Cour d'Appel · 2ème Chambre — 6 juillet 2023

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 06 Juillet 2023 



N° RG 21/01792 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GZLL



Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANNECY en date du 16 Juillet 2021, RG 21/00233



Appelante



Mme [H] [Y]

née le [Date naissance 5] 1983 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]



Représentée par Me Sabrina BOUZOL de la SELURL CABINET BOUZOL, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002897 du 04/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)





Intimés



Mme [S], [N], [W] [E] épouse [L]

née le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]



Représentée par la SELAS CCMC AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY



M. [F] [D]

né le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

sans avocat constitué





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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 09 mai 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :



- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 27 janvier 2016, Mme [S] [E] a donné à bail à Mme [H] [Y] et M. [F] [D] une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 9] contre un loyer mensuel de 1 300 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement et un dépôt de garantie de 1 300 euros a été versé par les locataires.



Mme [H] [Y] et M. [F] [D] ont quitté les lieux le 24 février 2017 sans que ne soit contradictoirement établi un état des lieux de sortie.



Mme [S] [E] prétendant que les lieux loués ont subi de nombreuses dégradations a, par acte du 29 janvier 2021, fait assigner Mme [H] [Y] et M. [F] [D] en paiement de certaines sommes.



Par jugement contradictoire du 16 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Annecy a :



- condamné solidairement Mme [H] [Y] et M. [F] [D] à payer à Mme [S] [E] la somme de 8 147,91 euros au titre du solde locatif avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,

- rejeté toutes les autres demandes,

- condamné in solidum Mme [H] [Y] et M. [F] [D] aux dépens,

- constaté l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration du 7 septembre 2021, Mme [H] [Y] a interjeté appel du jugement.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [H] [Y] demande à la cour de :

- rejeter les demandes de Mme [S] [E] sauf à ordonner la compensation judiciaire entre le loyer impayé et le dépôt de garantie non restitué,

- condamner Mme [S] [E] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [S] [E] aux dépens de première instance et d'appel.



En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 3 décembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [S] [E] demande à la cour de :

- infirmer pour partie le jugement déféré,

- dire et juger que Mme [H] [Y] et M. [F] [D] ont laissé la maison louée et ses abords dans un état particulièrement déplorable alors qu'ils avaient emménagé dans une maison entièrement remise à neuf,

- dire et juger qu'ils sont tenus de l'indemniser de l'intégralité des conséquences de cette situation,

- dire et juger qu'il appartient à Mme [H] [Y] de rapporter la preuve de ce qu'elle indique avoir payé, la charge de la preuve pesant sur elle,

- constater que c'est à tort que M. [F] [D] a essayé d'obtenir de Mme [H] [Y] 8 225 euros au titre des sommes qu'elle réclamait et qui n'avaient jamais été réglées en retenant devant le juge le bien fondé de ses demandes,

- condamner solidairement Mme [H] [Y] et M. [F] [D] à lui payer la somme totale de 12 735,31 euros soit 2 414 euros au titre des loyers impayés, 167,61 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères, 546 euros au titre du fuel, outre 2 298 euros, 670 euros, 2 262,70 euros, 3 179 euros et 671 euros au titre des travaux de remise en état de la maison et 1 486 euros au titre de la perte de loyer liée à la nécessité de remettre en état la maison, déduction faite de la 'caution' de 1 300 euros, en infirmant pour partie la décision déférée,

- les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les sommes exposées en première instance et devant la cour, en infirmant de ce chef la décision déférée,

- les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel,

- débouter Mme [H] [Y] de l'intégralité de ses demandes.



La déclaration d'appel et les conclusions de Mme [H] [Y] ont été notifiées à M. [F] [D] par acte du 27 décembre 2021 délivré à étude. Les conclusions de Mme [S] [E] lui ont été notifiées par acte d'huissier du 28 décembre 2021 délivré à étude.



M. [F] [D] n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



À titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les «dire et juger», les «prendre ou donner acte» et les «constater» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. A ce titre il ne sera donc pas répondu aux demandes de ce type formulées par Mme [S] [E] dans le dispositif de ses écritures.



1°) Sur la dette locative



A- Sur les arriérés de loyers



Mme [S] [E] réclame le paiement d'une somme de 2 414 euros correspondant au loyer non payé de janvier 2017 ainsi qu'au loyer couvrant la période d'occupation du mois de février 2017, soit du 1er au 24 février. Mme [H] [Y] expose, pour sa part, qu'elle n'est redevable que d'un seul loyer en retard, lequel devrait se compenser avec le montant du dépôt de garantie. Elle reproche à la bailleresse de ne pas justifier de l'absence de règlement du loyer.



L'article 1353 alinéa 2 du code civil dispose, comme cela a déjà été rappelé par le premier juge, que celui qui se prétend libéré d'une obligation soit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.



En l'espèce, Mme [H] [Y] ne conteste pas être redevable d'un loyer, soit la somme de 1 300 euros aux termes du contrat de bail (pièce intimé n°2). Il est en outre constant que les lieux loués ont été occupés jusqu'au 24 février 2017. Les locataires ne démontrent pas s'être acquitté du loyer pour cette période. Ils doivent donc à ce titre la somme de 1 039,99 euros [(1 300 / 30) x 24]. Mme [H] [Y] et M. [F] [D] sont donc redevables, au titre des arriérés de loyer de la somme de 2 339,99 euros, somme au paiement de laquelle ils seront solidairement condamnés. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.



B- Sur la taxe sur les ordures ménagères



Mme [S] [E] réclame le paiement d'une somme de 167,61 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères, calculée au prorata temporis sur les années 2016 et 2017. Elle dit produire les justificatifs et précise que le contrat de bail ne prévoyant pas de provision sur charges, il n'est pas possible pour les locataires d'affirmer que cette taxe était incluse dans la somme de 1 300 euros mensuelle prévue au contrat.



Mme [H] [Y] précise pour sa part que, pour que le paiement de la taxe soit récupéré sur le locataire, elle doit être incorporée dans l'ensemble des charges locatives mensuelles. Elle ajoute qu'aucune charge n'ayant été prévue au contrat cette taxe n'était pas réglée par les locataires.



L'article 23 3° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Il est constant que la taxe ou redevance sur l'enlèvement des ordures ménagères correspond à un service au bénéfice direct du locataire. Il en résulte que Mme [H] [Y] et M. [F] [D] sont bien redevables de la taxe en question, au prorata de leur période d'occupation, même si le contrat de location ne prévoyait pas de provisions sur charge au titre des sommes à payer tous les mois.



En l'espèce il n'est pas contesté que l'occupation du logement a débuté le 27 janvier 2016 pour se terminer le 24 février 2017. Mme [S] [E] justifie du fait que la taxe litigieuse s'est élevée à la somme de 157 euros en 2016 (pièce n°5) et à celle de 158 euros en 2017 (pièce n°61).

Mme [H] [Y] et M. [F] [D] ont occupé les lieux pendant 11 mois au titre de l'année 2016 et 2 mois au titre de l'année 2017. Ils sont donc redevables d'une somme de 143,91 euros au titre de l'année 2016 [(157/12) x 11] et d'une somme de 26,33 euros [(158/12)] x 2], soit une somme totale de 170,24 euros. Toutefois, Mme [S] [E] ne réclame qu'une somme totale de 167,61 euros. Par conséquent, Mme [H] [Y] et M. [F] [D] seront solidairement condamnés au paiement de 167,61 euros. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.



C- Sur le fioul



Mme [S] [E] réclame la condamnation des locataires à lui payer la somme de 546 euros au titre de la consommation de fuel. Elle précise que, dans l'état d'entrée des lieux, il est indiqué que la cuve se trouve au niveau 50, soit 780 litres tandis que l'état des lieux de sortie mentionne que la cuve est vide. Elle fonde son calcul sur un prix de 0,70 euros par litre.



Mme [H] [Y] expose, pour sa part, qu'aucune constatation du niveau de fuel n'a été faite à la sortie de sorte que Mme [S] [E] ne démontre pas la réalité de sa créance.



La cour observe que l'état des lieux d'entrée établi de manière contradictoire (pièce intimé n°2 bis) mentionne en page 7 : 'fuel niveau 50 soit 780 litres'. Toutefois, ainsi que l'a parfaitement relevé le premier juge, l'état des lieux de sortie n'a été établi ni contradictoirement, ni par huissier de justice, de sorte que les mentions qui y figurent ne sont pas opposables aux locataires. Il convient, à ce titre de relever qu'aucun élément extérieur ne vient corroborer ce que Mme [S] [E] affirme avoir constaté au départ des locataires, soit une cuve vide, de sorte qu'elle ne démontre pas la réalité de ses affirmations.



Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [S] [E] de sa demande au titre du paiement du fuel.



D- Sur les travaux



Mme [S] [E] réclame le paiement de diverses sommes au titre des réparations locatives et du nettoyage des lieux loués. Elle réclame, plus précisément les sommes de 2 298 euros au titre de travaux multiples, 670 euros au titre des travaux espaces verts, 2 262,70 euros au titre du changement de la baignoire, d'un robinet et de l'entretien de la chaudière, 3 179 euros au titre de travaux de peinture et plâtrerie et 671 euros au titre de travaux de plomberie.



Mme [H] [Y], pour sa part, critique un à un les éléments concernés et mettant en avant le fait que la bailleresse se fonde sur un état des lieux de sortie qui n'a pas été contradictoirement établi.



Comme relevé par le premier juge, il convient d'observer que Mme [S] [E] justifie avoir fait réaliser d'importants travaux avant l'entrée dans les lieux des locataires (pièce n°1) et l'état des lieux d'entrée, contradictoirement établi (pièce intimé n°2 bis), permet de se convaincre que les lieux loués étaient en bon ou en très bon état.



La cour rappelle que l'état des lieux de sortie n'a pas été contradictoirement établi. Il importe peu, à cet égard, à supposer ce fait établi, que Mme [H] [Y] ait donné son accord à l'établissement unilatéral de cet état des lieux. La cour ne saurait donc prendre en compte que des éléments constatés par Mme [S] [E] corroborés par des éléments extérieurs objectifs.



* Sur la somme de 2 298 euros correspondant la facture émise le 11 mars 2017 par [G] [O] : cette facture (pièce intimé n°7) correspond au retrait de nombreux encombrants, à du nettoyage à l'extérieur et à l'intérieur de la maison, à des réparations notamment de prises électriques ou d'interrupteurs, d'un morceau de portail ou encore du grillage. La cour observe que Mme [H] [Y] ne critique pas cette facture dans ses écritures ni les travaux qu'elle concerne. Les éléments défaillants relevés dans l'état des lieux de sortie sont ici corroborés par l'attestation de [G] [O] (pièce intimé n°6) et les nombreuses photographies (pièce intimé n°15 à 60) non contestées versées aux débats. Ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu que Mme [H] [Y] et M. [F] [D] étaient solidairement tenus à la somme de 2 298 euros.



* Sur la somme de 670 euros correspondant la facture émise le 7 avril 2017 par [C] [O] : cette facture (pièce intimé n°9) correspond à l'entretien des espaces verts (taille des forsythias, des vignes, d'un pommier, d'un pécher, rabattage d'un laurier sauce, nettoyage des allées et évacuation des déchets). 

Il résulte de l'article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, des menues réparations et des réparations locatives définies par le règlement, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit aux titre des réparations locatives l'entretien courant des jardins privatifs, notamment celui des 'allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes'. Les éléments relevés dans l'état des lieux de sortie sont corroborés par l'attestation de [C] [O] (pièce intimé n°8) ainsi que par les photographies versées. La cour relève que si l'item 'enlèvement des déchets' se retrouve dans la facture de [C] [O] comme dans celle de [G] [O], les travaux réalisés étant différents, ce poste de facture ne peut que correspondre à des déchets différents. Par ailleurs, le nettoyage des allées n'est présent que dans les travaux entrepris par [C] [O]. Il n'existe donc pas de double facturation comme le suggère Mme [H] [Y] dans ses écritures. Ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu que Mme [H] [Y] et M. [F] [D] étaient solidairement tenus à la somme de 670 euros.



* Sur la somme de 2 262,70 euros correspondant la facture émise le 11 avril 2017 par [B] [V] : cette facture (pièce intimé n°10) correspond au changement de la baignoire, à l'entretien de la chaudière fuel, au remplacement d'un bouchon d'évier et d'un mitigeur de lavabo avec vidange et siphon. 

L'état des lieux d'entrée mentionne en page 5 une 'baignoire revêtement résine sur émail' en bon état. En revanche, l'état des lieux de sortie ne porte aucune mention sur cet élément. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a écarté ce chef de dépense. En effet, à supposer établi le mauvais état de la baignoire, aucun élément ne permet de l'imputer aux locataires. Par ailleurs, l'état des lieux de sortie ne fait aucune allusion à l'état du lavabo ni à son mitigeur. A cet égard les photographies produites (pièce intimé n°32 et 33) ne permettent pas d'établir que le mitigeur et le bouchon d'évier sont cassés. L'état des 'bulbes thermostatiques' n'est pas davantage établi, à supposer que le changement de ces pièces relève bien des travaux locatifs, ce que la bailleresse ne démontre pas. En revanche, l'entretien de la chaudière faisant partie des obligations locatives et, dans la mesure où les locataires ne démontrent pas s'en être acquitté, il convient de retenir cette dépense facturée à hauteur de 120 euros hors taxe soit 132 euros TTC. Mme [H] [Y] et M. [F] [D] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 132 euros. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.



* Sur la somme de 3 179 euros correspondant la facture émise le 30 mars 2017 par l'entreprise Sonzogni : cette facture (pièce intimé n°12) correspond à essentiellement à des travaux de peinture. Mme [H] [Y] reconnaît, dans ses écritures, devoir les sommes de 450 euros correspondant à la reprise des boiseries intérieures, de 220 euros correspondant à des travaux de peinture du plafond de la cuisine et de 60 euros pour le lessivage de la salle de bain. S'agissant de la vitrification des parquets de l'escalier, de la salle à manger et du salon, la cour relève que l'état des lieux d'entrée mentionne que le parquet du séjour est en assez bon état mais ne fait pas état d'une salle à manger en plus du séjour et indique expressément qu'il faut faire attention à ne pas rayer les parquets vitrifiés et à ne pas les laver (page 7). En revanche, l'état des lieux de sortie ne mentionne aucun dégât sur le parquet en question ne traitant que de l'état de l'escalier lequel ne figure pas à l'état des lieux d'entrée. Il convient donc d'écarter les dépense relatives à la vitrification. De même, aucune mention relative au faux plafond 'hall sous-sol' ou au plafond de la chaufferie ou encore à la porte palière et ses volets n'est mentionnée dans l'état des lieux de sortie. La mention selon laquelle 'la porte principale est abîmée et la porte est griffée' est trop vague et peut concerner les travaux compris dans 'la reprise des boiseries intérieures'. Les dépenses y relatives seront donc également écartées.

En conséquence, Mme [H] [Y] et M. [F] [D] seront condamnés solidairement à payer à Mme [H] [Y] la somme de 803 euros TTC [(450 + 220 + 60) + 10 %]. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.



* Sur la somme de 671 euros correspondant la facture émise le 30 juin 2017 par [B] [V] : cette facture (pièce intimé n°13) correspond à la mise en place d'un tube PER, au remplacement d'un joint pare-baignoire et à la reprise de la tuyauterie à la suite d'une fuite. Or les lieux avaient été reloués depuis le 1er avril 2017 (pièce intimé n°14) de sorte qu'il n'est pas établi que ces réparations puissent être imputées à Mme [H] [Y] et M. [F] [D] ayant, pour le surplus, libéré les lieux depuis la fin du mois de février 2017. Mme [S] [E] sera donc déboutée de sa demande à ce titre. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Il résulte de ce qui précède que Mme [H] [Y] et M. [F] [D] seront solidairement tenue à la somme totale de 3 903 euros au titre des réparations locatives.



E- Sur l'indemnisation de la perte de loyer



Mme [S] [E] réclame une indemnisation à hauteur de 1 486 euros au titre de la perte de loyer en raison du temps qui a été nécessaire à la remise en état des lieux loués. Toutefois, elle ne démontre pas avoir reçu des demandes de locataires potentiels souhaitant occuper les lieux plus tôt que le 1er avril 2017, date de la prise d'effet du contrat unissant Mme [S] [E] à ses nouveaux locataires (pièce intimé n°14). En conséquence, elle n'établit pas la réalité de la perte d'une chance de relouer plus tôt son logement. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.



2°) Sur les comptes entre les parties



Il résulte de ce qui précède que Mme [H] [Y] et M. [F] [D] sont solidairement redevables envers Mme [S] [E] d'une somme totale de 6 310,60 euros (2 339,99 + 167,61 + 3 903). Il convient de déduire de cette somme le montant non constesté du dépôt de garantie égal à 1 300 euros.



En conséquence, Mme [H] [Y] et M. [F] [D] seront solidairement condamnés à payer à Mme [S] [E] la somme de 5 010,60 euros (6 310,60 - 1 300). Le jugement déféré sera réformé en ce sens.



3°) Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile Mme [H] [Y] et M. [F] [D] qui succombent en principal seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés, à l'égard de Mme [H] [Y], dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991. Elle sera dans le même temps déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile comme n'en remplissant pas les conditions d'octroi.



Il n'est pas inéquitable de faire supporter par Mme [H] [Y] et M. [F] [D] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par Mme [S] [E]. Ils seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,



Réforme partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté,



Condamne solidairement Mme [H] [Y] et M. [F] [D] à payer à Mme [S] [E] la somme de 5 110,60 euros au titre de la dette locative,



Déboute Mme [S] [E] de sa demande au titre de l'indemnisation de la perte de loyers,



Condamne in solidum Mme [H] [Y] et M. [F] [D] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés, à l'égard de Mme [H] [Y], dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991,



Déboute Mme [H] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum Mme [H] [Y] et M. [F] [D] à payer à Mme [S] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Ainsi prononcé publiquement le 06 juillet 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La Greffière La Présidente