Cour d'Appel · 2ème Chambre — 6 juillet 2023

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 06 Juillet 2023 



N° RG 22/01571 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HCOP



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 01 Août 2022, RG 12-22-0083



Appelants



M. [P] [Z]

né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 6] (MAROC), 

et

Mme [L] [U] épouse [Z] 

née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 8]

demeurant ensemble [Adresse 5]



Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocat au barreau de CHAMBERY



Intimé



M. [R] [T]

né le [Date naissance 4] 1959 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Christian MENARD, avocat au barreau de CHAMBERY



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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 25 avril 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :



- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 3 décembre 2011, Monsieur [R] [T] a donné à bail à Monsieur [P] [Z] et à Madame [L] [V] son épouse un logement à usage d'habitation sis [Adresse 9] contre un loyer mensuel de 950 euros outre une provision sur charge mensuelle de 150 euros.



Différents incidents de paiement sont intervenus en cours d'exécution du contrat de bail.



Suivant commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 février 2022, Monsieur [T] a mis en demeure ses locataires d'avoir à lui régler la somme de 33 396,52 euros.



Faute de règlement spontané, Monsieur [T] a alors fait assigner en référé les époux [Z], par acte du 11 mai 2022, afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d'être autorisé à expulser ses locataires sous astreinte puis obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif.



Par ordonnance du 1er août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, statuant en référé a :



- déclaré recevables les demandes formées par Monsieur [T] à l'encontre des époux [Z],

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 25 avril 2022,

- condamné solidairement les époux [Z] à payer à Monsieur [T] la somme provisionnelle de 30 996,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation pour la période du 1er juin 2020 au 31 juillet 2022, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement au mois de juillet 2022, avec intérêts au taux légal,

- autorisé les époux [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 860 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de l'ordonnance,

- suspendu l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

- dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée 7 jours après la présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :




que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

qu'à défaut pour les époux d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,

que les époux [Z] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [T] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,


- condamné in solidum les époux [Z] à payer à Monsieur [T] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les époux [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation en référé,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle formée par le bailleur au titre de l'astreinte,

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.



Par déclaration du 25 août 2022, les époux [Z] ont interjeté appel de la décision.



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [Z] demandent à la cour de :



- infirmer l'ordonnance du 1er août 2022 en ce qu'elle a :


déclaré recevable l'action en paiement des loyers,

condamné les preneurs à verser une somme provisionnelle de 30 996,52 euros pour la période du 1er juin 2020 au 31 juillet 2022,

condamné les preneurs à 400 euros d'article 700 en application du code de procédure civile et aux dépens,




Et, statuant à nouveau,

- juger que la demande au titre de l'indemnité de retard sollicitée par le bailleur et la demande au titre du loyer de février 2023 constituent les demandes nouvelles qu'il convient d'écarter,

- débouter Monsieur [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,



En conséquence,

- déclarer irrecevable partiellement l'action en paiement des loyers engagée par Monsieur [T] avant le 11 mai 2019,

- juger que les sommes dues au titre des loyers impayés pour la période du 11 mai 2019 à ce jour s'élèvent à la somme de 4 839,31 euros et autoriser les preneurs à régler cette somme en 12 échéances de 403,27 euros,



À titre subsidiaire,

- juger que l'indemnité de retard sollicitée s'analyse comme une clause pénale et la ramener à des plus justes proportions, au regard des sommes demandées,

- constater que les occupants ont quitté le logement au 14 février 2023,

- juger que chacun conservera à sa charge ses frais et dépens.



En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 17 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [T] demande à la cour de :



Rejetant toutes fins et conclusions contraires,

- déclarer irrecevable et en tout état de cause mal fondé l'appel interjeté par les époux [Z],



À titre principal,

- constater le départ des époux [Z] et la fin du bail,

- condamner solidairement les époux [Z] à lui payer la somme de 47 065,88 euros à titre provisionnel à valoir sur l'arriéré dû ou pour le moins la somme de 31 717,88 euros,



En toute hypothèse,

- condamner solidairement les époux [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner encore solidairement les époux [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation en référé, outre les dépens devant la cour. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Au visas des articles 565 du code de procédure civile et 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les époux [Z] excipent de l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [T] au motif d'une part, que certaines d'entre elles s'avèrent nouvelles en cause d'appel et que, d'autre part, une partie de la dette locative s'avère prescrite.



Concernant la demande en paiement formée au titre de l'actualisation des loyers échus et de la clause pénale insérée au bail, la cour observe que ces demandes possèdent le même fondement que la demande initiale en constat de la résiliation du contrat ainsi qu'en paiement des loyers et qu'elle poursuit la même fin d'indemnisation du bailleur de sorte qu'elle ne peut être considérée comme nouvelle en cause d'appel, quand bien même elle n'aurait pas été présentée en première instance.

 

En outre, s'il convient de souligner que l'article 7-1 précité pose le principe d'une prescription triennale des loyers et des charges, il échet néanmoins de rappeler que, le paiement par fraction de dettes d'une même nature, payables à échéances successives et susceptibles d'emporter intérêts au même taux, s'impute par principe sur la dette la plus ancienne lorsque le débiteur ne précise pas l'affectation de son paiement et que le créancier ne l'indique pas sur la quittance qu'il lui délivre.



En ce sens, sauf à considérer que les preneurs auraient sciemment voulu frauder les intérêts du bailleur en anticipant, plus de trois ans auparavant, une future prescription de sa créance, les preneurs ne sauraient, en l'absence de quittance étayant leurs prétentions (à l'exception du loyer de novembre 2021 - pièce n°5 des appelants) ou de preuve tangible d'une quelconque affectation des virements dont ils justifient (sauf pour le paiement par virement du loyer du mois de mars 2022 - pièce n°4 des appelants), valablement prétendre que les paiements qu'ils ont effectués au titre de leur dette locative correspondaient au paiement des loyers courants et des impayés les plus actuels.



Aussi, retenant que le décompte locatif du preneur mentionne, au jour de l'assignation du 11 mai 2022 et déduction faite des paiements effectivement réalisés, une créance de 30 996,52 euros correspondant à une dette de locative de moins de trois ans, la cour constate que la demande en paiement s'avère recevable comme non-prescrite. 



Au titre des impayés, le décompte glissant produit par le bailleur, avec mention du cumul restant dû mois par mois après imputation des paiements, et actualisé au jour du départ effectif des preneurs (14 février 2023), n'est contredit par aucun justificatif de paiement complémentaire ni décompte susceptible de minorer la créance revendiquée. Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en paiement à hauteur de 31 717,88 euros.



Le montant sollicité au titre de la clause pénale doit néanmoins, eu égard à la durée du bail et aux sommes dont les locataires se sont volontairement acquittés en cours d'exécution du contrat, être minoré à la somme de 3 000 euros. 



Enfin, les époux [Z], qui revendiquent le bénéfice de délais de paiement, ne versent aucune pièce actualisée permettant à la cour de prendre connaissance de leur situation financière et des charges courantes qu'ils doivent acquitter. La cour observe en outre qu'ils ne justifient d'aucun paiement volontaire depuis la décision de première instance alors même que cette dernière était exécutoire par provision. 



Dans ces conditions, il y a lieu de débouter les époux [Z] de leur demande.



Les époux [Z], qui succombent en leur appel, sont condamnés aux dépens et à payer la somme de 2 500 euros à Monsieur [T] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, 



Déclare recevable l'ensemble des demandes présentées par Monsieur [R] [T],



Confirme l'ordonnance déférée, sauf en ce qu'elle a :




condamné solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] à payer à Monsieur [R] [T] la somme provisionnelle de 30 996,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation pour la période du 1er juin 2020 au 31 juillet 2022, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement au mois de juillet 2022, avec intérêts au taux légal,





autorisé Monsieur [P] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] à s'acquitter de cette somme sous la forme d'un échéancier sur 36 mois, précisé les modalités d'exécution dudit échéancier, suspendu l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés et dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, 




Statuant à nouveau,



Constate que Monsieur [P] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] ont quitté le logement donné à bail par Monsieur [R] [T], sis [Adresse 9], le 14 février 2023,



Condamne solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] à payer à Monsieur [R] [T] la somme provisionnelle de 31 717,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 14 février 2023,



Y ajoutant, 



Condamne solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] à payer à Monsieur [R] [T] la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre de la clause pénale insérée au bail du 3 décembre 2011 liant ces derniers au bailleur,



Condamne in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] aux dépens d'appel,



Condamne in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Ainsi prononcé publiquement le 06 juillet 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La Greffière La Présidente