Cour d’appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 6 juillet 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 JUILLET 2023

N° RG 20/00852 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LOYR

SCI LE CEDRE

c/

Syndicat de la Copropriété de la Résidence EUROFAC Tour 6

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 18/08054) suivant déclaration d'appel du 14 février 2020

APPELANTE :

La SCI LE CEDRE,

Société civile immobilière enregistrée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 808 626 444, dont le siège est situé [Adresse 1] à [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me BOUX DE CASSON substituant Me Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

Syndicat de la Copropriété de la Résidence EUROFAC Tour 6

sise [Adresse 6] à [Localité 5] prise en la personne du syndic de la copropriété APART EXPERT, SAS Lamoureux, au capital dc 50 000.00 euros, inscrite au RCS de Bordeaux sous le numéro 529 011 678 représentée par son représentant légal en exercice, domicilié es qualité au siège de la société [Adresse 2]

Représentée par Me Françoise LENDRES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Madame Christine DEFOY

Greffier : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

La résidence Eurofac, qui se trouve au sein d'un immeuble situé au numéro [Adresse 6] à [Localité 4], est organisée en un syndicat de copropriétaires et soumise au statut de la copropriété.

Le syndic actuellement en exercice est la SAS Apart Expert.

Au sein dudit immeuble, la société civile immobilière Le Cedre (la SCI Le Cèdre) est propriétaire des lots n°12560 (cellier), 12562 (appartement) et 12700 (parking).

Reprochant à la SCI Le Cedre de ne pas s'acquitter de tout ou partie de ses charges de copropriété, le syndicat de copropriétaires, via son syndic, l'a mise en demeure le 16 août 2017 de lui régler un arriéré arrêté à la somme de 4 783,53 euros puis l'a assignée le 20 août 2018 devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d'obtenir le paiement de la somme de 11 740,40 euros correspondant à un arriéré de charges arrêté au 1er avril 2018.

Par jugement du 12 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- condamné la SCI Le Cedre à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Eurofac pris en la personne de son syndic la SAS Apart Expert, la somme de 4 639,22 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et frais de relance et recouvrement arrêtés au 30 avril 2019, avec intérêts au taux légal établis à compter du caractère définitif de cette décision,

- débouté la SCI Le Cedre de sa demande de délais de paiement,

- condamné la SCI Le Cedre à verser au syndicat de copropriétaires de la résidence Eurofac pris en la personne de son syndic la SAS Apart Expert une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Le Cedre aux dépens.

La SCI Le Cèdre a relevé appel du jugement le 14 février 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 février 2022, la SCI Le Cèdre demande à la cour, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36, 61-1 et suivants du décret du 17 mars 1967, et 1343-5 du code civil, de :

- réformer le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions et, statuant à nouveau :

- la dire et juger recevable et fondée en ses conclusions d'appelante,

en conséquence :

- débouter le syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic de la copropriété Apart Expert, SAS Lamoureux, de toute demande en sens contraire et plus globalement de l'ensemble de ses prétentions telles que formulées au sein de ses conclusions d'intimé,

- limiter la condamnation prononcée à son encontre d'avoir à payer au syndicat de copropriétaires, pris en la personne de son syndic la SAS Apart Expert, la somme de 3 626,86 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 30 avril 2019, avec intérêts au taux légal établis à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- lui accorder la possibilité de s'acquitter de son arriéré de charges en trois mensualités puisqu'elle ne pourra pas y faire face en un seul versement,

- condamner le syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic de la copropriété Apart Expert, SAS Lamoureux, à lui verser la somme de 2 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens,

à défaut,

- dire et juger qu'il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 février 2023, le syndicat de la copropriété de la résidence Eurofac Tour 6 pris en la personne du syndic la SAS Apart Expert demande à la cour, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35, 36, 61-1 et suivants du décret du 17 mars 1967, 1342-10, 1343-5 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :

- dire et juger l'appel de la SCI Le Cèdre régulier en la forme, mais infondé et injustifié au fond,

- dire et juger l'intégralité de ses demandes recevables et bien fondés,

- débouter purement et simplement la SCI Le Cèdre de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont infondées et injustifiées,

- bien au contraire condamner la SCI Le Cèdre à lui payer la somme de 6 032,10 euros,

- débouter fermement la SCI Le Cèdre de sa demande de délai de paiement en ce qu'elle est injustifiée,

- si par impossible la cour accordait des délais de paiement, dire et juger que la déchéance du terme interviendra à la première échéance impayée,

- condamner la SCI Le Cèdre au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans la mesure où il serait inéquitable qu'il supporte la charge des frais irrépétibles qu'il a dû supporter dans la présente instance,

- condamner aux dépens de première instance et de ceux d'appel dont distraction, pour ces derniers, au profit de maître Lendres avocat, à la cour, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile y compris les articles 8 et 10 du décret du 12 décembre 1996.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 mai 2023.

MOTIVATION

En application des dispositions de l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que :

les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ;

ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ;

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges.

La SCI Le Cedre, détentrice de trois lots au sein de la copropriété, reproche au syndicat, représentée par son syndic, une absence de justification des sommes réclamées mais également d'information en réponse à certaines demandes d'explication qu'elle lui a adressées par écrit. Elle indique ne pas contester être redevable des charges de copropriété lui incombant mais justifie la suspension des paiements ou des versements partiels par la carence du syndicat pour démontrer le bien fondé de certaines d'entre-elles.

Il doit être observé en réponse que :

En matière de copropriété, le syndicat, représenté par son syndic, doit apporter les éléments justifiant le montant des charges réclamé à chaque copropriétaire.

L'appelante ne produit aucun courrier par lequel elle aurait interrogé le syndicat, représentée par son syndic, afin d'obtenir des explications et éclaircissements sur certains montants réclamés par celui-ci, étant observé que c'est ce dernier qui verse aux débats une correspondance de celle-ci en date du 11 décembre 2017. La lecture de cette lettre permet de constater que ses questionnements :

- ont fait l'objet d'une réponse précise et circonstanciée de la part du syndic dans un courrier du 29 décembre 2017 ;

- auraient également pu trouver réponse si celle-ci avait assisté aux assemblées générales annuelles qui se sont tenues ces dernières années.

Dans ses dernières écritures, la SCI Le Cedre se contente d'évoquer globalement des erreurs et incohérences dans les appels de charges sans préciser cependant lesquelles.

Pour ce qui concerne la critique relative à la différence existant entre les sommes qui lui sont réclamées dans les appels de charge, puis dans la mise en demeure du 15 novembre 2017 et enfin dans l'assignation introductive d'instance du 20 août 2018, il sera répondu que certains montants sont initialement calculés sur la base de budgets prévisionnels votés par la majorité des copropriétaires en assemblée générale et font ultérieurement l'objet d'ajustements en fonction du paiement des dépenses réellement effectuées.

L'annulations partielle par le syndicat, représentée par son syndic, de certaines charges de copropriété initialement imputées à l'appelante, notamment durant l'année 2021, découle des régularisations évoquées ci-dessus et non d'erreurs ou d'omissions qui auraient été commises par celui-ci.

Comme l'observe à raison le jugement attaqué, les comptes de la copropriété ont été régulièrement votés par la majorité requise des copropriétaires sans qu'il soit justifié du prononcé de la nullité des résolutions y afférents à la suite d'un recours exercé par un copropriétaire.

Les charges relatives au fonds de travaux résultent de la loi Alur et doivent donc être récupérées, en fonction des quote-parts de chaque copropriétaire, sur les comptes de chacun d'entre-eux.

Enfin, comme le rappelle chaque convocation aux assemblées générales, chaque copropriétaire dispose du droit de se rendre préalablement ans les locaux du syndic pour y consulter tout document utile se rapportant aux charges de copropriété. La SCI Le Cedre ne démontre pas avoir effectué de démarches en ce sens.

En conséquence, les critiques formulées par la SCI Le Cedre ont été justement écartées par la décision entreprise.

L'appelante conteste également l'imputation de charges de recouvrement.

L'article 10-1 de la même loi dispose que : 'Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L1331-29-1 et L1334-2 du code de la santé publique et L129-2 et L511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L1331-22 à L1331-25, L1331-28 ou L1334-2 du code de la santé publique ou L129-1 ou L511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige'.

Le refus de la SCI Le Cedre de s'acquitter des charges de copropriété est injustifié de sorte que le syndicat, représentée par son syndic, est bien fondé, en application du texte précité, à lui imputer également l'ensemble des dépenses relatives au recouvrement de sa créance.

Sur la somme de 129 euros réclamée à ce titre par l'intimée, seuls deux mises en demeure en date des 16 août 2017 et 15 novembre 2017, représentant un montant de 48 euros, sont produites devant la cour de sorte que les autres montants seront écartés. Il y a donc lieu de déduire du décompte la somme de 81 euros.

Les frais correspondant au coût de la préparation de l'instance et au 'suivi dossier avocat' (503 euros) sont nécessairement en lien avec le recouvrement des charges impayées et doivent donc être imputés au copropriétaire débiteur.

En cause d'appel, le syndicat, représentée par son syndic, actualise sa demande et sollicite désormais :

- dans le corps de ses dernières écritures la condamnation de la SCI Le Cedre au paiement de la somme totale de 17 272,03 euros, justifiant cette augmentation par les charges impayées relatives à la réalisation de travaux de ravalement de l'immeuble ;

- mais dans le dispositif de celle-ci sa condamnation, pour des motifs identiques, au versement de la somme de 6 032,10 euros.

La SCI Le Cedre ne conteste pas la réalisation des travaux de ravalement mais également sur les ascenseurs de l'immeuble tels que visés au décompte récapitulatif qui, tenant compte de certaines versements partiels de sa part, chiffre désormais sa dette à la somme de 5 951,10 euros arrêtée au 20 janvier 2013 (6 032,10-81). Compte-tenu de l'évolution du litige, le jugement attaqué sera donc amendé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues compte-tenu de la situation des débiteurs et en considération des besoins des créanciers.

Dans le dispositif de ces dernières écritures, qui seul saisit la cour, la SCI Le Cedre demande à s'acquitter du montant des charges impayées par trois versements.

Force est cependant de constater que l'appelante n'a pas tenu compte des motifs du rejet de sa demande en première instance. Il apparaît en effet qu'en sa qualité de débitrice, elle ne produit toujours pas des éléments relatifs à sa situation financière démontrant l'impossibilité de procéder au règlement en une seule fois des charges impayées.

Il apparaît clairement en revanche que le compte de la SCI Le Cedre ouvert au sein de la copropriété est déficitaire depuis de très nombreuses années.

En conséquence, les conditions permettant d'accorder des délais de paiement ne sont pas réunies de sorte que la décision de première instance ayant rejeté cette demande sera confirmée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de la SCI Le Cedre en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement au syndicat, représentée par son syndic, d'une indemnité complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

- Infirme le jugement rendu le 12 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a condamné la société civile immobilière Le Cedre à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Eurofac, pris en la personne de son syndic Apart Expert société Lamoureux, la somme de 4 639,22 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et frais de relance et recouvrements arrêtés au 30 avril 2019, avec intérêts au taux légal établis à compter du caractère définitif de cette décision ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

- Condamne la société civile immobilière Le Cedre à verser au syndicat de copropriétaires de la résidence Eurofac, pris en la personne de son syndic Apart Expert société Lamoureux, la somme de 5 951,10 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et frais de relance et recouvrements arrêtés au 20 janvier 2013 ;

- Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

- Condamne la société civile immobilière Le Cedre à verser au syndicat de copropriétaires de la résidence Eurofac, pris en la personne de son syndic Apart Expert société Lamoureux, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

- Condamne la société civile immobilière Le Cedre au paiement des dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés par maître Françoise Lendres, avocate, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Mme Paule POIREL, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,