouvellement avec effet au 1er octobre 2015. La bailleresse sollicite la fixation du nouveau loyer à la valeur locative en fondant son argumentation sur les dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce et en retenant une évolution favorable au commerce considéré des facteurs locaux de commercialité. 



En application des dispositions de l'article L145-34 du code de commerce, 'A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques' l'article L145-33 du code de commerce précise que la valeur locative est déterminée par :

1 Les caractéristiques du local considéré ;



2 La destination des lieux ;



3 Les obligations respectives des parties ;



4 Les facteurs locaux de commercialité ;'



L'évolution des prix pratiqués dans le voisinage n'a pas à être pris en compte pour fixer la valeur locative, le 5ième élément énoncé par de l'article L 145-33 du code de commerce n'étant pas repris dans les dispositions de l'article L 145-34 du dit code. 



Il appartient au bailleur, invoquant une dérogation aux règles de plafonnement du loyer en raison d'une modification des facteurs locaux de commercialité, de justifier de cette évolution et de son incidence favorable sur l'activité exercée par la locataire, durant le cours du bail à renouveler jusqu'à la date d'effet du nouveau bail. 





La société Dragui Immobilier affirme au préalable que la locataire en missionant un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux aurait implicitement reconnu le déplafonnement du loyer et donc une évolution des facteurs locaux de commercialité. 



Il est acquis que la locataire a donné mission à Madame [Y] de déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail. L'expert a déposé un rapport en septembre 2015 aux termes duquel elle a déterminé la valeur locative des locaux conformément à la mission qui lui était confiée, sans porter d'appréciation sur l'application ou non de la règle de plafonnement du loyer, aucun mandat ne lui ayant été donné en ce sens. Aucun renoncement à se prévaloir des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce par la locataire ne saurait être déduit de cette étude. Le fait que la valeur locative des locaux soit supérieure au montant du loyer plafonné s'explique par la longévité du bail, mais ne permet pas pour autant de remettre en cause la règle du plafonnement du loyer d'un bail commercial. 



La bailleresse retient comme facteurs favorables dont l'amélioration durant la période de 2003 à 2015 doit permettre d'échapper à la règle du plafonnement : une évolution démographique de +7,9% sur la période considérée dans le secteur, accompagnée d'une augmentation du nombre de logements de +11,4%. 



Cependant, la modification dénoncée doit être de nature à avoir une incidence sur le commerce considérée et qu'il conviendrait en l'espèce d'établir un lien entre l'activité exercée par la locataire à savoir l'expertise comptable et l'augmentation de la population environnante, alors que l'expertise comptable n'a pas vocation à s'adresser en priorité à une clientèle de proximité immédiate. 



La bailleresse note également une augmentation de la population active sur la commune de [Localité 4] avec +13,4% d'artisans, commerçants et chefs d'entreprise et +6,2% de cadres et professions intellectuelles supérieures et un essor en matière de création d'entreprise à partir de 2009 +55% sur [Localité 4] et [Localité 3]. 



Toutefois, outre que les modifications intervenant sur l'intégralité d'une commune ne peuvent être retenues, sauf à considérer que les loyers de la totalité de l'agglomération échappent à la règle du plafonnement, il convient de retenir que ces éléments chiffrés ne résultent d'aucun document probant produit au débat 



Madame [Y], expert mandaté par la bailleresse, qualifie le quartier à la date de son rapport soit en septembre 2015 comme bénéficiant d'une 'commercialité médiocre' s'agissant 'd'un quartier résidentiel abritant quelques locaux commerciaux épars' et ne relève aucune modification des facteurs locaux. 



Madame [M], expert mandaté par la locataire, note que l'environnement immédiat se compose d'immeubles collectifs de bon et moyen standing à usage d'habitation, l'offre commerciale de proximité se limitant à quelques commerces situés en amont. Elle retient une situation commerciale sans attrait particulier.



Aucun élément produit aux débats ne permet de caractériser une évolution favorable de facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur le commerce considéré et de nature à justifier le déplafonnement du loyer. 



Il convient de confirmer le jugement de première instance. 





Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :



Confirme le jugement rendu le 8 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse, 







Y ajoutant :



Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la SARL Dragui Bosquet Immobilier aux entiers dépens avec distraction pour ceux d'appel au profit de la SELARL Lexavoué Aix en Provence. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT